※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-11-05 22:09:15
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作者 標題 Re: [請益] 買房VS市值型ETF
時間 Sat Nov 4 20:50:38 2023
※ 引述《jeween (KTV)》之銘言：
: 在清流君的頻道看到買房vs買股的比較
: 長期年化報酬ETF碾壓2000萬的房地產？
: 本人是沒有買過房的空空、在想未來利用青年貸款買新北老公寓隔套出租（2房一廳一衛*2）還是無腦買VOO、QQQ、006208 就好？
: 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=xNoaZoasmgBhL96m
兩個..喔不..三個東西不同特質.
為啥講三個呢.
因為ETF又牽扯到有沒有配息..XD
你如果買一個都沒配息的,例如正二好了.
請問你把身家all in正二.
然後放了20年,他確實漲了50%.
問題是中間你都沒有半毛錢可以拿,就單純手機上有一筆股票這樣.
你受不受的了?
你的錢完全沒享受到,股票增值對你的生活完全沒影響,並且你完全不動這筆錢.
(正二因為逆價差所以有等同把股利滾入本金效應)
因此有第二種生物,就是股票有配息.
這樣你本金都在那邊然後把配息花掉.
這表面上好像比較符合人性.
但是自然增值就比較少.
1990年,台股飆上12682.
下一次飆上12682的時候已經是2020年.
也就是你本金被套了30年.
這時候很多人都說甚麼要把利息加上去.
喔喔喔....那你又要加利息了??....
而房子自然.
也是有本金(房價)和收益(房租)
因此你說股票長期要滾贏房地產,其實也要看狀況.
如果你是長期抱美股還正二開槓桿.
理論上看好像很穩.
但別忘了那斯達克2000年衝上5132後.
再度突破5132可是2016.
你還是會被套16年.
但如果你買到底特律的房子.
到今天都還在虧損,而且你租金很多都拿去貼稅金去了.
所以美國你買錯東西或買錯時間點.
你做長期要贏....你要很長很長很長很長阿!!!!
就像你台積電如果1999買,你也是2017才解套.
誰跟你說護國神山買了就穩賺.
喔喔...你又要把股利回歸計算了我知道..XD
所以當然,你在操作股票的時候自然永遠都不可以無腦.
你還是要一定的判斷.
就算是很長期你資金很雄厚,你還是要做一些基本判斷.
不然套下去太久了..
不動產的話,在歪國一樣要注意.
畢竟大陸國家領土那麼大,各區的各自狀況影響很嚴重.
而在台灣,恩...你還是看存款量就好.
台灣儲蓄額一直上升,你整體的房市就會上升.
大概這麼簡單.
上一次下降大概在2000年那時候.
所以只有那時候稱得上是一個大崩盤期.
後來大多都是在漲多回檔中度過.
不過你要注意一點很可怕的事情就是.
通常一些震盪,股市會跟房市連動,但房事不一定跟股市連動.
2020年房市可沒有跟股市連動.
最近股票因為升息而震盪這麼大,美國好了,美國房市跟股市連動率也很低.
但是股市會跟房市連動.
房市崩潰的時候股票沒有一天是好的.
因此你在跨領域投資的時候要注意這一點.
房市也許有辦法cover股市崩潰的壓力,或是反過來說抄底股市低點.
但是股市很難cover房市崩潰,或是抄底崩盤後的房子.
至於怎樣投資.
通常跨領域投資會有其好處,畢竟特質不一樣.
另外如果你要無腦all in一種.
房市會比較簡單.
股市無論怎樣買,妳都是需要判斷的.
無腦買大盤指數都需要判斷.
不然你買在1999年,你就是要被套30年.
喔...你又說要回算股利了.
那你2000年房價崩盤,你房子還是有收租阿..那時候租金投報可是6%起跳有些都10%
是不是房子還是比較無腦??
當然如果你有腦又像神一樣.
台積電買在40塊,每次都是崩盤後all in 高點all out.
那你厲害,你買房子幹嘛...浪費人生浪費錢.
快去做選擇權,沒幾下你就是全球首富了.
顆顆.
沒看到那些講出股票的,在本版講出來就有一種魔咒.
那就是講出來就會被套.
然後都不告訴你他到底哪個時間點買甚麼.
之後大漲的時候他有買,大跌的時候他有放空.
每天都大賺特賺無敵賺.
阿不就好棒棒....XD
當然啦實際操作下,跨領域操作就是有好處外.
你只要一些基本判斷+資金控管做得好.
你還是可以兩頭賺.
並且兩邊都可以開槓桿之外,也可以透過借貸資金跨來跨去.
而跨領域比較麻煩的反而不是判斷.
而是你得資金控管以及投資架構.
(因為你會有兩隻三隻四隻腳,你要怎樣站才會平衡)
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.114 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-11-04 20:50:38
※ 文章代碼(AID): #1bHZuWY4 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1699102240.A.884.html
※ 同主題文章:
11-04 10:25 ■ [請益] 買房VS市值型ETF
11-04 12:26 ■ Re: [請益] 買房VS市值型ETF
● 11-04 20:50 ■ Re: [請益] 買房VS市值型ETF
→ : 大神先推！1F 11/04 21:02
推 : 講的買高雄不會套一樣講那些極端的 要講極端的我也會買興2F 11/04 21:04
→ : 達港的回本了沒
→ : 達港的回本了沒
回本了不好意思.
