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作者 s8752134 (Sea)
標題 Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
時間 Fri Aug  4 10:28:28 2023

※ 引述《grotwpig645 (張智良)》之銘言：
: 心得：
: 老屋改造創造高收益現金流
: 不用拿出太多現金就可以擁有很多房產
: 300間套房一間成本30萬9000萬現金
: 一房一個月收租1.5萬的話 月收450萬
: 投報率60% 賺爛
: 各位房蟲覺得這樣的模式好嗎？


 你算錯了。


 常見的二房東主要有兩種模式：

 1. 如文中提到的，找老舊整層公寓or華夏原始房東整層出租，再花錢隔套賺價差。

 這種方式的成本主要有三點：

 a. 每月月租金 (給原屋主的)

 b. 裝修成本 (計算時每月攤提)

 c. 空置成本 (保險起見多半一年都會抓空租1個月)

 這種物件挑選文中提了，而租金的部分則是儘可能地跟原屋主議價，議越低，

 他的回收週期越快。

 此方式最常見的談法是 "我免費花錢幫你做房屋裝修"，租約到之後你可以拿到有裝修後

 的房子，到時候你自己租同樣的租金也很賺！

 這模式二房東通常都是跟原屋主簽 10 年合約，成本回收周期大約是 36 - 60期左右，

 後續的才是真實他賺的。但他一開始回收的錢就能選擇繼續投入擴大規模！



 舉例來說，一間整層住家市價租3萬，透過幫你裝潢房子談到租金 2 萬或更低，租約到

 期後後面所有隔套的租金都是原屋主收，這對很多原有屋主沒心自己處理房產租屋的


 很有吸引力。

 上面的案例保守計算隔好月收租6萬，年收租(扣除1個月) 66萬，扣除24萬原始租金，

 一年淨利42萬。實際裝修成本抓 150 萬上下，本案例回收期是 43 期左右。

 即便一開始只有一間本的作法，要累積起來也不慢。

 一年收回42萬，要搞第二間3年多，要搞第三間只要2年，要搞第四間只要一年，

 搞到第五六七八九十間，都是越來越快。

 以上都是如果這位二房東無其他自有資金來源慢慢累積的玩法。


 實務上二房東的現金流來源還有另一種，一開始說的第二種二房東：


 2. 代收代管，一般收 10% ~ 15%，裝潢費用和房子都是原屋主出，而他們協助屋主

 裝修 + 後續出租，裝修上先賺一手(保守估裝潢賺30%)、代收代管每月抽租金10%~15%，

 因此若額外有一間代收代管的物件開發到，裝潢賺40萬+，代收年賺6萬，


 這情況下要搞第二間只要2年(效率整體快一倍)。

 所以案體做大到 300 間並不會很久，持續做幾年內即可做到。

 困難的點在於工班的培養以及開發並管理代收代管的案件，還有一個點就是如何讓原始房東

 的屋況在 10 年後不要太好，避免他自己跑走便競爭對手。

 有些原始屋主看你賺心裡會癢，想跟你毀約讓你去告的都有，遇到這種都是額外的成本。

 至於房客的連選，基本已經透過租金做市場價差，相對比較容易吸引到好的租客，


 同時選擇高度方便的區域又在雙北，基本也可以排除找不到人租的問題。

 所以賺是很賺，但沒有你講的投報 60% 那麼誇張就是了。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.205.247 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2023-08-04 10:28:28
※ 文章代碼(AID): #1ap69EQs (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691116110.A.6B6.html
※ 同主題文章:
[新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
08-04 08:56 grotwpig645
Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
08-04 10:28 s8752134
Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
