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作者 waitrop (嘴砲無雙)
標題 Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
時間 Mon Nov 27 19:59:53 2023

非常錯誤的觀念,
基本上,
大部分情況買房不是負債,
至於買房是否算投資, 要看狀況,
我就大致分析一下

首先,
買房是要: 1. 自住 or 2. 投資房(出租或是賺差價)
1. 自住:
買房不是負債也不是投資,
自住房是"理財"工具,
拿來省錢省房租省稅, 強迫存款的理財工具,
自住房繳的利息與房屋稅,
可以抵消所得稅,
比方說我繳利息兩萬美金+房屋稅一萬美金,
我的所得稅繳十萬美金,
那麼十萬美金可以抵扣三萬美金,
可以有三萬美金的退稅,
當然這是大致算法,
詳細稅法要仔細去查看

2. 投資房:
2.1 出租:
這就要看現金流,
我相信在台灣這麼低的租金與這麼高房價,
"現在"買房出租幾乎都是負的現金流,
即使在美國, "現在"買房出租也都是負的現金流,
比方說,
房貸一個月繳房貸6000美金,
本金繳3000美金, 利息繳3000美金,
房租收5000美金,
每個月的現金流是負的-1000美金,
但是有人的算法不是這麼算,
有人是把五倍槓桿算進去,
算的是每個月房租獲利率,
而沒有去考慮負現金流的問題,
比方說房價是100萬美金,
房租5000-利息3000 = 2000美金每個月獲利,
2000*12/20萬頭期款 = 12%
所以他算的是每個月房租獲利率12%,
所以出租房是否是負債,
也要看你是用什麼樣的算法去算,
我用現金流去算就是每個月-1000 的負資產,
你用五倍槓桿去算就是每年12% 的獲利率, 那就是正資產,
沒有對錯,
單純觀點的不同,
以及是你否能夠承受負現金流長達數年甚至數十年,
當然時間拉長就可以漲租,
所以不要太誇張的負現金流的話,
三到五年內漲租可以變成正現金流

2.2 投資房賺差價:
這就簡單多了,
你覺得你買的房之後是否會漲,
漲的幅度是否可以彌補你房貸的利息, 房屋稅與維修成本,
一樣沒有標準答案,
以台灣房價只漲不跌的情況,
大部分投資房賺差價都是會賺的正資產,
如果是美國的話,
那就不一定了,
尤其在美國買到太貴的豪宅,
很可能賣不掉或是賺的不夠付房貸利息與房屋稅,
買中高價位的可能會漲不動,
不夠付利息與稅,
所以很難說,
看國家看地點



※ 引述《howhow801122 (傑哥)》之銘言：
: https://i.imgur.com/Z06pbkX.jpg
: 最近阿巴告訴我說
: 買房子肯定是負債
: 還警告我不要斷章取義
: 房屋出租也未必是資產
: 即使未來有漲價還是負債
: 因為你漲別人也漲
: 你哪來變有錢
: 可是想想不對勁
: 同樣是阿爸講的漲50%
: 頭款200萬
: 自住：1000萬漲到1500萬
: 別人：1500萬 漲到2250萬
: 自住房賣掉200+500萬=700萬
: 還是阿爸指的是買3000萬的房子
: 如果是我道歉
: 阿巴說賣房的50%獲利
: 全部得補進新房子獲利全都沒了
: 哪裡有漲價而變有錢
: 唯一會增加的只有房貸
: 2250萬 自備款= 450萬
: 還剩下250萬
: 假設
: 700萬現金真的全補進新房子
: 賺的500萬也確實真實存在呀......
: 只是放在頭期款內
: 還是我財商知識不足
: 租金大於貸款=資產
: 一次性獲利=不等於資產
: 不是都是新台幣嗎
: 還是我誤會阿爸了
: 還唸說 房屋增貸
: 投資不熟悉的領域就是賭博
: 1.賺500萬不是 資產
: 2.房屋增貸 輸光怎麼辦（不能買ETF?)
: 最後建議 要考慮的機會成本
: 把錢拿去投資ETF穩穩4% 變更有錢
: 房地產就是假資產 真負債
: 這10年 房貸負債都笑呵呵
: 還是只要是 負債通通被打槍
: 負債也有分好壞吧......
: 是不是
: C大老師說的財商知識不足
: 財商
: 決定房子是資產還是負債？

