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作者 yeurus (yeurus)
標題 Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？
時間 Mon Aug 14 01:19:30 2023


本鄉馬來西亞人，早幾年有想過在台灣買房後來覺得太貴放棄
多少對台灣的買房制度有點了解
關於各國的制度我覺得跟國家處於的階段可能有關係

台灣來說我的理解就是，對銀行來說房子還沒蓋好就等於沒房子抵押

而台灣房子的價位跟利息，沒抵押的話這風險可能太高銀行擔不起

所以就形成要房子蓋好後才能放貸，但問題就是要求建商口袋要夠深

建設中那幾年資金和風險要完全靠自己應付

而在中國的跟馬來西亞早期很像，主要是因為剛發展需要產業資金

而利率也很高所以銀行相對有利可圖，所以也願意冒相對大的風險

早期馬來西亞也是經歷過斷尾樓潮，後來改制度後就少了很多


馬來西亞的制度我覺得大概處於中國跟台灣之間，也就是是銀行會分階段放款

一般來說馬來西亞買預售大概需要付一到兩成頭期
然後建商方面會有一些手段操作可以做到完全免付

我自己現在這個房雖然銀行只放貸八成，但就完全不用付頭期


然後接下來銀行就會根據工程分階段放款給建商，例如地基蓋好付10%，
蓋到你那層20%或通水5%之類的我記得最後5%要等過完保固期才會放
進度的審核監督就委託第三方建築師來負責
然後蓋好之前不用繳房貸，只需要繳已放款金額的利息
這樣的好處是建設過程建商會收到一定的現金周轉
壞處就是萬一爛尾購房者可能會被套比台灣還要多的錢
但因為是分階段，例如銀行放了45%但進度只到30%，所以其實也沒很多
接手的建商只需要補完這15%即可，這幾年來我也只聽過一個爛尾樓，也有建商接手蓋好了

結論大概就是開發中跟已開發市場的區別吧



※ 引述《icemaydays (天若有情)》之銘言
: ※ 引述 《Ensidia》 之銘言：
: : 標題：Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？
: : 時間: Sun Aug 13 19:37:54 2023
: : 對岸消費緊縮最關鍵的是房價問題
: : 他們那邊很流行買預售屋
: : 與台灣不同的是
: : 預售屋下訂就開始背房貸了
: : 然後大陸的房貸很高之前5.5~6%
: : 今年為了阻止房價下跌有降了
: : 但還是有4.5~5%的水準
: : 爛尾樓就不說了
: : 平民買到爛尾樓直接毀了兩三代的積蓄
: : (爛尾樓你一樣要繼續供房貸 供到還完為止
: : 建商不交屋是你跟建商的事 銀行才不屌你)
: : 房價大跌對於這幾年購屋的人來說
: : 真的是一場很可怕的噩夢
: : 因為你沒錢的話連房都賣不了
: : 根本沒辦法止損
: : 賣了你不要說把錢拿出來
: : 你還要給銀行錢
: 對岸是對岸台灣是台灣
: 台灣建商大多等政府使照下來才會跟銀行對保
: 使照下來房子都蓋95%了
: 然後要過戶完成銀行才會放款
: 根本沒蓋完都拿不到什麼錢
: 我不敢說台灣一定不會爛尾樓
: 但爛尾樓的機率絕對小於1%
: 很多是成本過高算完建築成本
: 連蓋都沒蓋就跑了
: 1千萬的房子就算建商跑了
: 頭期全賠也才2百萬
: 賠個2百萬你各位的人生就會萬劫不復嗎？
: 依照我在本板看過的畢業案例
: 2百萬根本沒什麼



