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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-08-30 19:07:10
看板 home-sale
作者 lovewhite (Ken)
標題 Re: [閒聊] 小換大的迷思
時間 Tue Aug 29 23:36:10 2023

※ 引述《harry8123 (白蛇)》之銘言：
: 最近在看一些小換大的討論
: 有一派的聲音是房價跌更好小換大
: 例如原本1000萬的房子換2000萬的房子
: 一樣跌30% 負擔變小反而比較輕鬆
: 可是問題來了
: 今天普遍現在買房都用20%當頭期款
: 房價跌20%我頭期款就沒了
: 要怎麼小換大？
: 如果漲了反而我頭期款增加更可以拿去追比較高價的房
: 有點不懂為什麼有人說小換大反而希望房價跌
: 希望前輩開示
數學的事情計算一下就知道了

1000萬的房子 貸800萬 30年期 利息2.06% 本息平均攤還(比較好算)
每月可還本22,222元
如果10年後換屋 總共還本22,222*120=2,666,640元
因此還剩下5,333,360元的貸款

如果房價跌30% 現在1,000萬的房子剩700萬   2,000萬的房子剩1,400萬
你的房子賣掉後再扣掉剩下的貸款 剩餘1,666,640元 (先不算交易成本)
1,400萬的房子需要280萬的頭期款

因此你還需要補上1,133,360元才能買現在2,000萬跌30%後剩1,400萬的房子

如果房價漲30% 現在1,000萬的房子漲到1,300萬   2,000萬的房子漲到2,600萬
你的房子賣掉後再扣掉剩下的貸款 剩餘7,666,640元 (先不算交易成本)
2,600萬的房子需要520萬的頭期款
因此房子賣掉後的錢繳完頭期款後還剩2,466,640元
剩餘的246萬還可以再拿去裝潢

