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作者
標題 Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
時間 Tue Jun 13 20:11:39 2023
作者
標題 Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
時間 Tue Jun 13 20:11:39 2023
預售屋最大的問題是.
"建商拉價不夠快"
甚至如果有小建商"價格往回退"推案.
這樣就會有問題.
因為這是投資專屬.
所以我們討論都是投資.
投資比自住嚴苛很多.
就像,對投資客來講,今天講財富多少,一間買400賣500的房子,不代表你有500的財富.
因為你要扣成本,扣完你可能才450...XD
所以你只能算450萬!!!!
(身為奸商,我們算錢都很保守...椪風又不能當飯吃)
一樣的道理.
你今天買預售屋1000萬,實際上還有交屋款,所以可能是1030萬.
這是基本成本.
你成屋賣的時候自己賣還好,如果透過仲介,就算他只抽你2%.
那你成本就是1050萬.
那本來你一坪買40萬,25坪.
實際上你的投資成本是多少?是42萬!!!!!
那你要賺錢,你賺50萬就好,所以你要賣多少?你要賣44萬.
而這時候,建商必須推案價已經上46萬以上.
(買家很奇妙的心態就是,買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去..XD
它們只會直接拿單價來比)
不然人家幹嘛跟你買??
而要是發生2016的狀況.
大建商推案28,市場冷盤,地價略跌.
2017的時候,小建商在旁邊推案26.
你預售屋....就哭哭了...XD
阿就算不是往回退.
大建商推案28.
他過兩年推案29.
你還是要哭哭..
拉太少.你連成本都嘎不掉.
所以預售屋我都是大漲第一年玩.
那時候無敵狀態.
反正不動產反應遲鈍,漲也遲鈍.
他會漲很久+新屋拉價的時候價格飆升很誇張.
那我第一年進去,隨便買.
就像我白天鵝是走過路過沒有錯過...
看爽的心情進代銷公司,然後就莫名其妙簽了一張出門....
既不是甚麼開賣VIP或是潛銷就訂.
甚至還是開賣了幾個月才去買.
阿還不是閉著眼睛買閉著眼睛轉掉賺錢.
因為後面建商拉價很快,所以怎樣買都無所謂.
但是如果你是2015買,那時候新案已經停滯.
你2016遇到小建商在那邊推便宜案.
你預售屋卡到交屋都賣不掉之外.
你交屋後可能半年內賣掉也賺不到錢.
(畢竟那時候是成屋,仲介會跟你收3~4%..買家又要收1~2%,和其他各種成本.
所以你賣價會+8%up...
所以在大漲中後期買入預售屋風險很高.
就算放到成屋,還是很難賺.
因此投資預售屋.
你要抓漲價的時段.
這個要求比中期更嚴苛...
你一定要抓到在你持有期間有大漲波.
小漲緩漲都不要玩.
最大的問題是因為.
跟你競爭的人是建商.
並且你的產品是二手產品.
因此競爭之下,你本來就是極度弱勢者...你沒有價格優勢,你怎麼在商場立足?
so..商場你永遠都要注意的東西叫做競爭.
所以這才是修羅場,商場才如戰場.
所有人都在這邊打群架...打贏的數鈔票.
打不贏,靠意識型態或是自我感覺良好....還是要餓肚子...XD
商場很現實,賣掉就拿錢,賣不掉你講再多都是假的.
而賺錢就是賺錢,沒賺錢你講再多你的房子多棒居民身價多高環境都好.
都是屁!!!!!!!!!!!!!!!!
所謂的保值就是"長期漲最多"
所謂的適合持有,就是"持有期間漲最多"
所以就是錢...你賺的多就是對,你沒賺到都是屁!!!!
北京上海好棒棒....
可是你買2000萬,過了幾年不要說跌,你還在2000萬.
並且租金還比利息低....
所以以不動產來講..甚麼國際大都,甚麼有錢人多少,甚麼資源多少...
好個屁....投資垃圾地區.
不如買屏東...顆顆...
賺錢就是賺錢.
錢賺到口袋才叫做成功的投資.
其他不要跟我喇五四三!!!!
我們奸商就是這麼現實.
喊口號我又不選舉...喊口號幹嘛..XD
反而...賺了錢,我才能再多買幾棟房子阿...顆顆..
對喔,多買幾棟房子要幹嘛?
要賺更多錢啊...
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.124.110 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-06-13 20:11:39
※ 文章代碼(AID): #1aY5pzBn (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686658301.A.2F1.html
※ 同主題文章:
06-13 09:03
06-13 19:17
Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-13 20:11
06-14 14:54
當然補一下.