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 46.253.189.46 (瑞士)
※ 作者: waitrop 2023-11-27 19:59:53
※ 文章代碼(AID): #1bP8IxFI (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701086395.A.3D2.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-25 23:26 howhow801122
Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-26 00:19 a386036
Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-26 12:22 junior020486
Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-26 13:53 deepinheart
Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-26 15:18 pauljet
Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-26 15:30 junior020486
Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-26 16:30 yesyesyesyes
Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-27 19:59 waitrop
Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
11-27 21:17 junior020486
推 asdlkjfgh: 推1F 11/27 20:18
推 smallcheng: https://i.imgur.com/RY04LxG.jpg
挖Zack超有錢的 不過全現金買房是老一輩的理財觀念吧2F 11/27 20:30
[圖]
→ acmacm: 抓到了，Zack也是房蟲！
現金買房算不算炒房？哈哈4F 11/27 20:40
噓 LimYoHwan: 影片開頭就講名下只有一間房的「自住客」 一堆人在那租出去 格套是三小….6F 11/27 20:48
推 howhow801122: 他的財商到底是跟誰學的8F 11/27 20:55
推 smallcheng: 全現金買房無貸款來收租，這現金投報率超爛吧。少了很多機會成本內，影片還一直提機會成本。9F 11/27 20:55
推 f41101: 那在繳租金的都是負債上千萬瞜11F 11/27 21:01
推 supereva: 全現金買房出租投報明明超爛12F 11/27 21:02
推 howhow801122: 泰國買房利率好像很高13F 11/27 21:03
→ acmacm: 外國人在曼谷買房好像只能現金買14F 11/27 21:05
推 junior020486: 自住客也是資產好嗎？你股票不是很會摸底，連500萬新台幣都不敢賭哦15F 11/27 21:09
→ waitrop: 自住房不太能夠算資產，因為你賣了就沒房住，只能租房，一般人自住房都只能算是紙上富貴，除非你退休後看開賣掉去鄉下住便宜的房子17F 11/27 21:23
噓 abyssa1: 現金買的確沒負債20F 11/27 21:24
推 junior020486: 自住房不算資產，笑死我了XD不算資產以後選舉的時候自住房都不用財產申報，嘻嘻21F 11/27 21:43
→ partsex: 連地上權都算資產了 怎麼可能所有權自住房不是資產XDD
https://imgur.com/g4aNTDc
在過去10年 新加坡99年地上權房產和永久地契房產價格大幅23F 11/27 21:45
[圖]
推 junior020486: 去讀一下Asset的定義，就知道這種東西財商多爛XD26F 11/27 21:47
→ partsex: 拉近 以往同地段永久地契比99年地上權貴30%
現在只差10% 換句話說 地上權漲得比永久地契還快27F 11/27 21:47
推 junior020486: 不是資產，可以拿來跟銀行抵押貸款，銀行是白癡嗎？
拿不是資產的東西去抵押可以借到錢XD29F 11/27 21:48
推 partsex: 是的 過去10年 新加坡地上權地契可使用年數少了10年
而新加坡永久地契可使用年數還是無限久
但地上權還是噴得比永久地契還多 銀行鑑價也大幅上升32F 11/27 21:50
推 JustinCy: 全現金買房 這敢出來教理財？ 天哪
不要再貼任何林阿巴的爛文了35F 11/27 21:52
