看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師? ? 惽?)
標題 Re: [請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快?
時間 Sat Aug 12 11:47:03 2023


投資客買房子沒有限定

所以買便宜跟自住你有限定不一樣


例如我要吃400萬內的東西

優先大樓的話

我會把整個都市,對,整個都市所有掛賣開價300-480的大樓都找出來

刪除不要的例如全翻新,改套,或是其他有不要理由的

之後從廣告做判斷來排序,全部去看屋,看一間出一間


不過通常篩選後物件數量也沒你想的多,因此可能兩天就出過一輪


而如果這兩天出價回應的結果都不是我要的

就會改產品目標,例如轉向公寓

一樣重複上面把整個都市這個價位區間的公寓

排序,刪掉不要的,然後去看屋出價


如果真的都沒好投資標的

就會降成例如2xx-300區間,然後做好買兩間的打算


所以基本上很多時候買房子都是這樣買


等仲介報,很容易餓死

除非你食量很小


仲介報可能300-3000物件也什麼都可能

但是很久才報一間

外加絕大多數你也不會吃,因為不一定適合你規劃的投資型態
(有長期中期短期,吃的東西型態不一樣)

造成仲介報20間你可能才買一次

你絕對餓死,科科



不如自己狩獵



有投資客為了吃貨,跑去當仲介

後來他的仲介線斷光+他發現吃貨量太低會餓死
(他是集團首腦之一)

所以沒兩個月立刻離職


有投資客為了吃貨開仲介店

結果發現一間店吃不飽會餓死

所以一路開了五間店

到最後心力都在經營仲介店



因此要專職投資

要具備自行狩獵的規劃

不要夢想躺在家裡仲介就會端大菜給你

除非你是很久吃一間

並且一整年沒貨吃也無所謂,錢有其他parking處



so一般來講,自己狩獵為主,仲介報為輔


至於無論自行狩獵或是仲介報

你永遠都是快狠準

所以快只是基礎

就像你要打架,你力量和速度是基礎

你沒速度沒力量,打屁啊

因此快不需要討論,不快你還是轉行比較好

物件一出來就要判斷有沒有買的價值

立刻看屋,當場就要判斷要不要出價,出多少,然後當場淘支票下斡旋


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.202.140 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-08-12 11:47:03
※ 文章代碼(AID): #1arm2vLk (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691812025.A.56E.html
※ 同主題文章:
Re: [請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快?
08-12 11:47 ceca
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:48:43
CIIIO: ceca大推那些平台? 591? 信義?1F 08/12 11:49
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:49:58
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:50:35
ceca: 任何平台都看2F 08/12 11:51
wlcaroline: 請問ceca大,如果想跟上楠梓漢這波行情,目標放在1x和2x年中古三房車,最晚幾年內進場肉會比較肥呢?謝謝<(_ _)>
忘記補充,預計做中長期,五年內不脫手3F 08/12 11:54

現在立刻進場阿.

越快越好.


資訊爆炸年代.

快很重要.



powerlulala: C大惠我良多,果然隔行如隔山7F 08/12 11:55
hdw: 謝謝C大教學~~~!!能分享判斷的技巧嗎??8F 08/12 12:06

多看屋多買賣.

dophin332: 之前有想寫個區域租金:房價統計的程式 來撈東西9F 08/12 12:15

市場會浮動.

外加物件特質會造成價錢上的落差.


所以你取樣和分配要做好.

不然很可能屋齡混再一起,或是條件混再一起.


很多人都想做不動產統計.

但是統計都很粗略.

造成很多誤差.

例如價格,同樣一棟老大樓.

爛屋況 普通屋況 翻新屋況 改套房 打通本來坐辦公室.

他價格都不一樣.

因此你要去評估它是甚麼條件所以他產生這個價位.

中古屋很多時候交易量又很低.

有時候一棟大樓一年才交易一兩間甚至兩年交易一間.

因此在牽扯到她的屋子條件,面外還是面內.

有沒有風水或是環境瑕疵(例如低樓層樓下修車廠)

再加上上面講的屋況.

你單看數據會有很大的誤差和失真.

而你要做詳細的判斷也可以,但你要怎樣採樣...


投資客則是現場看屋就可以自行做分類和比價.

投資客絕對不會把雖然同一個社區,或是同一種產品.

做出錯位比較.

但是統計數據非常容易犯這種問題.



不過理論上這些都是可以克服的.

投資客的思維也不過是模糊系統.

你用模糊系統去寫一個最佳化AI.

應該是可以做到的.

並且一點也不困難.
(可以用照片或是仲介續訴做屋況和格局判斷.
 雖然有一些誤差但是大數據下誤差不會太大
 這只是影像處理+字句判定而已...寫程式的來講應該只是跟吃飯一樣簡單)

只是麻煩一點而已.參數要多設一些.


差別是.

目前世界上並不存在一個有能力寫模糊系統+對投資不動產短中長期都很熟+很閒的人.

去把這個AI寫出來.

哈哈......