至於我媽你不要替她賺差不多兩倍賣掉的煩惱.
另外早就警告跟政治掛勾太深的不要進去.
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:12:00
另外不動產早就警告過.
崩盤最危險的東西.
1.新的.
2.蛋黃.
阿你買蛋黃+新的...擬就節哀順變.
不信就拿你的鈔票去體驗人生...XD
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:14:30
→ : 房事是跟什麼連動？4F 11/04 21:14
人民的錢!!
所以你看儲蓄額.
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:15:38
另外講一個很有趣的.
為啥要講極端.
因為你股票族很容易一直賺一直買.
直到垮掉剛好套在山頂.
台積電多少人買在6xx.
這是人性,尤其短期投資者.
至於長期.
長期守紀律的人本來就很稀有.
你連續20年定期定額?....
定期定額20年太強人所難
你股票抱20年就好,中間都不賣出只領股利的.
除了那種20年前被套一路都解不了套死抱的之外.
你的股票翻了2~3倍你還抱20年的...也不是說沒有,但是在股票族比例實在很低.
所以到頭來,一堆人都套在極端..XD
至於高雄,絕大多數人,被套最慘的是被套8年左右.
也就是崩盤當下你剛好買了市中心的新屋....XD
你如果買公寓的大概套不到5~6年就解套了.
(這可是2000年崩盤一路低迷到2003....)
以上都不包含租金回算,單論買賣價格.
更何況房市通常買了就屯在那邊沒在動.
所以房市更容易"遵守紀律"無論他漲跌,你就是給他抱了20年.
漲翻了你也是抱著.
就像絕大多數台北人一樣,幾個把台北全部房子賣掉跑到中南部追捕漲?
我媽台北透天店面都沒賣掉...
所以不動產很自然地就會"遵守長期紀律"
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:27:50
推 : 蛋黃+便宜舊的，崩盤也會危險嗎5F 11/04 21:27
如果新屋被套8年.你買20年屋大概被套6年.
大概這種概念.
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:28:21
推 : 資產成長率高於收益率有辦法用數學證嗎6F 11/04 21:34
資產成長高於收益..@@
這可不一定吧.
如果你在日本,有很多地方收益高於資產成長.
所以這要看在地的各種狀況包含稅金和經濟結構資金狀況等等.
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:36:13
推 : 非常認同股票跟房市長期投資在多數人心態上差異區別7F 11/04 21:50
推 : 沒錯 我長榮賺了就加碼 20買 70買 180又買 賠了一半掉8F 11/04 21:54
推 : 感謝C老師9F 11/04 21:57
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/rwaPCJu.jpg)
你可以視同本來要漲再資產的一部分被政府分走了.
而日本主要是內需市場通縮(他的國際企業也許都還在成長賺錢)
因此政府在分走,造成有些地方資產增值變得很糟糕.
(當然大都市比較抗這一點,這牽扯到資金的集中現象)
而一般來講,收益高,資產本來就會有相對應的成長之外.
在牽扯到透過借貸槓桿或是其他原因造成更龐大的額外資本灌入.
所以資產比較容易漲.
不過太僵化的市場,資產增值就會很疲弱.
傳產很容易有這種現象.
他也沒有不賺錢,但是就是像公務員定時打卡的狀況.
所以資金不愛她,那他的資產價格成長就會很低.
反而因為他都不擴張,他把賺的錢都發回給股東.
他的收益隨著通膨而成長,有可能表現得比資產還好.
當然啦,時間久了你收益一路成長,總有天資產還是會補漲上去.
但是如果時間太久+政府稅收相對又不低,那你這些隨收益成長的額度就會被政府分走.
造成最後結果,你資產增值還是很疲憊.
so...稅收比重會影響資產的增值狀況.
尤其是持有稅.
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 22:13:01
推 : 其實我一直覺得你講得很有道理12F 11/04 22:20
推 : 感謝C大，實地問預售已經都漲一波了13F 11/04 22:29
推 : 產品特性真的差很多，房子抱超過20年的比比皆是，股票抱14F 11/04 22:30
→ : 超過2年都是稀有動物
→ : 超過2年都是稀有動物
推 : 這兩個根本不互斥 同時都有沒毛病16F 11/04 22:31
→ : 吳淡如一段話講的很有道理，房子就是買賣相對股票麻煩很17F 11/04 22:31
→ : 多所以反而容易長期持有
→ : 多所以反而容易長期持有
推 : 為何崩盤不是外圍先垮而是蛋黃新屋? 高基期的關係嗎?19F 11/04 22:32
推 : 跟樓上有相同問題，崩盤時，蛋黃不是相對抗跌嗎?20F 11/04 22:35
推 : 謝謝21F 11/04 22:36
推 : 感謝教學（（筆記22F 11/04 22:44
推 : 謝謝ceca大神23F 11/04 22:59
這以前講過了複習一下.