到底哪個好自己判斷瞜

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.144.150 (臺灣)
※ 作者: lovewhite 2023-08-29 23:36:10
※ 文章代碼(AID): #1axX1im_ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693323372.A.C3F.html
※ 同主題文章:
　 08-29 23:15 harry8123. ■ [閒聊] 小換大的迷思
● 08-29 23:36 lovewhite. ■ Re: [閒聊] 小換大的迷思
　 08-30 10:44 s8752134. ■ Re: [閒聊] 小換大的迷思
推 KrisNYC: 財務上會希望本來可以換15萬片雞排的自有房子跌到1F 08/29 23:38
推 goodideals: ㄟ 不是ㄟ 你沒算後面要繳的利息阿 2080萬跟1120萬2F 08/29 23:39
→ KrisNYC: 只能換12萬片雞排 只為了少花點錢換大房子 也忽視換過去3F 08/29 23:39
→ KrisNYC: 後你可能要繼續每年減損幾千幾萬片雞排的房屋價值
→ goodideals: 繳的本利和怎麼會一樣 重點是你還是住一樣的房子5F 08/29 23:39
→ KrisNYC: 這種財商講出來的話真的沒什麼討論必要6F 08/29 23:39
→ goodideals: 住一樣的房子 一個月多繳一倍的利息沒差?7F 08/29 23:40
推 superww: 同樣的房子 一個新貸款一千初頭萬 一個是二千初頭萬8F 08/29 23:40
→ goodideals: 房價漲你確實能槓桿換大 但你後面都不用繳?9F 08/29 23:41
→ lovewhite: 繳不繳的起是自己要判斷自己的收入 跟這篇的命題無關吧10F 08/29 23:42
→ lovewhite: 這篇的命題是比較房價漲跌對後續換屋的影響阿 又不是討
→ goodideals: 那頭款賠掉我另外有薪水拿得出來還不是能換大12F 08/29 23:42
→ lovewhite: 論繳不繳的起的問題 繳不起這麼高那就別買這麼貴的阿13F 08/29 23:43
推 iamala: 你舉的例子如果像是新竹漲一倍呢？兩千漲到四千卡豪宅線14F 08/29 23:43
→ iamala: XD 而且四千還不算大房唷…
→ lovewhite: 你判斷覺得那樣比較好那就OK阿16F 08/29 23:43
推 a96932000: 當然得考慮月收扛不扛的住，扛不住本就不該換，而多的17F 08/29 23:43
→ a96932000: 246萬可以讓你撐6年的差額……
→ lovewhite: 我舉的例子是原PO給的例子阿19F 08/29 23:44
→ goodideals: 頭款賠掉就沒錢 跟 付得起後面利息 都給你講就好了20F 08/29 23:44
→ lovewhite: 你要覺得這樣就這樣摟~21F 08/29 23:45
推 Robben: 說跌的有利的根本忘記已付出成本22F 08/29 23:46
推 tfct: 月收現金流不考慮才奇怪了23F 08/29 23:46
→ Robben: 你怎麼覺得房價下跌的時候繳得起貸款xddd24F 08/29 23:47
→ Robben: 什麼時候房價會暴跌？ 那就是經濟崩盤的時候
→ Robben: 還頭期款勒XDD 睡北車比較實際好嗎
推 CrabBro: 真的預期並希望房價跌的人，請不要買房子，去租27F 08/29 23:49
推 tfct: 2014-2019房市不是跌嗎？尤其台北市 經濟有蹦盤？28F 08/29 23:49
推 goodideals: 在房版除了房價漲其他都是邪門歪道29F 08/29 23:50
推 KrisNYC: 沒錯  如果希望房價跌而且認為房價跌 現在賣掉去租大房子30F 08/29 23:50
→ KrisNYC: 財務上才是合理的 你住到大房而且避開資產減損
→ goodideals: 為什麼希望房價跌就要賣房去租阿 我搞不懂你們邏輯32F 08/29 23:51
→ KrisNYC: 拼命想要買更大的負資產這種想法超級混亂33F 08/29 23:51
→ goodideals: 哪裡混亂 我不懂 買來度假不行?34F 08/29 23:52
推 a96932000: 其實以自住考量，房價跌說會比較好小換大，這點不反對35F 08/29 23:52
→ a96932000: ，但是若是以投資考量，房價漲才適合小換大……
→ goodideals: 我就想買來度假 為什麼要希望房價漲阿37F 08/29 23:53
推 tfct: 周董買信義聯勤有要賺錢嗎？38F 08/29 23:53
→ tfct: 豪宅不會漲 那不就是負資產  他還不是照買
→ goodideals: 為何買房一定要用投資角度來看 我買來爽的不行?40F 08/29 23:54
→ tfct: 到底哪裡混亂41F 08/29 23:54
推 KrisNYC: 你錢多到可以無視度假屋漲跌的時候你也不會希望跌42F 08/29 23:54
