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夫妻雙方都七年級，夫英國人妻台灣人，
另一半小我一些就不平均了 XD

座標英國倫敦


2010 我到英國讀博，在一個不大的大學城小鎮

2013 家裡叫我買房，小鎮房子不貴，學生簽證也不能貸款，
全額買了三房house，開始房東人生。
一開始自住一房其餘兩房出租，瞬間達成財務自由
（存不下錢的情況但可打平日常開銷）
同年認識另一半，交往一年多結婚。

顯然這裡有人誤會，三房是指三個房間。
我自住一個房間另外兩個房間分租出去，不是一次買三間房

2015 結婚搬去倫敦跟另一半住，對方土生土長倫敦人，
他2010年就買兩房公寓自住，搬家後我的房子繼續出租。


2017 小孩出生我全職帶小孩也繼續收租，
倫敦兩房室內實坪14實在是不夠一家三口住開始看房。


2019買下同區段三房公寓自住。

貸款25年只需要繳利息，本金最後一次還完就行，但此種貸款僅限出租。

（2010-2019他的倫敦兩房漲幅100%，直接翻倍）

兩間房貸（自住本利合、出租只要付利息）扣掉倫敦兩房的租金（稅前）
根本和我們原來房貸差不多，一樣的支出同地段居住面積直接多50%，
頭期還不是用存的而是直接轉貸而來，當然要換房！


2021 小孩開始上學，英國小學放學早又放假多，
每天三點放學還一年放假十八週，四個半月，正常工時太難配合。
和另一半討論決定我不找全職工作，投入房地產。
我拿我小鎮房子去貸款出來買下一間，這間我當初買在低點，
九年來也漲了80%。
2021當時利率又低，貸款市價的七成五下來每月房貸不到房租收入三成。


2020-2023
疫情期間搬家後開始出租倫敦兩房到現在不到三年租金已漲三成。
原因是疫情間租金本就降價低於疫情前，2022整年都在升息加上通膨，
又在內倫敦蛋黃區整個漲回來。


2022我看了整年的房，也看著利率一路飆漲，
中間改變目標從貸款改現金買。
出租房一般可貸75%，我可以買到蛋白區四房（那間四房適合做分租HMO)，
但不開槓桿就只能買倫敦蛋白區一房。


2023我買的一房終於交屋，我買房買出心得來也意外開啟副業推出

英國房產線上課～


英國房產買下後要六個月才能轉貸，現在利息高我就先放著專心製造小孩去。
之後利率降了再轉貸拿現金出來買下一間，
目前另一半的倫敦兩房和自住三房也都還有增貸空間。
只要買對地方，房產持續增值，
每隔三五年就能重新操作一次。

不看房不裝修的日子就帶小孩陪小孩長大，
也可以反過來說不用忙小孩的時候再來看房買房裝修。

另外英國沒有第三間限貸成數的規定，
但個人買房出租太多間稅率太容易上40-45%還不能先扣貸款利息支出，
要規模化要走公司登記
（19%公司稅，分紅稅率級距8.75%, 33.75%, 39.35%其實也很高，
差別在公司可先扣貸款利息支出，個人不行）。

賣房資本利得稅也高，個人是18%-28%，
買房印花稅也很貴，整體來說適合長期持有不適合短進短出。
短進短出一定要用公司買，做整間翻修、
一間隔兩間、店面改自住這種情況
才有足夠利潤做短期。


這是一個讀博士變成包租婆的故事


另外從倫敦角度來看台北的房價跟租金投報率真的是完全不成比例。
倫敦已經算英國裡投報率低的地方了，但還是比台北好太多。
但房地產一直是在地化的市場，人在哪邊就把當地研究到透徹贏面才大，
不同國家甚至地區相比其實意義不大。
（那我還比 XD)


最後一點來房板的心得就是，ceca講的是對的，真的要聽啊！
稅率、貸款當然各國法規不同、玩法不同，
但開槓桿的原理是一樣的，我自己當房東十年下來的體會也是這樣，
但他講得清楚又願意分享，真的難得！

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※ 作者: Rrn 2023-03-17 00:51:15
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