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作者 kklarinet (竹科燦笑肥宅)
標題 Re: [新聞] 「房價倒掛」景氣將邁入衰退?專家:別輕
時間 Mon Jan 15 00:16:50 2024

※ 引述《ha3810996 (微八嘎囧)》之銘言：
: 「房價倒掛」景氣將邁入衰退？專家：別輕易出手
: EBC地產王
: 打炒房以及大選等因素，導致近期房市表現冷淡，「房價倒掛」經常被專家學者提及，但
: 「倒掛」一詞是形容何種現象？本文透過房產專家「阿宅-雙碩士地產顧問」的介紹，用
: 一張圖表就能輕鬆看懂。
: 臉書「阿宅-雙碩士地產顧問」的版主阿宅解釋，房價倒掛是指預售屋的價格低於新成屋
: 的價格，當市場發生房價倒掛時，隱含看壞未來市場，可能代表房市景氣將邁入衰退。
: 阿宅提到，在正常情況下，預售屋的價格應該高於新成屋，因為預售屋賣方需要承擔更高
: 的風險，例如成本增加等。他舉例說明，假設台北市中山區的預售屋，平均成交單價130
: 萬元，當新成屋的平均成交單價140萬元，這種情況就是所謂的房價倒掛。
: 根據阿宅的觀點，房價倒掛是房地產市場景氣的參考指標，如果打算購買房地產，一旦發
: 生這種情況，可能需要更加謹慎，因為預售屋價格下跌，也可能影響新成屋的價格，導致
: 房價連帶下跌。
: https://news.housefun.com.tw/news/article/156728407927.html
: 預售屋的價格低於新成屋，
: 那等蓋好變新成屋房價就會漲了啊，
: 代表房價走的是上漲的趨勢，
: 有什麼好大驚小怪？


這個人觀念完全錯誤吧？
個人觀點 敬請大家一起討論

正常情況下 預售屋價格本來就要低於新成屋（屋齡一年內）才合理

承擔風險的應該是預售屋的“買家”
因為預售屋屬於債權 而非物權
所以買家多承擔了 ：
1.倒債風險 （也就是爛尾樓 或是爛尾的變體）
也就是預售屋的風險比新成屋大 所有價格應該要算入風險貼水