實際市場崩盤的時候會大幅收斂價差.
也就是如果有炒做超兇的地方,他在崩盤當下會跌最慘.
(其實冷盤很多炒得太兇的就會回檔,更不論崩盤)
而蛋黃區通常是第二波跟話題區衝的地方,所以崩盤的時候蛋黃區基本上一定吃到這一點.
當然崩盤也可能在平穩盤崩盤.
所以照理講崩下去後大家應該都差不多.
但這牽扯到另外一個問題就是.
崩盤後會誕生新區域.
因此蛋黃區很容易在崩盤後轉移.
台北萬華哪時候轉移走的.
台中西區哪時候轉移到七期.
高雄鹽埕區哪時候轉移到文化中心,文化中心又哪時候轉移到農16美術館.
是不是關鍵點都在崩盤.
而外圍例如岡山或是豐原好了,他的轉移很不明顯.
岡山火車站想要取代中街成為蛋黃區,搞了30年才辦到.....而且中街還是很強.
這是一點之外.
外圍重劃區崩盤的時候除非他全都蓋滿了,不然通常還是有大量的空地.
例如高雄大學,我高中就騎腳踏車跟橋頭旺族麻吉去巡視.
結果2000年崩盤,之後一路到今天,你看他又活了.
阿因為他空地那麼多,市府總是會找新的話題去把它炒起來.
不然市府被套滿手土地他也很頭大.
因此外圍重劃區,除非市府太無力,例如嘉義雲林的高鐵站,他的地方政府比較無力.
所以要炒起來就需要醞釀和布局更久.
其他都市只要實力強一點的,很容易替崩盤的重劃區找到新的燃料去點燃他.
更不論青埔,航空城烙賽大幅拖延,你看桃園都可以繼續支撐青埔,甚至產生炒做.
這就是市府實力的證明.
不過當然如果這個重劃區牽扯到政治鬥爭.
就像上面有人講興達港,
一方面這個重劃區死活對市府的壓力很小,市府土地套在那邊也沒差.
另一方面這牽扯到派系鬥爭,還牽扯到漁會的權力版圖改寫和楊秋興事件.
所以牽扯到政治會產生太多不可判狀況....沒事不要靠近.
而現在以前那些進場的死的死,老死的老死.
自然市府又放任它成長.
很快台南一路從東區炒做下來的熱度,就讓我媽在去年以兩倍價格賣掉.
(扣掉交易成本純利潤大概逼近兩倍...喔..這是舊制不好意思不用繳房地合一)
中間你看,本來路克時代要炒做遊艇城.
之後扯出服貿事件和政治立場問題...所以遊艇城停擺.
而遊艇城一停擺就先丟風力發電和遊艇製造業.
後面還開新的產業園區在旁邊.
這就是市府威能.
不過當然在這些東西發酵之前,台南東區的炒做就已經旺到一個不講理.
直接擴散過來把興達港價格給拉飛走....
造成市府的這些施力其實變得不重要,可有可無...顆顆.
所以通常外圍除了政治風險被惡搞爛搞放生之外.
通常市府都還會出力來拯救.
外加外圍的基期太低,基期太低代表只要出一點點力量他就會噴起來.
你在市區,一百億丟下去可能只造成兩三個里高潮,漲個20%.
(捷運黃線蓋下去都一千多億)
你今天在桃園觀音丟個一百億看看,你看看他房價會不會直接噴50%...XD
因此只要莊家要這邊起來,他就會起來.
而莊家不願意這邊起來...基本上大多原因都是因為政治!!!!
至於蛋黃區.
通常市府不太喜歡開發舊的蛋黃區,尤其是沒土地的.
一方面因為開發的效應很差,另一方面因為開發的成本很高.
你在最貴的地方要帶動房價再往上,你要丟入的開發資金絕對是天價..!!
而一個已經沒空地的老化社區.
你市府砸入天價資金幹嘛?
更不用說,他的資金怎樣回收??..他的自償計畫一定很難通過.
所以市府更傾向,蛋黃區直街放生他.
然後去創造下一個蛋黃區.
而崩盤後政府一定要救房市.(也要救自己)
所以扶持一個充滿空地的新區域成為蛋黃區.
對市府有最效應佳解!!!...
除非你的蛋黃區還很多空地...!!!!
那就是另外一個故事.
so...蛋黃區尤其成熟的蛋黃區.
是最怕遇到崩盤的地方.