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:32:10
Francix: 雖然不建議當專職投資客,Ceca大願意教真的要大推10F 08/12 12:32
frowning1226: 推~11F 08/12 12:39
askachage: 我有高效率判斷方式,但是我沒有那麼佛心要教,請珍惜ceca的每一篇分享文12F 08/12 12:40

另外有一點.

仲介會比較喜歡報給投資集團.

主要是因為他們吃貨率很高.


仲介報一間給集團.

集團通常是先下卡位斡旋,之後回去找會員看有沒有人要.

所以他們吃貨的範圍很廣,資金很廣.

可能300~3000.
(反正可以用集資的方式)


但是你跑單幫的,你今天手上多了多少錢是固定的.

例如你就是多了800萬的扣打.

那你就只能吃800萬以下.

單間你就會只想要吃7xx的東西.

太便宜不要太貴不要.

如果拆兩間,如果你又不要套房.

你可能就被綁死兩間3xx~4xx.

你會被綁的很死.

所以仲介抱過來500或600...你就尷尬,吃也不是不吃也不是.

這就更不論如果報900以上你就吃不了.


因此仲介會更傾向報給集團.


另外集團很多時候比較不挑食.

對老師而言,會員願意出錢然後成交,比買一間很賺錢的重要.

但對跑單幫的而言.

投報率才是最重要的.

因此集團有時候會亂吃.

對仲介而言它們就是A買,不囉嗦,看到就買,胃口無上限....XD


so...跑單幫的你要認清自己的優勢和弱勢.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:47:39
askachage: 真的想學好投資房產,請先入手一間再來說,不然真的14F 08/12 12:43
yihua2: 大推~15F 08/12 12:44
askachage: 是鴨聽雷而已,鴻溝真的太大了16F 08/12 12:44
henry9267: 請問C大,打算重購退稅先買後賣,目前自住楠梓29年屋,預計明年搬入兩個月前入手的2x年左營三房車,請問舊屋有建議明年底或後年初再賣嗎? 感謝C大!17F 08/12 12:45

我也剛要重購退稅.

我的房子要擺在那邊空一年後才賣.

一年後賣還是因為重購退稅卡死兩年內要賣掉,所以不要逼自己太緊用一年來賣.

不然我更想再放久一點..


給你參考.



重購退稅尤其賣小買大是無房地合一稅.

五六年才可以開一次的大絕.

當然增值一定要吃好吃滿...

askachage: 連學費都想繳,真的沒有跟投資客交朋友的資格
更正,學費都不想繳20F 08/12 12:45

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:49:30
kage01: 請問看一間出一間 給仲介多少斡旋時間? 萬一都中了怎麼辦還是都出很低@@22F 08/12 12:48

我不會重複下兩個斡旋.

所以一兩天就要知道仲介初步的回報.

發現有點吃力就立刻放棄.


仲介也知道你很快就會放棄.

因此動作也不會太多.

大多會直接跟你直球對決

除非他是菜鳥.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:50:42
kage01: 我上次下一間 仲介斡旋時間寫一個禮拜 噗 被耍
但我最後還是買了那間24F 08/12 12:51

短期投資小物件通常不會等那麼久.

直接跟仲介講,有沒有機會.

沒有的話你要下別間.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:52:31
wlcaroline: 謝謝ceca大,原本想兩年後整理一下債務再去當楠梓漢看來還是有困難><26F 08/12 12:52

你撞到大局面,沒辦法.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:53:05
aq2272353712: ceca我的神!!!28F 08/12 12:59
frowning1226: 謝謝ceca老師,我昨天跑去高雄衝了
外地人買中古屋太慢了,這個大場面搶車票
https://i.imgur.com/wEmkUPl.jpg
想請教如果是想放10年以上,是不是沒問題...29F 08/12 13:01
[圖]

房價長期都是向上.

你放久從來都不是問題.

差異是五六年後是否有更好的投資標的.

是否要換物件.


當然這種情況都是到時候看到再判斷.

無法預測.

alawoow: 請問c大 如果總價較高的北部300-500只能買套房,要這樣玩有方法嗎?33F 08/12 13:02

雙北要問雙北的投資客.

生態不一樣.

henry9267: 感謝回覆,目前自住這間也是聽您勸前年的10月初上車,但今年中覺得賭GG風險太大就趕快尻第二間來重購換房,謝C大!35F 08/12 13:03
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:04:52
SouthEast62: 借地方請教一下,各個區域商用案件(店鋪)的租金
有沒有什麼推薦的調查管道?跟住宅市場比起,對我
而言這部分的資訊一直很謎…38F 08/12 13:03

商用判斷經驗吃很大.

同一條商店街,位置不一樣格局不一樣面寬不一樣,租金都不一樣.

外加有些租金是假的
(兩份租約,看是避稅還是作帳,不一定報高也可能報低)
(另外有一種是假租約租金很高,拿來哄抬店面價格,之後再去跟銀行做貸款.
 之前我房子旁邊的店面,屋主是銀行經理的老婆,他租金就嚇死人的高...
 目的就是辦貸款 顆顆......基本金融掏錢操作手法)
(對喔,不只是"個人收支"的拱高信用額度,還包含可以在店面估價得時候動手腳)


所以店面租金都是照經驗現場判斷.

