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作者 bearalex (立德學長 聯發科轉職房仲)
標題 Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
時間 Fri Jan  5 00:34:36 2024

: 舉實例來說 還沒管制以前
: 你有個3000萬就好 你可以去買6000萬以上土地 3000用土融
: 我就抓6000就好 以前不動產景氣不好 只要你跟常合作銀行配合 你土融隨便都有6成以上
: 那你現在沒現金了嘛 當然就是搞預售
: 假設是衛星市鎮 一般的地區 建物價值跟土地5050
: 利潤抓兩成 所以總銷就算1.2億*1.2=1.44億
: 所以你就是用3000萬搞一個1.4億的生意
: 結案之後扣掉土建融 14000-3000土融-6000建融=5000
: 這樣3000就變5000搂

藉由這個數學來算一下像ceca提到的無本利用集資的建商是怎麼爆掉的

1. 3000萬現金集資來的 年報酬率10% 所以每年要給股東300萬
   從購買土地開始抓3年(申請建照倒楣花了一年)
   消耗掉 300*3=900萬

2. 3000萬土融 小建商6% 基本抓5% 所以每年要給銀行150萬
   消耗掉 150*3=450萬

原本的2000萬獲利扣掉利息就剩下 650萬
建融也要利息...不過利息部分比較難抓 就請mfcke學弟補充了~~~

利潤沒抓好 營造時間拖太久 請照時間太久 建商是會虧錢的

而投資客的獲利
1000萬預售屋 丟200萬進去 3年後 漲到1200萬 獲利是100%
年獲利是 33.3%/年
算起來是大勝被ceca揪到的土地投資人只有10%~~~~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.222.194.196 (臺灣)
※ 作者: bearalex 2024-01-05 00:34:36
※ 文章代碼(AID): #1bbjuUIC (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704386078.A.48C.html
※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
01-04 10:00 ceca
Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
01-04 12:23 jamo
Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
01-04 12:50 LINPINPARK
Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
01-04 14:45 mfcke
Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
01-04 14:51 NovaShin
Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
01-04 15:08 yam193431
Re: [閒聊] 黃文辰褚學中是怎麼白手起家的
01-05 00:34 bearalex
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 01/05/2024 00:38:53
推 ceca: 你是不是把太多無相關的事情湊再一起.XD
建商就建商,入股就乖乖地等建案結案後照股配利潤.
這可不是發債.
另外,沒有崩盤不會進場.
現在進場你會被幾百億的建商壓著.
根本是很爛的起家時間點
賺錢可以賺,但是你一點競爭力都沒有,就苦哈哈的賺辛苦錢.
然後政策都對你不利,路越來越難走之外.
要是遇到一次下跌,第一個死的就是你.
更不用說你如果想要金主,人家麻優先找大建商幹嘛找你.
但是崩盤後就是另外一個世界..XD
地價崩盤,大建商套滿手高價土地和餘屋(成本很高的餘屋)
政府所有限制政策全都解放+大量讓市場資金膨脹起來.
因此你爽爽的買入低價土地,蓋房子的成本遠低於大建商的餘屋.你吃他們豆腐就爽爽的可以快速翻滾.
大建商滿手這些負資產要處理,船大調頭難.
那這樣手上有錢的金主.
你是會投資一個滿手負資產看似規模很大的建商.
還是投資一個新興無負擔的建商?
那我很簡單就可以擴張擴張再擴張.
那個時間才是最好的切入點.
你看今天一堆有頭有臉的建商.
很多是不是起飛點就是2000~2005這一段時間.
所以拜託搞清楚狀況...XD
至於現在如果募資十幾億你要炒房,會有金管會的問題.
會有非法吸金或是國稅局查金流的問題.
而這筆錢你操作大概就幾種.
一種就是用人頭,無論三黃一劉那種,用人頭.
喔三黃一劉如果過時了,那之前王派宏,XX慶之類的.
另一種就是類似月風的操作.
再一種就是你要轉向去玩商用不動產.
或是玩土地等等.