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 23:21:58
推 : 蛋黃你能買到一坪30就不跌呀 但你會買到8024F 11/04 23:05
推 : 大神推個！ 個人也覺得資產可以都配置，比單一持有特25F 11/04 23:28
→ : 定資產的風險更低，報酬更大。
→ : 定資產的風險更低，報酬更大。
推 : 所以股票不要歐印買，這是股票的優勢，它不像房子在買的27F 11/04 23:36
→ : 當下就要鎖下一大筆的價格，即使它後續的錢可以分期到位
→ : 繳付又享受通膨抵銷債務，股票就是分批長期買，永遠不會
→ : 被套牢那麼多年，因為本來就不會在那個最高點壓身家買入
→ : ，會這樣買的人除非錢超超超超超級多，不然是很不明智的
→ : 。
→ : 以上都是計入利息、不把利息花掉、持續分批投入的情況，
→ : 要用錢的時候怎麼辦？就順便整理股票，賣掉賺最多錢的，
→ : 或有賺到但未來不看好的就順勢出掉，並且賣到夠用就好，
→ : 不用全賣，要用多少賣多少，遇到市場崩跌一樣可以在當下
→ : 再投入錢到相對低價位、價格回檔的股票，之後等價格隨經
→ : 濟好轉往上那又是賺錢了，來來回回也不用向銀行付額外利
→ : 息也不用一直辦抵押、增貸跟還款，完完全全就是自己的錢
→ : ，只是在銀行還是在市場，這是不開槓桿的股票投資的清爽
→ : 感，乾淨俐落，可以很單純。
→ : 當下就要鎖下一大筆的價格，即使它後續的錢可以分期到位
→ : 繳付又享受通膨抵銷債務，股票就是分批長期買，永遠不會
→ : 被套牢那麼多年，因為本來就不會在那個最高點壓身家買入
→ : ，會這樣買的人除非錢超超超超超級多，不然是很不明智的
→ : 。
→ : 以上都是計入利息、不把利息花掉、持續分批投入的情況，
→ : 要用錢的時候怎麼辦？就順便整理股票，賣掉賺最多錢的，
→ : 或有賺到但未來不看好的就順勢出掉，並且賣到夠用就好，
→ : 不用全賣，要用多少賣多少，遇到市場崩跌一樣可以在當下
→ : 再投入錢到相對低價位、價格回檔的股票，之後等價格隨經
→ : 濟好轉往上那又是賺錢了，來來回回也不用向銀行付額外利
→ : 息也不用一直辦抵押、增貸跟還款，完完全全就是自己的錢
→ : ，只是在銀行還是在市場，這是不開槓桿的股票投資的清爽
→ : 感，乾淨俐落，可以很單純。
→ : 謝謝又出金玉良言，受益良多42F 11/04 23:45
不動產有個問題在於.
他崩盤的跌幅沒有股票那麼多.
所以例如股票1000漲到2000,崩盤到500,在爬到3000.
你可以在崩盤的時候進場.
但不動產會.
1000漲到2000,繃到1500,在爬到3000.
你除非是1500~2000這段時間進去.
不然你很容易就.
被外拋.
就算崩盤,繃到谷底也比你當初可以買的時候還要貴.
就像今天好了.
高雄大學30,你說你要等崩盤再進場.
然後就一直租屋幫房東養房子.
那未來如果你看到高雄大學漲到60之後崩盤到45.
請問你內心的陰影面積有多大...
不動產崩盤,除非你很剛好的買到當時最新的新屋.
不然越老的房子跌越少.
而如果崩盤離你時間有點遠.
那你的房子都住成中古屋了.
到頭來崩盤後最低價,也遠比你當初可以買的價格高很多.
所以投資就算了.
自住的話,買房子會遠比你等崩盤在數字上面有遠遠巨大的優勢好處計算.
你怎樣算都是自住就立刻買房子的機會成本最高.
包含你把風險都算進去.
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 23:52:16
推 : 推43F 11/04 23:49
推 : 想問ceca大人 現在還是滿手正二嗎44F 11/04 23:49
大概800萬的正二.
從去年開始,大約分了三次進去.
沒到降息之後我都不會賣半張.
降息之後會找個好日子全部賣掉全部轉去不動產.
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 23:53:43
推 : 大推45F 11/04 23:53
→ : 這時候不買正二 何時買？前幾天都討論過了
→ : 這時候不買正二 何時買？前幾天都討論過了
推 : 為什麼是現在買正二？47F 11/04 23:55
因為利多還沒出現阿.
升息的時候買,降息的時候賣.
不是這個很簡單的道理..XD
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 23:55:56
→ : 哪一篇可以看到？48F 11/04 23:55
推 : 每次看ceca回文都有收穫49F 11/05 00:12
推 : 反正最近就是逢回買進的時刻50F 11/05 00:16
→ : 懶得跟買橋頭3字頭的盤子說那麼多51F 11/05 00:21
→ : 我們高手都已經房產獲利出場轉進美債ETF了
→ : 我們高手都已經房產獲利出場轉進美債ETF了
買二字頭的表示.
我用正二質押再回頭買橋頭.
哈哈....
我不能兩邊都賺嗎?
