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就說.

用存的怎麼存?


你一個月存一萬.

買房子開槓桿一萬是快300萬的30年本利和.


而只要一個波動.

300萬上升15%就是45萬.

一棟房子300漲到345萬很難??


但是你45萬你一萬一萬的存,要存多久?快四年!!!


然後買房的,他每個月一萬付房貸,其中真正的支出只有5000,另外5000也存起來.

因此在存款上,買房的實際上只落後了2x萬.


這時候你他媽的還要計算你存款的你的房租支出.

靠邀,你的房租支出高於人家支付利息.


所以你存款會他媽的看不到人家車尾燈很正常.


至於說房價跌了房價跌了.

阿你就慢慢等阿..XD

等看看4/20號,有沒有你要買的房子價格跌了.

回檔就是短時間內暴漲的漲幅收斂一些回來.

例如1000漲到1400,會收斂到1250~1350之間.

回檔不可能收低於起漲點,甚至無法碰觸到起漲點.

竹南大埔回檔,起跳價12~13,跳上去本來帥過頭想要炒20.但是在18回檔.

回檔到多少?15左右.

為啥我知道,因為那時候我一度想要當禿鷹去吃貨.

跟人家接要斷頭的預售屋,例如他買17要斷頭了,我用-10%跟他買避免他斷頭被吃15%.

所以可以買在15.x

這樣我貸款就可以用17去做貸款,因此我可以做到9成貸款,如果加裝修可以到95成.
(吃斷頭預售屋,建商還是會用原價格跟你過戶和登記實價登路.
 就算今天也一樣...顆顆...不過快不能買了...)

但是那時候我想要吃14整左右...探了不少物件都沒機會,哭哭...


so..這就是回檔....那時候竹南大浦可是沒動工,風向是傳完全不會蓋.


風向比現在楠梓還慘烈....


才過幾年你們都忘了..顆顆.


阿你們在幻想的跌是自由市場供需失衡的那種一路往下走.

那就等下輩子吧..

看看台灣會不會台積電或是聯發科還是鴻海倒個兩間.

199x年大概就是這種慘況...XD...


回檔解釋過了你們故意弄不懂我也沒辦法..XD

那就算產生了,現象也是會令你失望.


我講過的事情絕大多數都是自己經歷過.

所以大多時候我都在講"故事"..

而不是推論啊我認為阿我調查的阿圖表阿..XD

當然少部分是其他投資客經歷過...並且很多我會註明故事出處.

真實市場,永遠跟沒有經驗的人整天算計差很大很大很大.

你沒走過,你就只是一臉韭菜樣的讀書人而已.

市場永遠沒你想的那麼簡單,他很複雜....

而你們永遠都把很複雜的環境,當作實驗室封閉無塵室在看待.

那你不完蛋?

就像,你做工程有做到實務的寫論文.

你確定你的實驗跟你論文算出來的數據對的上?你給我唬...顆顆.

你確定用動力方程式矩陣跑出來的動作模擬數據.

你套到雙足機器人身上,他能走?

你給我騙!!!!!

到最後你影片怎樣來的?是不是純手工嘗試錯誤在那邊條來調去調出來的.

理論數據可以達到75%逼近你調出來的數據就很神了.

這就是現實世界好嗎....

實際牽扯變因太多,碰撞,撓性,訊號延遲,伺服馬達起停速度變化.

你一個純動力學的動力矩陣就想打天下??....那你就會被上帝教訓!!!

到最後,理論也要有,在理論基礎上你還是要手工調整阿...

阿你上帝主導的科學工程都差那麼多,那人組成的社會科學和市場你覺得會差多少.

這就是市場!!!.

理論只會是大框架,但是實際上短效性(10年內)的變化,都要上市場看.

而你們又愛討論短效性甚麼五年三年一年半年...

你們自己看,版上多空交戰,講的年限都是多少?

幾個月?一年?好啦有連跌3年每年跌10%的...有三年了...哈哈.

阿三年這麼短效,你純理論可以反映市場?你給我騙?