08-04 11:21 jamo
Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
08-04 21:13 shuichia
→ abyssa1: 低資本高槓桿拚人力跟管理 累1F 08/04 10:35
推 tfct: 完全不合理 台北市的舊公寓要出租都秒搶的 幹嘛跟你10年約還壓低租金2F 08/04 10:42
推 kagaya: 推推 這個模式看起來合理多了 先簽個十年 擴大規模燒個三年回本，再賺七年。第二種就是用勞力兼差代管。
要找那種真的很慘不能住人的公寓吧 然後也要話術屋主簽十年約（所以會有很多屋主想毀約？ XD）4F 08/04 10:43
推 tfct: 很慘不能租人 跟他文案寫的捷運附近 只租台北市 梯間乾淨無壁癌 根本就不符了8F 08/04 10:49
→ kagaya: 廣告文案誰信啊
她也寫只租台北市啊10F 08/04 10:51
推 sdhpipt: 通常包租代管的 會連裝修費都跟房東請款 裝潢也賺代管也賺這樣 比如某YUOTUBE網紅就是這樣
他們公司同時有室內裝修/包租代管/房仲等等牌照12F 08/04 10:55
→ abyssa1: 梯間乾淨無壁癌&室內屋況很慘 兩個是獨立事件15F 08/04 10:56
→ kagaya: 以後這種薄利多銷規模經濟可能會變多 個體戶要做會變不好做？16F 08/04 10:57
→ abyssa1: 臺北市老公寓老華厦很多都是80歲老人一手持有45年
老人離世後繼承人無暇管理或不知道怎麼處理的很多18F 08/04 10:58
→ sdhpipt: 梯間乾淨無壁癌 代表這棟公寓有頭人 能招集大家出錢粉刷20F 08/04 10:58
推 tfct: 我看文案是想找屋主 而非找租客21F 08/04 10:58
→ abyssa1: 包租代管有政策獎勵要法制化產業化 個體吃不到補助22F 08/04 10:58
→ sdhpipt: 但是這種人往往也反對你隔間小套房 除非他也是做同行的23F 08/04 10:58
→ tfct: 表示大多屋主不想鳥他24F 08/04 10:58
→ sdhpipt: 確實 有人是故意做出租約與金流 然後賤買貴賣賺錢的投客25F 08/04 10:59
→ abyssa1: 公寓多半沒有管委會 依法申請鄰居根本擋不了26F 08/04 10:59
→ sdhpipt: 一手持有四十年的確實很多 主要還是長年鄰居糾葛 有時候愛面子怕人說自己缺錢 有時候是認識幾十年拉不下臉爭鬥27F 08/04 11:01
→ hide0325: 我有認識的在做這個，他的宣傳都是說年投報率30%29F 08/04 11:02
→ sdhpipt: 第二代面對鄰居第一代屋主都是小一輩的 不好協調乾脆賣了30F 08/04 11:02
→ abyssa1: 然後這種二房東我看近年應該都走共生公寓比較多
隔間初期投入的成本太高了31F 08/04 11:03
→ sdhpipt: 麻煩事留給別人去賺 人家30萬成本賣1800萬已經夠了
共生公寓其實就是分租雅房 裝潢比較年輕化而已33F 08/04 11:03
推 tfct: 共生公寓 跟合租雅房有什麼不同？35F 08/04 11:04
→ sdhpipt: 共生公寓確實是卡不了 但是要拉高房租也有限 遠不如套房36F 08/04 11:04
→ abyssa1: 朋友合租你認識其他人 共生公寓是跟不認識的住37F 08/04 11:05
推 god1208: 坐等ceca大大開示38F 08/04 11:05
推 ice1015: 比較有文創感的分租雅房39F 08/04 11:05
推 tfct: 跟不認識的人租雅房幾百年前就有了吧
我年輕的時候去這種妹子租雅房的地方好多次了40F 08/04 11:06
→ sdhpipt: 早期共生公寓 都是女生想認識白人或ABC才共租的居多
十幾年前甚至會免費讓白男住 吸引女生付貴貴的房租
以前聽公館人的朋友說過這生態42F 08/04 11:06
→ kagaya: 用文案包裝行銷這個時代才開始流行呀 文青行銷現代人買單的 只是我還是覺得現代人不愛雅房
所以共生公寓文案還要強調寫他們房客品質很好45F 08/04 11:08