※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/05/2023 00:22:44
推 : 笑屎 高手還需要賣二手汽座省2000塊 XDDDDDD53F 11/05 00:31
推 : 這就跟男女版 有一個說年收千萬 每月開銷幾十萬的養54F 11/05 00:40
→ : 女友吃喝的 結果沒事就在徵電視 徵洗衣機 賣車的一
→ : 樣 快笑死
→ : 女友吃喝的 結果沒事就在徵電視 徵洗衣機 賣車的一
→ : 樣 快笑死
推 : 推！57F 11/05 01:07
推 : 賣二手汽座住A7底層的高手 真的很有料58F 11/05 03:24
推 : 你人太好，聽不進去的還是聽不進去59F 11/05 07:41
推 : 學到新東西讚讚60F 11/05 07:52
推 : 七期的確有下跌的趨勢，但中科榮總旁的區域卻在上漲61F 11/05 07:56
→ : 會不會跟話題性也有關系，台gg擴廠跟榮總擴院
→ : 會不會跟話題性也有關系，台gg擴廠跟榮總擴院
推 : 老師，正二跟單賺了一筆，下次遇到機會的話會改正三63F 11/05 08:08
→ : 嗎
→ : 嗎
推 : 推C大優文65F 11/05 08:19
→ : 20年只漲50%也太廢66F 11/05 08:54
推 : 未看先推67F 11/05 09:25
推 : 但大安區也沒看過真正的崩盤.還是一樣很勇猛68F 11/05 09:44
推 : 想請教您剛剛說的台南例子，後續市區周邊平實周邊(大灣)69F 11/05 11:20
→ : 、九份子、鹽行，政府會繼續推升ㄇ，感覺台南現在有點漲
→ : 不上去了
→ : 、九份子、鹽行，政府會繼續推升ㄇ，感覺台南現在有點漲
→ : 不上去了
→ : 連甚麼是美債都不懂 然後只會叫人家買房 都歷史高點了72F 11/05 11:32
→ : 還在害人去買盤子房 心地真的很壞
→ : 還在害人去買盤子房 心地真的很壞
推 : 請教C大：台南東區現在還可以進場嗎？74F 11/05 12:18
推 : C大，一座城市個區域的發展是不是幾乎都是市政府掌控的75F 11/05 12:38
→ : ？
→ : 不然台中個區域的發展不均，我想了很久我想通了市政府才
→ : 是決定一個區域成敗的關鍵
→ : 市政府想要一個區域興旺，就有辦法達成
→ : 底下跟他配合的建商也會配合建設
→ : 其實，從頭到尾都是市政府在搞鬼
推 : 不過有件事我比較看不懂
→ : 不過有件事我比較看不懂台中東區一直以來都很綠
→ : 我看盧媽也挺照顧的
→ : 最近回舊家去看
→ : 園道都重鋪了
→ : 其實……蠻錯亂的XD
→ : 鬍子強幾乎沒有關懷過東區，唉
→ : ？
→ : 不然台中個區域的發展不均，我想了很久我想通了市政府才
→ : 是決定一個區域成敗的關鍵
→ : 市政府想要一個區域興旺，就有辦法達成
→ : 底下跟他配合的建商也會配合建設
→ : 其實，從頭到尾都是市政府在搞鬼
推 : 不過有件事我比較看不懂
→ : 不過有件事我比較看不懂台中東區一直以來都很綠
→ : 我看盧媽也挺照顧的
→ : 最近回舊家去看
→ : 園道都重鋪了
→ : 其實……蠻錯亂的XD
→ : 鬍子強幾乎沒有關懷過東區，唉
推 : 不是每個人都會跟錢過不去,有人政黨意識重,有人看別的89F 11/05 12:59
→ : 高雄的左營一直都很藍,左營跟鳳山從前是軍營跟眷村
→ : 民進黨也是大力發展左營地區呀
→ : 高雄的左營一直都很藍,左營跟鳳山從前是軍營跟眷村
→ : 民進黨也是大力發展左營地區呀
推 : 推92F 11/05 13:16
政治只會搞土地.
這牽扯到政治資金.
大家都在講甚麼買農地重劃發財.
但實際上,你根本買不到發財的農地.
你聽說這邊要辦重劃,興沖沖的跑來買農地.
然後發現可以買的農地就幾塊.
然後每天花20個小時研究了半年買了一塊你覺得機率最高的農地.
之後重劃公告.
靠夭怎麼從你買的農地旁邊切過去,剛好重劃不到你.
然後你發現,你可以買的那幾塊農地全都被切在外面.
而被重劃的農地全都買不到.
之後你就看到有人的農地被重劃了,翻了好多倍.
喔,其實真相是這樣.
市府要重劃農地,這是人決定的範圍和重劃細節.
這代表,一定有人早知道.
並且重劃這件事情不會吃甚麼金管會的內線交易問題.
因此這些早知道的人,就會一開始在完全沒消息的時候.
就把所有可以重劃的土地都買起來.
所以你一塊都買不到...一毛錢都不會漏給你.
而誰決定重劃的?市府都發局..當然重劃可能建立在有新產業園區或是住宅需求新開發.
因此有可能跟經發局有關.
但無論怎樣,這都逃不出市府的範疇.
所以市府的執政者,是完全支配這件事情的人.
所以,一定是市府的執政者全吃!!!
而執政者取得政權需要燒掉龐大的錢.
