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作者 標題 [請益] 三年寬限期要到了該怎麼規劃資金
時間 Sun Dec 3 16:42:57 2023
*12/4 edit:
感謝各位板友的建議與情報，我大概有方向了
出於隱私考量，最後編輯一次把資產數字刪除~~
無關的討論、無意義的推文吵架和謾罵也刪了，篩出比較精實的資訊給後人參考
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疫情期間，在租屋的小套房裡關了十四天，進入一種懷疑人生的狀態
被放出來後馬上決定買了房子
這兩年多住下來，自有房住起來的生活品質確實大勝租房
不過明年寬限期就要到了，現金流支出會爆增，想來問問大家會怎麼處理
背景簡述
房貸~2500萬，30年期寬限3年，利率現在2.13%
只貸到7成5，因為市價漲太快實價還沒跟上問了三間都只給到7成5
年限則是因為交屋時還有租約，非自用不能超過30年(銀行的說法)
國內資產分在三間銀行
年限則是因為交屋時還有租約，非自用不能超過30年(銀行的說法)
國內資產分在三間銀行
A銀行 主要往來銀行 房貸2500萬在這間
B銀行 薪轉行 不知為啥手續和服務都很不積極
C銀行 主力信用卡的銀行
保險有一些但不多，不打算解約
期貨和證券戶裡的資產也不打算動，反正銀行也不會把這些風險資產納進信評吧？
目前考慮中的幾個想法
1. 先跟A行說延個2年，2年後再作打算
2. 找B/C銀行談轉貸，看有沒有機會談個8成、35~40年
3. 直接找A行重談貸款，但感覺會被打槍？畢竟還在寬限期內
4. 跟A行借信貸來還房貸，信貸利率應該能比房貸低一點
5. 乾脆直接清償掉，但會把今年國內部位的獲利都花光了
目前是覺得 2/3 > 1 > 4 > 5
其他還有什麼我沒想到的辦法嗎？ (暫不考慮會需要設立法人的資金操作)
--
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※ 作者: minazukimaya 2023-12-03 16:42:57
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推 : 你的問題會是綜合解 具體怎麼解隔空抓藥沒辦法給答案1F 12/03 16:47
→ : 1. A行如果是公股基本不會成 如果是私銀 可能你2談好
→ : 轉貸的那一刻他會突然變卦 因為你轉貸有設定費23萬
→ : 所以他如果你2談好了 要轉出去那瞬間有機會他突然說好
→ : 1狀況我認知是你條件很好但是公股有天條不能做 私行可談
→ : 3是不管公私行都可以談 但大概會要你繳個0.5~1成
違約的部份應該滿三年就沒有了~所以才有轉貸這條路→ : 1. A行如果是公股基本不會成 如果是私銀 可能你2談好
→ : 轉貸的那一刻他會突然變卦 因為你轉貸有設定費23萬
→ : 所以他如果你2談好了 要轉出去那瞬間有機會他突然說好
→ : 1狀況我認知是你條件很好但是公股有天條不能做 私行可談
→ : 3是不管公私行都可以談 但大概會要你繳個0.5~1成
當然轉貸還是有開辦費什麼的固定成本啦，所以如果不能談到35年+8成好像也不值得轉
另一個考量是..A行就是那間貸款可以40%算進往來資產的XD
理專姊姊也對我蠻好的，當時貸款時貨比三家也是A行最優
所以可以的話想要讓房貸盡量留在A行
→ : 45沒意義 不討論7F 12/03 16:50
噓 : 一職傻傻地幫銀行繳利息 現金那麼多擺在銀行幹嗎8F 12/03 17:21
推 : 信貸的現流更吃緊吧，這樣反而損失了資金的機會成本9F 12/03 17:21
→ : 傻子吧 一直寬限幹嗎你又不是沒現金10F 12/03 17:21
→ : 幫銀行繳利息 然後你本金一毛都沒還