2.資金的機會成本 也就是貨幣的時間價值 簽+訂+工程款 常常就是一兩百萬卡在建商手上兩三年這筆錢如果拿去放較低風險的投資的話無風險報酬每年至
少3~5%

3.房租成本 假設同一個時間點A君買入成屋 B君買入預售屋 那B在蓋好之前就是要比A多負擔持續租屋的成本 兩到三年

買預售屋其實也可以想成你借錢給建商蓋房子而不收利息，還承諾蓋好之而後一定會跟建商買，你都不收建商利息了，還買得比新成屋貴，那就是盤子無誤

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※ 作者: kklarinet 2024-01-15 00:16:50
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705249012.A.D51.html
※ 同主題文章:
[新聞] 「房價倒掛」景氣將邁入衰退?專家:別輕
01-14 15:56 ha3810996
Re: [新聞] 「房價倒掛」景氣將邁入衰退?專家:別輕
01-14 17:05 NovaShin
Re: [新聞] 「房價倒掛」景氣將邁入衰退?專家:別輕
01-14 17:26 jinso7410
Re: [新聞] 「房價倒掛」景氣將邁入衰退?專家:別輕
01-15 00:16 kklarinet
Re: [新聞] 「房價倒掛」景氣將邁入衰退?專家:別輕
01-15 02:08 jamo
推 blargelp: 沒 我以前也這樣以為 但A7預售比新成屋貴超多1F 01/15 00:20
→ KrisNYC: 這個觀念在房價確定會成長的時期受到挑戰2F 01/15 00:24
→ kklarinet: 那我就想問問大家了，假設硬性條件相等（地點 品質 工法...等等你所能想到的所有客觀條件），為何你願意拿較貴的錢買三年後才能蓋好的預售屋，而不花便宜的錢買屋齡小於一年的新成屋呢？3F 01/15 00:24
→ KrisNYC: 預售屋2028年交屋 他賣你2027年房價 =現在成屋的+9%
預設一年+3%的算法7F 01/15 00:24
→ kklarinet: 但如果你的假設為真，你現在買的新成屋，放到2027年也會漲9%阿？那為何要買預售屋9F 01/15 00:28
→ KrisNYC: 這是你的選擇 但預售屋要這樣開 去吸引需要這樣付款的人或更想要他的設計的人 你沒辦法影響他開價11F 01/15 00:28
→ benson502: 不要在那邊理論什麼的，你一年前實際出去看市長很明顯價格就是就是預售>成屋，只是最近成屋直接超車預售13F 01/15 00:29
→ KrisNYC: 現在的狀況就是政府用課稅把投客全部卡住了 前幾年買房的都加價賣把新成屋/即將交屋的價格都往上加上去
所以建商沒什麼好說的直接把開價也往上開 額外就是
建商也知道你土建融卡了 未來供給不多 他奇貨可居15F 01/15 00:29
→ benson502: 買成屋你馬上要開始繳貸款，買預售你3年後還沒繳貸款，獲利了結已經賺翻，懂？19F 01/15 00:31
→ KrisNYC: 卡供給的政策就是這樣 一環卡一環把房價往上拱上去21F 01/15 00:31
推 teddyisgood: 但是依你預售屋漲 成屋應該也是漲的 不是嗎22F 01/15 00:31
噓 jessicaabc98: 假23F 01/15 00:34
推 freekid: 為何要買預售屋？頭期不夠又預期未來會漲啊，所以就算預售比成屋貴，也是要搶進場，主升段時就是這樣。你說的風險概念是沒錯，但槓桿跟市場變化的因素有時比風險更重要24F 01/15 00:37
推 alexstag: 新成屋三年後是二手新古…人家剛蓋好才是新成屋27F 01/15 00:41
推 aa00788: 期貨放5%保證金爽翻天28F 01/15 00:51
→ siaojing: 你那是十年前的市況，好幾年前開始就是預售大約成屋29F 01/15 00:59
→ a9564208: 現在市場火熱的地區，賣預售的看到成屋漲價格跟著
開高，成屋看到預售漲也跟著再往上墊30F 01/15 01:03
推 miauah: 期貨的概念32F 01/15 01:15
推 ZackRyo: 如果跟發哥一樣會玩，這些點就不一定成立，同樣的資金你還從一戶變3戶有找33F 01/15 01:56
推 CaLawrence: 預售比較貴跟建案定位也有關係 a7早期的案子設備建材跟新一批的不太能比35F 01/15 07:40
→ IBIZA: 原文是理論就錯了，這一篇是理論對，但參考價格是看預期未來價格
如果現在新屋1000萬，而你知道三年後會漲到2000萬，你會願意用多少出售三年後完工的預售屋的購買權？37F 01/15 07:52
推 joseph4229: 其實a7預售跟成屋的差距近期是拉近的，反應目前建商拉價的吃力（>45後成屋+預售成交量已非常緊縮，且預售幾乎全是靠優付洗出來的）41F 01/15 07:55
→ IBIZA: 風險貼水是沒錯，但是用三年後的價格貼水
另外預售還有頭期可以分期跟貸款比較好過的優勢44F 01/15 07:55
→ joseph4229: 本文的第2點是關鍵，如果預期房價漲幅>穩健型的投資漲幅，在頭期不足的情況下，不透過預售買到房（空手）的機會成本比較高46F 01/15 07:59
推 bustinjieber: 理論是對的，實際要看市況、地區、
建案等級、小區域內地段、面向、格局…，
所以根本沒標準答案。49F 01/15 10:19
→ sdhpipt: 大概十幾年前 顏炳立的書就說過了 預售屋應該比新成屋貴主要因為折舊52F 01/15 11:36
推 pptsuck: 炒房的情況下=預售屋會高於成屋
正常而言預售屋要低於成屋沒錯54F 01/15 12:35
推 tn601374: 預售開低表示對未來悲觀56F 01/15 13:38
推 yytseng: 預售屋是未來價，比新成屋高低代表市場風向，但預售屋價建商隨時可以調整，單一建案看前後一季相比就知道57F 01/15 13:50

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