無法用歸納法去判斷.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:07:50
iceonly: 我前公司(資訊業)的隔壁部門的同事就是投資客,聽說他來上班的原因是被小孩說「爸爸你怎麼都在家」;他應該寫的出來吧41F 08/12 13:06

要同時滿足三個條件之外.


還有第四個最重要的..

他有沒有想要寫..


基本上滿足三個條件也沒很難.

但是第四個條件是最難的.

frowning1226: 終於實踐要去高雄當戰友的心願,結果卻還是預售44F 08/12 13:06

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:08:47
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:10:18
frowning1226: 沒關係,我來幫你們中古拉價ccc45F 08/12 13:10
peichiaC: 好強46F 08/12 13:15
Iplay136259: 搶搶搶47F 08/12 13:25
fireheart988: C大可以問一下怎麼樣的貨你會決定不吃下來(例如有什麼樣的瑕疵)48F 08/12 13:28
alonzohorse: F大達麗定囉?50F 08/12 13:33
ceca: 要看我當下做的投資是哪一種規劃,不同規劃吃的也不一樣51F 08/12 13:33
alexstag: f大好猛…行動派52F 08/12 13:37
yihua2: Fr大 也太有行動力了,也才消息公布後的2天時間就買到。我也好想買橋頭,但還要準備交其他間的預售。53F 08/12 13:45
frowning1226: 簽好了,還貪心了一點多簽一個...55F 08/12 13:47
kyova: 殺伐果斷56F 08/12 13:49
yihua2: FR大有行動力跟實力,厲害!57F 08/12 13:49
kage01: 雙北3-500 現在一般市區 也很少了58F 08/12 13:56
sspider0829: 真行動派 太猛了59F 08/12 13:57
kevin28: 感謝 之前我也是第一手看房 本來有機會買到自住結果自己怕 沒買到60F 08/12 14:02
SouthEast62: 謝謝C大的經驗分享,看來替店鋪訂租金真的是難度很高的一件事……抬高租約金額確保銀行貸款金額這種
事,我也有耳聞,很多東區店鋪的房東寧可放著房子
空租,也不願意降價,就和這件事有關(因為一降房
租租出去,店面的估價暴跌,下一個就是等被銀行追
討擔保品)很多人都說東區房東貪婪,但我覺得他們
有不少人其實也是卡在要降也不能降,不上不下的狀
態。62F 08/12 14:22
alonzohorse: 可以透露一下你簽的有比目前實登漲很多嗎?70F 08/12 14:40
ashyu1129: C大請問現在自住是否要把充電樁列入必要考量呀??71F 08/12 14:47
frowning1226: 微幅漲,已經比6月實登貴72F 08/12 14:47
suhhwanjen: 他調價過第一次了
https://i.imgur.com/wNDES49.jpg
代銷說這是目前最低總價的物件73F 08/12 14:50
[圖]
NTU303150195: 看到了fr想用房地產退休的決心76F 08/12 14:55
frowning1226: 我的經驗是這個調價以後看起來都是小漣漪...77F 08/12 15:05
chives465: 手頭現金不夠,我也好想上車78F 08/12 15:31
showbon902: 未看先推79F 08/12 15:55
alonzohorse: 感謝f大s大的資訊80F 08/12 16:14
sspider0829: 我也想買未來81F 08/12 17:07
frowning1226: 衝了啦...我們的錢住一起82F 08/12 17:15
kusomanfcu: frowning很誇張好嗎83F 08/12 17:21
frowning1226: 低調...是不熟高雄需要發問才放圖啦哈哈...84F 08/12 17:32
HAHAHUNG: 這篇含金量好高85F 08/12 17:53
qqphor: f大,原來也這麼衝XD86F 08/12 17:56
alonzohorse: f大之後會常去高雄巡田水87F 08/12 18:31
frowning1226: 很輕鬆愜意耶...高鐵然後捷運,在走出去一點路XD88F 08/12 18:47
chives465: 新市鎮噴的好兇猛,以前1字頭,現在已經站穩3了89F 08/12 18:58
ytlintexas: 今天看都會公園第一排,屋主直接買價+1000賣…有點無語。直接打電話跟建商預定一間十月開賣的90F 08/12 19:49
Iplay136259: 20初頭坪大小 家人之前買過,問題蠻多的92F 08/12 20:57
sspider0829: 新市鎮就衝的比高大誇張 沒什麼案子可以選 成屋也沒幾棟93F 08/12 21:07
Fulva9507: 有點煩人,本來想說應該還有一年以上可以想一下要買在哪,本來是想在蛋黃置產,但如果買不到合適的價位,想先買在原本住的區域(文山特區),之後再換房的想法可以嗎?有沒有什麼要注意的95F 08/12 21:12
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s240616: 我以為仲介不收支票欸,不是說屋主看到現金比較爽102F 08/13 07:29

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