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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-04-11 08:31:24
看板 home-sale
作者 imwich (尾鰭是我)
標題 Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
時間 Mon Apr 10 16:57:17 2023

因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我
但綜合我短時間內所學我真的看不太懂
或者說跟我看到的有所牴觸

如影片開頭，以下「」引用影片原文
「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，
到了2022年...會變到3200萬，
這個報酬率看起來不錯是吧?
但年化報酬"僅僅只有4.8%"」
ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅

「相比之下同期間
台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%，
所以在台灣投資房地產的報酬，
其實沒有想像的這麼好。」

因為 4.8% < 12.4% 所以結論是
投資房地產沒有這麼好

但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬)
等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年)
但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股
當然除非你融資 但這樣很怪。

以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數
而忽略了你花600拿到2000
就來講報酬沒這麼好呢?

再來是以投資為前提
都先不管版上常提的轉貸增貸操作
幹嘛買兩千萬的房
還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢)

再來是整個影片的重點比較片段

他說他大放水，假設

每月66,667元房租買股
VS
買2000萬的房子
跑他的回測誰更加有利?

根據結果 淨資產累積
你將在第26年贏過買房的人
期初600萬+每年投入
30年後資產破六千萬
40年後資產破億

這段應該是表示紀律很重要
每月租六萬六以內 持續30年
不知道有多少人能做到就是了..

