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標題 Re: [心得] 2024下半年的房地產大事
時間 Sat Feb 3 23:25:43 2024
標題 Re: [心得] 2024下半年的房地產大事
時間 Sat Feb 3 23:25:43 2024
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 其實呢,講甚麼通膨阿數據阿.
: 那個永遠爭論都很大..XD
: 但是講點實際的.
: 今天如果房價跟物價漲幅一樣好了.
: 但是房子有一個產出叫做租金.
: 所以增值一樣+有租金收入,這樣買房子自然就不只是資金保值,而是一個錢滾錢工具.
: 那自然房子依然有投資價值.
: 直到~~~~
: 房子增值+租金 = 物價上漲.
: 這才會達到一個所謂的"買房純粹就是保值"的結果.
: 這是第一點.
: 第二點很關鍵,也就是投資你一定要理解的"這個投資商品的槓桿的特質和條件"
: 也就是,房子你無論他增值是跟物價一樣還是比物價低.
: 但你房子的貸款利息這個數字跟物價上漲數字哪個大.
: 如果你貸款利息比物價上漲大.那代表你資金成本壓力是需要你靠"高明投資技術"去補.
: 但如果你貸款利息比物價上漲數字還低,這就代表,你無腦貸款出來投資很容易就套利.
: (貸款出來買可以存放的物品就有套利的概念,當然以上是舉例排除了交易銷售成本)
: (因此如果各位認為通膨不只3%,那現在房貸2%這代表甚麼...)
: 至於如果房子的增值+房租收益 = 物價上漲.
: 這時候你會說房價漲了沒啥意義.
: 喔,如果你聽信某租屋代銷仔用現金買房,自然沒意義.
: 但當你加入貸款後.
: 你今天是借錢買房,而借錢的利息低於物價上漲數據.
: 那...你就知道你賺錢賺在哪裡.
: 所以說,討論投資,那槓桿和借貸就是投資最基礎的一環.
: 不能貸款或是槓桿的10%投報率,價值是遠低於房子不論租金光房價漲5%的價值.
: 因為你的10%投報率不能開槓桿....但人家可以開五倍槓桿.
: 這也是為啥歷史以來台灣人大多都是靠不動產賺到錢,而在其他各種投資中把錢輸掉.
: 排除他只是個賭徒不是投資人外.
: 更多的人..
: 他們根本不懂借貸!!!!
: 甚至就算他沒把錢輸掉.
: 他也發現,他本來可以買蛋黃區三房,但他把頭期款拿去做其他投資.
: 轉了一圈賺了錢了.
: 但怎麼變成只能買蛋白區兩房??
: 阿這就是你投資都不思考槓桿和借貸的關係.
: 你看高了你手上都現金投資的投資,然後看低了會開很大槓桿並且借貸風險很低的房子.
: 至於你說,你房貸槓桿開到緊繃銀行不願意再多借錢給你那怎麼辦?
: 阿不就跟我一樣.
: 就被逼著只能去其他投資世界找機會嚕.
: 目前政府就是這樣壓制.
: 除非你等到政策改變.
: 或是你用其他偏門或灰色手段走後門.
: 並且你看我股票也質押阿...也開槓桿阿.
: 甚至現在,如果你買美債(美債正二不能開槓桿),美債etf,他得殖利率比質押利息還高?!?
: 這代表甚麼自己想...XD
: 不過股票質押的風險自然就不如房貸30年.有維持率的問題.
: 請自己控制好和做好避險.
: (例如那指和美債其實理論上是戶為避險工具.
: 但如果你用這個避險你要小心震盪太劇烈會有時間差問題
: 也就是那指崩太快,美債還要等政府動作,所以中間會有時間差.
: 你開太緊繃時間差炸掉....那也是炸掉...
: 所以你要非常謹慎的思考你的每一個槓桿和投資結構布局,審視你的所有風險漏洞.
: 當然你也可以沒再怕的...反正你是個賭徒.
: 想成功先發瘋,不顧一切向錢衝
: 拚一次富三代,拼命才能不失敗
: 今天睡地板,明天睡老闆!!
: 喔抱歉...我不是這種人就是了...
: 當然也因此,我賺錢確實賺不贏賭徒...
: 是看不到車尾燈那種)
: 目前政府政策對資金大到一個規模的人而言.
: 炒房被壓制很大.
: 當然你還是有不少手段可以做.
: 包含連續掛四突破第三第四第五間貸款限制.
: (現金買,掛四,再現金買,再掛四)
: 但是這些手段很多都有代價,例如連續掛四你需要很多時間去達成.
: 無法在短時間內就快速擴張房子數量.
: (因此包租公就有人這樣做)
: 或是利用不同投資工具回頭來解決購屋貸款限制問題.
: (例如股票質押是可以當頭期款買房的.
