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作者 imwich (尾鰭是我)
標題 Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
時間 Mon Apr 10 16:57:17 2023

因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我
但綜合我短時間內所學我真的看不太懂
或者說跟我看到的有所牴觸

如影片開頭，以下「」引用影片原文
「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，
到了2022年...會變到3200萬，
這個報酬率看起來不錯是吧?
但年化報酬"僅僅只有4.8%"」
ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅

「相比之下同期間
台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%，
所以在台灣投資房地產的報酬，
其實沒有想像的這麼好。」

因為 4.8% < 12.4% 所以結論是
投資房地產沒有這麼好

但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬)
等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年)
但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股
當然除非你融資 但這樣很怪。

以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數
而忽略了你花600拿到2000
就來講報酬沒這麼好呢?

再來是以投資為前提
都先不管版上常提的轉貸增貸操作
幹嘛買兩千萬的房
還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢)

再來是整個影片的重點比較片段

他說他大放水，假設

每月66,667元房租買股
VS
買2000萬的房子
跑他的回測誰更加有利?

根據結果 淨資產累積
你將在第26年贏過買房的人
期初600萬+每年投入
30年後資產破六千萬
40年後資產破億

這段應該是表示紀律很重要
每月租六萬六以內 持續30年
不知道有多少人能做到就是了..