最後整理兩個
影片中說的兩點跟房版不一樣的論點

1.財務決策寄託在房價會像過去那樣
不切實際飆漲的人非常低能
2.買房年化報酬算出來可以快到20%
是哪個天才想出來的

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.47.98 (臺灣)
※ 作者: imwich 2023-04-10 16:57:17
※ 文章代碼(AID): #1aCyzpjM (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681117043.A.B56.html
※ 同主題文章:
　 04-10 09:41 buji. ■ [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
　 04-10 13:34 IBIZA. ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
● 04-10 16:57 imwich. ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
　 04-11 16:06 s8752134. ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
推 KrisNYC: 基礎問題是你買2000萬的房子只需要投420萬左右1F 04/10 17:00
推 WMV: 買兩千萬的房會拿兩千萬出來買?2F 04/10 17:00
→ KrisNYC: 和他沒有去算你不買房的人的租金成本3F 04/10 17:00
推 Robben: 就買房強制你紀律 這點也沒什麼問題4F 04/10 17:01
→ KrisNYC: 他的推論基本上把房子當成金融商品 沒有把抵減租稅5F 04/10 17:01
→ Robben: 這是股票跟房產的不同6F 04/10 17:01
→ KrisNYC: 抵減你不買的話 理論上要算租金的成本也算下去7F 04/10 17:01
→ KrisNYC: 反正他大原則沒抓到就亂算一通啦 說好的清流有料呢?
→ KrisNYC: 還是最有料的也就這種程度?
→ KrisNYC: 說穿了 麥克風跟非比斯組團直播還幹嘛的也是兩下就散了
推 maxboy06: 你剛買房就傳垃圾影片過來 建議直接封鎖11F 04/10 17:02
→ KrisNYC: 真的有料能靠投資賺錢的 基本上根本懶的拋頭露面12F 04/10 17:03
推 piliwu: 股票回測就是沒料還需要講那麼多幹嘛？13F 04/10 17:03
→ maxboy06: 正常人應該是要討論買啥家具家電14F 04/10 17:03
→ Lmkcat: 你這友人還滿XD15F 04/10 17:03
推 sspider0829: 通膨+租金 5倍 了解一下16F 04/10 17:03
→ KrisNYC: 就算租金40年不漲 買房的人光賺40年x1萬月租也是贏買股17F 04/10 17:03
→ KrisNYC: 或做生意的480萬 這已經假設你40年都住學生套房了
推 aa00788: 哈哈哈 這殺小朋友 要唱雖還沒料19F 04/10 17:04
→ maxboy06: 這不是哪個比較賺的問題 是這個人人格是垃圾20F 04/10 17:04
→ kusomanfcu: 你租屋不需要租金？ 同樣的機會成本要加進去21F 04/10 17:04
推 piliwu: 你問回測股神經歷2020年3月份暴跌，然後兩年上萬八22F 04/10 17:05
→ piliwu: 再下洗到萬三
→ piliwu: ，持股有沒有賣出？才3年而已做不到講30年還有料勒
推 hellogym: 你友人是不是沒買房的魯空 嘻嘻25F 04/10 17:05
→ KrisNYC: 正常朋友聽到買房 是問你缺什麼 什麼時候開house warming26F 04/10 17:05
→ kusomanfcu: 這個加進去再來算槓桿才是重點27F 04/10 17:05
→ Lmkcat: 要傳也是買房之前傳 買了才傳是想表示什麼28F 04/10 17:05
→ hellogym: 你直接嗆你朋友魯空買不起哭哭唷 比較實在29F 04/10 17:05
→ KrisNYC: 然後跟你說你水波爐或氣炸鍋或掃地機器人先不用買30F 04/10 17:06
→ hellogym: 過兩年再嗆他 阿不是說房價要崩 買不買得起阿？31F 04/10 17:06
→ KrisNYC: 幾個朋友要合資送你當入厝禮好嗎....32F 04/10 17:06
→ maxboy06: 你想如果你買一台車 你朋友傳影片說勁戰吊打 你會？33F 04/10 17:06
→ rmna: 蠻贊同推文的，不管買房買股哪個賺，朋友是真的爛34F 04/10 17:11
推 zaza5566: 跟你說股票屌打的 有比你有錢嗎？ 如果沒有 幹嘛理他？35F 04/10 17:12
→ zaza5566: 幹嘛要聽一個比自己魯的講幹話XD
→ hide0325: 你這友人也挺妙的37F 04/10 17:15