→ : 幫銀行繳利息 然後你本金一毛都沒還
推 : 2去試吧 但應該只能30年 以前兆豐也跟我說出租不能30年12F 12/03 17:24
→ : 但那是他內規 別家銀行可以 甚至不同分行都說你可以
→ : 簽切結書就好
現在已經是自用了，當初是交屋時還有房客，我就讓她住到租約結束→ : 但那是他內規 別家銀行可以 甚至不同分行都說你可以
→ : 簽切結書就好
理論上自用是能超過30年…的吧？只要符合加起來75以下的規定就好
推 : 寬限期的利息可以理解為資金成本 如果自用或出租基本上15F 12/03 17:26
→ : 都是大過的 明明就是賺錢 我借1萬 賺2萬 是正的
推 : 是說轉貸如果30年跟你現在就一樣了 而且可能利率更高加
→ : 上換銀行要過地政跟代書還有設定這些費用
→ : 你這個答案很多種 先多問幾家銀行再來慢慢算
推 : 理財觀念不同 就像婚姻板才在要用別人名字買房 貸款條
→ : 件不見得是吃不下來 而是能拿到更多資金為什麼不嘗試
→ : 尤其資金在你身上是有穩定收益的時候
→ : 最後就是年底了 有水位問題 你可以之後再開始問 我目前
→ : 最多也就是30年 8成 寬3年
→ : 但尤其是私人銀行很吃你對銀行的貢獻值 只要不是央行規
→ : 定的都有機會
我也覺得我每年貢獻銀行這麼多手續費，應該是有機會談的吧→ : 都是大過的 明明就是賺錢 我借1萬 賺2萬 是正的
推 : 是說轉貸如果30年跟你現在就一樣了 而且可能利率更高加
→ : 上換銀行要過地政跟代書還有設定這些費用
→ : 你這個答案很多種 先多問幾家銀行再來慢慢算
推 : 理財觀念不同 就像婚姻板才在要用別人名字買房 貸款條
→ : 件不見得是吃不下來 而是能拿到更多資金為什麼不嘗試
→ : 尤其資金在你身上是有穩定收益的時候
→ : 最後就是年底了 有水位問題 你可以之後再開始問 我目前
→ : 最多也就是30年 8成 寬3年
→ : 但尤其是私人銀行很吃你對銀行的貢獻值 只要不是央行規
→ : 定的都有機會
至少1.的寬限期延到5年我覺得應該談得下來
但成數和利率…如果沒有其他銀行的轉貸條件，也許沒有足夠籌碼..
推 : 本來是懶得回ZBC 不過很單純的 台灣資金成本才2%27F 12/03 17:32
→ : 連拿去美國定存都穩賺2% 會怕的話買債etf穩賺2%
→ : 事實上除非必需保守=需要那個現金 不然白癡才不賺好嗎
→ : 連拿去美國定存都穩賺2% 會怕的話買債etf穩賺2%
→ : 事實上除非必需保守=需要那個現金 不然白癡才不賺好嗎
推 : 美金定存2%,前提美金換匯價差不能賠吧.不然沒屁用30F 12/03 17:37
噓 : 看到那個新莊傻多是不知道換美金有匯差風險嗎31F 12/03 17:38
→ : 整天寬限 整天借錢 不還 你就等著改天爆掉吧
→ : 不用跟這些地縛靈認真 小心不要被害
→ : 整天寬限 整天借錢 不還 你就等著改天爆掉吧
→ : 不用跟這些地縛靈認真 小心不要被害
推 : 如果沒法穩定獲利那就別投資吧34F 12/03 17:39
→ : 還真的以為投資百分之百賺35F 12/03 17:39
→ : 最後有的銀行也很賊 一開始條件沒很好 等你確定要轉走36F 12/03 17:39
→ : 肯跟條件了
→ : 投資工具很多種啦 只有你能獲利都是好工具 能穩定獲利
→ : 就能透過借貸放大資金放大戰果
→ : 肯跟條件了
→ : 投資工具很多種啦 只有你能獲利都是好工具 能穩定獲利
→ : 就能透過借貸放大資金放大戰果
推 : 不用規劃 慢慢背債 因為你的房子根本賣不掉40F 12/03 17:49
→ : 揹一個超大的債務炸彈 看那天承受不了而已
欸不是，剛需買房為什麼要賣，我鐵定沒有賣的規劃啊→ : 揹一個超大的債務炸彈 看那天承受不了而已
剛需自住買第一間房也要被炮，這敵意究竟從何而來...
