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作者 ttyy (踢踢歪歪)
標題 Re: [心得]  一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
時間 Tue Jun 13 19:17:05 2023

※ 引述《Jodaro (linorth)》之銘言：
: 西卡老師口口聲聲告訴大家 不要碰預售屋
: 但好多鄉民嘴巴狂吹西卡身體很誠實買預售
: 這是甚麼奇妙的景象呀
: 又舊又髒的老公寓跟華廈 都沒人想自住了吧
: 西卡手上沒預售屋是不是要被嘎空了呢


小弟對於房產研究不像板上各位前輩深入

不過對於預售屋還是有經手幾間，還算小有心得

以下對於前輩們來說應該是大家都知道的廢話，就當作是一個小整理跟大家討論分享

首先預售屋付款容易這點在推文裡面也很多人提到了

你要買房子分四年準備五百萬，跟你一口氣五百萬擺在桌上的難度天差地遠

當沒辦法一口氣拿出這麼多現金的時候，預售屋當然就是很不錯的選擇

西卡不推預售的原因是因為投資風險相對比較大

不過中古屋最喜歡講一屋一況，預售屋當然也是一樣一案一況

不然怎麼有些預售套套套，有些噴到不行

預售要噴有幾個重點

1. 話題
2. 重劃或是那個地區地夠多
3. 建商後續在此地的推案量
4. 入場時間


大家都以為會噴是因為1，但能夠讓預售爆噴的原因是因為3

1和2是讓3能夠持續多久的原因

買預售有一個最重要的概念是

「同地區同建商是永遠不會推回頭價的」

這跟營建成本、土地價格這些東西全部都無關，而是建商打死就不會幹這件事

他寧願不蓋，都不會推回頭價-->減緩推案量

所以預售要賺錢，首先是這個地方一定要有話題性

有話題會漲價不是因為這個地方之後會變多好所以會噴

有話題會漲價是因為

有話題建商才賣得快才好賣，這樣建商才可以在這個地方繼續推下一個案子

這樣就來到2，這個地區能夠容納多少建商推多少案子？

這地方空地夠多，這個地方能夠源源不絕的推案

我們就可以來看3這個漲價主因

建商後續會在這個地方繼續推案，才會一案疊一案把價格給墊上去

沒新地方蓋，一個地區就蓋個兩棟，那邊也是漲不起來的啦

況且預售建商會調價這件事大家也知道

同一個建商在同地區的下一個案子的最低價

通常還是會比上一個案子的最高價還要高的，建商會自己把自己後面案子的價格給拉起來

並且建商之間會互相影響，例如大家有共識的寶佳、興富發會是相對比較便宜的案子


那自認等級相對高的建商推案時當然是

「你看旁邊寶X都已經推多少錢了，我們等級更高當然是要更貴的」

等到寶佳要推的時候

「畢竟我們比較晚推案，你也知道營建成本變高了...」

反正一切都是有了結果(漲價)再來想理由

建商會在這個地區持續推案除了話題充足之外，還有重劃區的「容積獎勵」

建商鮮少會放棄這個白白拿的東西，所以短時間內會瘋狂推案

價格是在這個時間點才一案疊一案噴上去的

你入場時間越早當然才能吃到越多一案疊一案的紅利

當案子疊到後面，後續案子已經不多，容積獎勵也沒了

就算還有地，建商也不急著推，推案幹嘛又沒好處

走到這個階段，那後續漲幅其實就跟著中古屋一起跑了

而當重劃區走到這個階段

「這個地方都這麼貴我不如去買市區的XXX」

這類型的聲音會越來越壯大

市區的中古屋是這個時候才跟著漲起來的

所以滿足這個上述幾個條件的重劃區，必爆噴全台都市都差不多

但是重劃區初期叫很多人買真的買不下去

看過去一大片空地，幾棟零星的建築物在中間蓋到一半

買得下去嗎？

買不下去啦大部分的人真的買不下去啦

看過太多朋友的反應了，嫌東嫌西機機歪歪、沒機能、好荒涼、附近什麼都沒有

不知道要等多久，感覺弄好還要十幾年bla bla

容積獎勵就3年5年，預售蓋好就要4年，這個時間過超快的

你等到7-11全家全聯都有了、好幾棟新房子都成屋了、人行道又新又漂亮

沒一堆鐵皮加蓋和鐵皮屋屋頂

沒人行道占用

沒花盆擺路邊占車位

然後你這時候才要進去買，不就股票講的利多出盡，一定套的阿

沒案子繼續疊價是沒有暴漲賺頭的，後續漲幅就是跟著中古屋2%2%跑而已

阿中古屋買800，你買2000，你風險當然相對大

問題是根本沒人叫你到這個時候才進去買預售阿

那如果非重劃區，而是市區內的預售


市區地本來就比較少，各地區又相隔比較遠，互相影響的能力比較小

不能說沒有但比較難靠一案疊一案的方式漲價

市區的預售只能靠建商自己後期調價來拉價，然後等待...