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 202.190.13.92 (馬來西亞)
※ 作者: yeurus 2023-08-14 01:19:30
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※ 同主題文章:
[請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？ why？
08-13 15:37 KZS
Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？ why？
08-13 16:03 dalyadam
Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？
08-13 17:41 Carr77
Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大
08-13 18:15 benny3579
Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？
08-13 19:37 Ensidia
Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？
08-13 21:07 saygogo
Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？
08-13 21:58 icemaydays
Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？
08-14 01:19 yeurus
Re: [請益] 美國不斷升息但造成通縮的卻是中國大陸？ why？
08-14 11:54 m82
推 autoexecbat: 台灣還是有土建融1F 08/14 01:24
推 dos01: 中的情況就是這三十年來 靠改革開放讓經濟一直向上成長 所以錢放出去 幾年後都可以增值 所以大家都一起吹泡泡 人民吹 廠商吹 連政府都跟著吹
政績要好看 就是比別人更會吹 政績就更好看
這種情況怎麼可能去建立制度 讓你吹的速度變慢2F 08/14 01:27
推 ariadne: 你對台灣制度還是有誤解 一樓說的土建融了解一下
就是蓋屋階段借款是建商跟銀行間的債務關係跟買房客無關 台灣建商一樣要靠銀行融資的7F 08/14 01:37
推 brabra: 台灣的土建融利率幾乎跟房貸一樣，建商收頭期款就足以應付工程上的大小包需求了10F 08/14 02:27
推 linda17a3: 台灣以前爛過太多 才改的 我家就差點爛尾12F 08/14 03:38
→ jinhouse123: 共區基建房地產占gdp25%以上13F 08/14 05:31
推 beagle2001: 不管怎樣，台灣或是馬來西亞都比中国好14F 08/14 06:13
→ waylank1234: 主要在於台灣的建設款建商只能專款專用，匯進去是進到履約保證帳戶
中國制度沒有限制這一點造成專款沒有專用，都是東牆補西牆居多15F 08/14 07:27
推 beagle2001: 隔壁棚的五毛沒來這裡 wwwww19F 08/14 07:39
推 splendidpoem: 台灣並不是由建商全款支付建設成本，一樣也要向銀行融資。兩岸預售制度的差別在於：在台灣，預售期的貸款責任是在建商身上(土建融)，房子蓋好後，買方才能申辦房貸。而中國則是還在預售期，買方就得開始揹房貸。在房市多頭時沒問題，然而一旦空頭，就等於給建商提供強大的誘因去落跑爛尾。
這並不是台灣多麼高瞻遠矚，只是比中國先吃過苦頭才學到教訓。上個世紀90年代，台灣一樣經歷過房市資金鏈斷裂，上百間建商倒閉，各地遺留大量爛尾樓。20F 08/14 07:51
推 beagle2001: 但是中国最不可思議的是，他們不會從別人身上學到教訓要自己重演一遍30F 08/14 07:55
→ SILee: 那也不是學不學得到教訓的問題。其實問題大家都很清楚，只是在景氣好，每年都5+%的經濟成長下，大部分的人會覺得不會那麼衰、不會發生。再加上長期中國一定強，超英趕美的民族主義洗腦，會讓人更覺得未來一片光明。32F 08/14 08:20
→ beagle2001: 中国一定強真得很棒 wwwww37F 08/14 08:41
→ marxOO: 相似歷史會重演，人性的弱點不會改變。幾萬年的演化38F 08/14 08:44
推 hanmas: 中國沒想到美國翻臉這麼快  中國景氣風向變化太快政策調整不過來吧39F 08/14 08:55
推 WTF55665566: 台灣土建融就是這樣吧？也是分批房貸 看你完工到哪裡 而且都是要搞履約專戶 專款專用的
這種就比較能有效避免建商拿到錢就跑或是拿到錢又跑去槓桿開新建案瘋狂炒作41F 08/14 09:19
推 n64tw: 建商跟銀行套好，錢拿了不蓋爛尾，買房者根本沒辦法45F 08/14 09:59
推 a524528: 所以第一篇講反了，台灣早就踩過了47F 08/14 10:10
推 detective14r: 最近台灣又多了 建商要蓋到一定%數才能動用
履約保證裡面的錢
等於對建商體質更要求 體質差的中小型建商
以後應該會被掃出市場48F 08/14 10:11
推 chigo520: 就沒倒過就覺得不會發生在自己身上阿…美國自己也倒好幾次52F 08/14 10:20
推 saviora: 土建融是銀行對口建商吧 住戶這邊應該沒在承擔這個54F 08/14 10:47
推 Kyere88: 共區在於，不管什麼制度遇到党官打招呼都可以變通55F 08/14 11:30
推 HRyan: 這合理多了，反觀「人民政府」「人民銀行」
黨比憲法大 XD56F 08/14 11:37

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