推 mcgrady12336: 不用浪費時間討論，關鍵其實就是槓桿，除了房子不38F 04/10 17:15
→ mcgrady12336: 會有其他金融產品銀行給妳開五倍
→ rmna: 清流君其實計算有考慮槓桿，但沒考慮增貸40F 04/10 17:21
→ IBIZA: 他有兩段  第一段沒考慮槓桿41F 04/10 17:22
→ IBIZA: 沒槓桿那一段是十年2000->3200, 他算年化4.8%完全只算漲幅
→ IBIZA: 第二段比較認真算才有算槓桿  但沒考慮增貸 算出26年後買股
→ IBIZA: 報酬率超過買房....神經病
→ IBIZA: 還等你26年
推 nthomas: 人生有幾個26年？扣掉未成年還有老了走不動46F 04/10 17:25
→ IBIZA: 不過反正他都是亂算47F 04/10 17:26
推 flycarb: 最近買債也是不錯，利息跟資本利得都有就是了。48F 04/10 17:26
→ IBIZA: 那個26年的設定也有很大問題  租金設定六萬六不知道搞甚麼49F 04/10 17:26
推 hellogym: 存股26年 終於贏買房的了 老了租不到房子 只好把錢領出50F 04/10 17:26
→ hellogym: 來買房 神經病XDDD
→ hellogym: 年租金6萬6？ 月租5500？
→ IBIZA: 月租6萬653F 04/10 17:27
→ hellogym: 月租6萬6 XDDD 房東感謝您54F 04/10 17:28
→ IBIZA: 他用2000萬4%算55F 04/10 17:28
→ IBIZA: 這很明顯是高估
→ IBIZA: 所以那個26年也是有問題
推 maxboy06: 反正只是要騙魯空的點閱數看能不能賺到買房58F 04/10 17:28
→ rmna: 不過反過來說啦，如果買房之後純粹乖乖還貸款沒增貸59F 04/10 17:28
推 tfct: 沒有人討論裝潢費？60F 04/10 17:29
→ rmna: 不見得比租房投資好多少61F 04/10 17:30
推 maxboy06: 沒增貸 賺到家庭和樂啊 老婆被人家說租頂加多丟臉62F 04/10 17:31
→ maxboy06: 啊抱歉 我忘記租屋股神沒老婆
→ IBIZA: 我給出來的IRR表都是有含裝潢維修的64F 04/10 17:32
→ IBIZA: 而且只多估不少估
→ IBIZA: 像我店面做過一次屋頂  一次拉皮跟H鋼
推 clamperni: 騙小孩的 一貼來房版就被打臉了67F 04/10 17:33
→ IBIZA: 加起來大概二十多萬  但我是用每年4萬*2068F 04/10 17:34
推 sspider0829: 他只是在算爽的 先把5年內對帳單拿出來再說 嘴砲69F 04/10 17:34
推 hellogym: 租屋股神窩在3坪雅房：我投資屌打買房70F 04/10 17:34
推 KrisNYC: I大還人真好去聽完...我就看這篇整理得蠻用心的才照內回71F 04/10 17:34
→ IBIZA: 我套房也是  我裝潢花200萬  都加在頭期裡面72F 04/10 17:34
→ KrisNYC: 看這種算法我真的不是很想去聽他瞎講一堆73F 04/10 17:34
→ IBIZA: 我沒聽完  我只看了房vs股的兩段74F 04/10 17:35
→ hellogym: 算一堆 先叫他po一下5年ETF定期定額對帳單 嘻嘻75F 04/10 17:35
→ hellogym: 阿 自己都辦不到 還能教學 笑屎
→ IBIZA: 廢話我沒看77F 04/10 17:35
→ hellogym: 以後沒對帳單都當放屁78F 04/10 17:35
→ hellogym: 干 人家詐騙集團都還會買C300 拿一疊現金裝一下
推 Iamjkc: 數學太差的不要看這個影片比較好80F 04/10 17:37
推 maxboy06: 還好吧 股票YT都用吹的啊 不buy教主教的好81F 04/10 17:37
推 sspider0829: 沒對帳單我都當屁82F 04/10 17:38
→ sspider0829: 有帳單還要看是自己的 還是學生的 太多噁爛老師了
→ maxboy06: 另外租26年雅房還是頂加喔 真的很丟臉 別鬧了84F 04/10 17:40
→ maxboy06: 看哪個女生受得了沒離婚
推 KrisNYC: 真的房版看10年 幾種所謂有料會算的類型都快可以歸納了86F 04/10 17:41
→ nthomas: 這些人都不考慮租房買房的住相關品質差異？87F 04/10 17:42
推 F1239810: 靠北...原來要26年才能贏過買房!! 收入穩定有在出租的人88F 04/10 17:44
→ F1239810: ，26年不知道都屯了幾間了!
→ IBIZA: 對啊 像我其實沒有很積極再槓桿 而且稍微有賺錢就開始大手90F 04/10 17:46
→ IBIZA: 大腳花錢, 20年也從原本1(自住很便宜可以忽略)變成4+1間
推 Magita: 想請教版上大大買房投資的資金上限甜蜜點是多少 應該是無92F 04/10 17:51
