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作者 zarty (拉堤)
標題 [心得] 三年存下千萬資產分享+打造現金流
時間 Mon Aug  7 23:23:39 2023

(重發+更新至現況)


【背景】

台中直營體系2023/3房仲業滿4年

目前換到永慶房仲品牌繼續服務

原住彰化開車通勤，2022年中買房搬來台中(後說明)


【2019年初進房仲業第一年】

那時的房市蠻穩定的，基本就是有需要的人買房，用不到的人賣房，買方屋主都有加/議
價的空間，基本穩定好做。

我也很努力的在學習房地產 工作+存錢。


【2020進房仲業第二年】

年初認識了一位大投客貴人，學到了現金投報率的算法，自己拉Excel算覺得可以置產，
跟太太一起拿出存款+跟家人借，買了第一間。

《*第一間》：北區15年屋大套房沒車，弄到好460萬，月租15500，現金13%投報率。(那
時後利率才1.31%！)

https://i.imgur.com/VVqVE8V.jpg
[圖]

後來用這張表成交很多客戶夥伴，客戶買單我的挑案眼光+管理know-how，也交了不少志
同道合的朋友。


【2021進房仲業第三年】

疫情讓房市+房價大噴發，認真工作主業也賺了不少。

《*第二間》：彰化預售2房沒車，5XX萬，本來預計準備當自住房。

《*第三間》：(用了信貸)跟朋友合資買公寓改3個單位收租，弄到好630萬，月租43000。

其實投報很好，但在給我選一次我一定不會買：

原因1是現金花太多，延緩了下一間的時間。
原因2是時間花太多，我還有正職阿，那陣子常常要擠出時間處理：前期整理工班/後期招
租/現況時不時的屋況及租客事項，這個真的比較適合主力是包租公的人。


【2022進房仲業第四年】

上半年爆漲的末升段，下半年急凍。

《*第四間》：跟朋友合資北區12年屋大套房機上車，弄到好5XX萬，月租18000，現金11%
投報率。

太太第一季換了工作也來到台中，想說在我們2個工作中間點租個大套房，拿第一間的租
金來補也很清鬆。結果遇到很爛的房東+煙味超重的房子，住2個月後一氣之下衝動退租+
賣房+賣股+買房自住。


《**賣了第一間+賣了第二間》：兩間加起來獲利1XX萬，加頭期拿回3XX萬現金。(股票也
在年中出清，總體來說在萬六出清大賺一票還閃過下跌，老婆我的超人！)

《*第五間－自住房》：西屯全新屋2房+車位，屋主買9XX剛交屋，我買12XX萬(扣車單坪
42萬)，貸85成，寬限期月付1萬8千多利息，只能說獲利的錢，轉眼間也是被屋主全賺走
。 T_T


而買了自住房真的讓存錢速度大減，有地方住的話，還是建議先投資滾現金流，但目前是
租房的話，還是要先買自住。(版上大大講過好多次了，看的是 利息 VS 房租)

《*第六間》：跟朋友合資西屯區3年屋小2房沒車，弄到好7XX萬，租20000，現金9.5%投
報率。很新的房子，所以投報就沒有中古的那麼高。


【2023進房仲業第五年】

過年期間在做今年的操作策略時，發現把所有資產用市價賣掉來算，有存到超過八位數的
錢(內含陸續跟家人借了200萬，不當自己的功勞)，我就毅然決然離職放假了，休了一個
月後被邀請至永慶品牌，就繼續打拚！


覺得今年比較詭譎，目標是再買一間+存滿七位數債券鎖殖利率，動態調整嘍。

－　－　－

230807更新：換到加盟體系後，業績表現不錯，第二季3個月就賺了超過7位數，真是以前
在直營體系沒辦法想像的收入阿。

看著今年的房市還在漲，而且有些外圍全都開始跟上市區，所以今年又趁7/1前後兵荒馬
亂買了一間外圍2年屋，把錢錢全部還給公司...

再來我存到年底，應該可以再購入一間。


【心路歷程】

我算是認同多軍對房產的主流風向：
買不起房是自己不努力 + 不存錢導致精緻窮 + 對房子的想像太好高騖遠。

雖然很粗暴啦，但哪有不努力不存錢不思考就能有收獲呢，就算是投對胎當初也游贏2億
人吧？這是資本主義社會阿！

我是很有意識的在控制花費跟存錢，自己摸索出一套存資產的方法，借2%的房貸錢，賺
10%房子的租金，然後租金+獎金再存最穩定的6%的指數ETF定期定額領點利息，等存到頭
期款，下一間。


－　－　－

從一開始工作存錢時：

每個月存3萬：0(無被動收入)+3(工作收入存下的部分)

目前每個月存下10萬：5(有被動收入：「淨房租」+股債息)+5(能力成長讓薪資成長)

租金越來越多+本業越來越上手，存到下一間的頭期就會超快，因為以我擅長800-1000的
物件，跟人合作對半拆頭期款只要80-100，我半年多就可以買一間。

目標是10+10，然後是20+0(純被動收入20萬)，我就要離開房地產業換個清鬆工作了！

我是很保守的人，一直都是用存錢累積現金流的心態再買房買股，但這2年大暴漲，著實
也讓資產累積速度加快很多。搭配金融槓桿運用，房地產/股票等資產上漲後，能弄出錢
的方式太多了。


不過其實我也覺得房價漲太快了，如果沒有這波暴漲我應該可以購入更多間，同樣的產品
從400多到600多漲3成，利率從1.3到2，投報率低很多(要是等我買滿10間再暴漲就好了
0_0)。

－　－　－

分享我邊努力工作，邊認真存錢，利用房地產槓桿+股債息，打造現金流。

房地產仲介超級辛苦，但收入是也比上班族好很多，我現在很努力，就是想要儘快可以不
用再努力，一起加油！

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.170.90.25 (臺灣)
※ 作者: zarty 2023-08-07 23:23:39
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691421821.A.F21.html
推 hellogym: 猛阿 果然有投資頭腦的厲害
一季就賺7位數了 菁英仲仲 屌打Zack1F 08/07 23:25
推 cicatrix: 房仲認真做都可以存到房子，今年已經賺快八位數，房產市值已經破九位數，不認真真的是自找的3F 08/07 23:37
→ zaqimon: 我爸媽趕快去死 我才能當房仲5F 08/07 23:40
推 gmjoin2007: 請問合資是房子直接掛朋友名下？6F 08/07 23:42
推 s940758: 請問買很多間，貸款會不會不好貸？7F 08/07 23:43
推 MixBear: 這幾年真的好賺 很多重劃區的房仲都都開2、300萬的車在路上跑8F 08/07 23:47
推 peterli: 請問樓主1. 賣出的房產有持有有超過五年嗎？2. 合資不會擔心鬧翻的問題嗎？10F 08/07 23:47
推 a96932000: 好奇這麼多間都是貸款怎麼貸出來的?就算既有的房子拿去在還沒繳多少貸款的前提下能融資出多少錢呢?12F 08/08 03:19
→ jpopo0543: 早就說仲仲屌打台積電工程師還不信14F 08/08 08:30
推 a2828z33: 可能要說一下有用寬限跟有人頭貸款比較好15F 08/08 08:36
→ checkman: 你運氣很好 一進場火車就開啟16F 08/08 08:51
噓 kitten123: 違法用人頭買房就別PO了以免被查水表17F 08/08 09:03
推 s8752134: 這如何賺錢的心得也寫得很清楚, 但我估計哀的人不會行動18F 08/08 10:06

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