回看板
Disp BBS
作者 zarty (拉堤)
標題 Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
時間 Thu Mar 30 23:14:46 2023




【前言】
一直對於存夠錢，靠被動收入這件事很著迷
來做個表格討論一下

假設有2000萬現金在手上
想靠FIRE 4%理論來退休
那到底買房好還是租房好呢？


【未買房】

1.假設生活費房租2萬+生活費3萬，年60萬；房租+生活費會通膨
2.通膨2%/年(生活費、房租、房價)

【買房】

買了房，既然要躺平，也不會住到太好吧？
就以房租2萬同等級的來說
我在台中，大概是1000萬的房子
頭期200萬+100萬雜支整理花300萬，本金1700開始

房貸計算以：8成、2%、30年
房貸固定29570/月，不考慮利率漲跌
(畢竟30年，利率高高低低，最後也大概是個平均值)

1.假設生活費房貸2.957萬+生活費3萬；房貸固定，生活費會通膨
2.通膨2%/年(生活費、房租、房價)


表格

左邊是「未」買房30年後，計算通膨扣完生活費+房租剩餘本金2209萬

右邊是買房30年後，計算通膨扣完生活費+房貸剩餘本金(看合計)2781萬

https://i.imgur.com/0VwKkSn.jpg
[圖]



【後記】

控制變量-投報率：

若30年來投報率都有5.5%的話，租房會追過買房
因為前期的300萬差距會拉的更巨大
若年投報有5.5%可以考慮租屋

控制變量-本金：本金、房價不管多高，都不影響結論


【結論】

1.其實結論最重要的一點
就是買房每月真正的成本只有利息的7361
而租房是2萬
累積30年後就會有差距

可以考慮買房吧大大！

2.二千萬夠不夠用呢？
單身有2000，每月生活費3萬應該很好花了。
如果要養家可能遠遠不夠

還是要照自己的 本金、投報率、月生活費抓看看嘍！
持有一個最穩定的資產也是好的選擇

3.照過往經驗看來，房子應該不止年通膨2%
如果房價漲更高那會更遠遠拉開

4.房跟金融市場也不一定要選擇
我目前是用房子+股票一起在累積財富
相對會快很多

若有邏輯錯請指教！

https://i.imgur.com/0VwKkSn.jpg


補充，房價30年後如何就不討論了
我保守算房價跟租金每年都通膨2%

至於房價會如何，我們30年後分曉嘍

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.170.146.134 (臺灣)
※ 作者: zarty 2023-03-30 23:14:46
※ 文章代碼(AID): #1a9QTe8m (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1680189288.A.230.html
※ 同主題文章:
[請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
03-22 18:16 missucrystal
… ×12
Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
03-24 22:23 oldgung
Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
03-24 23:45 YAYA6655
Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
03-25 04:41 mytropicfish
Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
03-30 23:14 zarty
推 neo5277: 債券，藥廠，汽車60%20%現金20%投機啊1F 03/30 23:16
推 atpx: 這命題應該先看看台灣有多少人退休前能存兩千萬2F 03/30 23:17
→ bnn: 你30年過完死前沒把本金花完要留給政府沒收嗎3F 03/30 23:21

FIRE族過世前怎麼處理資產，不是我的研究範圍阿...
我會認真花完就是了
※ 編輯: zarty (1.170.146.134 臺灣), 03/30/2023 23:24:52
推 patrol: 正常人不被工作綁住不會想租台北吧？不過有兩千又不成家，正常財務規劃應該是要隨便買個小套房住，也不用買到一千吧4F 03/30 23:32
噓 abyssa1: 利息怎麼算的？7F 03/30 23:33

貸800萬30年2%

推 howhower: 本來就沒有要花完，花不完才爽，年老沒收入看著存款越來越少是很可怕的8F 03/30 23:33
推 speculator: 700W*2% 利息似乎應該是14W/yr10F 03/30 23:39
推 doyouself: 買房少了裝潢費、維修費、管理費等等11F 03/30 23:42
推 wju1230: 房子雖然算到1775 但實際上變現是困難的12F 03/30 23:43
推 patrol: 其實看日本，雖然便當通膨了，沒人的地方房子還是通縮，所謂的房產抗通膨只是一廂情願，不會漲的那麼平均der13F 03/30 23:47
推 sc2x2: 台灣的玩法可能可以16F 03/30 23:50
推 patrol: 真要說，房產跟產業循環股比較像17F 03/30 23:50
→ sc2x2: 房貸利率要夠低才行18F 03/30 23:51
→ patrol: 附近的商圈興起就漲，沒落就死19F 03/30 23:51
推 sc2x2: 必要條件：低利率低物價低薪低通膨高房價20F 03/30 23:54
推 topfree: 台中房租那麼高的嗎 1000萬的房子就要租兩萬喔..21F 03/30 23:54

以台中市區來說，絕對不只2萬

→ UltraSeven: 你想太多了... 30年利率假設平均2%根本是胡說八道22F 03/30 23:58
推 VashTS: 有一個很大的盲點 就是退休後根本不可能貸到
三十年八成2%這種房貸,因為退休沒有固定收入
銀行貸款條件會變得嚴苛 這部分要認真考慮
所以有些人想得很理想 退休後再到鄉下買房子
沒想到退休前後貸款條件差異很大 年紀越大
申請貸款條件就越差23F 03/31 00:09

應該是認真工作準備好2千，房子會在退休前買好拉

噓 dayjay: 周經文29F 03/31 00:26
推 y932987: 失真 房屋價值你列入通膨 股票價值你卻沒有入通膨30F 03/31 00:28
推 iamten: 亂算一通 持有房子的成本比你想的要高31F 03/31 02:44

我討論的是租房跟買房，租房跟買房都要維持成本，所以就沒加進去了阿?

推 iamten: 然後房價會一直漲?? 你要不要看一下西台灣32F 03/31 02:46
推 roy0710: 2000在台中買收租的套房投報隨便也5%  自己躺一間33F 03/31 04:28
推 yangyy2: 說租房過一生的不知道真實情況是,很多房東不喜歡租給單身老人,怕繳不起還好,萬一老人去了還要幫忙處理後事.34F 03/31 08:44
→ redbeanbread: 為什麼沒房的人手中會有兩千萬呢37F 03/31 08:56
→ blackjose: 真傻，現在還有人相信租房成本低
房屋出租，一堆狗屁要處理，最後還是給二房東抽一手，不然整天處理房客的事，你就會氣死，算下來殖利率還不到4%38F 03/31 09:39

真的，有金融商品可以穩定4%，買房收租累自己幹嘛...
※ 編輯: zarty (1.170.146.134 臺灣), 03/31/2023 10:45:48
推 ChikanDesu: 阿買金融商品你要怎麼投入本金 你手上能有多少錢給你投入 貸款買房投報4%經過槓桿放大保守估計就是16%起跳 要算得是IRR好嗎==42F 03/31 12:41

--
作者 zarty 的最新發文: