※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-06-14 20:42:25
看板 home-sale
作者 標題 Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
時間 Tue Jun 13 20:11:39 2023
預售屋最大的問題是.
"建商拉價不夠快"
甚至如果有小建商"價格往回退"推案.
這樣就會有問題.
因為這是投資專屬.
所以我們討論都是投資.
投資比自住嚴苛很多.
就像,對投資客來講,今天講財富多少,一間買400賣500的房子,不代表你有500的財富.
因為你要扣成本,扣完你可能才450...XD
所以你只能算450萬!!!!
(身為奸商,我們算錢都很保守...椪風又不能當飯吃)
一樣的道理.
你今天買預售屋1000萬,實際上還有交屋款,所以可能是1030萬.
這是基本成本.
你成屋賣的時候自己賣還好,如果透過仲介,就算他只抽你2%.
那你成本就是1050萬.
那本來你一坪買40萬,25坪.
實際上你的投資成本是多少?是42萬!!!!!
那你要賺錢,你賺50萬就好,所以你要賣多少?你要賣44萬.
而這時候,建商必須推案價已經上46萬以上.
(買家很奇妙的心態就是,買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去..XD
它們只會直接拿單價來比)
不然人家幹嘛跟你買??
而要是發生2016的狀況.
大建商推案28,市場冷盤,地價略跌.
2017的時候,小建商在旁邊推案26.
你預售屋....就哭哭了...XD
阿就算不是往回退.
大建商推案28.
他過兩年推案29.
你還是要哭哭..
拉太少.你連成本都嘎不掉.
所以預售屋我都是大漲第一年玩.
那時候無敵狀態.
反正不動產反應遲鈍,漲也遲鈍.
他會漲很久+新屋拉價的時候價格飆升很誇張.
那我第一年進去,隨便買.
就像我白天鵝是走過路過沒有錯過...
看爽的心情進代銷公司,然後就莫名其妙簽了一張出門....
既不是甚麼開賣VIP或是潛銷就訂.
甚至還是開賣了幾個月才去買.
阿還不是閉著眼睛買閉著眼睛轉掉賺錢.
因為後面建商拉價很快,所以怎樣買都無所謂.
但是如果你是2015買,那時候新案已經停滯.
你2016遇到小建商在那邊推便宜案.
你預售屋卡到交屋都賣不掉之外.
你交屋後可能半年內賣掉也賺不到錢.
(畢竟那時候是成屋,仲介會跟你收3~4%..買家又要收1~2%,和其他各種成本.
所以你賣價會+8%up...
所以在大漲中後期買入預售屋風險很高.
就算放到成屋,還是很難賺.
因此投資預售屋.
你要抓漲價的時段.
這個要求比中期更嚴苛...
你一定要抓到在你持有期間有大漲波.
小漲緩漲都不要玩.
最大的問題是因為.
跟你競爭的人是建商.
並且你的產品是二手產品.
因此競爭之下,你本來就是極度弱勢者...你沒有價格優勢,你怎麼在商場立足?
so..商場你永遠都要注意的東西叫做競爭.
所以這才是修羅場,商場才如戰場.
所有人都在這邊打群架...打贏的數鈔票.
打不贏,靠意識型態或是自我感覺良好....還是要餓肚子...XD
商場很現實,賣掉就拿錢,賣不掉你講再多都是假的.
而賺錢就是賺錢,沒賺錢你講再多你的房子多棒居民身價多高環境都好.
都是屁!!!!!!!!!!!!!!!!
所謂的保值就是"長期漲最多"
所謂的適合持有,就是"持有期間漲最多"
所以就是錢...你賺的多就是對,你沒賺到都是屁!!!!
北京上海好棒棒....
可是你買2000萬,過了幾年不要說跌,你還在2000萬.
並且租金還比利息低....
所以以不動產來講..甚麼國際大都,甚麼有錢人多少,甚麼資源多少...
好個屁....投資垃圾地區.