最後整理兩個
影片中說的兩點跟房版不一樣的論點

1.財務決策寄託在房價會像過去那樣
不切實際飆漲的人非常低能
2.買房年化報酬算出來可以快到20%
是哪個天才想出來的

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.47.98 (臺灣)
※ 作者: imwich 2023-04-10 16:57:17
※ 文章代碼(AID): #1aCyzpjM (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681117043.A.B56.html
※ 同主題文章:
[請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 09:41 buji
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 12:04 lienchi
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 13:16 dapu5566
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 13:34 IBIZA
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 16:57 imwich
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 17:21 kusomanfcu
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 21:24 snowoffish
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 22:21 rabinson
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-11 13:21 luckysmallsu
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-11 16:06 s8752134
推 KrisNYC: 基礎問題是你買2000萬的房子只需要投420萬左右1F 04/10 17:00
推 WMV: 買兩千萬的房會拿兩千萬出來買?2F 04/10 17:00
→ KrisNYC: 和他沒有去算你不買房的人的租金成本3F 04/10 17:00
推 Robben: 就買房強制你紀律 這點也沒什麼問題4F 04/10 17:01
→ KrisNYC: 他的推論基本上把房子當成金融商品 沒有把抵減租稅5F 04/10 17:01
→ Robben: 這是股票跟房產的不同6F 04/10 17:01
→ KrisNYC: 抵減你不買的話 理論上要算租金的成本也算下去
反正他大原則沒抓到就亂算一通啦 說好的清流有料呢?
還是最有料的也就這種程度?
說穿了 麥克風跟非比斯組團直播還幹嘛的也是兩下就散了7F 04/10 17:01
推 maxboy06: 你剛買房就傳垃圾影片過來 建議直接封鎖11F 04/10 17:02
→ KrisNYC: 真的有料能靠投資賺錢的 基本上根本懶的拋頭露面12F 04/10 17:03
推 piliwu: 股票回測就是沒料還需要講那麼多幹嘛？13F 04/10 17:03
→ maxboy06: 正常人應該是要討論買啥家具家電14F 04/10 17:03
→ Lmkcat: 你這友人還滿XD15F 04/10 17:03
推 sspider0829: 通膨+租金 5倍 了解一下16F 04/10 17:03
→ KrisNYC: 就算租金40年不漲 買房的人光賺40年x1萬月租也是贏買股或做生意的480萬 這已經假設你40年都住學生套房了17F 04/10 17:03
推 aa00788: 哈哈哈 這殺小朋友 要唱雖還沒料19F 04/10 17:04
→ maxboy06: 這不是哪個比較賺的問題 是這個人人格是垃圾20F 04/10 17:04
→ kusomanfcu: 你租屋不需要租金？ 同樣的機會成本要加進去21F 04/10 17:04
推 piliwu: 你問回測股神經歷2020年3月份暴跌，然後兩年上萬八
再下洗到萬三
，持股有沒有賣出？才3年而已做不到講30年還有料勒22F 04/10 17:05
推 hellogym: 你友人是不是沒買房的魯空 嘻嘻25F 04/10 17:05
→ KrisNYC: 正常朋友聽到買房 是問你缺什麼 什麼時候開house warming26F 04/10 17:05
→ kusomanfcu: 這個加進去再來算槓桿才是重點27F 04/10 17:05
→ Lmkcat: 要傳也是買房之前傳 買了才傳是想表示什麼28F 04/10 17:05
→ hellogym: 你直接嗆你朋友魯空買不起哭哭唷 比較實在29F 04/10 17:05
→ KrisNYC: 然後跟你說你水波爐或氣炸鍋或掃地機器人先不用買30F 04/10 17:06
→ hellogym: 過兩年再嗆他 阿不是說房價要崩 買不買得起阿？31F 04/10 17:06
→ KrisNYC: 幾個朋友要合資送你當入厝禮好嗎....32F 04/10 17:06
→ maxboy06: 你想如果你買一台車 你朋友傳影片說勁戰吊打 你會？33F 04/10 17:06
→ rmna: 蠻贊同推文的，不管買房買股哪個賺，朋友是真的爛34F 04/10 17:11
推 zaza5566: 跟你說股票屌打的 有比你有錢嗎？ 如果沒有 幹嘛理他？幹嘛要聽一個比自己魯的講幹話XD35F 04/10 17:12
→ hide0325: 你這友人也挺妙的37F 04/10 17:15