→ sdhpipt: 是啊 光是協調水電瓦斯費就很煩了48F 08/04 11:09
→ kagaya: 事實上是不是很好我就不知道了49F 08/04 11:09
推 tfct: 雅房連朋友都會有糾紛吧 愛不愛乾淨 能不能帶男人50F 08/04 11:10
→ kagaya: 所以他們都換個名詞講 不要讓你想到就是雅房啊XD51F 08/04 11:10
→ tfct: 甚至作息不同也會吵架52F 08/04 11:10
→ kagaya: 還強調有打掃阿姨 協助協調費用等XD 講得很漂亮 換湯不換藥 有認真行銷哈哈53F 08/04 11:12
推 tfct: 我是很懷疑台北市舊公寓的屋主會貪這種小利 要也是拚都更
 不然就賣掉
綁十年約是能賺多少？大問號55F 08/04 11:15
推 ice1015: 所以我也覺得這些文案跟新聞是給屋主看的，房客自己會看59158F 08/04 11:16
→ abyssa1: 拚都更不就是不賣要等，等待過程租給他剛剛好60F 08/04 11:19
推 tfct: 那也不會是綁十年啊 3-5年差不多吧61F 08/04 11:21
推 quiet93: 台北市舊公寓就是因為不會貪小利，所以給這種公司賺啊XD反正屋主拿到手上的沒變少，又不用自己找租客管理62F 08/04 11:39
推 bustinjieber: 共生公寓就是文青版雅房，沒有任何差別
綁十年通常不是屋主要求，
是玩代租的人會想要綁長約
成本投進去，當然要用時間去攤提64F 08/04 11:51
推 stststanly: 共生公寓是有請人打掃公共空間和廁所的雅房，跟以前共租雅房還是有點差別68F 08/04 12:10
→ ytlintexas: 這模式也只有台北市的大環境適合70F 08/04 12:23
→ abyssa1: 公司化品牌化品質應該還是比較穩定一點（當然價格也高）71F 08/04 12:26
推 sdhpipt: 其實我小時候 高中大學旁邊的分租雅房 也有請人定期打掃72F 08/04 12:29
推 tfct: 最大差別應該要男女混居吧 有外國人更好
回應標題 不然怎麼讓生活更精彩73F 08/04 12:32
推 prichman: 這市場一競爭 大家房源成本就高了 一競爭下去 裝修成本也是飆高 還有現金回收期長的難點 最後就是紅海 對岸的長租公寓已經炸一堆了
房源開發也是困難 能盈利的房源難搶 再來能夠盈利的雅房價位 大家看了會吐血 玖樓多的是雅房一萬三四的  這種行業一旦專業化  收入租金比 勢必再拉高 房價噴噴75F 08/04 12:35
推 sdhpipt: 對岸是包裝上資本市場募資 賠錢也能做 台灣誰有辦法?81F 08/04 12:39
推 Allyssa: 跟她簽約的房東要付錢啊
裝修跟軟裝，然後純代管不包租
有名了就會走這模式
一開始的包租只是先做口碑
我猜現在應該都轉給房東負擔成本了
台北市小資女租雅房已經是12-14K了
花月薪1/3租的人一堆。82F 08/04 12:45
推 qqq7840: 這模式不是很早前就有人在做了。中壢有個人大學沒畢業就靠這個開公司了。台中之前也有人剛裝潢好弄到滿租開始獲利被房東一腳踢開互告上新聞。89F 08/04 13:07
推 prichman: 所以還是把槓桿開滿自己當房東好 說實在只論現金報酬
一年好的案子也有30%
二房東 太容易有房東糾紛了 雅房模式管理成本又高 只能拼規模化   除非是政府丟出來的房源 穩一些92F 08/04 13:26
推 quiet93: 沒有美感的房東，沒辦法管理這種案件啦
租屋代管2018年6月才開始，以前私下二房東，跟這種立案二房東不能比拉96F 08/04 13:32
→ abyssa1: 現在有政府各種花式補貼 經營條件差很多99F 08/04 13:35
推 quiet93: 雅房租12000也沒關係，因為房客領補助4000，剩8000
跟爛雅房差不多前，你市場上有這種競爭者，久了房東想擺爛躺平都丟給他們做，很正常啊
沒有美感有只想省錢的，就算接回來自己管，也很快爛掉啦，隨便買個東西補都不搭100F 08/04 13:37

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