更何況你的理論可能只是個屁,自我感覺良好的先射箭才畫把理論...XD

而,你他媽一年一定沒有在市場進出3次(三進三出)連續買賣超過5年.
(好啦不用你真的有賣掉,給你掛賣也算好不好賣不掉.
 但是買要買到,不然你出一堆芭樂價半間都沒買到,你有個屁經驗?)

你只要定期在市場有買賣一段時間.

你他媽的會拿理論做你的操作???

像我最近買房子就遇到,中大坪數單價跟小物件收斂現象.(大約80~120坪)

結果蛋黃區中大坪數價格往上爬,害我連續斡旋被打槍...肌掰!!!
(我可是一路加價上去,遇到要嘛東西被掃掉,要嘛屋主拿翹往上抬價,要嘛屋主縮回去不賣
 對喔那個往上拿俏可是直接+500萬...那甚麼鬼...)

靠邀,現在幾個人知道這件事情?仲介一堆也都不知道..一堆指8成以上

阿你就沒再進出市場,你怎麼知道市場現象.

然後你分析一大堆小坪數大坪數的競爭力有個屁用?

外加這現象發生在蛋黃區,非蛋黃區甚至"前"蛋黃區都還不明顯.
(同樣東西,蛋黃區和非蛋黃區,一邊單坪價差收到10~15%,另一邊還在25%up)

阿你沒在市場進出,你他媽的最好會懂現在的局面...XD

市場就是這樣子,很多東西你要在市場上才看的到.

市場三天兩頭都在改變.

你說長效性的,例如你要自住20年.

理論對你很重要.

但是如果你是短效性的,時間又在甚麼兩年一年甚至半年.

那市場的海波浪影響就巨大....巨大到所有理論都會被輾壓..

所以你必須跳到市場上看才知道.

否則你"研究"在多數劇都只會是屁..XD

數據可以告訴你高端疫苗會漲到多少跌到多少嗎?



知道為啥我很愛做買賣,而不是主租件嗎.

因為買賣一翻兩瞪眼.

你買了轉賣,賺不賺錢,就是直接面對現實.

也因此,大多數"投資人"會逃避去面對這個事實.

所以大多數投資人性好收租..

王派宏起家心法是甚麼?房子改套之後一邊收租一邊賣.

想把自己擺在有穩定租金收益的情況下也想賺一點買賣的收益.

但是這種想法的人其實很多,因此壓制到改套房的轉賣售價.

造成轉賣的利潤其實相對正常物件差很多.

當然啦,他有租金收入的"更低現金流壓力",你也可以視同是一種投資的選擇也沒錯拉.

不過你也看得出來,買賣這種正面硬碰硬的投資法,尤其短期直接買賣的短兵相見.

大多數人會逃避去做.

因為很吃經驗.

預售屋還可以當期貨去賭(這也是預售屋投資客不安定籌碼最多的原因)

中古屋你又要過戶又要貸款,要翻修還要多拿現金出來.

沒有十足把握大多都不會跳下去.

那...

那你們不敢做我們有經驗的當然爽爽做啊.

因此,買賣的利潤在有經驗的人手上,都是遠大於收租的收益.

所以實在很不想做收租...

我就算那些養中長期的物件,也都是以增值和未來要賣為走向.

到現在都還沒做租金特化的配置.

因為買賣很爽...XD

但是你要做買賣.

你一定要貼著市場跑.

市場永遠都是對的.

你判斷錯誤,套住賣不掉就是賣不掉...

就像公寓一樓遇到銀行鑑價問題,每間都給我卡銷售一年半以上.
(買家很容易只能貸款四成)

讓我賭爛到現在完全不碰公寓一樓.

公寓一樓不好嗎?沒有....單純就是短期翻修好的公寓一樓,買家貸款貸不到.

跟產品沒關係,跟產品行情和走勢也沒關係...顆顆.

然後大家說甚麼不碰老獨立套房,喔....我怎麼看到套房漲翻了?!?!跟各位想的不一樣.

so...做買賣一定是跳到市場裡面打滾才有辦法做.