因此它們一定要從這邊把錢賺回來.
至少這是合法的...顆顆.
另外它們自己的錢也會有限,不可能靠自己口袋把地全吃下來.
這時候他就需要合作者.
因此到頭來會變成.
它們會先找所謂的政治金主,告訴她確實可以重劃的土地範圍.
而這些金主拿到資訊的代價就是,要給這些政客插乾股.
例如這塊地價值1億,重劃後會噴到3億,你必須給出乾股40%.
因此你必須繳出1.2億的政治資金.
插乾股可以透過白手套去做,所以買地的時候會是合資,直接持有40%產權.
到時候重劃好,配地的時候直接分拆就好.
這就是土地.
並且因為利潤龐大,所以黑道也會滲透進來.
或是說.
黑道跟政治一直都是掛在一起.
黑道只是政客養的一條狗...(我只高級的黑道,不是底下不入流的混混)
因此你看到很多黑道都自稱在做土地...有沒有.
館長阿,春風阿,回憶混黑道的時候,都做過土地,或是包工程....有沒有..XD
黑道憑啥做土地?
憑恐嚇取財?憑暴力?...
你當地主是甚麼人?...你亂給別人施加暴力,你看你會不會祖宗十八代都被靴去蹲.
但是在重劃的時候,黑道很多就是來喬事情.
更重要的是提共資金...因為販毒的甚麼不多,現金最多,而且都是沒有登記的錢.
(這牽扯到有登記的錢和沒登記的錢,兩個都很重要...選舉兩邊都需要)
因此到頭來黑道也是插乾股,並且重劃工程會負責例如砂石還是甚麼的.
當然,黑道只是政客養的狗..
所以黑道插乾股之後,政客又插乾股黑道...顆顆.
到頭來黑道又要給政客政治資金.
因此到最後,龐大的資金都會回收到"主導重劃"的政客手上.
但是政客還是沒你想的有錢.
因為這些錢會在選舉的時候,全都燒掉.
這年代政客更多是為了"權力"而不單純為了發財.
(要發財去當金主比較快,要賺錢先給錢,給了錢就會賺錢)
為了發財而從政的時代已經差不多過去大半了.
現在從政就是為了權力...發財他們反而很多大多就有錢人.
所以這是一個權力的遊戲,有資本才跳下來玩.
但是靠自己家產去燒,根本燒不了幾年.
因此才需要到處搞錢來支撐他的政治生涯.
而以上是基本結構.
而扯到政治鬥爭的時候.
就像打仗,最重要的是甚麼?
跟對方硬碰硬?你是大腦有問題還是??...跟對方對燒錢?..
最近烏惡戰爭.
烏克蘭發了一大堆甚麼俄羅斯損失慘重,以及發動了神奇的渡地聶泊河搶灘攻擊.
你知道為啥嗎?
因為他的精神碉堡,阿夫迪夫卡要被包圍了.
目前全世界軍事分析者都認為守不住.
包含烏克蘭的總指揮,扎如日內.
但是司機下令要死守....讓扎如日內現在非常苦惱中.
死守的代價就是重蹈馬里烏波爾,會造成整個部隊被殲滅事件.
(烏惡戰爭打到現在,只有馬里烏波爾才產生整個旅被滅掉狀況
其他時候並不存在殲滅對方一個旅的局面)
馬里烏波爾也是因為死守,造成被包圍之後整個亞速營被殲滅.
而阿夫迪夫卡,俄羅斯無論在軍隊還是在火炮上面,都是烏克蘭的三倍.
但她為啥不直接硬攻,而是採取兩側包圍.
當然除了他知道司機會死守.
所以現在消耗戰階段,他希望烏克蘭調動更大部隊過來被包餃子.
另一方面.
包圍的目的就是切斷補給.
阿夫迪夫卡最重要的補給線已經被俄羅斯控制.
逼烏克蘭只能選擇另外兩條條件更差的補給線.
造成烏克蘭的補給損失達到40%以上.
而俄羅斯就這樣慢慢包著慢慢推進兩側.
阿你就盡量補給,他就盡量攻擊.
這狀況打到歐美都不想支援烏克蘭.
因為燒掉的軍備太龐大龐大到嚇死人...
這就是現在的局面...
因此烏克蘭為了"製造新聞來吸引全世界持續支持他"
所以搞了地聶泊河大搶灘.
而俄羅斯很有意思的還讓他們佔領了沙灘,甚至佔領了一個村落的幾條街..XD
阿你渡河作戰你怎樣補給?...這比補給阿夫迪夫卡更困難太多.
俄羅斯在這邊防守的部隊也是河對岸烏克蘭的1.5倍,更不論渡河的根本就1打20.
所以俄羅斯巴不得烏克蘭對岸大舉進攻.
不過烏克蘭也不是蠢蛋,他只派一些士兵過來,連裝甲車也沒過來.
過來目的就是插旗,打卡,拍照,發telegram和拍YT..
說自己完成了神奇的進攻!!!
另外也大肆宣傳阿夫迪夫卡俄羅斯損失多龐大.