→ goodideals: 買來爽還希望他漲才買 不就腦子有問題43F 08/29 23:54
→ KrisNYC: 來給你換大間阿44F 08/29 23:54
→ KrisNYC: 命題你們有沒有看阿 命題是希望跌給他小換大耶
→ tfct: 又不是人人靠房地產投資才能賺錢46F 08/29 23:54
→ KrisNYC: 命題不是希望房價跌給你買來爽哪裡不對耶47F 08/29 23:55
→ goodideals: 自住跟度假的漲跌無所謂阿 我又沒有要賣48F 08/29 23:55
→ KrisNYC: 不要亂抽換命題耶49F 08/29 23:55
→ KrisNYC: 原文就是 他覺得房價跌可以讓他小換大更容易 的是非討論
→ goodideals: 我是在回上面那些說希望房價跌叫人賣房去租的51F 08/29 23:56
→ KrisNYC: 不是你今天說拎北沒插這一兩千 買台車落地少200也在爽了52F 08/29 23:56
→ KrisNYC: 我是在跟你說如果他覺得房價跌 可以小換大那他的邏輯是
→ KrisNYC: 真的應該房子賣了去租 等房價落底換大房才對
→ KrisNYC: 四種情境 他希望跌事實跌/他希望跌事實漲/希望漲事實跌
推 tfct: 要看月收啊56F 08/29 23:58
→ tfct: 為什麼都要忽略賺錢速度
→ KrisNYC: 希望漲事實漲 四種情境裡面原命題就鎖定在前兩種情境58F 08/29 23:59
→ tfct: 房價漲速大於賺錢速度 就會難換啊 反之不要漲比較好換啊 甚59F 08/29 23:59
→ tfct: 至跌價換更大間
→ KrisNYC: 賺錢速度? 你什麼情境你會需要房價跌給你賣小換買大61F 08/30 00:00
→ KrisNYC: 哪種收入跨度 我怎麼想都覺得會有這需要的收入不會很高
推 iamala: 房價下跌收入不受影響的可多了，例如很多美國打工仔和中63F 08/30 00:02
→ iamala: 國鯊魚對台灣房子虎視眈眈，假設台灣經濟崩盤導致房子崩
→ iamala: 跌，還真的好買，退休剛好住豪宅XD 就像前陣子台灣人覺得
→ iamala: 日本房子好買一樣呀。
推 tfct: 舉個例子好了 聯發科什麼的 不是年收好幾百 他可能工作一年67F 08/30 00:03
→ tfct: 買了一個破套房 兩年後想換四千的
推 a96932000: 但現實上，靠本業強大到可以爽度至上，並無視房地產跌69F 08/30 00:04
→ a96932000: 價的人，並沒有這麼多……
→ KrisNYC: 破套房換4000....這會先被靠北跳太多吧...71F 08/30 00:04
→ KrisNYC: 另外就是聯發科有跟到前兩年的話 4000是要不要的問題
→ KrisNYC: 破套房換4000應該不是小換大 是當成沒房子的考量lol
推 tfct: 舉例而已啦 或是像藝人這種 現金一直進來 他的所謂小換大74F 08/30 00:07
→ tfct:  還是靠本業啊
推 a96932000: 甚至有一定比例的有錢人，是靠房地產增值造成的。76F 08/30 00:07
→ a96932000: 而這種人，怕是比本業無敵賺，無視資產跌的人來的多…
推 tfct: 小換大的意思 又不只是靠小房才能換大房 另一個意思是從小78F 08/30 00:08
→ tfct: 房換去住大房 可能是本業賺錢啊
推 KrisNYC: 那你講的應該會成立啦 就是他的小房相對他的財力很少80F 08/30 00:19
→ KrisNYC: 而且他要換的大房 相對那個小房和相對他的財力很貴
→ KrisNYC: 也許就會成立 lol
推 tfct: 應該不少這種人 年輕有為型的83F 08/30 00:20
→ tfct: 年輕的名人應該都是
→ tfct: 不靠爸又少年得志的人 youtuber 網美網紅 藝人 超多的
推 KrisNYC: 要我想這種的大宗大概是會想到繼承一間真的價值不高的86F 08/30 00:22
→ KrisNYC: 不一定 少年得志多半都很能接受先買小間的
→ KrisNYC: 周杰倫也買過便宜的淡水房子給他媽 愛麗莎沙啥的也買套房
推 a96932000: 只是這種年輕有為型的……舊房不會賣，要賣也不會賠錢89F 08/30 00:23
→ a96932000: 賣，要大房直接買大房。
→ KrisNYC: 應該你本來說的聯發科這種10年前買了間500萬的91F 08/30 00:23
推 tfct: 沒有喔 我有個朋友ㄧ間都沒買 一娶就是藝人92F 08/30 00:23
→ KrisNYC: 現在要買大間的4000萬說有這種想法那可能會成立93F 08/30 00:23
→ KrisNYC: 因為他的舊房子對他來說可能比車子還不值錢
→ KrisNYC: 和他想買的標的的價值對照也差距夠大
推 lossa35: 好奇，利息不用算進去嗎?利息一個月也要13,000耶....96F 08/30 00:24
推 a96932000: 那如果有為的不少，也都不賠錢賣或是不賣，要怎麼買到97F 08/30 00:25
→ a96932000: 跌30%的大房是個大哉問（直上豪宅例外）
