※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-04-15 16:43:15
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 預售屋議價空間
時間 Fri Apr 14 09:44:16 2023
最近看上一間預售屋，近期實登及議價紀錄如下:
5F 49.1/坪(111/12)
4F 49.49/坪下定(112/4)
3F 48.3/坪(111/2)
2F 48.7/坪(112/4)無露臺
下訂前是根據5F的實登議價(3F紀錄尚未出來)
代銷經理說法
(1) 5F是去年12月的購價，需有時間價差
(2) 4F底價就是49.49/坪，是回報建商的底價-死豬價，少1千都無法。
(3) 再減只能折讓代銷的介紹費2萬(現金且須入所得稅)
下訂後，3F實登出來，3F跟4F總價差約38萬
覺得買貴，再次議價
代銷經理說法
(1) 3F及5F是同期調價前價格，112/2後已重新調價
(2) 4F 49.49/坪是調價後的價格，調價前是48.5/坪
(2) 4F 49.49/坪是調價後的價格，調價前是48.5/坪
(調價平均2/坪提報給建商，低樓層約1/坪、中樓層約2/坪、高樓層約2.5/坪)
(3) 2F調價後的底價48.7/坪也比3F(111/2)貴0.5/坪
最後說法是
若我們確定要買，底價無法變動 (是調價後回報給建商的底價)
但經理願意跟代銷公司爭取從介紹費或佣金再折讓約3萬(也可能沒有)
故想請問 各位先進
(1) 是否還有其他的突破口或方法可以議價?
磨了幾個小時，感覺很難再降
(2) 代銷經理的說法可信度有多少?
經理口才很好說服力強，強調4F 49.49/坪是很實在的價格
也跟我們保證再過1~2月，可以看到實登高樓層調價是約2.5/坪
只是我們對他說法仍持保留態度
謝謝
PS:有遇過別家建案1週後調漲48萬，約1.多/坪(不二價)，所以沒買
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.96.14.137 (臺灣)
※ 作者: rudium 2023-04-14 09:44:16
※ 文章代碼(AID): #1aEA_oIY (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681436658.A.4A2.html
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 09:46:16
這難度太高
已有談到介紹費2萬折讓，後續3萬還沒譜
代銷感覺很想成交，很有誠意在跟我們議價
市中心，附近推案量少，距離3公里內的建案開價皆>60/坪
此建案從56.6/坪開始議價至49.49/坪(約86折)
看房至今約1個月退訂了2家，這是第3家覺得不錯的
是投資，沒買沒差(但猶豫會錯失一個好的標的)
甲級建商，已開始在蓋，這倒不至於
比人家晚買，有時間價差，但還是希望價格只高一點點
現在4F已越來越少人介意，一切都是價格取向
最近看預售屋，代銷開價自己就先降9.2折至9折
感覺是量縮價微漲
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 10:40:27
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 10:45:23
感謝A大的經驗分享，您真厲害
![[圖]]()
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每個地區狀況不同，就目前看房的感覺
房市真的有比較冷，代銷願意花很多時間跟你聊
所以成交價應該會比實登還低，對嗎?
最近的經驗是實登是地板價，很難談到低於實登
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 16:01:53
最後48.6/坪沒有談下來，已退訂
所以又要開始重新看房子~~囧
※ 編輯: rudium (123.195.46.160 臺灣), 04/14/2023 22:02:50
請問是哪個地區?那個建案?
※ 編輯: rudium (123.195.46.160 臺灣), 04/14/2023 22:12:09
--
→ : 七折開始談1F 04/14 09:48
這難度太高
→ : 價格殺不了 就多凹點東西看看 家電之類的2F 04/14 09:49
已有談到介紹費2萬折讓，後續3萬還沒譜
→ : 有時間差是調價是正常 能夠拿折讓就算賺到吧3F 04/14 09:50
→ : 你這麼喜歡這間喔？ 看你這麼想要幹嘛讓利給你....4F 04/14 09:51
代銷感覺很想成交，很有誠意在跟我們議價
→ : 有需求覺得OK就買 日後平均攤下來就覺得根本沒差5F 04/14 09:51
推 : 抱著不買也沒關係的心情回家等電話6F 04/14 09:52
→ : 但是要投資的話 就踩硬一點 沒買到沒差7F 04/14 09:52
推 : 過去半年看過的預售都是不二價,沒空間,頂多有早鳥優惠8F 04/14 09:56
→ : 自住的話不用算太細，投資客有時都沒辦法算那麼細了9F 04/14 09:57
→ : 預售屋一般來說空間不大 現在不二價的很多10F 04/14 09:58
→ : 不過銷售很冷 也許你可以打九折去撞撞看?