你要在複雜的變化當中,找尋脈絡和賺錢的機會.

他是一種"逆向工程"

也就是有一團混亂的數據,你要自己去釐清他現在數據的變化走勢.

你可以視同混沌系統,都有關係但是又不是線性關係並且充滿不確定.

你抓到大方向你就可以穩賺,但是你無法精確數據.

那些線仙...喔m線性代數專家,到市場上很容易被打臉打到嬤都不認得.

不過講的好像很高端,實際上又很簡單.

簡單理由是.

不動產很遲鈍....一個現象都要反應很久很久.

所以我們很愛,看到現象產生才做操作.

也就是偷看答案.

大多數時候,我不去猜新的現象,我只看局面變化.

局面變化往這邊走了,那快點改變操作方向,順勢操作.

所以這就是站在風口的豬...我幹嘛自己分析未來,我跟風就好了...XD

而不動產遲鈍性就可以讓我順著風撈錢.

直到看到好像風要停了,那我就跑.

就像你說少子化....阿你算那麼多幹嘛.

我看到外圍開始因為少子化跌了,我在開始準備就好.

阿現在沒少子化反應,那我就無視這個理論.

到時候如果30年後少子化才發酵.



那你不就完蛋了.

而我,我順勢操作,湧入外來人口,我他媽的繼續發大財...哈哈.

我把自己放在順風口上,順風而飛.

阿你幹嘛選擇窩在泥沼裡在地下魯動?


另外一大堆理論大師都在幻想不動產像股票.

一個訊號就會大翻轉..XD

這....



不過也因此.


最近我不是都建議投資要等到"降息前夕"再進場..XD

搭配上這幾天台積電事件.

你們自己想一下....

這是趨吉避凶的操作...這就無關乎甚麼無腦賺錢.

我會放棄小利益,換取我有先手的空間.

你也可以視同是一種圍棋的概念....

先手有多少價值,這必須經驗去判斷...無法用言語形容.

這就是比較高端的投資觀念...你要做久了自己會產生自己一套投資操作節奏.

通常我建議的也是比較"符合大眾操作"的建議.

有些不屬於大眾的操作手段或是節奏就不會講,免得把各位搞亂.

就像,短期操作的節奏跟妳們大多都是中長期不一樣.長期的也不一樣.

我在參雜短期或是長期的東西進來,你就灰去了.

為啥一下要這樣一下要那樣,這樣和那樣不是衝突\?..

阿這牽扯到你要做短期還是做長期.

短期可以吃跌落谷底反彈,你中長期不能吃,因為他彈起來後可能死魚盤.

因此短期吃到就轉賣,你中長期買了前半年吃到,後面躺平三四年...你不就在搞笑.

但是...長期又可以吃了...哈哈...

就像上面竹南大普,如果回檔,你當禿鷹去吃....要賺的是他的高槓桿.



但是那時候竹南大浦當禿鷹,可是跟看好竹南大浦後面兩三年是否會漲價無關喔...XD

沒看到後來竹南大浦也是躺了兩三年...你中期亂學禿鷹,結果都不漲,你不就暈倒.

人家科技選手,一天要吃六餐,有打胰島素所以要吃大量炭水...

阿你自然健體的,你學人家的進食....你不變肥仔我輸你..

但是據我十年發文的經驗來看.

有一大多人都只愛"看重點"....XD

害我文章越寫越長...馬的...你亂看只看重點,我講的關鍵字你都不看.

到時候你就完蛋了....你完蛋還會怪我.



真是一臉韭菜的樣子..

阿我他媽的說這幾間我短期操作...你問我買哪裡買甚麼,然後跟著去買要做中長期.

你智障喔...

我講我做短期...你他媽不會看清楚??誰跟你說那邊適合屯屋?

我已經把粗分短中長期的概念講很多次.