→ Magita: 法無限開五倍槓桿大法
→ KrisNYC: 你的收入所得比阿  你月收扣掉扣除額2萬多生活費能繳多少94F 04/10 17:51
→ KrisNYC: 當下的房貸月付金 決定你的貸款金額上限
→ KrisNYC: 年收國民中位數4萬8x12的現在就是只能貸900萬30年
→ KrisNYC: 拉一個一樣收入的老婆來當保人也只能貸1800懂嗎
推 bms: 他就沒有算買房基本五倍槓桿啊 假設都錯了結論怎麼會對98F 04/10 17:57
推 weaverhyw: 謝謝你的肉身犧牲去點閱，省得我讓他佔便宜。也恭喜你99F 04/10 17:58
→ weaverhyw: 買房，不用26年，5年後再約你朋友出來pk資產淨值
推 Magita: 那貸到上限之後 多的資金就是丟到指數投資比較好對嗎101F 04/10 17:59
→ weaverhyw: M恭喜你，觀念正確102F 04/10 18:00
→ IBIZA: 你只要每一間房租都能覆蓋房貸本利，無限五倍是可以的，房103F 04/10 18:03
→ IBIZA: 租會提供你下個貸款的收支比，所以你只要能湊到頭期就行，
→ IBIZA: 透氣就漲幅跟期間歡快，幾年就能有一個頭期額度
→ IBIZA: 只是要注意規模，一間1000萬或4000萬，一樣佔一個房貸額度
→ IBIZA: 夫妻加起來套用的額度在實施管制後只有4個
推 Magita: 但是第三間之後不是就有限貸了嗎108F 04/10 18:05
→ IBIZA: 錯字，頭期就漲幅跟期間還款109F 04/10 18:06
推 bms: 他算的年化4.8% 加五倍槓桿是多少？這小學數學吧110F 04/10 18:06
→ IBIZA: 所以夫妻四個啊111F 04/10 18:06
→ IBIZA: 你都拿去買1000萬的就4000萬，買4000萬的就1.6億
推 Magita: 但突破豪宅線也限貸 所以買台北7000萬四間差不多就極限對113F 04/10 18:10
→ Magita: 嗎（投入5600萬）
→ IBIZA: 不見得，你可以還掉其中一間甚至多間，沒貸款的都不算115F 04/10 18:11
推 kusomanfcu: 3000萬價值的房 4間 夫妻兩人116F 04/10 18:11
→ kusomanfcu: 台北CP 要拼滿的話
→ kusomanfcu: 4000除非低價區透天
→ IBIZA: 不過越高價你就越難做到租金覆蓋本利和，所以能買多少自己119F 04/10 18:14
→ IBIZA: 拿捏
推 Magita: 感謝 極限操作感覺很難 但是沒有房的買個一兩棟應該沒啥好121F 04/10 18:18
→ Magita: 猶豫
→ IBIZA: 也不一定要操到極限啦XD123F 04/10 18:19
→ IBIZA: 像我大概一半的收入是拿來消費掉XD
→ morrishh: 通常房子都會有槓桿125F 04/10 18:20
推 kusomanfcu: 看人啊 基本上自住買房其實問題不大126F 04/10 18:21
→ kusomanfcu: 額外投資是另外一回事
→ kusomanfcu: 用目前總經數據 和金融機構數據來看2017到現在都還沒
→ kusomanfcu: 看到任何回檔跡象
→ kusomanfcu: 2017末
→ kusomanfcu: 要買股票就槓桿衝下去 既然看得懂就開大拼大 只要沒
→ kusomanfcu: 死就是理財
→ kusomanfcu: 變成韭菜就活該而已
推 s26492755: 一般我都不點 點了變流量134F 04/10 19:11
→ s26492755: 真的有道理的 自然有人逐字或去整理成文章
→ s26492755: 那個受眾就不同
→ s26492755: 然後這什麼友人
→ s26492755: 我即便身邊只買股或只買幣的 也不會這麼白目
→ s26492755: 大家做好自己 盈虧自負
→ s26492755: 是說買幣那個從去年就開始沒聲音了 哈哈哈
推 ice1015: 要點阿，反正租屋股神越多越好......141F 04/10 19:23
推 zaqimon: 我比較想知道未來20年房價會漲到哪邊？142F 04/10 19:41
推 KrisNYC: 細節沒人能跟你說但均價大概就是通膨x20年...143F 04/10 19:48
→ KrisNYC: 1.02/1.03這種數字自乘20次就有答案
噓 teddet2007: 槓桿都沒算，邏輯在嗎145F 04/10 19:50
→ CaLawrence: 年化4.8% 五倍槓桿的話是4.8%+（4.8-2）*4=16%146F 04/10 19:54
→ CaLawrence: 但你要做到這個槓桿數你要一直增轉貸
→ CaLawrence: 如果是2019年進場 三年應該就可以+40%以上不含槓桿
→ CaLawrence: 我昨天跟一個買在三重的聊 也是差不多+40-50%
推 tfct: CAl大意思是 本金400要在三年內不斷增貸。才多賺160萬？150F 04/10 20:15
推 CaLawrence: 我的意思是 要達到五倍槓桿你要想辦法不還本金才行151F 04/10 20:19