等到外圍漲翻天了，這時想買房的人會開始叫

「都已經這個價格了我不如去買市區的XXX」

這個時候市區新案跟中古屋就會開始大爆漲

你不要外面了才回頭來找我，哪會給你舒服買便宜給你爽的，當然是噴一波

所以這是一個循環

市區貴到買不起-->低價地區重劃爆量推案-->重劃區預售暴漲-->不如去市區買XXX

-->哪能給你爽到市區補漲(中古屋最賺是賺這段)-->市區貴到買不起-->低價重劃...

市區中古屋要能夠有不錯的利潤，前提也是靠外圍去逼市區把價格撐起來

不然1年賺個2%2%的通膨是要放到民國幾年，沒外圍新預售幫忙抬轎

中古老屋也不會無緣無故爆噴啦

那問題來了，現在買預售如果買了必套，回頭去買中古屋好

你覺得現在買到的中古屋是已經反應完行情之前，還是之後？

預售如果現在會套，那中古屋不會套嗎？

中古屋解套的時間點是什麼時候？

我自己認為中古屋的風險比較低是因為價格比較低

現在進去買中古屋也賺不到暴漲行情啦還不是要等別的地方幫忙抬起來

穩是穩在便宜的東西總會有人接大不了少賺比較容易出場而已

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.19.113 (臺灣)
※ 作者: ttyy 2023-06-13 19:17:05
※ 文章代碼(AID): #1aY50svv (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686655030.A.E79.html
※ 同主題文章:
[心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-13 09:03 Jodaro
Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-13 19:17 ttyy
Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-13 20:11 ceca
Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-14 14:54 mfcke
推 medama: 確實1F 06/13 19:22
推 frowning1226: 推～中古一樣道理，不要買比同條件物件貴就安全
但因為一屋一況所以比預售判斷更麻煩一點2F 06/13 19:23
→ ssiou: 你買了預售屋，等交屋過兩年就變成中古屋啦4F 06/13 19:26

沒錯啊，但你如果有滿足我剛剛講的上面那些條件
你在交屋之前就已經漲翻了

推 qf852741963: 所以3千萬要買台北市的預售還是新北市的預售還是台北市的老公寓呢5F 06/13 19:29

台北市有其獨特的天龍價值比較難被拉出來跟其他地區比較，我覺得玩法也比較難

我確實是比較不熟悉，我自己是很愛台北市啦，但我也不覺得投資這邊的房產會賺錢

我朋友買台北市的新套房，兩千多萬耶，「套房」耶

按照我上面講的理論

這要解套，等到新北開始推套房案和20坪以下的2房案然後賣到一坪90、100

「這價格我不如去買台北市的XXX」 這樣台北市才有可能再上去吧

但新北現在都還在推2、3房案，坪數偏小但還算正常，感覺還沒走到這個階段

如果說新北

我自己覺得江翠北跟二重這兩個地方只要早點入場後面一定也是爽賺

這兩個地方就符合漲價的條件阿

二重王雖然很煩，但我個人觀點是不覺得二重沒賺頭

我自己猜二重王可能是二重代銷怕江翠北來搶生意才一直臭啦

阿到新北第二環新莊可還有一大堆重劃區呢....台北市至少還要頂天好幾年吧

不過這個身份證字號是A的地方自住有其無可取代的價值....
※ 編輯: ttyy (49.216.19.113 臺灣), 06/13/2023 19:51:09
推 Jodaro: 我大二重左岸一案疊一案 噴爆7F 06/13 19:36

二重王我認真問，你是不是二重的代銷R

推 endlessing: 長文 推一下8F 06/13 19:50
※ 編輯: ttyy (49.216.19.113 臺灣), 06/13/2023 19:58:11
推 qf852741963: 忘記說 是自住的話怎麼選呢9F 06/13 20:09

