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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-04 11:43:02
看板 home-sale
作者 ppp123 (3p哥)
標題 [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
時間 Sat Feb  4 07:13:45 2023

當房價漲到市場怯步時 就會發生量縮 對換屋族而言 自己要賣的房子不降價賣不出去 自己
要買的房子卻不降價 這樣換屋族陷入兩難 導致換屋時間被迫拉長

畢竟成交不出去的房子 數字網價格掛在高 始終就是虛的 沒人要降賣 沒人要高買 市場走
向不健康的機制 住屋過度金融期貨商品化 對住屋市場成交萎縮不是好事

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.198.170 (臺灣)
※ 作者: ppp123 2023-02-04 07:13:45
※ 文章代碼(AID): #1ZtPKhcK (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675466027.A.994.html
※ 同主題文章:
● 02-04 07:13 ppp123. ■ [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
　 02-04 10:30 ceca. ■ Re: [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
　 02-04 12:30 MaxA. ■ Re: [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷
推 mozzan: 只有自己不降價問題，賣出是實拿，不要太誇張你一定是可以1F 02/04 07:18
→ mozzan: 換得
推 ethel617: 沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格3F 02/04 07:22
推 chigo520: 那怎麼不說買房更便宜了4F 02/04 07:23
推 jinso7410: 量縮，市場冷，委買委賣價差大，確實5F 02/04 07:34
→ jinso7410: 買方已經不想追高買，賣方還沉醉在房市井噴
→ jinso7410: 委買委賣價差大，這時候進場確實會虧到價差
→ jinso7410: 換房等於虧了兩次滑價
推 kl0408: 再過半年想買的就會降價了 成交量也會起來 到時再交易9F 02/04 07:37
推 lucky466: 降息直接噴出10F 02/04 07:45
推 raslin: 流動性減少 價格只好暴漲再暴漲11F 02/04 08:05
推 icemaydays: 你很急齁12F 02/04 08:09
推 toto123: 降價量就出來了10趴13F 02/04 08:12
推 jon70248: 前1-2年房價漲的離譜才叫不健康，現在只是跌回行情而已14F 02/04 08:15
噓 lucky466: 有跌嗎？15F 02/04 08:21
→ lucky466: 又在自嗨了嗎？
推 piliwu: 實務上不是這樣，換屋族很簡單不要賣就好買了新屋17F 02/04 08:22
→ piliwu: 舊屋慢慢賣或乾
→ piliwu: 脆出租cover貸款等待下次大漲再來賣
噓 Neo0215: 賣不出去的主要是自己在那邊開天價20F 02/04 08:27
→ piliwu: 不是天價是我家不一樣，你家要賣時也是一樣，只有21F 02/04 08:29
→ piliwu: 投資客才會市價
→ piliwu: 賣你
噓 GYGY5566: 老屋就老屋24F 02/04 08:31
→ GYGY5566: 想賣天價不如繼續放著等都更
→ GYGY5566: 在那邊覺得自己房子好特別
→ GYGY5566: 可憐那
推 Neo0215: 掛賣兩年賣不出去 好吧還真的不一樣XD28F 02/04 08:32
→ lucky466: 等你要賣就是我家不一樣了29F 02/04 08:34
→ Neo0215: 屋主覺得自己37年34坪原屋況老透天建物有300萬價值 所以30F 02/04 08:35
→ Neo0215: 除了土地照行情計算價格以外 還要再加300 屋主你還是去
→ Neo0215: 吃屎比較快
→ rason6: 換屋族的舊屋都漲多少了，降一點就有頭期，為何不降33F 02/04 08:35
→ icexice: 確實比較可能撐不住先降的應該是換屋族，尤其是舊屋貸款34F 02/04 08:36
→ icexice: 還沒繳完的，不趕快賣掉會有繳兩份貸款的壓力
→ aesdu: 換屋族不賣出租只買，量會更少，進一步推高房價。36F 02/04 08:37
推 Timetofeed: 那就是全部中華民國人民自業自得啦，要換屋的也幹37F 02/04 08:39
→ Timetofeed: ，建商因為房價
→ Timetofeed: 炒高了也不想搞都更，大家通通待在原地不要動
→ aesdu: 而且換屋沒有這麼急迫，一屋都沒有的租屋仔才會跳腳，因為40F 02/04 08:40
→ aesdu: 房租追漲...