推 mcgrady12336: 不用浪費時間討論，關鍵其實就是槓桿，除了房子不會有其他金融產品銀行給妳開五倍38F 04/10 17:15
→ rmna: 清流君其實計算有考慮槓桿，但沒考慮增貸40F 04/10 17:21
→ IBIZA: 他有兩段  第一段沒考慮槓桿
沒槓桿那一段是十年2000->3200, 他算年化4.8%完全只算漲幅第二段比較認真算才有算槓桿  但沒考慮增貸 算出26年後買股報酬率超過買房....神經病
還等你26年41F 04/10 17:22
推 nthomas: 人生有幾個26年？扣掉未成年還有老了走不動46F 04/10 17:25
→ IBIZA: 不過反正他都是亂算47F 04/10 17:26
推 flycarb: 最近買債也是不錯，利息跟資本利得都有就是了。48F 04/10 17:26
→ IBIZA: 那個26年的設定也有很大問題  租金設定六萬六不知道搞甚麼49F 04/10 17:26
推 hellogym: 存股26年 終於贏買房的了 老了租不到房子 只好把錢領出來買房 神經病XDDD
年租金6萬6？ 月租5500？50F 04/10 17:26
→ IBIZA: 月租6萬653F 04/10 17:27
→ hellogym: 月租6萬6 XDDD 房東感謝您54F 04/10 17:28
→ IBIZA: 他用2000萬4%算
這很明顯是高估
所以那個26年也是有問題55F 04/10 17:28
推 maxboy06: 反正只是要騙魯空的點閱數看能不能賺到買房58F 04/10 17:28
→ rmna: 不過反過來說啦，如果買房之後純粹乖乖還貸款沒增貸59F 04/10 17:28
推 tfct: 沒有人討論裝潢費？60F 04/10 17:29
→ rmna: 不見得比租房投資好多少61F 04/10 17:30
推 maxboy06: 沒增貸 賺到家庭和樂啊 老婆被人家說租頂加多丟臉
啊抱歉 我忘記租屋股神沒老婆62F 04/10 17:31
→ IBIZA: 我給出來的IRR表都是有含裝潢維修的
而且只多估不少估
像我店面做過一次屋頂  一次拉皮跟H鋼64F 04/10 17:32
推 clamperni: 騙小孩的 一貼來房版就被打臉了67F 04/10 17:33
→ IBIZA: 加起來大概二十多萬  但我是用每年4萬*2068F 04/10 17:34
推 sspider0829: 他只是在算爽的 先把5年內對帳單拿出來再說 嘴砲69F 04/10 17:34
推 hellogym: 租屋股神窩在3坪雅房：我投資屌打買房70F 04/10 17:34
推 KrisNYC: I大還人真好去聽完...我就看這篇整理得蠻用心的才照內回71F 04/10 17:34
→ IBIZA: 我套房也是  我裝潢花200萬  都加在頭期裡面72F 04/10 17:34
→ KrisNYC: 看這種算法我真的不是很想去聽他瞎講一堆73F 04/10 17:34
→ IBIZA: 我沒聽完  我只看了房vs股的兩段74F 04/10 17:35
→ hellogym: 算一堆 先叫他po一下5年ETF定期定額對帳單 嘻嘻
阿 自己都辦不到 還能教學 笑屎75F 04/10 17:35
→ IBIZA: 廢話我沒看77F 04/10 17:35
→ hellogym: 以後沒對帳單都當放屁
干 人家詐騙集團都還會買C300 拿一疊現金裝一下78F 04/10 17:35
推 Iamjkc: 數學太差的不要看這個影片比較好80F 04/10 17:37
推 maxboy06: 還好吧 股票YT都用吹的啊 不buy教主教的好81F 04/10 17:37
推 sspider0829: 沒對帳單我都當屁
有帳單還要看是自己的 還是學生的 太多噁爛老師了82F 04/10 17:38
→ maxboy06: 另外租26年雅房還是頂加喔 真的很丟臉 別鬧了
看哪個女生受得了沒離婚84F 04/10 17:40
推 KrisNYC: 真的房版看10年 幾種所謂有料會算的類型都快可以歸納了86F 04/10 17:41
→ nthomas: 這些人都不考慮租房買房的住相關品質差異？87F 04/10 17:42
推 F1239810: 靠北...原來要26年才能贏過買房!! 收入穩定有在出租的人，26年不知道都屯了幾間了!88F 04/10 17:44
→ IBIZA: 對啊 像我其實沒有很積極再槓桿 而且稍微有賺錢就開始大手大腳花錢, 20年也從原本1(自住很便宜可以忽略)變成4+1間90F 04/10 17:46
推 Magita: 想請教版上大大買房投資的資金上限甜蜜點是多少 應該是無法無限開五倍槓桿大法92F 04/10 17:51
→ KrisNYC: 你的收入所得比阿  你月收扣掉扣除額2萬多生活費能繳多少當下的房貸月付金 決定你的貸款金額上限
年收國民中位數4萬8x12的現在就是只能貸900萬30年
拉一個一樣收入的老婆來當保人也只能貸1800懂嗎94F 04/10 17:51
推 bms: 他就沒有算買房基本五倍槓桿啊 假設都錯了結論怎麼會對98F 04/10 17:57
推 weaverhyw: 謝謝你的肉身犧牲去點閱，省得我讓他佔便宜。也恭喜你買房，不用26年，5年後再約你朋友出來pk資產淨值99F 04/10 17:58
推 s26492755: 親戚一樣啊 我就回 所以你只能用如果你有錢 問題是你沒錢
很多時候沒錢買也在那喊 反正不是受眾 也沒要理
我幾乎每個親戚都有房 是沒被說過這樣的話就是了 台灣房屋自有率太高了204F 04/11 03:57
推 ppnow: 你跟沒有買過房子的人爭辯幹嘛啦209F 04/11 06:27

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