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作者 P7700 (//)
標題 [請益] 第二間 成屋vs預售選擇？
時間 Mon Dec 18 18:26:50 2023




目前家庭一間小房自住中(尚有房貸1100左右，月繳近5萬)，
　　　　　　　　　　　　　　　　^^^^^^^房屋有增值，應該可再增貸
好不容易存了第二筆頭款，想買第二間房作為置產兼投資。

二房目前把目標鎖定在楠梓一帶。


現況為手上現金300萬，

每月穩定現金流6.9萬(實際可支用部分扣第一間房貸剩約2萬)，

家庭生活開銷大概和不穩定的現金流打平，不計入。

因不諳理財(之前也是一直傻傻存定存或只會買0050)，

想來請益如何能提高資金效率。


粗淺想法為，

A.買成屋

  優點:簡易裝潢後可馬上出租，產生正現金流

  缺點:出租是否好租涉及標的位置，

       因不熟租屋市場，以目前想看的區域(高大特區)是否穩定、好租？

       不敢貿然將租金收入納入可貸金額的考量中，則可買的價格會抓低(maybe 900內)

B.預售屋

  優點:簽約款出去後，尚剩一筆金額可以全丟股市大盤或美債(擦鞋童XD)

       交屋前沒繳息壓力，未來兩三年內家庭每月可支用現金流高機率可再提高，

       故可購買的標的金額可抓更高(粗抓1100~1300)。

  缺點:預售屋各項風險較高；若考慮上稅務，須持有的時間又更長

       且同樣面臨目前閒置資金要如何配置的問題，可預見投報應該低於A方案。



想請益的部分:

1.上方A、B方案，如何抉擇？大家會從哪個方向思考？
2.假設以目前自住房(第一間)增貸，1+2間總貸金額通常如何抓？
 （年收*10*0.7~0.8?）
  >>若提高第1房貸款(利率較低)，減少第2房貸款金額，是否為可行方式？

3.若買預售，會想買高大偏東邊，也許比較容易吃到雙題材？
　但若買成屋，是否就變換地點，以目前現有商圈、楠梓加工區附近去找？
  例如後勁東邊(高科大旁)，離現有商圈和加工區都近。
  (預計持有6~10年，之後自住想換大一點房子擺脫鳥窩)


第一次要踏入房產投資，目前還像沒頭蒼蠅不太有方向


還請版上各位大神不吝指教，提撥小白!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.10.34 (臺灣)
※ 作者: P7700 2023-12-18 18:26:50
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※ 編輯: P7700 (220.141.10.34 臺灣), 12/18/2023 18:44:09
推 udkki: 我選預售，手上現金為王1F 12/18 19:32
推 iceyu: 預售等要貸款的時候 不知道剩幾成 第二房還有七成的時候要好好珍惜2F 12/18 20:21
推 CIIIO: 橋科楠梓繞一繞還有27左右的成屋  這樣就比33的預售基期低然後你提到家庭 若太太沒收入 做金流 用你當保人 也是算首購4F 12/18 21:37

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