推 zaqimon: 附近巷子有人屋前掛招牌賣了10年還沒賣出去42F 02/04 08:41
→ zaqimon: 後來招牌退色了 又去訂做新的招牌
→ zaqimon: 這就是我家不一樣 不過我看就是一整排老公寓 都一樣啊
噓 zhi5566: 房子強的地方就是這邊啊 市況差 僵持不下 僵到市況變好45F 02/04 08:45
→ zhi5566: 這半年演一套給你看了 股票 美元 怎麼大波動 房子還是硬
→ zhi5566: 幫 好啦 現在股匯雙漲了 至少跌不下去 房子怎麼可能跌
推 ceca: 先買再賣爽到48F 02/04 08:49
推 piliwu: 賣家可以凹單啊房租隨便買都高於利息49F 02/04 08:49
→ supereva: 新房貸款有寬限期的話  可以先買再賣撐一陣子50F 02/04 08:50
→ supereva: 喔不過第二戶沒寬限期
推 lspss93009: 沒賣第一戶一堆人第二戶的頭款湊不出來 更別說二戶房52F 02/04 08:53
→ lspss93009: 貸利率綁下去利息更高
→ lspss93009: 大家都知道先賣後買比較好 但是以為每個人家庭的金流
→ lspss93009: 都撐的起來？
→ supereva: 交易急凍的確對換屋不利  因為要短期一買一賣交易兩次56F 02/04 08:54
推 piliwu: 第二戶也有寬限期啊會換屋的都家庭第二戶也是第一57F 02/04 08:54
→ piliwu: 戶
→ supereva: 頭期不是問題  可以增貸59F 02/04 08:54
→ supereva: 第二戶換人登記可以重購退稅嗎？
→ piliwu: 講第二戶頭期真的就外行了你只需要第一戶頭期後面61F 02/04 08:55
→ piliwu: 都是房子生給你
→ piliwu: 的
→ aesdu: 信貸比房貸還便宜1.58% 沒頭期款？？？64F 02/04 08:55
→ piliwu: 夫妻在民法上視為一體，重購退稅一定是適用65F 02/04 08:55
推 piliwu: 房地產很難輸的原因就是這樣，不是投資客不會便宜
→ piliwu: 賣你
推 lspss93009: 頭期哪不是問題？ 你要增貸利率高68F 02/04 08:58
→ lspss93009: 而且你確定你增貸完 再買一戶房貸加上去
→ lspss93009: 負債比不會過高嗎？
→ piliwu: 正常家庭有正常金流加上一點小手段為何要便宜賣？71F 02/04 08:58
→ aesdu: 買賣哪個先比較好，要看人看狀況，我就覺得先買比較好XD72F 02/04 08:58
→ piliwu: 你增貸過再來說利率高多少73F 02/04 08:59
→ supereva: 不然就先賣回租吧  如果你現金流或貸款額度不足等話74F 02/04 09:00
→ supereva: 可以慢慢等  交易急凍不是只有壞處  至少你要換的那間
→ supereva: 房不會被秒殺
推 lspss93009: 你條件好 每個人條件都好嗎？77F 02/04 09:01
→ lspss93009: 再來如果是剛買兩年就因為工作或者小孩要換屋的話  你
→ lspss93009: 怎麼增貸出來？
→ supereva: 轉增貸利率不會特別高吧  然後轉增貸有個技巧  在撥款80F 02/04 09:01
→ supereva: 之前完成新屋貸款的對保  銀行聯徵不會看到你的增貸
→ supereva: 所以要新屋貸款對保後再撥款
→ lspss93009: P 你講的情況當然是完美狀況下最好83F 02/04 09:02
→ lspss93009: 但不是每個人都可以這樣操作
→ lspss93009: 不然就不會出現先賣回租的情況了
→ aesdu: 買房子這麼兒戲 就別買 還要人幫擦屁股86F 02/04 09:02
推 j0958322080: 賣給板上投資客阿，如果連他們都不想收的話......87F 02/04 09:03
→ toto123: 緩跌 緩跌 量縮 就是看房時機了 現在還不是88F 02/04 09:03
→ toto123: 不要跌了又不敢下去買 了
