※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-09-30 12:46:09
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作者 標題 Re: [閒聊] 美金真的比房地產好賺嗎
時間 Thu Sep 29 13:33:34 2022
這題是這樣
美金定存目前大約3.3%~3.6%
假設你有200萬好了(買1000萬房的基本起跳)
存美金一年後你會得到：
200萬的本金+7萬的利息=207萬元
買房一年後你會得到：
1千萬的房子-800萬的負債-(12.8萬的利息以1.6%試算)=187.2萬
也就是買房子不買美金(假設這是你唯二的選擇)
你一年的價差就是19.8萬(207-187.2)
算起來約略是200萬的10%的差距
也就是說如果你要賣房
你就要確定在一年後至少要賣
1000萬+19.8萬+手續費的金額才能打平(還不算上美金目前看漲的匯差)
這也是房價為什麼會漲的原因
但漲價不代表有賺錢就是了
那當然你有越多的本金
就有可能有越少的貸款
但相對的你也會有越多的錢可以轉存美金
如果把這個19.8萬當作是房租
以台北來說1000萬的房子租金抓19.8萬/年
的確也是差不多
所以剛需的話我建議是買房
反正租金跟利差是一樣的
至少你不會被丈母娘酸(是這樣說的嗎XD)
如果是租房的選擇
那你就一定要存美金
然後用美金的利息補貼租金
這樣租金可以壓在12萬/年
或者是你一樣抓20萬左右的預算
這樣可以租到1600萬左右價格的物件
生活品質會好一點
※ 引述《breathair (消滅共匪)》之銘言：
: ※ 引述《panson (潘神)》之銘言：
: : 最近好多人都在吹美金有多好賺
: : 可是稍微算了一下感覺也沒那麼厲害耶
: : 美金這一二十年也就在 27.5 - 35 這區間上下震盪
: : 不像房地產或者股票有穩定向上的趨勢
: : 代表想靠美金賺錢還不能像房地產一樣長放
: : 必須把握時機獲利了結 要快狠準
: : 而且好多吹美金的好像都是買不起房的
: : 代表他們連 200 - 300 萬頭期款都拿不出來
: : 買美金應該也就只能買個幾十或百來萬
: : 而且是跟銀行換的 又不能像外匯商一樣開槓桿
: : 這樣就算從 28 一路漲到 34 好了
: : 100 萬台幣也只賺 21 萬多不是 還沒扣點差
: : 完全不能跟這一兩年買房的報酬比吧? 畢竟房地產還有槓桿的屬性
: : 既然這樣 為什麼現在會吹起一股換美金王道的風潮阿
: 是這樣啦
: 換美金保本而已，又沒賺頭
: 換100萬鎂，漲到35，還是100萬啊
: 這波40年一遇的
: 全球貨幣莊家殺美國市場過熱造成的通膨
: 真正賺錢的機會是等美元回落
: 美股美債必然雙漲
: 房地產本身就有保本性質
: 台幣劇貶，房產價格必然因通膨往上推升
: 差不多啦
: -----
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.136.109.58 (臺灣)
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推 : 我要繼續租房1F 09/29 13:34
推 : 台北1000萬房年租金不到20萬…也太慘2F 09/29 13:45
→ : 應該至少也有3、40吧？
台北約略2%→ : 應該至少也有3、40吧？
其他縣市也許可以比較高一些
推 : 租金加上去差不多吧 買房輸的是交易成本太高4F 09/29 13:47
即使自己賣也有稅金跟交易費的確是比較貴
推 : 今年買明年賣，漲幅都不夠你繳稅5F 09/29 13:53
推 : 房子租人不就比存美金高了？6F 09/29 14:00
這個假設是你已經有第一間房了那考慮的東西會不一樣也比較複雜
有兩間房以上的狀況也多有不同(有貸款沒貸款可住還是可租)
而且都有兩間房了還不會自己算嗎
→ : 這個前提是美金一年都還在32這個位置 要是跌回去不就糗7F 09/29 14:02
你這個問題放在房價也是一樣的如果央行下次漲個10碼美金就會跌了
至於漲10碼房價會怎樣
你說呢？