預售屋尤其有付款優惠的好處是.
他的槓桿很大.
或是持有期間資金成本很低.
因此中古屋漲20%,可能不如預售屋+15%賣掉.
這是預售屋的優勢.
所以在你確定會有大漲波段的時候.
卡位預售屋.
是正確的投資計畫.
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:13:00
推 : 推
不過個人是偏中長期投資，所以比較看地區之後的發展1F 06/13 20:15
不過個人是偏中長期投資，所以比較看地區之後的發展1F 06/13 20:15
那是長期投資型態.
利潤主要是來至於區域位階上升
而如果這個區域只有重劃區.
又只有預售屋可以買.
那必然就買預售屋.
推 : 那買轉約價，放到成屋賣是好選擇嗎3F 06/13 20:17
推 : 優質好文4F 06/13 20:18
交屋前夕都有禿鷹去獵殺轉不掉的投資客.
目的就是交屋前夕低價進貨,交屋後價格回升拉價出貨.
這是很常見的投資計畫之一.
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:19:57
→ : 大漲那幾年，槓桿預售屋真的賺爛5F 06/13 20:18
推 : 頭香 推6F 06/13 20:18
推 : 推～7F 06/13 20:21
推 : 說得好 再推一下8F 06/13 20:21
噓 : 房蟲文章已閱！9F 06/13 20:23
推 : 推10F 06/13 20:24
推 : 幫推11F 06/13 20:30
推 : 我夫妻四間都滿了才補一間預售玩玩~~~~12F 06/13 20:46
推 : 買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去<< C大這個是什麼意思啊，算進去會有什麼差別嗎 感謝解答13F 06/13 20:53
推 : 哥怎麼有空打文章 D4趕緊的15F 06/13 20:59
被騙以為7~9點維修.
艾瑞督當中.
看看一星期有沒有辦法100級...
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 21:03:15
推 : C大 勸世文16F 06/13 21:06
推 : 剛才排隊被踢出兩次XD17F 06/13 21:10
推 : c大人真好18F 06/13 21:18
推 : C大 我們社區剛交屋很多投資客轉大概40-43賣不掉 大家反而去買明年要交屋的預售屋45-49 條件沒有差很多的說19F 06/13 21:19
推 : 西卡大我想詢問，你說預售屋建商拉價太慢會有風險我完全認同那如果以你舉例的同年份買一間中古屋，那賺的是什麼？
你說的那些銷售的成本在中古屋上也全部存在阿22F 06/13 21:21
你說的那些銷售的成本在中古屋上也全部存在阿22F 06/13 21:21
推 : 那這樣投資來講新成屋會跟預售屋有差嗎?25F 06/13 21:24
推 : 預售屋的風險主要是過戶問題，中間轉賣不易26F 06/13 21:28
推 : 重點是中古投資客就是有辦法買到比市價便宜，但預售屋很難27F 06/13 21:54
→ : 這些各大討論區都講爛了29F 06/13 22:07
推 : 價差
預售先衝，中古躺著等收斂30F 06/13 22:11
預售先衝，中古躺著等收斂30F 06/13 22:11
推 : 推～32F 06/13 22:19
推 : 首先要知道何時是大漲波段 顆顆33F 06/13 22:32
推 : 雖然看你文章一路以來學習很多，但是西卡你對於預售屋操作真的不熟，白天鵝 26買28賣，代表你一直用過去的感覺，老實說也就是老一輩的感覺，導致你懂大局，操作卻是不懂變通，建議你謙虛的了解一下預售屋，不然就多說一點你熟悉的中古屋即可。34F 06/13 23:16
推 : 哇喔有人叫戰西卡老蘇了
老蘇趕快反擊啊39F 06/13 23:25
老蘇趕快反擊啊39F 06/13 23:25
推 : 一堆人買賣都不考慮成本 只看價格很容易變韭菜41F 06/13 23:55
推 : 事後諸葛誰都會啦 有本事指教ceca 不如說說自己是依據什麼理論操作 也讓大家學學啊42F 06/14 00:25
推 : 不然請f大提供變通的預售屋操作理論讓鄉民拜讀44F 06/14 00:44
→ : 其實,你現在白天鵝轉單大概在32...XD
但是你要繳45%稅金+你等了兩年.
我那時候不到半年,忘了幾個月就賣掉了.
當然如果最好是滿一年,因為有台積電效應.
但問題是,台積電是不確定的事情,所以不賭.
如果滿一年應該有辦法成交在32...不過可能躲不過45%稅金.
不過算起來會略多一點,畢竟槓桿開很大.
喔,滿一年成交在30..打錯,不是32.