→ supereva: 你講的這些在兩年前房市熱的時候不會比較好操作啊  要90F 02/04 09:03
→ supereva: 換的房不會等你的  現金流不足的人本來就是先賣再買
推 Neo0215: 掛一兩年以上賣不掉的 不是不一樣的爛就是不一樣的貴92F 02/04 09:04
→ supereva: 你先賣房  不好意思你要買的那間已經賣掉了  兩年前就93F 02/04 09:04
→ supereva: 是這樣
推 lspss93009: Su 你講的撥款前先對保就是大外行了95F 02/04 09:05
→ lspss93009: 撥款的當日銀行會查聯徵B33（授信每日餘額變動）
→ lspss93009: 就是怕有你們這些利用對保前後 跑去偷貸款的
噓 heinztzeng: 意思是眼光不好 N年前買了個價格容易鬆動的商品 現在98F 02/04 09:05
→ heinztzeng: 想去買價格有支撐的產品
→ supereva: 轉增貸是工具  如果你沒使用這工具的條件那當然不用講100F 02/04 09:05
→ supereva: 了
推 flycarb: 正常都要掛賣半年以上。秒成交的買賣一邊多少有異常102F 02/04 09:06
→ supereva: 這是富邦跟我講的103F 02/04 09:06
→ supereva: 也就是撥款的銀行跟我講的  他知道我要買下一屋
→ supereva: 怕的是新屋貸款沒過  不是增貸方不想撥款
推 lspss93009: 所以銀行一定會發現106F 02/04 09:08
→ lspss93009: 不可能讓你利用時間差來偷貸款別家
→ supereva: 銀行會發現啊  增貸的銀行會發現108F 02/04 09:08
推 flycarb: 當這種難以成交的情況，普遍到一年以上散戶才會降.......109F 02/04 09:09
推 lspss93009: 新屋貸款的銀行也會發現啊110F 02/04 09:11
→ lspss93009: 如果當天發現貸款暴增 擋著不撥款
→ lspss93009: 你怎麼辦？
→ supereva: 你說對保完成還不撥款？  這我是沒遇過113F 02/04 09:12
→ supereva: 我說的是我實際做過的  也是銀行等建議
推 lspss93009: 對保完成 到撥款前會有一段時間115F 02/04 09:14
→ lspss93009: 以預售屋來講 使照取得先對保
→ lspss93009: 保存登記完成 過戶後才撥款
→ lspss93009: 所以建商會要你壓本票 就是怕過戶給你
→ lspss93009: 錢沒有撥進來
→ supereva: 對保完當然要等  新屋交易都還沒完成  我是說我沒遇過120F 02/04 09:18
→ supereva: 對保完之後銀行不撥款
→ supereva: 而這方法也是貸款時銀行行員跟我講的
推 lspss93009: 你沒有遇過代表你新貸的金額123F 02/04 09:25
→ lspss93009: 沒有超過你的負債比
→ lspss93009: 但你不能用你的條件來適用每一個人
→ lspss93009: 擋掉的一堆 只是你自己沒遇過而已
推 showshowman: 簡單說就是跟錢過不去。前兩年一直漲你也不下手啊，127F 02/04 09:28
→ showshowman: 跟凍不凍無關
推 piliwu: 一年利息簡單算2%，你要賣房願意降多少錢？換位思129F 02/04 09:30
→ piliwu: 考就知道，而且
→ piliwu: 是貸款餘額的2%不是賣屋總價2%
→ IBIZA: 不賣舊屋就只是多貸20%, 舊屋租出去要cover不難132F 02/04 09:38
→ GYGY5566: 樓上到底討論新屋還舊屋啊133F 02/04 09:39
→ IBIZA: 討論買了新屋 舊屋賣不掉的情況啊134F 02/04 09:46
→ IBIZA: 原本舊屋8年前買1000萬 貸800萬, 現在漲到1500萬, 貸款剩
→ IBIZA: 600萬
→ IBIZA: 夫妻因為收入成長, 所以有能力換到大屋, 想買2000萬房子