不如買屏東...顆顆...
賺錢就是賺錢.
錢賺到口袋才叫做成功的投資.
其他不要跟我喇五四三!!!!
我們奸商就是這麼現實.
喊口號我又不選舉...喊口號幹嘛..XD
反而...賺了錢,我才能再多買幾棟房子阿...顆顆..
對喔,多買幾棟房子要幹嘛?
要賺更多錢啊...
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.124.110 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-06-13 20:11:39
※ 文章代碼(AID): #1aY5pzBn (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686658301.A.2F1.html
當然補一下.
預售屋尤其有付款優惠的好處是.
他的槓桿很大.
或是持有期間資金成本很低.
因此中古屋漲20%,可能不如預售屋+15%賣掉.
這是預售屋的優勢.
所以在你確定會有大漲波段的時候.
卡位預售屋.
是正確的投資計畫.
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:13:00
推 : 推1F 06/13 20:15
→ : 不過個人是偏中長期投資，所以比較看地區之後的發展
→ : 不過個人是偏中長期投資，所以比較看地區之後的發展
那是長期投資型態.
利潤主要是來至於區域位階上升
而如果這個區域只有重劃區.
又只有預售屋可以買.
那必然就買預售屋.
推 : 那買轉約價，放到成屋賣是好選擇嗎3F 06/13 20:17
推 : 優質好文4F 06/13 20:18
交屋前夕都有禿鷹去獵殺轉不掉的投資客.
目的就是交屋前夕低價進貨,交屋後價格回升拉價出貨.
這是很常見的投資計畫之一.
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:19:57
→ : 大漲那幾年，槓桿預售屋真的賺爛5F 06/13 20:18
推 : 頭香 推6F 06/13 20:18
推 : 推～7F 06/13 20:21
推 : 說得好 再推一下8F 06/13 20:21
噓 : 房蟲文章已閱！9F 06/13 20:23
推 : 推10F 06/13 20:24
推 : 幫推11F 06/13 20:30
推 : 我夫妻四間都滿了才補一間預售玩玩~~~~12F 06/13 20:46
推 : 買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去<< C大這個是什13F 06/13 20:53
→ : 麼意思啊，算進去會有什麼差別嗎 感謝解答
→ : 麼意思啊，算進去會有什麼差別嗎 感謝解答
推 : 哥怎麼有空打文章 D4趕緊的15F 06/13 20:59
被騙以為7~9點維修.
艾瑞督當中.
看看一星期有沒有辦法100級...
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 21:03:15
推 : C大 勸世文16F 06/13 21:06
推 : 剛才排隊被踢出兩次XD17F 06/13 21:10
推 : c大人真好18F 06/13 21:18
推 : C大 我們社區剛交屋很多投資客轉大概40-43賣不掉 大19F 06/13 21:19
→ : 家反而去買明年要交屋的預售屋45-49 條件沒有差很多
→ : 的說
→ : 家反而去買明年要交屋的預售屋45-49 條件沒有差很多
→ : 的說
推 : 西卡大我想詢問，你說預售屋建商拉價太慢會有風險我完全認同22F 06/13 21:21
→ : 那如果以你舉例的同年份買一間中古屋，那賺的是什麼？
→ : 你說的那些銷售的成本在中古屋上也全部存在阿
→ : 那如果以你舉例的同年份買一間中古屋，那賺的是什麼？
→ : 你說的那些銷售的成本在中古屋上也全部存在阿
