作者 ameryu (雨龍千尋)標題 Re: [請益] 還房貸還是買房投資?時間 Wed Mar 8 17:21:59 2023
※ 引述《ff8squall (...)》之銘言：
: 基本資料：
: 先生科技業
: 太太公務員
ff8squall 大大您好，由於你沒有說明目前年齡幾歲，
那回答就比較難完整，僅能提供幾個方向讓您檢視。
“
: 家庭月收約16w
若以家戶月所得來討論，你們買1600萬的房子會比較輕鬆，
這樣房貸月繳會落在您家庭月所得的30%左右。
也就是大約5萬多這個區間。
”
: 含獎金加班約300w/year
若以家戶年所得來討論，你們的房產總額可以拉到3000萬，
以成交價來算。
但是這邊會有一個要思考的點是
是否能確定未來的20年～30年都能有300萬的年收入。
“
: 有兩個小孩
再來是，目前小孩子各幾歲？
那是否有需要做教育基金的規畫與考量。
”
:
: 目前資產配置：
: 現金1200w
: 股票510w
:
: 貸款：房貸2000w(35年 每月月繳約7w)
:
: 我知道現金比重太高
: 有想過要先把部分現金拿去還房貸
: 降低每月月繳的金額
: 但好像應該要拿去做更好的規劃
“
以您目前手上擁有的資產，確實是可以做更好的規畫。
: 股票目前不太敢進場就是小額定期定額而已
: 目前比較傾向要再買一間房投資收租
“
再買一間房子，這個就要考慮到貸款人的年紀與收入狀況，
如果超過45歲，那第二間要貸款買房，可能就要多問問，
未必能夠貸款到八成，
再者，一般收租在預估都是只估算11個月的租金收益。
再來是你買的房子，
其租金收益是否能夠「大於」房貸的本息定額攤還月繳金額，
這點很重要，
如果沒有，那買這間房等於會倒貼一點點月付金額，
比較能夠期望的收益，就是指望未來房價上漲能夠賺到價差，
”
而且，這個會跟你所在的縣市區域有關，
以及你打算把出租宅買在哪裡有關。
有一派的說法是房價以後一定會崩，
但個人看法是，看你買在什麼地點，
帶有捷運便利性的房子，要掉價的機率其實不高。
“
: 但想過最壞的情況就是一家之主有狀況(生病或是裁員)無力償還房貸
: 想聽聽版上大家的建議
: 要怎麼配置比較好
你可以考慮把大部分的資產都拿去買美股大盤，
然後看看季配息能不能COVER出租宅三個月的房貸月繳金額，
如果可以的話，那現金流方面至少可以少擔心很多事。
在這個地方，你有蠻多選項的
１）買指數
２）存股領股息
３）兩種混合著配置
４）用ETF做股債配置
５）把投資分成兩個部位，
高波動高風險 x (X%) ＋ 低波動低風險 x (Y%) = 100%
的配置。
如果從現在開始有現金流，可以省去很多煩惱，
或者就是一直買指數，等到你生病的時候，
扣掉保險理賠，看生活費還差多少，
就定期定額賣股票維生就好了。
裁員就看能不能找到新工作，
只不過要提醒一下，年紀越大，待業空窗期，可能就會越長。
以房貸月繳金額這麼高來算，你的備用金大約會需要132萬的額度，
這個是指買了兩間房以後的月繳金額，
由於這132萬，不管是放高利活存或是放在定存，
其實會蠻浪費的，我會建議留32萬的流動現金在高利活存帳戶，
剩下的一百萬，就去找一個你認為可以投放的穩健標的，
當成是第二層的緊急備用金來使用。
”
至於規劃的走向，你只要想到最小的孩子，
在他成長到22歲的之前，需要再擔憂幾年，
以及需要轉嫁哪些風險，
那大方向就能拉出來，保險若覺得不足，就去補保險。
若想要用租賃所得來建構「所得替代率」，
那就認真想想哪一種物件會比較適合。
“
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.239.254.14 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1678074808.A.038.html
以上供您參考，本文到此結束。
希望大家可以一起共好（GungHo）
祝大家，身體健康，萬事順心，
平安喜樂，財源滾滾進口袋。
Ａ大(ameryu)｜《Ａ大的理財金律》作者
2023-03-08 #
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.239.213.93 (臺灣)
※ 作者: ameryu 2023-03-08 17:21:59
※ 文章代碼(AID): #1a25Evov (CFP)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1678267321.A.CB9.html
→ IBIZA: 房貸成數看物件，年數才是看年紀，現在45歲也不成什麼問題了
另外，其實房租能覆蓋利息就開始有收益，而房租能覆蓋本息其實是相當高的投報1F 03/08 18:28
→ sora0115: 對房市不熟 租金能覆蓋本息的物件應該不多吧？5F 03/08 19:42
→ IBIZA: 有，要挑
還有一些特化的物件6F 03/08 19:51
推 s09930921: 請問I大2.3房增值件利息<租金<本利的話，租金能cover多少本息才較適合投資呢？（金流沒問題）8F 03/08 20:51
→ IBIZA: 其實老實講一般真正增值件是沒有在出租的, 多半拚兩年轉手獲利, 真正的增值件, 通常都是新屋, 拚落地前兩年, 或是
屋況不好的舊屋拚翻修
這種都是短期獲利
或拿去出租的 其實就一般物件, 沒特別抗性, 價格一般, 市場接受度高, 但也因為如此不太會低價入手, 所以獲利需要時間理想當然是可以cover本息, 一房或二房物件有可能做到
而且這要看區域
以台北來講, 一般物件也應該要有3%才開始能考慮11F 03/09 12:59
推 s09930921: 感謝I大 這樣聽起來收租特化或一般件好像較適合新手20F 03/09 16:48
--