我就拿點資產出來轉成不動產，佔比這麼低根本不能算炒房吧^_^|
這甚至連投資都不是，就是消費行為而已…
然後拿房子借點錢出來投資風險資產也是正常操作啊
推 : 這三年接的人都是最後一棒 賣的時候就知道了42F 12/03 17:52
推 : 原銀行都不好談 但好幾次我要走了 開條件留我43F 12/03 17:53
→ : 會發原來韭菜是自己44F 12/03 17:53
→ : 元銀行都要你做出某個動作 他才能請示上級特殊狀況45F 12/03 17:54
推 : 我之前要增貸買農地 銀行毛一堆 然後我跟他說沒關係 另46F 12/03 17:54
→ : 外一家條件出來我再來比較 當天下午就來電說 沒問題的
→ : 啦 s264我算過了 隔天就對保簽下來了
→ : 這跟你手機門號很像 你攜碼或要跳槽 就會端牛肉出來了
→ : 但我也遇過一次沒留我的 他做不到對方的條件
→ : 然後那個年限加年齡75以下的也可以破 那個不是天條
→ : 我幫我媽破過
→ : 那時候好像57-58歲 然後銀行給她20年
→ : 唉 那陣子就為了我幫我爸還賭債跟我歐氣 自己買房子也
→ : 不要用我名義貸款
→ : 外一家條件出來我再來比較 當天下午就來電說 沒問題的
→ : 啦 s264我算過了 隔天就對保簽下來了
→ : 這跟你手機門號很像 你攜碼或要跳槽 就會端牛肉出來了
→ : 但我也遇過一次沒留我的 他做不到對方的條件
→ : 然後那個年限加年齡75以下的也可以破 那個不是天條
→ : 我幫我媽破過
→ : 那時候好像57-58歲 然後銀行給她20年
→ : 唉 那陣子就為了我幫我爸還賭債跟我歐氣 自己買房子也
→ : 不要用我名義貸款
推 : 奇怪連這種問題都沒辦法決策的人怎麼能有那麼多現56F 12/03 18:00
→ : 金和收入，到底是怎麼辦到的
我作了蠻多功課啊，也沒有不能決策啦…→ : 金和收入，到底是怎麼辦到的
主要是我真的不熟房地產和房貸這塊，沒經驗，所以上來問問說不定有更多情報啊
決策前收集情報很重要的吧
→ : 這一點都不奇怪 你處理過這種問題 你就知道這不容易58F 12/03 18:01
→ : 你沒去跟銀行討論過1 你不知道你要做狀況不然專員沒辦法
→ : 去跟高層說你適用特殊狀況ABC 是否開特例是否願意幫蓋章
→ : 他今天來問 他最少知道 1他需要做狀況 或2去跑到完整
→ : 用2的狀況去逼1 或直接懶一點3 3銀行會跟你說你本來貸8成
→ : 你直接轉貸他不管鑑多少你可能都要補0.5成左右表示一下
嗯嗯像K大的建議就對我很有幫助→ : 你沒去跟銀行討論過1 你不知道你要做狀況不然專員沒辦法
→ : 去跟高層說你適用特殊狀況ABC 是否開特例是否願意幫蓋章
→ : 他今天來問 他最少知道 1他需要做狀況 或2去跑到完整
→ : 用2的狀況去逼1 或直接懶一點3 3銀行會跟你說你本來貸8成
→ : 你直接轉貸他不管鑑多少你可能都要補0.5成左右表示一下
我本來也不確定到底要先問1，還是先談到2再回來找A行
這樣開來總之就先問1就對了，我大概明年一月就找理專談讓她知道我有想法
也許她就會提給我新方案了XD
→ : 那4跟5就根本不用考慮 你發篇文 6小時抵你去跑234天以上64F 12/03 18:03
推 : 用理財型房貸轉貸？65F 12/03 18:04
這個我查到是說利率會比較高我的考量是寬限期 > 貸款年限 > 利率
總之就是每年現金流支出越少越好
未來的事未來再說XD
→ : 個間銀行的時間 如果沒有一堆垃圾推文 其實含金量很高的66F 12/03 18:04
→ : 其實每次在貸款都很難有標準答案 多問多試 反正最後裁67F 12/03 18:04
→ : 決的權利在自己手上
推 : 上來問很好啊 可以多聽別人的經驗跟分享看看自己有沒
→ : 有盲點
→ : 以前我也覺得75年是牢不可破的
→ : 決的權利在自己手上
推 : 上來問很好啊 可以多聽別人的經驗跟分享看看自己有沒
→ : 有盲點
→ : 以前我也覺得75年是牢不可破的
推 : 4感覺很難吧，這個收入不會是一般的上班族，負責人的話信貸72F 12/03 18:16
→ : 通常偏高？
→ : 通常偏高？
推 : A已知中信 應該有得談 看理專手腕 B大概HSBC/花旗星展74F 12/03 18:20
→ : C比較不好猜 放到這麼多 還當主力刷 台新玉山國泰都符合
→ : 你的信貸額度符合特定專案大概是750 抱歉信貸1100萬這種
→ : C比較不好猜 放到這麼多 還當主力刷 台新玉山國泰都符合
→ : 你的信貸額度符合特定專案大概是750 抱歉信貸1100萬這種
推 : 推文精彩，推一個77F 12/03 18:23
→ : 事不太存在 一般22倍月薪這個上限是200 專案才有開到更高78F 12/03 18:23