推 : 那這樣投資來講新成屋會跟預售屋有差嗎?25F 06/13 21:24
推 : 預售屋的風險主要是過戶問題，中間轉賣不易26F 06/13 21:28
推 : 重點是中古投資客就是有辦法買到比市價便宜，但預售屋27F 06/13 21:54
→ : 很難
→ : 很難
→ : 這些各大討論區都講爛了29F 06/13 22:07
推 : 價差30F 06/13 22:11
→ : 預售先衝，中古躺著等收斂
→ : 預售先衝，中古躺著等收斂
推 : 推～32F 06/13 22:19
推 : 首先要知道何時是大漲波段 顆顆33F 06/13 22:32
推 : 雖然看你文章一路以來學習很多，但是西卡你對於預售屋操作真34F 06/13 23:16
→ : 的不熟，白天鵝 26買28賣，代表你一直用過去的感覺，老實說
→ : 也就是老一輩的感覺，導致你懂大局，操作卻是不懂變通，建
→ : 議你謙虛的了解一下預售屋，不然就多說一點你熟悉的中古屋即
→ : 可。
→ : 的不熟，白天鵝 26買28賣，代表你一直用過去的感覺，老實說
→ : 也就是老一輩的感覺，導致你懂大局，操作卻是不懂變通，建
→ : 議你謙虛的了解一下預售屋，不然就多說一點你熟悉的中古屋即
→ : 可。
推 : 哇喔有人叫戰西卡老蘇了39F 06/13 23:25
→ : 老蘇趕快反擊啊
→ : 老蘇趕快反擊啊
推 : 一堆人買賣都不考慮成本 只看價格很容易變韭菜41F 06/13 23:55
推 : 事後諸葛誰都會啦 有本事指教ceca 不如說說自己是依據42F 06/14 00:25
→ : 什麼理論操作 也讓大家學學啊
→ : 什麼理論操作 也讓大家學學啊
推 : 不然請f大提供變通的預售屋操作理論讓鄉民拜讀44F 06/14 00:44
→ : 其實,你現在白天鵝轉單大概在32...XD45F 06/14 01:25
→ : 但是你要繳45%稅金+你等了兩年.
→ : 我那時候不到半年,忘了幾個月就賣掉了.
→ : 當然如果最好是滿一年,因為有台積電效應.
→ : 但問題是,台積電是不確定的事情,所以不賭.
→ : 如果滿一年應該有辦法成交在32...不過可能躲不過45%稅金.
→ : 不過算起來會略多一點,畢竟槓桿開很大.
→ : 喔,滿一年成交在30..打錯,不是32.
→ : 他後來價格30爬到32爬很久.
→ : 主要是因為太多買25~26的人再釋出.
→ : 但是你要繳45%稅金+你等了兩年.
→ : 我那時候不到半年,忘了幾個月就賣掉了.
→ : 當然如果最好是滿一年,因為有台積電效應.
→ : 但問題是,台積電是不確定的事情,所以不賭.
→ : 如果滿一年應該有辦法成交在32...不過可能躲不過45%稅金.
→ : 不過算起來會略多一點,畢竟槓桿開很大.
→ : 喔,滿一年成交在30..打錯,不是32.
→ : 他後來價格30爬到32爬很久.
→ : 主要是因為太多買25~26的人再釋出.
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為啥建商賣4x,轉單33會賣不掉.
因為...
因為買加要太多現金.
你買25,轉單33...買家要自己補8的現金.
例如888的兩房好了,坪數26.86
買家要支付 134+214萬=348萬的現金.
如果加上交屋款,買家要準備400萬的現金,還不含裝潢,
買家的現金吃太重,400萬的現金他成屋都可以買到2000萬去了.
所以你預售屋轉讓"無法賺太多".
這一直都是預售屋轉讓銷售上面最大的壓力.
你的槓桿很大現金很少.
但買你的房子的人,現金要吃很重.
他不如去買新成屋..
因此你又會被新成屋給競爭到.
投資,你永遠都要替你的買家著想.
不是你帳上怎樣算,人家就怎樣買單.
我最近都不想玩公寓一樓也是因為.
買家貸款估價都遠遠估不到.
公寓一樓每次都讓我賣很久,比透天還久.
所以現在我完全不想碰.
so...
帳上有多少錢是一回事.
到底錢可不可以變成現金進入你的口袋.
那就是另外一個故事.
抱著帳上的價格自high沒有用.
那只是虛幻的泡泡.