→ IBIZA: 原本計畫貸款8成1600萬, 月繳59140
→ IBIZA: 但因為舊屋賣不掉, 變成是要用舊屋增貸400萬當頭期
→ IBIZA: 總貸款變成2600萬, 月繳96102, 差額36000
推 piliwu: I大講的就是現況啊，例如你看到市場掛賣2000萬的貸141F 02/04 09:51
→ piliwu: 款餘額不到100
→ piliwu: 0很正常，所以沒有賣不掉要怎麼辦問題
→ IBIZA: 但舊屋租出去大概能cover掉26000-30000144F 02/04 09:51
→ IBIZA: 也就是你只是多付一萬  卻有兩間房
→ IBIZA: 甚至你舊屋如果還多一點  還到剩一半, 你只要借2400萬
→ IBIZA: 房租就能完全cover多出來的貸款
→ IBIZA: 為什麼房子買著買著 常常變成舊的留著 再多買一間 就是這樣
推 lspss93009: 那如果買不到兩年就因為工作或小孩要換屋 頭期款怎麼149F 02/04 09:54
→ lspss93009: 解？
→ lspss93009: 你舉的例子當然是還款年限有一定時間
→ lspss93009: 且房屋增值幅度大 這種狀況最理想
→ lspss93009: 但並不適用每一個案子
→ lspss93009: 所以樓主要討論的應該是對所有情況都適用的換屋好方法
→ lspss93009:  不會被交易量緊縮卡著
推 piliwu: 換屋族又不是投資客不到兩年進進出出很稀少啦156F 02/04 09:55
→ IBIZA: 買不到兩年要換屋的很少吧  多半也不會考慮用換的157F 02/04 09:55
→ IBIZA: 就算要換大概也不會是小換大
→ IBIZA: 自己的租出去  到新地點再租一間就是了
推 lspss93009: 是很少沒錯 但是因為工作或小孩突然出生160F 02/04 09:59
→ lspss93009: 要換屋的我也是遇過 總之就是這種人常常就像樓主說的
→ lspss93009:  換屋容易被卡住
→ IBIZA: 現在講的是換屋族看好新屋  但舊的很難處理 怎麼辦163F 02/04 09:59
→ IBIZA: 你講這種就不是換屋族啊
→ piliwu: 在台灣小孩上小學前都跟父母睡居多165F 02/04 10:00
→ IBIZA: 這種意外必須遷居的就像我說的  多半會先考慮租166F 02/04 10:00
→ IBIZA: 因為才剛花大錢買房子  不會想快速轉移 白賠交易費用
→ piliwu: 從懷孕出生到上小學大約是8年的時間168F 02/04 10:00
→ IBIZA: 差不多 8-10年換是比較現實的169F 02/04 10:01
推 dehors: 多年前買的房子現在賣只是賺多賺少的差別而已170F 02/04 10:02
→ twelvethflor: 可以出租171F 02/04 10:12
→ IBIZA: 其實出租之後壓力不會很大  真的要賣再慢慢賣就是了172F 02/04 10:15
推 Csir: 魯空：半價賣很難嗎173F 02/04 10:22
推 popm: 讓人窒息的房價導致窒息量174F 02/04 10:24
推 furnaceh: 利率低 稅也低 持有幾乎無感175F 02/04 10:30
推 ZXCWS: 買方不想買高 賣方想賣高176F 02/04 10:36
→ ZXCWS: 不用擔心 台灣不一樣 最後還是會噴的
噓 km612tw: 笑死 不降價就不要換 很難?178F 02/04 10:37
噓 ppttpptt: 台灣金聯沒這個問題，都是你自己的問題179F 02/04 10:38
→ ChoiceLife: 不要換啊，沒房的怎麼說180F 02/04 10:39
推 clecer: 房蟲真好心，到底是自己房子賣不掉還是擔心別人買不到房181F 02/04 10:43
→ aesdu: 魯蛇還是去擔心房租上漲，租不起要換房比較實際...182F 02/04 10:59
推 deltaz: 仲介與代銷重傷，一般民眾應該影響不大183F 02/04 11:04

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