推 : 請問沒有還本金的狀態下，轉貸會成功嗎？79F 12/03 18:26
推 : 回樓上 我這1年內問過 公股一定要我還0.5成 就可以轉貸80F 12/03 18:27
→ : 即使你鑑價更高 轉其他行庫可以直接平轉但是開辦費不划算
→ : 即使你鑑價更高 轉其他行庫可以直接平轉但是開辦費不划算
推 : 沒還本金我轉過 之前沒有還本金 還在寬限期內 但那時82F 12/03 18:29
→ : 候有綁約 所以有付違約金
推 : 違約金的部分是用本金*他們規定的%數 我那時候還異想
→ : 天開 不然我先還掉大部分在解約 結果專員說是看你繳到
→ : 哪期剩下的本金去算違約金 大額還款沒用
→ : 可以的話 如果原銀行願意跟轉貸的條件 成本是最低的
→ : 但也有看原銀行的意願跟內規
→ : 這個就沒有標準答案牽扯到太多層面 包含你的人 你借款
→ : 標的物座落在哪 什麼型態 跟銀行往來的程度
推 : 如果擅長投資 那就更應該貸好貸滿 最好永遠都寬限期 因
→ : 為資金在你手上有用
→ : 候有綁約 所以有付違約金
推 : 違約金的部分是用本金*他們規定的%數 我那時候還異想
→ : 天開 不然我先還掉大部分在解約 結果專員說是看你繳到
→ : 哪期剩下的本金去算違約金 大額還款沒用
→ : 可以的話 如果原銀行願意跟轉貸的條件 成本是最低的
→ : 但也有看原銀行的意願跟內規
→ : 這個就沒有標準答案牽扯到太多層面 包含你的人 你借款
→ : 標的物座落在哪 什麼型態 跟銀行往來的程度
推 : 如果擅長投資 那就更應該貸好貸滿 最好永遠都寬限期 因
→ : 為資金在你手上有用
→ : 去增貸吧 要持續往下操作才能完成版上流傳的信仰理念93F 12/03 19:08
推 : 人家借低率資金都是投資的，你不投資我只建議594F 12/03 19:13
推 : 如果是我會選A，談不攏錢就轉走，或放話要轉貸，通常會有95F 12/03 19:21
→ : 意想不到的結果發生，原po賺錢好猛，是外商嗎?
推 : 如果是中信那就好辦了，我上次就是這樣，專員馬上急CALL
→ : 意想不到的結果發生，原po賺錢好猛，是外商嗎?
推 : 如果是中信那就好辦了，我上次就是這樣，專員馬上急CALL
推 : 科目1的2500萬清償，找民營新銀行較高新鑑價，再用98F 12/03 20:01
→ : 科目4借出，一般型30年3年寬利率地板價2.06%至少8
→ : 成，三年後轉貸或者轉額度型。或一開始用額度型，
→ : 七年一簽，2.5%成數約七成，只繳息for動用額度，七
→ : 年到可續簽。
這好像是我之前沒看過的新情報，我去找理專了解一下，感謝→ : 科目4借出，一般型30年3年寬利率地板價2.06%至少8
→ : 成，三年後轉貸或者轉額度型。或一開始用額度型，
→ : 七年一簽，2.5%成數約七成，只繳息for動用額度，七
→ : 年到可續簽。
推 : 繳個一年再轉貸？103F 12/03 20:14
推 : 到底為何這資產會貸到這利率這成數@@104F 12/03 20:14
實價登錄追不上市場價，鑑價出來就是只能7成5另外我也沒花時間議價，應該是買貴了200w左右
推 : 因為固定資產被套死出不掉當然緊張105F 12/03 20:20
推 : 借新還舊繼續寬不是嗎？106F 12/03 20:43
→ : 你的資產和收入和我朋友有87分像，人家現在是在煩惱107F 12/03 21:02
→ : 如何做資產管理極大化資產累積速度。
我也是，問房貸怎麼處理就是想盡量減少資金成本(利息)+最大化債務額度和年限→ : 如何做資產管理極大化資產累積速度。
這樣對我的portfolio是最有利的
→ : 還掉再貸啊。不然一堆貸款違約率低到靠北怎麼來的109F 12/03 21:46
推 : 你放在銀行的活動資產夠多，其實理財型房貸的利率沒110F 12/03 21:55
→ : 啥影響，餘額大於貸款本金是不用繳本金和利息的..所以
→ : 只有犧牲原貸款的本金利息而已，等於目前利率就是一年
→ : 1.5%左右。
→ : 啥影響，餘額大於貸款本金是不用繳本金和利息的..所以
→ : 只有犧牲原貸款的本金利息而已，等於目前利率就是一年
→ : 1.5%左右。
→ : 重視寬限的話先問延長寬，不能再轉就好114F 12/04 07:25
嗯嗯，我目前也是想先朝這個方向去和A行談，感謝建議※ 編輯: minazukimaya (194.195.89.200 日本), 12/04/2023 20:05:50
推 : 如果三間都在管制地區，受限於央行成數管制可能也115F 12/04 21:52
→ : 無法轉貸（轉貸成數會更差）
→ : 無法轉貸（轉貸成數會更差）
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