※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:08:47
推 : 美金指數跟利息不是常年那麽高的 最近才換的人 可能賺8F 09/29 14:04
→ : 息賠價差
推 : 有在注意美金 30以下換這次可以存久一點 應該不會賠匯差
→ : 又高息領久一點
的確是這樣→ : 息賠價差
推 : 有在注意美金 30以下換這次可以存久一點 應該不會賠匯差
→ : 又高息領久一點
就像2018年以前買房的人
比較不用擔心房價的問題
當然價格越高風險就越高
這個道理放在所有的產品都是一樣的囉
推 : 美金只用3去算太少...12F 09/29 14:06
→ : 境外投資就超過了
我用最簡單的美金定存算囉(簡單來說就是最無腦的差異)→ : 境外投資就超過了
如果投資工具比較豐沛的人
也能自己計算囉
我的話大概會抓6%(以美國房貸利率作為基準)
一般來說績效都不太可能比這個報酬率還差
※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:13:06
推 : 美金極難突然反轉,FED已經說會繼續升息, 那就是個勝率極14F 09/29 14:09
→ : 高的套利,等通脹真的打下來,FED也說要降習,再換都不會太
→ : 遲,美債已經超過4%,願意擔一點風險A級公司債已經超過6%
美金跟不動產的風險都極低→ : 高的套利,等通脹真的打下來,FED也說要降習,再換都不會太
→ : 遲,美債已經超過4%,願意擔一點風險A級公司債已經超過6%
會選擇不動產作為投資工具
也通常是最不願意承受風險的族群
※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:16:46
推 : CPI算年增率 打壓市場1 年左右即可 怕fed又蠢了 俄17F 09/29 14:13
這樣假設不完了持這種想法的就抱著台幣吧
最安全了
→ : 薪資和房租帶來的通膨很難打.總之運氣再壞賭錯邊虧損也18F 09/29 14:14
→ : 很有限, 美金固定收益現在是非常划算的開卷考投資
高點一定會到→ : 很有限, 美金固定收益現在是非常划算的開卷考投資
只是我們不知道是不是現在而已
對於所有的投資產品都一樣
這點倒是大家都應該要有的認知
※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:21:00
推 : 動員表示敗勢已現 缺裝動員只是送頭 能否撐過冬天都很20F 09/29 14:17
→ : 難說 變數很多
→ : 難說 變數很多
→ : 不動產只是風險低, 但跟無風險的美債沒辦法比. 房地產是22F 09/29 14:18
→ : 短期可能會受到不小波動. 如果長天期美債到5%~6%, 這已經
→ : 短期可能會受到不小波動. 如果長天期美債到5%~6%, 這已經
推 : 這一波美金換到滿用貴的美金買歐洲etf慢慢加碼一年 等24F 09/29 14:20
→ : 時局變化
etf一律建議不要在台灣買(這有專版了就不在此贅述了)→ : 時局變化
→ : 吸引更多低風險族群轉換的誘因, 而且很有可能出現26F 09/29 14:20
同意不過要了解投資商品的風險程度比較困難
買不動產會有仲介跟代銷提供懶人包式的解答
對於一般人來說
還是懶人包比較好理解囉
※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:24:50
推 : 換美金其實不只只有賺利率吧，搞不好連匯率都雙賺27F 09/29 14:31
推 : 錢都在美國滾呀 台灣只留一些8月買的美金定存 跟急用的28F 09/29 14:37
→ : 台幣而已
→ : 台幣而已
推 : 台幣美金長期來看就是1:30, 所以現在31.8並不會很貴...30F 09/29 14:41
→ : 如果未來一年內能鎖到20年期美債5~6%..這是爸媽那年代才
→ : 如果未來一年內能鎖到20年期美債5~6%..這是爸媽那年代才
→ : 現在風向變成買房持有成本太高了嗎？不如租房？？？？32F 09/29 14:42
→ : 有的理財產品. 所以房地產短期向下機率不小, 很多老人家33F 09/29 14:42