3000萬的房子看有沒有900萬現金可以生出來擺桌上

沒有的話也只能選預售吧，如果有的話

不知道大大您的狀況，但我自己的想法

不生小孩、單身我會選台北市預售或新成屋 25~30坪小兩房

有小孩、或老婆喜歡大一點我才會考慮新北有捷運離台北市比較近的新成屋或預售
大約35~40坪的三房，或是台北市屋齡20~30年的三房應該有機會？

"台北市"對我個人而言有很大的吸引力，但對很多人而言還好

所以還是看大大自己的取向是什麼吧


→ supa64: 嗄?法院認證欠台新6萬.然後2重推的原因是賣不掉的人是代銷然後還有法院認證精神疾病的人說是代銷?你有沒有搞錯?10F 06/13 20:11

吼，我是沒很注意二重王的真實身分啦

只是覺得除非有利益上的糾葛，不然整天臭另一邊不就是吃飽太閒

況且都是新北一起成長，幹嘛捧A殺B

而當消費者選擇新北預售屋， 二重江翠北價格相近確實是會拿來比較

阿如果我要賣二重，我當然整天去臭江翠北阿，對面來搶我生意的

當然我也不排除二重王是太閒瞜
※ 編輯: ttyy (49.216.19.113 臺灣), 06/13/2023 21:08:10
推 scarrony: 厲害，這幾年玩預售屋的心得跟你差不多12F 06/13 20:53
→ supa64: 你不知道2重王=以前的五折團成員?他是吃飽很閒到要人募款給他的人?你要不要看看"湯家維"這個名字打開看看13F 06/13 21:20
推 qf852741963: 感謝回覆 感覺都能買 就看自己想要的是什麼15F 06/13 21:25
推 kusomanfcu: 出現鬼城問題 就是你這長文的唯一瑕疵16F 06/13 21:54
推 TheDream: 推。 舊市區沒啥素地時，不容易推升房價。17F 06/13 22:05
推 vincent14: 台中北屯現在算暴漲後不如買市區的階段嗎？18F 06/13 22:08

應該說很多人確實會這樣想

但我個人以持有自住角度是不這樣想

如果北屯暴漲是指機捷的話

我認為重劃還是有其價值，我就是討厭鐵皮屋和沒人行道的環境

而這區的新案現在還是比市區的新案子相對便宜一些

比較便宜環境又新我覺得自住很香阿，但有的客群就是要靠市區有機能阿

大部分的人講的市區機能比較好的「機能」

通常只是指炒飯炒麵水餃比較多比較近...

市區的新案還是會跟老透天和舊大樓新舊混雜

給我選我還是比較喜歡重劃的環境

當然很多人會覺得機能很重要，這樣的客群自然就會去選擇更靠市區的新/中古屋

就客群不一樣

但是要吃炒飯水餃的客群通常比喜歡重劃的多很多

這些暴漲後的新地區缺乏價格優勢後確實是喪失一個很大的吸引力

噓 Best5566: 會以為不推回頭價代表你看的不夠19F 06/13 22:10

你可以舉個例子出來看看
※ 編輯: ttyy (49.216.19.113 臺灣), 06/13/2023 22:53:14
噓 Best5566: 我幹嘛理你，自己多買一點啊20F 06/13 22:58

你就出張嘴阿，你不理我還回我幹嘛XD
以為是王者結果來個青銅
※ 編輯: ttyy (49.216.19.113 臺灣), 06/13/2023 23:01:52
噓 a08230430: 有哦 請去看A7大亮泊跟大亮波波退回頭價21F 06/13 23:16

只看價格的話 是

但兩間不同規劃的一般事務所狀況，是不是造成了一些價格的影響呢？
※ 編輯: ttyy (49.216.19.113 臺灣), 06/14/2023 00:40:45
推 kobe58105: 如果已有一戶自住適合買北屯這種預售當下一戶自住兼自產嗎？22F 06/14 04:29
推 gusser: 推 有內容的文24F 06/14 07:00
推 SouthEast62: 超級正論的觀察呀，預售屋就是這樣在推的。我另外
也有一個觀察，
這個是以微觀的角度聚焦在商品買賣行為本身：在實
價登錄施行之後
，所有的交易價格都被攤在陽光下檢視，如果有家建
商案件敢越賣越
便宜，你覺得他有辦法跟早早就捧場入手的客戶交代
嗎？畢竟能取得
VVIP資格在潛銷期最早購入預售屋的，很多都是會反
覆捧場的回購客
戶，這群才是代銷最不敢得罪的一群客戶。如果同一
個案子開始賣貴
後來爛價，你覺得這家建商或代銷以後還有辦法賣東
西給同一群人嗎
？當然是想盡一切辦法，透過產品組合的調整維持住
售價（例如第一
期賣大單位低單價產品，之後房型越推越小，但單價
越來越高，所以
對得起之前買的客戶…）所以想等預售屋跌價，真的
很難，大概只有
偶爾有小建商為了變現殺雞取卵，但這種建商的案子
出問題的機會反
而高，你反而不敢買……25F 06/14 10:25
推 mngg: 買完預售屋。 還是覺得中古屋比較適合投資48F 06/14 11:28
推 york1987: 預售就是垃圾無誤49F 06/14 12:04
推 sanjik: 這篇很讚，補充了很多預售屋的生態50F 06/14 12:51
推 piliwu: 後面賣比較便宜的做法是建商主動退差價給已購戶塭仔圳那51F 06/14 13:04
推 tinahooke: 謝謝分享!52F 06/14 13:19
推 SouthEast62: 溫仔圳的咖啡屋事件告訴我們，沒有任何一家建商敢
在預售期間降價
的，真的不得已降價時還得想辦法補償安撫已購戶。53F 06/14 15:17

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