投資你一定要換成錢到手上!!!!
你長期持有,也是拿去跟銀行轉貸增貸換成錢來用沒錯吧..XD
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:36:35
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:37:31
當然.
如果說,你現金很多,高現金吃下來.
放到成屋...最好是成屋後一年.
(破大多數銀行估價參考一年內上一次購買的成交價這一點
而你預售屋轉成屋,價格用你的預售屋成交價做基準)
那你自然就會有龐大的利潤.
當然這樣你現金要很多.
適合用大錢賺小錢.
如果年底台積電真的有消息.
外加有白吃投資客資訊很慢.
那我也可能去接一間橋頭"交屋前夕"得預售屋下來.顆顆.
我現金多..
然後貸款銀行放給我肌肌歪歪(我貸款三千多萬,再往上銀行就很保守)
所以低貸款我ok..
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:51:31
推 : 為什麼公寓一樓難賣？還是公寓都不好賣？55F 06/14 02:22
推 : 6/1356F 06/14 02:36
推 : 所以現在買新成屋獲利會好嗎57F 06/14 02:45
推 : 因為公寓一樓賣價高，但銀行估價卻沒那麼高，差距大58F 06/14 07:44
→ : 買家要補足的現金就會比其他樓層多很多
→ : 買家要補足的現金就會比其他樓層多很多
推 : 認同 最好一個月漲50% 一年後漲8650%60F 06/14 08:36
推 : 優質好文61F 06/14 09:15
推 : 預售最大的問題是買方自備款62F 06/14 09:26
→ : 這點就註定只能玩短期
→ : 想要在預售期賺大價差很難啦
→ : 預售屋扣交易成本，能夠賺個幾十萬差不多了
→ : 而且還要是該區的指標性建案
→ : 這點就註定只能玩短期
→ : 想要在預售期賺大價差很難啦
→ : 預售屋扣交易成本，能夠賺個幾十萬差不多了
→ : 而且還要是該區的指標性建案
推 : 推優質67F 06/14 09:33
推 : 你們賺錢都好辛苦。哈欠68F 06/14 10:14
推 : 誰會知道什麼時候算第一年大漲69F 06/14 10:51
→ : 跟股票一樣
→ : 很會講未來不知道的事情
→ : 跟股票一樣
→ : 很會講未來不知道的事情
推 : 林口a9 2021買預售一坪35 現在已經45以上了 還沒交屋喔72F 06/14 11:12
→ : 房版看ceca跟s26大的文章就可以學到很多了
→ : 房版看ceca跟s26大的文章就可以學到很多了
→ : 不動產大漲太好判斷了，你可以去翻本版歷史74F 06/14 11:25
→ : 那一次大漲大家不知道，科科
→ : 沒看到疫情開始大家還保守
→ : 聽到無限QE,利率降成芭樂就打雞血
→ : 路過就刷一間預售屋
→ : 當然更簡單，看土地成交價，營造成本
→ : 這是你可以看到的數據化資訊，看這兩個上升，大漲就來了
→ : 像最近土地價格停滯，所以還在冷盤
→ : 不動產又不是股票，沒有主力，法人等，大鱷在收割各位
→ : 所以很容易得到的都是正確的資訊
→ : 不像股票詐騙滿天
→ : 公司放超棒棒的財報，找寫手寫股票專欄介紹公司股票
→ : 隔一個月，次公司被政府查假帳，債務問題，掏空股東資金，
→ : 科科
→ : 另外，賺錢，應該沒有比玩D4辛苦
→ : 害我睡眠不足，剛才練腿，提腫小腿差點抽筋
→ : 那一次大漲大家不知道，科科
→ : 沒看到疫情開始大家還保守
→ : 聽到無限QE,利率降成芭樂就打雞血
→ : 路過就刷一間預售屋
→ : 當然更簡單，看土地成交價，營造成本
→ : 這是你可以看到的數據化資訊，看這兩個上升，大漲就來了
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