: 那你質押有震盪風險的股票,買房後轉增貸再去還掉)
: 但無論怎樣,相對於之前沒有限制的時候,你的自由度和運作速度都會被干涉很大.
: 所以當你財富達到一個數字以後,就需要涉獵更多投資工具,做更廣泛的投資布局.
: 比較不能像以前不動產一路幹到底.
: 但對你資產還沒到一定水平的人而言.
: 這些不是你的煩惱.
: 投資世界,以"翻轉財富的比例"來看,起家是最快的,是宇宙無敵快.
: 你資金越大就越慢.
: 因此沒事不要整天學有錢人的投資法.
: 你放著宇宙飛船不開,跑去開保時捷說好快好快?
: 阿你頭殼裝屎喔...XD
: 炒地皮是投報率比你買中古屋開五倍槓桿在同一個地方高膩?
: 妳數學還好吧.
: 阿你是錢很多被逼著去炒地皮膩?
: 阿看到土地漲幅高於房價就發春.
: 但你都不思考它們背後槓桿借貸的條件是甚麼...XD
: 最後講一下2024.
: 我是不知道哪邊有甚麼龐大的2019預售屋要交屋拉..XD
: 高雄哪邊有龐大的預售屋要交屋麻煩請告訴我.
: 但FED感覺今年就要降息了.
: 而降息資金又再度寬鬆.
: 搭配上很重要的一點.
: "大通膨"
: 資產抗通膨這句話請問大家幾歲開始聽得.
: 我覺得我應該是三歲...理由是,兩歲的時候有聽但應該沒聽進去....
: 那請問大通膨會怎樣?
: 改寫資產價值沒錯吧.
: 這道理應該很簡單,同樣收益下,所有收入和支出都膨脹,那自然收益也膨脹.
: 那請問這一段時間,超級惡性大通膨,然後因為FED瘋狂升息壓制資產價值沒有亂噴.
: 代表甚麼?
: 是不是代表資產應漲未漲,然後因為資金緊縮而被推延.
: 而這種情況如果升息升到通縮甚至產生經濟破壞,這樣自然要從新計算通縮倒退的數據.
: 但如果升息到後來緩著陸,順利的把通膨維持在FED想要的數字開始降息.
: (對喔,不是物價跌回去,他要維持2%通膨,代表物價是繼續漲,只是漲幅剩"理論"2%)
: 這時候降息了,那些被壓制的資產會怎樣.
: 是不是就把這段時間通膨應漲未漲的補漲回來.
: 阿甚至像股市都受不了等待提早開跑了,跑到FED只好一值嘴砲放鷹去壓制.
: (免得投資市場那邊製造出很多熱錢又推升通膨)
: 我們先不管陰毛論"美國升息是為了打壓中國的手段,瘋狂讓中國資金外逃美國"這種論點.
: (我相信這個論點你應該在美國開始升息中國股市和不動產開始下跌.
: 就聽到各路神仙各種分析,並且事實也是中國資金大量外逃一堆也都是往美國跑
: 當然也不少往台灣跑....各位知道的)
: 基本上呢...
: 2024之後開始降息,資金寬鬆後.
: 資產就會回頭來補漲這一段"時間被切除"的反應通膨效應.
: 那你說房價會怎樣.
: 阿到底是哪邊有大量的2019預售屋要交屋.
: 和一大堆寬限期到了轉貸不過要炸掉的投資客.
: 產生的"負能量"可以跟這種浪潮般的資產復甦對抗.
: 我是真的很好奇.
: 更不用說.
: 不動產不是股票,他不會一天反映.
: 也就是如果2024年底會有很多人房貸繳不出來開始債務違約,房子被法拍.
: 你現在就會開始看到銀行違約率上升.
: 2000年的爆炸,1998就聞的到味道.
: 就像.
: 2023的冷盤,本版是不是2022年中大家就聞到味道了(自己回去爬文)
: 2016的冷盤,2014就開始有一些跡象.
: 甚至2020年川普無限QE之前,本版不是大家都還觀望了一下...
: 不動產很容易在前一年就感受到跡象.
: 更不用說半年前,有再滾市場的早就開始打包腳底抹油.
: 但問題是.
: 現在2024年2/3.
: 請問各位在哪邊聞到有災難的味道?
: 連溫阿巴都看風向轉舵了...XD
: 到底味道是從誰褲襠裡面傳出來的?
: 昨晚沒換內褲齁.
: 很臭耶!!!!
: 不過也好啦,有立flag!!!!.
: 這片大旗....好大啊!!!!!
: 大家等著看,沒幾個月,哈哈....
