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標題 Re: [請益] 美國房價指數拉破前高是三小
時間 Wed Jul 26 23:11:17 2023
標題 Re: [請益] 美國房價指數拉破前高是三小
時間 Wed Jul 26 23:11:17 2023
從中國、南韓、美國的案例
可以發現真實社會中
沒有所謂的標準答案
例如升息會讓資產價格下跌
這個教科書的說法理論上是對的
但實務上卻面臨經濟大齒輪的轉動
導致未必會真實發生
一切都還是要回歸於去思考背後的原理
美國因為固定利率制度
導致2020-2022低利率買的人
根本不會賣房
只要月還款負擔的出來
升不升息根本沒這些人的事
於是量縮價緩漲
(但我頗好奇這樣的話銀行是不是等於少賺r，因為過去的合約無法去cover升息後的資金成
本，有待強者說明)
南韓因為全租房制度
導致槓桿一次可以開很大
加上南韓經濟體質沒有很健康
且外匯存底不夠
別人升息自己只能被迫升息
三星也面臨記憶體暴跌、半導體製造被按在地上摩擦的窘境
因此拿南韓案例
去推論台灣一定會跌
未必正確
因為台灣就是很單純的
欠錢給銀行
月還款都還在安全的水位
一樣那句話
月還款過得去
沒人會跌價賣房
寧願放著
生活還是過得去
中國則是努力降息
一線房價只能勉強支撐
沒有看到繼續成長的跡象
原因很簡單
就如CECA所說
中國的經濟體質也很脆弱
以及被美國打的七零八落
根本不用去國外做生意了
沒有足夠的企業
能夠好好養這13億人口
一堆內卷仔去競逐少量的資源
不過接下來中國不會放手讓房地產倒下的
這會產生經濟的連鎖反應
當大家都說日本的房價便宜
然後再來論斷台灣的所得中位數很高
對，我認為台灣買房的壓力的確很高
但如果跟其他國家比較
未必會比較高
因為在算這種比較數據時
往往沒有搭配真實的持有成本
你如果把日本的房、持有成本、風險算進去
你也未必敢買
而香港應該就是最可憐的
全島只有金融業
資本進出自由
又有特殊地位(中國人洗錢中轉的地方)
房價不頂天也難
所以在這個島上如果要過的舒適
就必須去賺 讓香港富有 的關鍵職業
那這時你就會有錢賺
也就是金融業
因為這才有辦法讓你跟著資本走
就像你在金礦裡要當魚夫還是礦工？
最後
為什麼房地產是經濟的火車頭
我小時候聽說是因為買了房子會買一堆家具
後來大學的時候
又導向房價貴會壓縮消費
才不是火車頭！
再到後來出社會發現
有錢人是怎麼用借錢來滾錢
資產價格這種東西
就是用信用堆積出來的
為什麼是火車頭？
因為你一次操作就讓這個社會多出好幾倍的錢(至少你借200萬，賣家手上多了1000萬)
借錢這個事情
讓人類一直勞動下去
有勞動就有產出
於是一直運轉
於是經濟成長下去
假設一個社會只有5個人
分別需要前家做的麵包
每個人做完一個麵包存著沒幹嘛
這個社會就集體餓死
或者不爽死了(因為我需要別人的麵包，不是自己的)
每個人做完一個麵包
然後賣給下一手的人
賺的錢買上一手的做麵包
整體幸福感上升了
一樣總體做出5個麵包
但有流動才有用
甚至可以開信用
逼得大家必須認真把自己的麵包做快做多
而房價如果下跌
就是往每個人只做好自己的麵包不流動的方向前進
其實是更慘
不過這些前提是
人類是貪婪的
永遠想要更多的這種慾望drive出來的
如果你清心寡慾
不會受到資本洪流所影響
只需要自己做好的這顆麵包
那的確就不會過的很有壓力
人生就是永遠的修煉場
不被外在修煉
那就修煉內心
就是這樣吧
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.14.3.111 (臺灣)
※ 作者: michiangchen 2023-07-26 23:11:17
※ 文章代碼(AID): #1amJUNfv (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1690384279.A.A79.html
推 : 如果國債會因為升息下跌，這些房貸包裝成MBS打包出售後，價格也一定會受到利率影響，可以把打包的MBS視為是固定利率的類債券