他後來價格30爬到32爬很久.
主要是因為太多買25~26的人再釋出.45F 06/14 01:25
但是你要繳45%稅金+你等了兩年.
我那時候不到半年,忘了幾個月就賣掉了.
當然如果最好是滿一年,因為有台積電效應.
但問題是,台積電是不確定的事情,所以不賭.
如果滿一年應該有辦法成交在32...不過可能躲不過45%稅金.
不過算起來會略多一點,畢竟槓桿開很大.
喔,滿一年成交在30..打錯,不是32.
他後來價格30爬到32爬很久.
主要是因為太多買25~26的人再釋出.45F 06/14 01:25
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13403673.html
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為啥建商賣4x,轉單33會賣不掉.
因為...
因為買加要太多現金.
你買25,轉單33...買家要自己補8的現金.
例如888的兩房好了,坪數26.86
買家要支付 134+214萬=348萬的現金.
如果加上交屋款,買家要準備400萬的現金,還不含裝潢,
買家的現金吃太重,400萬的現金他成屋都可以買到2000萬去了.
所以你預售屋轉讓"無法賺太多".
這一直都是預售屋轉讓銷售上面最大的壓力.
你的槓桿很大現金很少.
但買你的房子的人,現金要吃很重.
他不如去買新成屋..
因此你又會被新成屋給競爭到.
投資,你永遠都要替你的買家著想.
不是你帳上怎樣算,人家就怎樣買單.
我最近都不想玩公寓一樓也是因為.
買家貸款估價都遠遠估不到.
公寓一樓每次都讓我賣很久,比透天還久.
所以現在我完全不想碰.
so...
帳上有多少錢是一回事.
到底錢可不可以變成現金進入你的口袋.
那就是另外一個故事.
抱著帳上的價格自high沒有用.
那只是虛幻的泡泡.
投資你一定要換成錢到手上!!!!
你長期持有,也是拿去跟銀行轉貸增貸換成錢來用沒錯吧..XD
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:36:35
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:37:31
當然.
如果說,你現金很多,高現金吃下來.
放到成屋...最好是成屋後一年.
(破大多數銀行估價參考一年內上一次購買的成交價這一點
而你預售屋轉成屋,價格用你的預售屋成交價做基準)
那你自然就會有龐大的利潤.
當然這樣你現金要很多.
適合用大錢賺小錢.
如果年底台積電真的有消息.
外加有白吃投資客資訊很慢.
那我也可能去接一間橋頭"交屋前夕"得預售屋下來.顆顆.
我現金多..
然後貸款銀行放給我肌肌歪歪(我貸款三千多萬,再往上銀行就很保守)
所以低貸款我ok..
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:51:31
推 : 為什麼公寓一樓難賣？還是公寓都不好賣？55F 06/14 02:22
推 : 6/1356F 06/14 02:36
推 : 所以現在買新成屋獲利會好嗎57F 06/14 02:45
推 : 因為公寓一樓賣價高，但銀行估價卻沒那麼高，差距大買家要補足的現金就會比其他樓層多很多58F 06/14 07:44
推 : 認同 最好一個月漲50% 一年後漲8650%60F 06/14 08:36
推 : 優質好文61F 06/14 09:15
推 : 預售最大的問題是買方自備款
這點就註定只能玩短期
想要在預售期賺大價差很難啦
預售屋扣交易成本，能夠賺個幾十萬差不多了
而且還要是該區的指標性建案62F 06/14 09:26
這點就註定只能玩短期
想要在預售期賺大價差很難啦
預售屋扣交易成本，能夠賺個幾十萬差不多了
而且還要是該區的指標性建案62F 06/14 09:26
推 : 推優質67F 06/14 09:33
推 : 你們賺錢都好辛苦。哈欠68F 06/14 10:14
推 : 誰會知道什麼時候算第一年大漲
跟股票一樣
很會講未來不知道的事情69F 06/14 10:51
跟股票一樣
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推 : 林口a9 2021買預售一坪35 現在已經45以上了 還沒交屋喔
房版看ceca跟s26大的文章就可以學到很多了72F 06/14 11:12
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→ : 不動產大漲太好判斷了，你可以去翻本版歷史
那一次大漲大家不知道，科科
沒看到疫情開始大家還保守
聽到無限QE,利率降成芭樂就打雞血
路過就刷一間預售屋
當然更簡單，看土地成交價，營造成本
這是你可以看到的數據化資訊，看這兩個上升，大漲就來了
像最近土地價格停滯，所以還在冷盤
不動產又不是股票，沒有主力，法人等，大鱷在收割各位
所以很容易得到的都是正確的資訊
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