說實話，首購最近看到有幾個很瘋的案例
有來站內信
月收入目前56000
年薪14個月
準備要買1600-1800萬的房子
說新青安40年前五年繳息
五年後會調薪就可以負擔
家裡出頭期款2成這樣子
我真的覺得太多首購這兩年有資產落後的焦慮
有些剛工作一兩年就很急
偶爾來站內信問的
都有這種問題
只有冷盤2022年尾到2023年初沒人來問XD
之前八德有個版友後來跟我推薦的仲仲買了
最近偶爾又有站內信來閒聊的
真的首購不要急
到底在急什麼
https://i.imgur.com/oYBPlH6.jpeg
![[圖]](https://i.imgur.com/oYBPlH6.jpg)
https://i.imgur.com/zjowDgI.jpeg
![[圖]](https://i.imgur.com/zjowDgI.jpg)
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※ 作者: junior020486 2024-02-03 23:25:43
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Re: [心得] 2024下半年的房地產大事
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02-04 08:35
02-04 10:03
02-04 10:20
→ : 你怎麼那麼好心1F 02/03 23:27
→ : 不要妨礙人家發財2F 02/03 23:27
推 : 你難得也會說人話
不過你這樣不符合房板的標準 待會補噓3F 02/03 23:27
不過你這樣不符合房板的標準 待會補噓3F 02/03 23:27
→ : 幾年後房價漲到3000萬卻沒買到怎麼辦 你要負責嗎5F 02/03 23:28
→ : 漲到五千吧 講三千是想瞧不起人嗎6F 02/03 23:30
推 : 這收入條件，貸款8成能吃滿喔？7F 02/03 23:30
推 : 良心 之後大概率漲爆後就被幹醮了8F 02/03 23:31
→ : 貸款繳不出來頂多再跟家人周轉一下就有了
家人都能拿出2成頭期款了 再多拿出幾成應該輕而易舉9F 02/03 23:31
家人都能拿出2成頭期款了 再多拿出幾成應該輕而易舉9F 02/03 23:31
→ : J大一直都會說人話啊...
搞不好家裡會再拿個500出來11F 02/03 23:33
搞不好家裡會再拿個500出來11F 02/03 23:33
→ : 八成一定可以吃啦，只是五年後誰知會怎樣13F 02/03 23:34
推 : 這算了一下 最多能買到1525 但是最好百大企業 年資夠久14F 02/03 23:34
推 : 年輕世代就是愛新房 新房就是比較貴 但比較貴即使很緊繃也是要買新的 不然中古25年以上的 那需要那麼貴 但最後還是要去買新的啦 所以這年輕世代新房供不應求15F 02/03 23:42
![[圖]](https://i.imgur.com/Xs3VNJ5h.jpg)
推 : 這種我只敢買1200 還有後續裝潢欸QQ19F 02/03 23:45
推 : 1600收支比還可以過 1700左右就算不過了吧
我們兩人年收約140只敢買1500以下新北公寓QQ20F 02/03 23:56
我們兩人年收約140只敢買1500以下新北公寓QQ20F 02/03 23:56
推 : 猜老婆急著生 再不生就不出來了 壓力就給到男方22F 02/04 00:21
→ : 還好吧 新青安不買太浪費了….23F 02/04 00:21
推 : 我個人170也只買新北1200舊華廈24F 02/04 01:16
推 : 急了，不過也沒辦法25F 02/04 01:37
推 : 會這樣買的都有病26F 02/04 07:02
推 : 這個就是常態分佈，當有板上神人一直吹轉貸寬限期大法買預售時，就是會提高不顧風險的人數比例。結果神人手上只有一點預售。27F 02/04 07:52
推 : N房版混這麼久 還不知道房版會幫忙算負債比喔？ 這一看就知道不銀行會過的，還在幻想房版會叫他衝= =30F 02/04 08:55
推 : 借版問J大 年薪90大概可以買總價到哪個價位吧32F 02/04 09:10
我也知道銀行不會過，他那個是預售屋，就還沒進到銀行那端XD年薪90，我是建議負債比抓4-5成就好，不然你都不用生活了
※ 編輯: junior020486 (101.10.2.17 臺灣), 02/04/2024 09:35:59
→ : 但是你如果單男+買來出租就是另一回事了33F 02/04 09:36
推 : 房版最好有建議這樣操作 不用紮草人打
房版估irr都是本金1x趴而已吧 沒看過估20趴以上的 也就是買房之後房租+增值-利息最多估每年4趴 哪有什麼會漲到3千5千的… 粗投報irr有4就很好了
會吹那樣的去dcard上面找找看能不能找到吧34F 02/04 10:27
房版估irr都是本金1x趴而已吧 沒看過估20趴以上的 也就是買房之後房租+增值-利息最多估每年4趴 哪有什麼會漲到3千5千的… 粗投報irr有4就很好了
會吹那樣的去dcard上面找找看能不能找到吧34F 02/04 10:27
推 : 推J大介紹的仲仲，人很好39F 02/04 12:02
→ : 剛剛google了單男意思，好像有點怪怪的40F 02/04 12:14
推 : 還是量力而為阿，總是要留預備金，你怎知道自己會不會因為意外或生病需要一大筆錢應急？41F 02/04 12:43
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