美國房貸採固定利率包裝的MBS會具有負凸性的特性，利率上升存續期增加，體現在2020-2022低利率買的人，根本不會賣房這樣的情況下
降息循環開啟後，那些被迫在高利率期間借7%房貸的人就會趕快去重新再融資了
韓國房貸應該和台灣ㄧ一樣都是採浮動利率制，實際房貸利率會隨央行政策波動，台灣央行政策如果和韓國央行一樣升息300個基點，房市應該也是還有的跌1F 07/26 23:20
美國房貸採固定利率包裝的MBS會具有負凸性的特性，利率上升存續期增加，體現在2020-2022低利率買的人，根本不會賣房這樣的情況下
降息循環開啟後，那些被迫在高利率期間借7%房貸的人就會趕快去重新再融資了
韓國房貸應該和台灣ㄧ一樣都是採浮動利率制，實際房貸利率會隨央行政策波動，台灣央行政策如果和韓國央行一樣升息300個基點，房市應該也是還有的跌1F 07/26 23:20
→ : 韓國是因為出超變入超太久救匯率才大幅升息，台灣沒必要12F 07/26 23:32
推 : 推13F 07/26 23:32
→ : gg救很多XD14F 07/26 23:37
→ : 利息是用來被動因應當前實體經濟情勢調整體質。
把利息當成經濟火車頭就到倒因為果了
是先通膨漲價才升息，先通縮才降息刺激。15F 07/26 23:43
把利息當成經濟火車頭就到倒因為果了
是先通膨漲價才升息，先通縮才降息刺激。15F 07/26 23:43
推 : 美國房貸絕大部分是包裹成MBS賣出去 銀行基本上不承擔利率變動的風險 但MBS作為固定受益債券背後有擔保 扣掉Fed銀行也是大買家 所以升息導致價值下降也損失慘重 幾乎所有銀行帳上的未實現損益都超難看18F 07/27 00:39
→ : 你如果把勞動人口考慮進去，還是有跌的可能性22F 07/27 01:12
推 : 房貸佔收入比增加應該是結果，而不是因房貸排擠消費，歸根究底是台灣多數產業升級失敗，社會才會把錢往房地產放23F 07/27 01:31
推 : 中國根本小學生勒死房地產，自己找一下2020三條紅線25F 07/27 05:10
推 : 台灣存款總額57兆多房貸餘額才9兆多哪有錢都放房地產26F 07/27 06:15
→ : 固定利率比浮動高不少 銀行有考慮進去了27F 07/27 07:54
推 : 台灣最大的問題是除了科技業，其他產業的薪水太低，流動的錢沒有向下涓滴。
房價雖高但租金卻合理，所以底層租房者還有喘息空間，不至於社會動盪。28F 07/27 08:43
房價雖高但租金卻合理，所以底層租房者還有喘息空間，不至於社會動盪。28F 07/27 08:43
推 : 所以租屋爽爽整天想著買房32F 07/27 09:18
推 : 和韓國比 台灣很爽了 在韓國不進大財團 = 一生撿角
在台灣 其實還有很多傳產或中小企給的待遇不錯的
只是這種都很低調 外人不容易接觸
然後台灣也缺技術工 這個現在是大斷層 未來更嚴重
但人性是貪婪 同時也是懶惰的 習慣吹冷氣 誰想晒太陽33F 07/27 11:09
在台灣 其實還有很多傳產或中小企給的待遇不錯的
只是這種都很低調 外人不容易接觸
然後台灣也缺技術工 這個現在是大斷層 未來更嚴重
但人性是貪婪 同時也是懶惰的 習慣吹冷氣 誰想晒太陽33F 07/27 11:09
推 : 好文38F 07/27 12:55
推 : 美國能玩三十年房貸是因為實質上是政府在後面當擔保
Fannie Mae and Freddie Mac 本質上就是政府企業39F 07/27 16:13
Fannie Mae and Freddie Mac 本質上就是政府企業39F 07/27 16:13
推 : 固定利率無法cover的這邊他們當初放款出去的時候 理論上應該要去買hedge 倒掉的那幾個農會就是被發現從去年就
為了省成本沒有去hedge他的低利率放款 這個hedge很自由有的是保險類型的 有的是直接出反向金融商品賣給特定人41F 07/27 19:08
為了省成本沒有去hedge他的低利率放款 這個hedge很自由有的是保險類型的 有的是直接出反向金融商品賣給特定人41F 07/27 19:08
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