→ : 不過銷售很冷 也許你可以打九折去撞撞看?
推 : 晚點再買 多一台賓士12F 04/14 09:59
推 : 地點？13F 04/14 10:02
市中心，附近推案量少，距離3公里內的建案開價皆>60/坪
此建案從56.6/坪開始議價至49.49/坪(約86折)
看房至今約1個月退訂了2家，這是第3家覺得不錯的
是投資，沒買沒差(但猶豫會錯失一個好的標的)
推 : 不怕爛尾樓嗎14F 04/14 10:08
甲級建商，已開始在蓋，這倒不至於
推 : 實登上線後，預售屋價格很難殺。不過你四樓還要比其他樓15F 04/14 10:20
→ : 層貴就...光那個感覺我就吞不下了
→ : 層貴就...光那個感覺我就吞不下了
比人家晚買，有時間價差，但還是希望價格只高一點點
現在4F已越來越少人介意，一切都是價格取向
推 : 現在崩盤中 建議用力砍17F 04/14 10:20
推 : 是之前房市熱才在那段跟你不二價18F 04/14 10:28
→ : 當房市走下坡我才不信不能議價
→ : 當房市走下坡我才不信不能議價
最近看預售屋，代銷開價自己就先降9.2折至9折
感覺是量縮價微漲
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 10:40:27
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 10:45:23
噓 : 砍 房價都被FOMO的人追上去20F 04/14 10:50
→ : 主要是現在建商還是硬氣 等到沒人買就願意讓利了21F 04/14 10:55
推 : 現在成交大概都是開價88折22F 04/14 10:56
→ : 半年調一次價都是固定玩法 想議價 就會跟你說 下個月要漲
→ : 了
→ : 半年調一次價都是固定玩法 想議價 就會跟你說 下個月要漲
→ : 了
推 : 預售屋的房價都有風險貼水，且會隨著時間而逐漸收25F 04/14 10:57
→ : 斂，最後和新成屋的價格一致。因此代銷說得並沒有
→ : 錯，價格確實會在指定的時間後階梯式調漲。
→ : 至於調漲後還想用前面的價格買進？先不提你的風險
→ : 降低，貼水本來就應該減少；成交的價格都清清楚楚
→ : ，現在給你降價，那同時期的其它買家是不是也要跟
→ : 進？
→ : 建商在價格上很難退讓，因為一退讓就沒完沒了了。
→ : 但你可以嘗試拗一些裝潢或家電。這種不會出現在實
→ : 登上的項目，比較有可能讓利。
→ : 斂，最後和新成屋的價格一致。因此代銷說得並沒有
→ : 錯，價格確實會在指定的時間後階梯式調漲。
→ : 至於調漲後還想用前面的價格買進？先不提你的風險
→ : 降低，貼水本來就應該減少；成交的價格都清清楚楚
→ : ，現在給你降價，那同時期的其它買家是不是也要跟
→ : 進？
→ : 建商在價格上很難退讓，因為一退讓就沒完沒了了。
→ : 但你可以嘗試拗一些裝潢或家電。這種不會出現在實
→ : 登上的項目，比較有可能讓利。
推 : 四樓比較貴我不會考慮，不過這市況還可以漲價我比較好35F 04/14 10:58
→ : 奇是六都哪一區
→ : 奇是六都哪一區
推 : 四樓還比較貴XDD37F 04/14 11:05
→ : 這個時間點…上調我不信，基本去年年底是高價了，除非這38F 04/14 11:09
→ : 個建案比附近便宜，才有上調可能性
→ : 個建案比附近便宜，才有上調可能性
噓 : 去年年底最高價?沒在看房吧 板橋的預售一個開得比一個高40F 04/14 11:26
→ : 去年年底還有5,6字頭,今年全部開7x
→ : 去年年底還有5,6字頭,今年全部開7x
推 : 3樓還沒出來跟你說5樓是去年價格，3樓出來跟你說2月才42F 04/14 11:34
→ : 調價格，看圖說故事誰不會。反正不買最大
→ : 調價格，看圖說故事誰不會。反正不買最大
推 : 分享一下我的經驗，首次看房建商開52，說這是定價，44F 04/14 11:45
→ : 是可以再談的價。第二次談到49。第三次靠長輩的人脈
→ : 跟建商談，說48不能再低了，不能低於實價登錄。結果
→ : 談到48 + 一些贈品（全國電子券、機票...）+ 完美車
→ : 位。
→ : 是可以再談的價。第二次談到49。第三次靠長輩的人脈
→ : 跟建商談，說48不能再低了，不能低於實價登錄。結果
→ : 談到48 + 一些贈品（全國電子券、機票...）+ 完美車