但無論你搞哪一種,主導者其實都滿累的.
雜事很多...比當建商還多很多.
並且目前看起來還活著的也沒剩幾個,並且也不算活得特別好.阿就,這條路太容易被政府打,操作起來綁手綁腳.
而且你金流和帳都是無法完全攤在"政府眼下"的.
你一定有金流和稅金方面的檯面下操作.
因此...想要很踏實的找到錢然後用錢賺錢.
不動產還是以成立建商是最直接的辦法.
但是現在又不是成立建商的時間點.
除非你家給你五十億八十億...
你一二十億跟人家玩甚麼建商阿...顆顆.
也不是說一二十億不能賺拉.
只是...那麼辛苦幹嘛?證明自己的社會價值嗎??
而反過來,如果大崩盤.
靠自己也是可以跑去玩一些透天案當建商.1F 01/05 00:36
噓 demonny: 為毛不發一篇 看的好累累48F 01/05 00:49
→ ceca: 但是一個崩盤40%的狀態是一個超級大機會.
你只要隨便抓,就是穩飛到天上.
而你要抓這個機會,你不靠找股東找金主,你壯大速度太慢了.
浪費機會.
所以就必然跳出來找金主找股東..
一次給他做大..
另外,你看好累你不會不要看.顆顆.
有花錢請你看嗎...XD
至於弄一間建商的"技術"問題就太簡單了..XD
不要說我同學老爸就是建商董事長.
大家在不動產打滾,你要資源是眼盲手殘嗎..XD..誰找不到?
最後很現實的一點.
找錢靠的是人的魅力...XD...你不信就算了.
會用錢和會找錢是兩碼子事.49F 01/05 00:49
推 webber123: 被L大電歪不敢回xdd63F 01/05 00:58
推 ceca: 回啥?
回人脈嗎..XD
人脈有啥好回的...為啥你們都覺得人脈很難打?
滿有趣的.
外加甚麼制度還是甚麼,死的都很簡單.
不過通常我更簡單,會計師,建築師,律師,銀行經理,OOXX.
抱歉我的粉絲各類人都有.
有問題,立刻可以找到人問...很難嗎..XD
奇怪,你不覺得,今天再講消息面或是資訊面.
我都不講我有誰誰誰的內褲線.
但我都知道誰誰誰的內褲線其實是斷掉的線...XD
阿你當我甚麼人都不認識甚麼資訊都沒有??
你是不是還沒出社會..XD.64F 01/05 00:59
推 frowning1226: 我是覺得小建商人脈不用太過誇張77F 01/05 01:03
→ ceca: 但問題是,我又沒要募資,我又沒有要真的做甚麼.
那我要回甚麼投資計畫還是組織架構?
目前我想過的只有大崩盤後成立建商.
成立建商,無論營造廠,建築師,銀行...我多少都有無意識的接觸你今天給我錢,我明天就可以開始動作..
差別是可能我還沒過濾選擇,做出來的成本或是成果不一定好.78F 01/05 01:03
推 frowning1226: 最好不要給你機會當建商啦......84F 01/05 01:05
→ ceca: 因為我沒想過明天就要做.
但是我...明天就可以做..XD
十幾億當建商很難嗎...買塊地找建築師畫圖.85F 01/05 01:05
→ frowning1226: 那個不知道是多恐怖的時間點，什麼40%...88F 01/05 01:05
→ ceca: 送審然後找議員幫忙一下.
再找營造廠來蓋,再找代銷來賣.
這根本SOP吧,建商又不是甚麼新興產業.
另外我又不是搞豪華品牌路線的.
我一定走寶咖咖路線,哈哈....
那重點必然在於買土地,買哪邊的土地多少錢有競爭力.
這才是真正比較重要的點,其他方面都只是SOP.
奇怪怎麼被講的好像在拚拿諾貝爾獎一樣困難?
我的網友就有素人跳出來當建商蓋房子的,還兩三個.
也有蓋了之後不玩的.
真的我更懶的話,我把他找過來當合夥人不就搞定了?
半外包很難嗎..XD
另外我也不太想講
反過來早就很多投資集團想找我合作.
我當吉祥物,吸金,它們去做投資.
所以你到底有沒有搞清楚我是甚麼情況.
你不要把你沒出社會的狀況套在我身上好嗎..XD
其實當建商人脈不需要很誇張.
人脈要很誇張是你要瘋狂擴張或是以小博大.
例如你有10億可以推一個案子,你不需要甚麼人脈.
你只要照著SOP去做就可以了.
但你想要用3~4億就推同樣等級的案子.
你需要很誇張的人脈...
當然你用很誇張的人脈,3~4億去推人家10億才推得動的案子.
你的收益自然就很好,槓桿那麼高.
但是相對的,那你人情世故那邊就要花很多心思去處理.
當然正常穩扎穩打的做法就是.
你第一個案子穩扎穩打用10億去推.
第二次就降成8億,然後擴張自己的其他人脈或是手段.
在下一個案子降成7億...以此類推.89F 01/05 01:06
推 encoreg57985: 如果有10億請建築師會計師律師營造廠 當建商遇到的問題都能有專業的解決 確實時機適合可以做啊
這跟柯粉沒有關係吧 學歷收入越高支持柯的比率越高684F 01/05 21:05
推 NovaShin: 那些人就是沒料想吵架開始人生攻擊而已
什麼鍋配什麼蓋 剛剛好
人身啦687F 01/05 21:15
推 scarrony: 代銷仔就是這麼玻璃心 cc690F 01/05 23:49

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