→ CaLawrence: 但我相信大多數群眾都不會一直把房貸借出來投資
→ CaLawrence: 這其實是一個很重要的前提 不然我不懂你三十年貸款
→ CaLawrence: 槓桿倍率怎麼會用核貸第一天的倍率來看
→ CaLawrence: 過去幾年房子確實好賺
→ kusomanfcu: 然後你幾年前也是這樣講156F 04/10 20:31
→ kusomanfcu: 過去很好賺
推 bh0527: 股票又不能拿來用或住，買房自住舒服，住舊了還能賺錢，158F 04/10 21:00
→ bh0527: 二手的東西還能賺錢就只有房子跟黃金。
→ IBIZA: 笑死，好歹用現金流IRR看啊，2000漲到3200說年化4.8%是什麼160F 04/10 21:01
→ IBIZA: 笑話
→ IBIZA: https://imgur.com/a/tnDdrfy 設算租金都不用算就有年化七
→ IBIZA: 趴多
→ IBIZA: 一個月設算租金3萬就破10%
[圖]
推 leadergod1: 貸款年限算20年，IB大也太仁慈165F 04/10 21:18
推 CaLawrence: 我覺得站在2018年我應該不會說過去五年房地產很好賺166F 04/10 21:20
→ IBIZA: 我只是貼近事實，2012我覺得20年比較合理167F 04/10 21:26
推 kusomanfcu: 每年都在那邊這次不一樣 errrr168F 04/10 21:45
推 white0934: 喔是喔賠就賠啊，我自住超爽的很值得169F 04/10 21:51
→ ffaarr: 這篇原文包括推文的批評大多都沒有去看懂他怎麼算的吧。170F 04/10 23:33
→ ffaarr: 說他沒考慮到的明明就有啊，槓桿也有算，租金也有漲。
→ ffaarr: 怎麼會連這麼基本的都看不懂。
→ ffaarr: 他標題下的很糟沒錯，但內容跟很多人批的根本不一樣。
推 encoreg57985: 他舍租金年漲幅1%不合理啊 還有20%自備款報酬算錯174F 04/10 23:43
→ ffaarr: 然後 =1.0481^10*2000 就是3200 這也不難算吧。175F 04/10 23:45
→ ffaarr: irr就是這樣算的啊。
→ ffaarr: 租金漲1%是複利成長，不是什麼30年漲30%。
→ ffaarr: 當然這部分覺得不合理，那可以把數字換一下來算。
推 taffy128s: 我也有個買完一直跟我說戰爭會變垃圾的朋友 哈哈 真的179F 04/10 23:53
→ taffy128s: 很懶得爭論 每次見面就是那句：如果我有錢也不會想買房
→ taffy128s:  怎解阿各位網友
→ Robben: 講戰爭的比這個還弱智的多 畢竟股票是真的可以賺182F 04/11 00:00
→ Robben: 怕戰爭就去國外 在台灣幹嘛
推 s26492755: 就直接回 所以你沒錢啊184F 04/11 00:43
→ s26492755: 奇怪 愛吐人的還會當朋友
→ s26492755: 我朋友有其他投資賠錢的 也不會去戳他
→ s26492755: 而且怕戰爭還不跑 如果跑不了 難道飛彈看人射
推 z5411: 他老婆懷孕你可以貼初期流產機率的文章給他看188F 04/11 00:49
推 ice1015: 是個狠人189F 04/11 00:50
→ ice1015: 戰爭房子還能躲，股票直接變廢紙。真要規避風險，應該要
→ ice1015: 開國外卷商，辦張提款卡，只要想辦法活者就好了。
推 s26492755: 如果真的有這種人 是不會交朋友啦192F 04/11 00:58
→ s26492755: 有時候朋友不一定立場相同
→ s26492755: 但跟友誼無關
→ s26492755: 我也有很討厭房蟲的朋友 但我們聚會不會討論房子
→ s26492755: 就像去年Luna幣我朋友中招 我也不會提 除非對方先講
推 taffy128s: 其實說是親戚比較貼切啦 然後樓上那位z大太狼了吧，這197F 04/11 02:17
→ taffy128s: 樣我會一次得罪超多人哈哈欸系啦
→ ice1015: 像我這兩年胖10kg，參加朋友婚禮看照片，幹怎麼臉都寬了199F 04/11 03:15
→ ice1015: 。
→ ice1015: 自此我都跟人說我胖子。
→ ice1015: 但我遇到真正百公斤的朋友，我從來不叫他胖子，連自嘲的
→ ice1015: 玩笑都不講。
推 s26492755: 親戚一樣啊 我就回 所以你只能用如果你有錢 問題是你沒204F 04/11 03:57
→ s26492755: 錢
→ s26492755: 很多時候沒錢買也在那喊 反正不是受眾 也沒要理
→ s26492755: 我幾乎每個親戚都有房 是沒被說過這樣的話就是了 台灣
→ s26492755: 房屋自有率太高了
推 ppnow: 你跟沒有買過房子的人爭辯幹嘛啦209F 04/11 06:27

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