→ waitrop: 開口閉口就罵人財商，拿個asset 定義說嘴,現實操作根本不是你說的這麼簡單，事實就是自住房很少人那來當資產看,對，定義上自住房是資產，現實操作上自住房就是紙上富貴，你沒賣自住房就不算真的錢，賣了卻沒地方住只能租房，就像台北人一堆數千萬資產，但是都是卡在自住房看得到吃不到，更嚴重的情況像是有人不能申請低收入戶因為身上有登記一間自住房，但是這間房根本就無法生錢，反而阻礙他申請低收入戶,所以很少人真的把自住房當成真誠金白銀的資產來看37F 11/27 21:54
推 junior020486: 噢，所以定義是就好，在那邊屁一堆，以房養老的申請人是不是資產啦
很少人當資產，你要確定耶，要不要找個時間我們去街訪
賭點錢好不好？
賭個50萬新台幣，訪問有自住房的
https://i.imgur.com/zVDKU0N.jpeg
不是資產？不能利用？46F 11/27 22:01
[圖]
推 smallcheng: 我自住房 可以跟銀行貸出500萬現金不用賣房 這樣算？54F 11/27 22:05
推 junior020486: 好了啦，ㄚ巴的信徒，你說大部分人認為不算資產，要不要去街訪啦55F 11/27 22:06
→ C24128390: HNWI的定義就不算自住房57F 11/27 22:15
推 junior020486: https://i.imgur.com/NpVBVsS.jpeg
廢話，你要看為什麼HWNI要這麼定義，主居所你會變賣拿去投資股票跟債券噢？
看定義要看為什麼要這麼定義，不是拿這個定義就說自住房不是資產XD懂了嗎
@HNWI58F 11/27 22:24
[圖]
→ C24128390: 沒在跟你扯資產定義 我只說HWNI不算自住房的事實64F 11/27 22:26
推 junior020486: 沒扯定義，你剛剛不是寫HNWI的「定義」剛剛寫就忘了噢
怎麼忘得這麼快65F 11/27 22:28
→ waitrop: hwni 的定義拿掉自住房你就不同意，asset 的定義算自住房你就同意，這不就是雙標嗎？都跟你說自住房雖然算是資產，但是不能賣，你不能當作一般資產操作，怎麼一直吵，你拿自住房去增貸你要怎麼還錢，還是預設房價一直漲，沒錢就繼續增貸，把自住房當成ATM,我是勸世文勸你不要把自住房當成一般資產操作68F 11/27 22:30
→ C24128390: 我在說"HNWI定義"  你跟我說"資產定義" 想表達什麼XD74F 11/27 22:30
推 junior020486: 笑死，你要不要去看看前後文
我跟37F討論資產定義，你直接插一句HNWI的定義不包括自住房，啊不就在扯定義75F 11/27 22:32
→ waitrop: 我買過不少法拍屋，都是把自住房當成atm 拼命增貸，遇到金融風暴房價大跌爆掉，好心勸你不要把自住房當一般資產操作，你一直跟我吵asset 定義78F 11/27 22:33
→ junior020486: 笑死，增貸他們拿去挪用掉了，懂嗎XD
挪用到資不抵債，扯自住房不是資產，通篇亂說，還講只有很少人把自住房當資產XD
你買哪些法拍屋、哪個時候買的，在瑞士買台灣的法拍屋噢XD
你一周前還在美國，現在跑到瑞士，時差調一下吧81F 11/27 22:33
推 hellogym: 不用為了阿巴這種咖吵架XDDDD87F 11/27 22:59
推 s940758: 不用理信徒啦，信徒就乖乖租房一輩子，貫徹阿巴的理念，幫你加油88F 11/27 23:20
→ KrisNYC: 哥 不要太認真跟這位討論真的90F 11/27 23:23
噓 robot456: 又出來鬼扯，你定期定額買TQQQ也是負現金流，是不是負債？91F 11/28 00:35
噓 scarrony: 這個傢伙真的運氣很好，錯了整天凹還是可以爽爽當
房東，就知道房地產容錯率多高93F 11/28 00:53
→ supa64: ...........銀行看你貸款能力基本上妳不動產=最基本的擔保妳跟我說不動產自己住的房子不是資產.幹話嗎.妳沒房子妳跟銀行借貸妳有啥擔保品可以當作擔保............95F 11/28 04:13
推 freekid: Scarrony講到關鍵xd98F 11/28 09:47
→ ActionII: J大都稽查他ip 了，怎沒稽查到他法拍屋啥時買的…
據他發文說的，就是金融危機買的啊
W大看起來資產不少，本業收入也很多，為啥發文大家這麼反彈0.0
賠錢才是才是做錯，賺錢叫做抄底吧99F 11/28 09:48
→ robot456: 錯誤的觀念不會因為他資產多就變對的，巴菲特每天喝可樂，也不會改變可樂對身體不好的事實104F 11/28 10:08
→ ActionII: 可是以w大過往的發文來看，他在美國起家蠻成功的欸，他如果觀念錯誤不應該輸的一塌糊塗嗎？
而且他套路也是房板共識吧，勇敢抄底、租不如買、沒錢就買舊的106F 11/28 10:27
推 freekid: 他結果是正確的，但過程邏輯有些地方不行，所以才說房地產容錯率較高110F 11/28 11:42
推 pighong: 你第一點繳稅完全講錯，你是哪一國的稅這樣算？112F 11/28 11:50

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