我都還不敢講變形式...或是特殊目的.
(例如透天店面可以同時有屯地的效應,因此當她的價格和土地價值收斂到一個比例後.
 那他後面的支撐會是土地價值上升....因為他很容易被建商做土地整併.
 所以透天店面和樓店操作在長期上可以多一個增值的保險...
 但也因此,如果商校暴漲,透天店面的爆發力會輸給樓店.
 但是如果這一區商效起不來但住宅價值要大幅翻漲,這樣透店也吃的到.
 因此在配置透天店面或是樓店的思維會是不一樣的....
 我在這邊買透天店面,你他媽的跑過來買樓店?....你要自殺嗎?)

做不動產要激進....就像當禿鷹可以開10倍槓桿就是一種激進.

但激進不是叫你開超過你能力的槓桿行為.

同樣的,因為激進,所以我們實際在操作的時候.

算計會更多...

甚至還搭配自己的資金運作和現金流狀況,挑選怎樣的產品做哪一種配置有更好效益.

那自然有些操作會有很多前提限制...

阿你就不是那個前提,你不要亂複製....這樣很搞笑.

阿很多人嫌我文章又臭又長...都挑著看.

那出狀況你怎樣死的請怪你自己...XD


太多人都只想要簡單的答案

這邊會不會漲.
(幹,大漲波一來,玉山山頂都在漲了,你問屁話
 玉山山頂還不是三天兩頭在突破歷史新高.
 我們要的是漲得比別人多,而不是漲價這兩個字好嗎)

可不可以買.
(阿玉山山頂都三天兩頭突破歷史新高.
 你可不可以買的可不可以定義是甚麼?
 會漲就可以買??...那台灣只有極少數地區在某些時段不能買.
 例如前幾年的淡海新市鎮...否則絕大多數地方包含鄉下都是必著眼睛都可以買.
 阿她會漲....你他媽要我回答你可以買還是不能買?

(如果4/20台積電宣布停工,楠梓橋頭中期以內的投資不能買...
 但是如果你是說你要自住,你工作就在日月光,你喜歡重劃區,你一住要20年.
 你他媽的快點去買好嗎....)

買哪邊好.
(阿靠邀你要短中長期哪一種投資又不講,我怎麼知道買哪邊對你的利益有最大化效應
 我他媽短期是任何地方都買好嗎,買多遠只看我有多懶..想不想跑那麼遠去.)

要知道,我天天都在被這些問題給淹沒.

然後我都不知道我是要回她一大篇文章,還是.....??


對很多人來講,我是不知道是投資市場韭菜當慣了還是怎樣.

好像只要賺到錢就可以了.

但是對我們炒房的來講.

投資他媽的就是穩賺,只要你懂得趨吉避凶,避開那極少數的局面下的某些區域.

例如你不要在前幾年買淡海新市鎮.

如果4/20台積電停工你這一年沒有買預售屋.

更不會白癡在4/20停工的時候跑去建商代銷中心買預售屋

那,你買房子要賺錢?...你不賺才困難好嗎.

你光收租租金投報率高於"你支付的利息",你就賺錢了不是?
(現在不是講套利喔,而是賺錢....你利息2%,買房子開3倍槓桿.
 也就是你出租投報率大概1.3%你就可以打平了...阿你頭期款又不用繳利息
 你不是只要賺錢??...雖然你的租金絕大多數倍利息吃掉
 但是算起來你還是可以賺一點點阿....賺錢了沒錯吧..顆顆)

但是我們炒房的最好他媽的賺錢我們就ok了...XD

所以才會有一大堆操作阿判斷阿.

因為我們要激進,要賺比別人多....

所以討論都是怎樣賺更多更多更多.

而你一個只想賺錢的,你問我這個判斷或是邏輯,在某個情況下複製修改.

是否怎樣怎樣可不可以賺錢??

阿靠夭這時候我會發現.

第一,你前提搞錯了,我他媽在講這邊的長期你要做那邊的中期..



你們說,我該回答他甚麼?

回答下去字數就破千..




反正呢,就是這樣...


單純連續斡旋都失敗,超級不爽.

上來抱怨一下.

等下繼續玩POE...


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※ 作者: ceca 2023-04-15 17:12:51
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