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※ 引述《smallpenguin (小小楊兒回家啦)》之銘言：
: 有金有億房版晚安
: 新北新莊富都心晚安
: 我是富都心青年
真心的恭喜

其實房地產要成功複製成功
就要看到很深入的結構

當年amax大賣的時候
他的理由就是捷運＋小坪數
成功複製成功
很多人就會拿其他的捷運＋小坪數來比較
結果就出包了

事務所不事務所其實不是重點
重點是該區域的深入結構

我知道我講了新莊跟副都心的人會不爽
但我講話從來也沒在管人爽不爽的
話講在前面叫先知，講在後面叫馬後砲
現在新莊的部份問題解決了
就來講講當年被新莊區公所圍勦後
不想再提的馬後砲

也簡單分析一下為什麼amax會這麼難跑

1:房屋稅
大家都知道新房子房屋稅很高
契稅就更高了
當年我學姊買最高峰
https://imgur.com/oerIIiD
對，就是你看到這兩棟
當初好像買25
後來+30進去從當初的新富都1235
從當時的29萬秒殺
一路賣到時代首席55萬
他把最高峰賣40
一坪賺15萬，賺了快三百萬好爽喔

結果被土增稅扣快一半
當年可是沒有45%房地合一
所得稅意思意思報就會過的年代
為什麼土增稅會扣那麼多？

就是偉大的副都心，新北的二阿哥，CBD
土地增值當然要比照板橋辦理
從當年的沼澤爛地，升級成CBD
土增稅當然是給你灌好灌滿
當土地價值飆高到天價的時候
所有以土地公告現值計價的稅率
https://imgur.com/51tPF7C
契稅，房屋稅，土地增值稅
全部都會翻好幾翻
這些稅率都是隱形成本
買預售都不會有感覺
等你成屋就知道

https://imgur.com/1Lct5oU
而副都心第一排開發的
全部都是四級稅率吃好吃滿
畢竟是CBD，新北二阿哥
https://imgur.com/nDOm5hA
當然要比照板橋辦理

也就是說買在副都心這幾條街路的朋友
你繳的稅率是跟新板特區一樣
講到這就要進入第二條

2:生活機能
這其實我懶得講了
每次講都一堆少年房神要來跟我叫陣
https://imgur.com/QxTzR0L
這三張都是我在副都心開墾的時候拍的
也就是我是看著副都心長大的
毛沒長齊的滾邊去

所以新板特區的稅率，副都心的生活機能
就造成前兩年副都心成屋價格去化較慢
沒有跟上新北其他區域

所以為什麼遠雄國都跟國匯
蓋這麼漂亮華麗
價格卻比當初預售還低

因為那兩棟都鋼骨的
路段率4+鋼骨造價
那個移轉持有稅比照尊爵不凡的新板
就會讓很多人縮手

講完了



不過既然是馬後砲
代表就要來講一下副都心的好話

副都心的建案即將慢慢解套

不是新案開高 不是新案開高 不是新案開高
絕對不是因為新案開高
什麼檀悅，國泰，亞昕，國美
跟那些都沒有關係
不要再講這些白痴話了
當年的大陸工程 謙量就賣到59
大陸工程會輸給中悅 亞昕嗎？
潤泰峰盛57會輸給國美嗎？


副都心前三年很卡
就是從台北市進新北的客群
被江北，央北，三重右岸分食

而當江北80，央北80，右岸˙75甚至左岸都到70
那麼副都心的50~55~60~65
就算加上稅率
也會變成相對便宜的價格

以目前台北市的房價繼續高漲
北士科100~115，擠壓到仁義55~60
江北央北左右岸65~80

面積比照信義計畫區的副都心
就是目前雙北市最大的凹陷區
住商分離，百貨進駐，最重要的是腹地夠大

江北央北跟左右岸已經沒有地了
副都心現在最需要的就是大型的商業機能
宏匯還不夠大，信義計畫區A7 A9 A11就好幾間了
新板就那麼一點也有大遠百跟板橋車站環球
還有一個沒什麼人逛但有百貨的麗寶

CBD等級的重劃區，就要有CBD規格的賣場進來
只要新北市有持續規劃副都心
副都心反而會成為2024新北最火熱的區域

汐止都賣到62~63了
看不懂新莊55~60為什麼會不能買

所以我正式宣佈
2024就是副都心奮起元年！




如果新北市市長還在的話

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※ 作者: NovaShin 2024-01-03 10:25:38
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