推 KrisNYC: 舊房500 可以租學第一年30萬 那當然不賣...lol99F 08/30 00:27
推 tfct: 算了 畢竟年輕有爲是少數人 不過少數人不代表不存在100F 08/30 00:28
→ tfct: 像你們研究房產賺錢 可是有藝人專門研究冷笑話 賺更多 ㄧ定
→ tfct: 無法理解
推 a96932000: ‘’少數人‘’其實是個重點喔……今天就是這種願意房103F 08/30 00:35
→ a96932000: 子降價賣的人‘’太少‘’，導致絕大多數房價稱在那還
→ a96932000: 一直漲，並且只能寄望政府用強制力逼迫那些人降價出售
→ a96932000: ……
噓 leg1234: 被原po刻意隱藏的幾個點107F 08/30 04:57
→ leg1234: 1. 同樣的利率，利息增加的部分，薪水會有同比例的增加
→ leg1234: ？
→ leg1234: 2. 房價上漲，房屋買賣衍生的稅就算稅率不變，總額也會
→ leg1234: 增加。
→ leg1234: 原po是真心相信這種話術？
推 yftsai: 稍微動腦想一下就知道了，房價漲，你下一間的頭期當然就113F 08/30 07:08
→ yftsai: 有了，但是代價是你未來30年要繳的房貸變重了
→ yftsai: 但是如果你手頭上還有些資金，加上賣房的錢夠頭期款
→ yftsai: 那顯然房價下跌是有利的
→ Edison81244: 算那麼多幹嘛 不可能跌117F 08/30 08:29
推 york1987: 台灣人的邏輯是我買時要跌，賣時要漲好嗎?118F 08/30 08:36
噓 yuchi0978: 你都不用還款喔119F 08/30 09:48
→ bustinjieber: 一堆低端，不用說服他們啦，120F 08/30 10:03
→ bustinjieber: 雙標低端們繼續保持信念加油
推 Mimmature: 房板數學不意外還是好笑XD122F 08/30 10:21
推 Mimmature: 為了頭期款便宜 自願多貸1000萬
→ Mimmature: 這無私奉獻給銀行的大愛實在太
→ Mimmature: 後面自己發揮創意填空
推 hdw: 房版多數人財商都很高的~~~!!跟不上真的只能自己慢慢學了126F 08/30 11:16
→ hdw: 另外貸款變多導致自己負擔不起，那就代表你不適合這房子
→ hdw: 但原PO的例子，你還有200萬可以撐金流~~~!!
→ hdw: 多出來的貸款用這筆"獲利"來支撐，你是可以爽個幾年的
→ hdw: 注意~~!!這原本就不是屬於你等級的房子!!
→ hdw: 之後真的撐不住再賣掉，你還是可以獲利換回適合的房子
→ Mimmature: 財商高(X 不得不上車(O132F 08/30 11:22
推 hdw: 沒關係~~!!我以前也很空!!!很多是我都是時間到了才懂133F 08/30 11:24
→ hdw: 我還算過一堆租>>>>買的理論!!支持自己絕對不買房
→ hdw: 但這都是學習的一個階段，當時我也很愛辯，朋友好心教我
→ hdw: 我也是跟他算一堆!!想證明我是對的!!10年後我才知道自己多蠢
→ hdw: 或許之後你回頭看，你就懂為啥人家說會財商高或低了
推 Mimmature: 你有沒有發現房子越蓋越小？138F 08/30 11:31
→ Mimmature: 什麼原因？買不起啊！就這麼簡單
→ Mimmature: 這就是房價漲到不合理的現象之一
→ Mimmature: 這種鳥籠還要搶著上車 就是因為威脅利誘不得不為之
→ Mimmature: 一邊威脅你現在不買以後更買不起
→ Mimmature: 一邊利誘現在買了之後漲價就賺大錢
→ Mimmature: 下場就是你的子孫只買得起套房
→ Mimmature: 是啊 房價是漲了 但加上你漲價賺的錢
→ Mimmature: 買不起未來實坪只有一半的房子
→ Mimmature: 你到底賺錢賺在哪裡？
→ Mimmature: 最後都是被炒房的吃掉 自住的一點便宜都佔不到
→ Mimmature: 你們知道房板大神是你們貢獻出來的嗎？
→ Mimmature: 每天看到有人在拜我就覺得好笑
→ Mimmature: 應該是他要感謝你們才對啊
推 tfshs0823: 一個剩1120房貸，一個剩2080。哪個好自己判斷囉152F 08/30 11:42
推 tfshs0823: 這個計算忽略了一點:需要靠增值補頭期的，一般就是手頭
→ tfshs0823: 沒其他錢了。沒資源的要還幾乎兩倍房貸？其實很苦很難
→ tfshs0823: 你說可以增貸或拿246萬出來投資？沒錯可以，但容錯率低
→ tfshs0823: ，投資失敗直接下去
推 Samurai: 樓上說的錯誤，命題上就是換原本兩倍價值的大房，只是房157F 08/30 13:23
→ Samurai: 價漲了要再多付一點貸款，不會有蠢蛋為了少付貸款希望自
→ Samurai: 己房子跌價
推 Samurai: 真正要算的只有小換大多付的貸款自己能不能承擔而已
推 dati: 本篇正解，一堆人開新戰場討論很難討論ㄟ161F 08/30 17:38

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