再拍一些炸掉坦克的影片到網路上.
(你應該很容易就找到一大堆,烏俄雙方的戰場影片...)
但獎這麼多就是說.
就算你有完全的軍力優勢,你也不會傻傻地跟對方硬幹.
你到今天都沒看過T90主戰坦克硬肛豹二和挑戰者.
打了這麼九,雙方主戰坦克都沒正面硬肛,你覺得是怎樣.
跟你玩星海,把重騎兵圈起來A過去跟對方刺蛇海硬肛的戰略是不是完全不同.
真實戰爭,打到最後一秒,只要有選擇,都不會想要硬肛...XD
這也是為啥打了老半天,除了包圍馬里烏波爾事件外,雙方一個旅都沒被滅掉的主因.
尤其是越優勢的方越不想硬肛.
因為,你打仗的每一個士兵都是你的國民.
能少死一個是一個.
跟你星海只要贏了就結束遊戲是兩碼子事.
那回到政治也是這樣.
你沒必要不會跟對手硬肛燒錢.
你傻了,為了選這次舉把你燒到家產全光??
那你是打算做完就退休?
還是你以為硬肛的錢你可以在執政後賺回來??
那你要怎樣搞死對手?尤其你有優勢的時候?
搞她的金主阿.
所以他執政的時候在這個重劃計畫大舉布局.
你也不用動太多,你把重劃的範圍改一改,他就崩潰了.
血觀音看過吧,他們金主可是到處借錢去買土地.
當你重劃範圍改掉,他的土地變成被放生的.
你看他拿甚麼去還利息.
就算是黑道,也是挪用他販毒或是賭場的錢,甚至是其他人的錢偷偷挪過來用.
你今天土地烙賽,就像王派宏黃金被卡在海關.
那他後面金流斷掉就直接導向崩潰.
當然你說已經完成重劃的怎麼辦?
那就是興達港嚕,市府就給你放生,甚麼都不丟進去.
甚至像之前台中林佳龍不是砍台中塔...
他也不是把你水楠取消投資阿,他只是變更計畫,讓你這個計畫晚個幾年在啟動.
那你這邊的錢就晚個幾年才能回收...阿晚個幾年,選舉都選兩屆去了.
然後資源自然用到她的海線金主布局的烏日,梧棲之類的去.
阿現在反過來盧秀燕起來,是不是本來烏日有些計畫又被砍掉了.
並且狂炒水楠和北屯,烏日話題整個消失.
這就是政治的戰爭.
只要扯到政治的區域,都有極高的風險.
當然你也可以說高風險有高利潤沒錯.
但.
但你就真的要每天煩惱誰會選上.
然後選舉造勢你會自主地跑去最前面瘋狂地喊當選.
然後到處叫別人投給你支持的人.
之後成為政治狂人.
阿沒辦法,誰叫你在對方身上壓了身家....XD
她贏了,擬就賺一大筆.
他輸了,你就套到脫褲子.
至於說成熟區域就另外一檔事.
成熟區域都是居民,另外成熟區域本來就很少投資開發以及爆發性的成長利潤.
爆發性的成長大多都是重劃區的地價.
你臺北萬華,台中中區,台南中西區,高雄前金.
你就算丟了一千億下來,你是可以帶動多少金主的利益?
但是你在台中后里,台南七股,高雄阿蓮丟100億下去會怎樣你覺得勒.
那反過來,你在老區域拔掉1000萬的建設的影響力.
有沒有遠低於在興達港拔掉100億的建設造成土地崩盤的效力...XD
那你怎麼會去拔老市區的東西呢?
而老市區絕大多數都是市民.
市民反而是很現實的動物,誰給他好處,他就會支持誰.
就算是深藍區好了.
你綠營給深藍區一點好處,對方不倒戈投你也可能造成選舉它們的投票率下降.
所以這是完全不同的狀況,不可以混唯一談.
當你執政的時候,無論是你自己的票倉還是敵對票倉.
市區你都會均衡給糖,差異不會太大....
因為對你都有好處.
但是對於外圍重劃區,少數地主(重劃的時候其實地主人數根本沒幾隻貓)
那就不一樣,敵人讓它死就對了.
敵人推的建設,你反過來查他環評給他多脫幾年.
敵人投資的土地,你就冷凍或是改變範圍.
敵人的企業查他稅,查他排放廢水和汙染,查他勞工工作時間有沒有超時.
這就是政治!!!