→ : 有經歷過那個年代, 都正在準備把握這40年一遇的機會
→ : 有經歷過那個年代, 都正在準備把握這40年一遇的機會
→ : 炒股炒鎂一天賺一個月租金，當然租房好35F 09/29 14:46
→ : 幹嘛往人多地方去 被美國割韭菜36F 09/29 14:49
→ : 持續升息保證炸 民主黨不開油就是害美國
→ : 持續升息保證炸 民主黨不開油就是害美國
→ : 頁岩油不是偷偷到900萬桶快到川普時高峰38F 09/29 14:58
推 : 現在用貴的美金買美國人發行的歐洲etf等於雙賺39F 09/29 15:02
→ : 如同前年用貴的台幣換美金去美國買全美etf 是股匯雙賺
→ : 如同前年用貴的台幣換美金去美國買全美etf 是股匯雙賺
→ : 直接拿去投資5%的標的不是更好XD41F 09/29 15:03
→ : 原來還有租屋匯率之神42F 09/29 15:09
→ : 暨租屋股神 另一巨作
→ : 我484要把我的房子都賣光光 去租屋才划算
→ : 暨租屋股神 另一巨作
→ : 我484要把我的房子都賣光光 去租屋才划算
推 : 我也是覺得直接買2412就好了…45F 09/29 15:10
推 : 不要跟Fed 對做是真的46F 09/29 15:10
→ : 房地產持有成本很低 是交易成本高 最好永遠不要賣47F 09/29 15:12
→ : 房價跌的話，就知道什麼叫做定存了48F 09/29 15:20
→ : 租屋匯神49F 09/29 15:31
→ : 不缺台幣現金流的人才適合一直買美金 當你急需用錢匯50F 09/29 15:49
→ : 回台幣 賠了定存又賠匯率
→ : 回台幣 賠了定存又賠匯率
推 : 2412現在殖利率3.96% 以前都是5～6%的52F 09/29 15:50
推 : 想無腦賺除了房租 沒那麽簡單吧
推 : 想無腦賺除了房租 沒那麽簡單吧
→ : 台北1000萬的房收的租金真的差不多就那樣54F 09/29 16:01
→ : 反而是竹北那種，1000的房收的租金還夠繳房貸
→ : 反而是竹北那種，1000的房收的租金還夠繳房貸
→ : ETF有專版嗎? 為何不要在台灣買 不是有複委託可以用?56F 09/29 16:04
推 : 最好大家都賣房來當房客，房東歡迎您57F 09/29 16:42
→ : 你忘了所得稅58F 09/29 17:07
→ : 你價差要拿回來買屋 你要先過匯差所得稅
→ : 你價差要拿回來買屋 你要先過匯差所得稅
推 : 房租60F 09/29 19:19
推 : 對啊 結果資產通膨是cpi*261F 09/29 20:35
→ : 高於 定存， 去問問 你爸爸 當年如果定存到現在剩多
→ : 少
→ : 結果運氣不好 五年後再一次QE 現金實質打八折
→ : QE 這次做過之後 你 資產就是買 不能賣 能持有就持有
→ : 因為以後還有QE
→ : 現在年紀30歲的至少還能遇到五次QE
→ : 你只能買不能賣了
→ : 高於 定存， 去問問 你爸爸 當年如果定存到現在剩多
→ : 少
→ : 結果運氣不好 五年後再一次QE 現金實質打八折
→ : QE 這次做過之後 你 資產就是買 不能賣 能持有就持有
→ : 因為以後還有QE
→ : 現在年紀30歲的至少還能遇到五次QE
→ : 你只能買不能賣了
推 : 其實算這麼清楚 一年也差不了幾個錢...69F 09/29 20:57
→ : 美金定存不會大富 依現在的房價買了也不會大貴
→ : 美金定存大約就是比債券更穩又可現金全歐印的產品
→ : 美金定存不會大富 依現在的房價買了也不會大貴
→ : 美金定存大約就是比債券更穩又可現金全歐印的產品
推 : 3%多的話 隨便租金都打贏….72F 09/30 00:39
推 : 美金定存就無腦 半年一年跑花5-10分鐘一次銀行 收入就有73F 09/30 07:02
→ : 了 期待年底噴到4.5%
→ : 了 期待年底噴到4.5%
推 : 真的 再多QE幾次 物價會越漲越快75F 09/30 09:11
推 : 不過房子可以貸款,本金就多了76F 09/30 11:43
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