→ : 位。
感謝A大的經驗分享，您真厲害
推 : 代銷是哪一家啊？有的代銷真的會讓你滿意的49F 04/14 12:11
推 : 可以談都好說50F 04/14 12:16
→ : 板橋都開7X?可以再唬爛一點51F 04/14 12:36
噓 : 講別人唬爛也不做功課一下52F 04/14 12:42
→ : https://i.imgur.com/NnLUoSw.png
→ : https://i.imgur.com/SHXsBMU.png
→ : https://i.imgur.com/NnLUoSw.png
→ : https://i.imgur.com/SHXsBMU.png
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/NnLUoSw.png)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/SHXsBMU.png)
→ : 上面貼三間我看過兩間,到現場就是7x,唬爛在哪?55F 04/14 12:43
→ : https://i.imgur.com/kEhEajI.png 這間也是開價7x
→ : 講別人唬爛怎麼不自己到現場看看 看是誰在唬爛
→ : https://newhouse.591.com.tw/131508 佳元植我也看過
→ : https://i.imgur.com/kEhEajI.png 這間也是開價7x
→ : 講別人唬爛怎麼不自己到現場看看 看是誰在唬爛
→ : https://newhouse.591.com.tw/131508 佳元植我也看過
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/kEhEajIh.png)
【佳元植】新北市預售屋，格局規劃2~3房 - 591新建案
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591為您提供:「佳元植」位於新北市板橋區，基地面積415.93坪、建蔽率43.69%，樓層規劃地上22層、地下5層，共有108戶住家、1戶店面，格局規劃2~3房、坪數規劃23~48坪。更多佳元植最新動態、開箱評價，請諮詢電話（0986-851-088轉31447）。 ...
![[圖]](https://img1.591.com.tw/house/2023/03/21/167936137648076707.jpg!fit.730x460.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/wKTC3loh.png)
噓 : 591要不要看一下，講一堆有的沒有就是唬爛帶風向啦，被61F 04/14 12:51
→ : 電還氣噗噗
→ : 跟案場代銷一樣只提貴的啊
→ : 電還氣噗噗
→ : 跟案場代銷一樣只提貴的啊
噓 : 三小？我上面貼的不就是591？64F 04/14 12:53
→ : 被打臉還不承認 笑死
→ : 貼了至少三間開價都7x 還裝看不到喔？
→ : 我帶風向幹嘛？我只買一間自住 沒興趣帶風向 我只是講出
→ : 事實罷了
噓 : 貼了一堆證據打臉還不承認
→ : 有啦 帝景6開價6x啦 是有差很多？
噓 : 事實就是板橋今年新案越開越誇張 我只是講出事實 叫我看
→ : 591你自己看了嗎？貼了一堆圖你有看嗎？
推 : 上面我貼了6間今年開案的新建案,都7x
→ : 你要反駁至少也貼出證據吧?今年開案的建案至少貼個3間低
→ : 於70的吧?
→ : 被打臉的是誰?
→ : 被電的是誰?
→ : 我買了一間自住,持續在看有沒有更適合的,但越看越絕望
→ : 我帶風向幹嘛?
→ : 被打臉還不承認 笑死
→ : 貼了至少三間開價都7x 還裝看不到喔？
→ : 我帶風向幹嘛？我只買一間自住 沒興趣帶風向 我只是講出
→ : 事實罷了
噓 : 貼了一堆證據打臉還不承認
→ : 有啦 帝景6開價6x啦 是有差很多？
噓 : 事實就是板橋今年新案越開越誇張 我只是講出事實 叫我看
→ : 591你自己看了嗎？貼了一堆圖你有看嗎？
推 : 上面我貼了6間今年開案的新建案,都7x
→ : 你要反駁至少也貼出證據吧?今年開案的建案至少貼個3間低
→ : 於70的吧?
→ : 被打臉的是誰?
→ : 被電的是誰?
→ : 我買了一間自住,持續在看有沒有更適合的,但越看越絕望
→ : 我帶風向幹嘛?