※ 編輯: ceca (61.227.111.240 臺灣), 11/05/2023 14:31:36
推 : 推93F 11/05 13:23
推 : 其實守紀律持有快20年的人比以前多不少了 這要歸功於94F 11/05 14:04
→ : 綠角 因為他的文章 越來越多資金流到美國 最後甚至逼
→ : 台灣的複委託降價吸客
→ : 綠角 因為他的文章 越來越多資金流到美國 最後甚至逼
→ : 台灣的複委託降價吸客
推 : 現實有人持有20年你確定？97F 11/05 14:10
→ : 除了2000年那次被套牢現在沒解套的還沒聽過
→ : 除了2000年那次被套牢現在沒解套的還沒聽過
推 : 指數化投入需要堅強的信念 真的還是需要看些觀念文章99F 11/05 14:11
→ : 我自己本身還差6年就20年了 恍如昨日 一下就過去了
→ : 當然比以前多不少 是相對的 整體上還是少數
推 : https://reurl.cc/NyL4Ap
→ : 這麼好的報酬 真正能拿到的人屈指可數 很可惜
→ : 我自己本身還差6年就20年了 恍如昨日 一下就過去了
→ : 當然比以前多不少 是相對的 整體上還是少數
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→ : 這麼好的報酬 真正能拿到的人屈指可數 很可惜
推 : c大必推 好喜歡看c大講烏俄 不知道哪裡可以看c大講多一104F 11/05 14:53
→ : 點
→ : 點
推 : 其實C大你說市區要平均分糖，我覺得不然106F 11/05 15:22
→ : 我記得鬍子強當市長的時候，沒印象舊市區誰吃到糖了
→ : 但在我看來重劃區的大型建設也可以說成是抵費地配餘地
→ : 賣完去蓋的
→ : 但我是真的沒印象2000-2010年台中舊市區誰吃到糖了
→ : 或許那段時間，台中的市庫財務比較吃緊？
推 : 還有因為C大的關係，我特別看了血觀音
→ : 結論，看不懂XD
→ : 他劇情很鬆散
→ : 可能我再看一次才能理解來龍去脈
→ : 我記得鬍子強當市長的時候，沒印象舊市區誰吃到糖了
→ : 但在我看來重劃區的大型建設也可以說成是抵費地配餘地
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→ : 但我是真的沒印象2000-2010年台中舊市區誰吃到糖了
→ : 或許那段時間，台中的市庫財務比較吃緊？
推 : 還有因為C大的關係，我特別看了血觀音
→ : 結論，看不懂XD
→ : 他劇情很鬆散
→ : 可能我再看一次才能理解來龍去脈
推 : 講得很好，買房跟股票本來就可以並存，但是如果選一個當116F 11/05 15:38
→ : 優先的確是房產
→ : 優先的確是房產
推 : 推，政治講的很棒，確實如此118F 11/05 16:02
https://www.youtube.com/watch?v=2egN4-RkDzs&t=125s
https://www.youtube.com/watch?v=sjy7gyYXPOU
https://www.youtube.com/watch?v=3eo-CxRJ_ok&t=8s
每天快速看一看進展.
實際進展很慢.
無論這些台是親烏還是親俄.
大方向它們講的都不會差多少.
不像中文媒體製造業.
無論簡體字還是繁體字,內容都有點太扯.
※ 編輯: ceca (61.227.111.240 臺灣), 11/05/2023 19:31:30
另外老胡時代開啟了大重劃.
因此把錢花光了.
之後一度台中舉債額度剩幾十億.六都最低.
所以在土地賣掉之前甚麼事情都不能做..
不過當然反過來講,那時候重劃了那麼多土地.
(台中重劃的面積實在驚人,高雄市區現在所有重劃區空地加起來面積跟不上一個北屯空地
阿台中可不是只有重劃北屯,還有南屯太平大里梧棲烏日榮總OOXX.....每區都很大.)
代表台中市府手上有龐大的土地可以賣...
因此後面台中就是一邊賣土地籌錢一邊做其他的事情.
※ 編輯: ceca (61.227.111.240 臺灣), 11/05/2023 19:34:41
推 : 其實這樣算起來，這波大多頭最大贏家應該是台中市政府119F 11/05 20:00
→ : 14期房價直線飆升
→ : 14期市政府手上的抵費地都還沒開始賣就暴漲了
→ : 更不用說水湳
→ : 台中市庫靠這波房地產大多頭真的變暴發戶
推 : 我還記得2010年間聽過胡志強在講城市企業化
→ : 胡認為城市要想辦法賺錢
→ : 14期房價直線飆升
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推 : 我還記得2010年間聽過胡志強在講城市企業化
→ : 胡認為城市要想辦法賺錢
推 : 感謝C大上課～這篇好讚126F 11/05 20:05
→ : 直到最近幾年我才懂他所謂賺錢是何物127F 11/05 20:05
市府的錢可不只是這樣.
他賣你土地賺你的錢.
之後你蓋房子賣後.
他還可以抽你地價稅和房屋稅.
你房屋蓋越多,房屋稅抽越多.
房價越貴,地價稅抽越多外.
還有一筆土增,跑不掉的都要繳....
不動產的錢怎樣轉,都會落在地方政府手上.
因為這是地方稅.
然後吵高後,一些不能賣的土地拿去BOT幹嘛的,還可以收權利金跟租金.
再加上市府自己的資產大多主要價值都是不動產.
不動產大漲,市府的資產就暴增.
資產暴增,他又可以舉更多債或是周轉更多錢.
※ 編輯: ceca (61.227.111.240 臺灣), 11/05/2023 20:15:25
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