作者 mylover (^___^)標題 [請益] 出租等都更是否要裝潢?時間 Mon May 15 13:44:08 2023
小的之前已有投資台北舊公寓經驗
前一次經驗買了一個地點優良，但屋況很糟的近50年老公寓
買價75W/坪，經過大翻修及家具裝飾，花了8.4W/坪
1房1廳+2房1廳，租金每月約2500元/坪
雖然投報率不高，但看中地點都更可期，而且出租起來滿輕鬆的
而且8成貸款，這租金拿來繳房貸也是輕鬆，所以還算滿意
經過上一次經驗，後來我又入手了另一間老公寓
這次地點更好，是蛋黃中的蛋黃，而且屋況也算還OK
雖然我很希望買便宜但屋況不好的來改套
但因為地點好的老公寓不想錯過，所以雖然滿高價的但還是咬牙買了
買價將近86W/坪
以目前狀態出租，參考鄰近價預期有1500元/坪就算不錯了
(因為這間公寓公設比滿高的，公設比大約有26%，所以室內小租金不高)
但依照以往經驗，若有改格局(改成2個2房1廳)，租金應可達2400元/坪
整修費用應該要8.7W/坪(物價有上漲)
問題來了
我買後沒多久，社區開始有人發起自辦都更
而且還滿積極的，已辦過說明會
我看發起者也滿有心的，居民也大多滿支持的
但我知道都更很困難很多變數，說明會時也有居民在質疑，持反對意見
因此，我仔細算了一下
如果8年以內都更談妥，房子8年內拆掉，我現在大裝潢就賠錢
但如果超過8年房子沒拆，其實裝潢是比較好租+投報好一點
請問各位先進，在這種狀況下，要不要花錢下去改套？
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已算，8年內拆掉房子就虧了
推 kusomanfcu: 其實都更如果成功你賺定了，但是如果都更拖久你這租金上不來浪費可獲利的時間對吧？2F 05/15 13:49
推 k0939770752: 都更大賺，裝潢完都更浪費頂多百來萬，進可攻退可守最少也兩三年 所以你大概抓五年以內4F 05/15 13:51
因我都是投入滿多金額來改格局拉租金
預計8年內拆掉就賠錢了
大多純住宅，有一些店面，店面佔總戶數不到0.5成
而且這社區完全沒有頂樓加蓋
推 kusomanfcu: 8年 為交界的話 就想辦法 讓裝潢的價格壓低 6年看看lol8F 05/15 13:56
推 kiii210: 有算過可以分回多少？10F 05/15 13:56
好像100戶左右，一塊很方正的基地
> < 沒錯，改格局價錢真的壓不下來
→ kusomanfcu: 家電換下去 萬一都更了可以換給之前出去的房
不要算在裡面
算換地方的費用就好
是建商合建還是居民自辦
居民自辦我覺得10年都很正常13F 05/15 13:59
推 k0939770752: 照上面K大想法家具家電搬家費想更要裝潢摟
我會改，真的很順利兩三年內其實房價幾乎都賺快一倍根本不在意一百萬零頭18F 05/15 14:02
其實不是一百萬零頭，應該是快要300萬吧 > <
推 Marcuslin: 我個人覺得不管是自辦還是建商合辦 都要起碼十年24F 05/15 14:05
推 kusomanfcu: 100戶 我覺得 你就當做15年吧
裝潢吧25F 05/15 14:08
※ 編輯: mylover (140.112.69.181 臺灣), 05/15/2023 14:10:52
→ k0939770752: 其實不能算八年 要算五年左右
趨近100%想都更只是基本，到了權變就開始吵了30F 05/15 14:12
→ kusomanfcu: 100戶 假設/8 =13棟以上 還有別忘了要100%才能動
不然你別隔套然後家具用好一點的
簡易裝修弄漂亮就好32F 05/15 14:13
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05-15 13:44 mylover