推 : 這幾間開價7x然後進去說優惠早鳥一坪減4萬 未來不知道80F 04/14 13:07
→ : 被打臉還氣啊，不要在別人文章下面帶風向，模糊樓主焦81F 04/14 13:08
→ : 點
→ : 點
噓 : 可悲 我貼了六間證據 你一間都貼不出來 被打臉的是誰啊83F 04/14 13:09
→ : ？天啊
→ : 你貼了什麼證據打我臉了？
→ : 回s大 這幾間都有早鳥折扣 但折完還是都在70以上
→ : ？天啊
→ : 你貼了什麼證據打我臉了？
→ : 回s大 這幾間都有早鳥折扣 但折完還是都在70以上
→ : 你吃飽太閒跟你戰，有興趣的人除了591外自己去案場看就87F 04/14 13:11
→ : 知道
→ : 知道
推 : 確實 可以找找去年開案的也許還有6x的能撿 不然就要找中古89F 04/14 13:12
噓 : 上面6間我看過4間，你看過幾間？還是要我貼價目表再打臉90F 04/14 13:12
→ : 你一次？
→ : 你一次？
→ : 但這幾間都是靠江子翠新補的區域92F 04/14 13:13
→ : 便宜的我自己吃還告訴你，真的吃飽太閒93F 04/14 13:13
推 : 也是有抗性高的後面有一間廟開6x啊 只要你看的上94F 04/14 13:16
推 : 好了啦我知道你被打臉打到沒台階下了95F 04/14 13:18
→ : 乖 趕快去買板橋今年開案低於70的預售喔
→ : s大是說新版xx嗎 不知道有沒有記錯
→ : 乖 趕快去買板橋今年開案低於70的預售喔
→ : s大是說新版xx嗎 不知道有沒有記錯
推 : 殯儀館附近也有比較便宜的98F 04/14 13:22
每個地區狀況不同，就目前看房的感覺
房市真的有比較冷，代銷願意花很多時間跟你聊
推 : 不買最大99F 04/14 14:04
推 : 預售屋實登不準,建商可能用折讓來控制實登價格100F 04/14 14:10
所以成交價應該會比實登還低，對嗎?
最近的經驗是實登是地板價，很難談到低於實登
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 16:01:53
→ : 你是不是表現的太非買不可了？101F 04/14 17:12
推 : 原Po沒有非買不可吧。代銷有說這個價錢lock住多久要決定102F 04/14 17:22
→ : 嗎？
→ : 嗎？
→ : 預售屋實登很多花招可以玩, 我是認為投資取向也未必要碰的話104F 04/14 18:04
→ : 就不用堅持太錯過甚麼的 投資機會一直都有
→ : 尤其是賣一段時間還沒賣掉的 通常是有抗性
→ : 你說現代人不在乎4樓 那是資金不足才不在乎
→ : 就不用堅持太錯過甚麼的 投資機會一直都有
→ : 尤其是賣一段時間還沒賣掉的 通常是有抗性
→ : 你說現代人不在乎4樓 那是資金不足才不在乎
推 : 就便宜治百病啊108F 04/14 18:27
推 : 對價格有疑慮就是覺得貴啊 他不降你就不買啊109F 04/14 21:25
→ : 但你又放不下 就是想買啊 建商看到你這樣誰會降
→ : 但你又放不下 就是想買啊 建商看到你這樣誰會降
最後48.6/坪沒有談下來，已退訂
所以又要開始重新看房子~~囧
※ 編輯: rudium (123.195.46.160 臺灣), 04/14/2023 22:02:50
→ : 我朋友買到48.2耶111F 04/14 22:05
請問是哪個地區?那個建案?
※ 編輯: rudium (123.195.46.160 臺灣), 04/14/2023 22:12:09
推 : 有實價登錄可參考嗎？我遇到的情況是直接拿早鳥實價卡在112F 04/14 22:31
→ : 那不給殺，最後以早鳥總價加10萬成交，除非實價登錄都
→ : 假的，不然比其他人多10萬還可接受。
→ : 那不給殺，最後以早鳥總價加10萬成交，除非實價登錄都
→ : 假的，不然比其他人多10萬還可接受。
推 : 既然是投資 那價格夠低就是要出手了 因為你錯失這次機115F 04/15 13:36
→ : 會損失的機會成本更大
→ : 每一次晚半年買，就是少吃1~2%左右的漲幅，以總價1500
→ : 萬來說就是每拖半年等於少賺20萬
→ : 會損失的機會成本更大
→ : 每一次晚半年買，就是少吃1~2%左右的漲幅，以總價1500
→ : 萬來說就是每拖半年等於少賺20萬
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