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作者
標題 Re: [心得] 2024下半年的房地產大事
時間 Sat Feb 3 14:30:40 2024
作者
標題 Re: [心得] 2024下半年的房地產大事
時間 Sat Feb 3 14:30:40 2024
討論事情還是習慣盡量客觀點 雖然N Y兩個之前跟我是吵過幾次
房版偏多也是正常 畢竟大環境台灣就是一直賺錢 長期看就是漲 這沒問題
不過最近比較詭譎一點 我盡量脈絡清楚閒聊一下
房產一定要講到利率
先回到2014那時候低利時期 低通膨
2014~2019房地產投資不是顯學 建商跟投資客跟自住客 大概就相安無事 正常市場
硬要講還算是比較差的時候
通常要很粗去抓房子能不能買 就一條規則而已
租金可以打平利息+持有成本(管理費 房屋稅等)
本金部分就扛著繳 套牢也不怕
租金可以打平利息+持有成本(管理費 房屋稅等)
本金部分就扛著繳 套牢也不怕
因為長期經營房地產都能忍受這狀況
會讓人願意殺出破盤價 就是空租 利息跟持有成本這兩者一直燒
燒到受不了 破盤殺出
============================================
來到2019疫情開始
利率變零 那時候我剛好在美國 還發了一篇零利率文
市場很快轉好 瘋狂上漲 股市也大好
尤其有科技業的 受到該產業爆炸性發展+美國零利率 更是井噴
2019~2021買的 應該都算是安全水位線 租金應該都有超過利息 甚至超過一點本金
在這裡給一個小結論
只要是市區 成長性地區(重劃區 人口移入區等)
新房子 且能涵蓋過利息還到本金的 就是長持個30年
除非你是有大筆資金規劃 買土地 店鋪之類規劃
2022開始升息惹 算是快又猛 不過美國實體經濟不錯
甚至到現在經濟都不錯 何時要降息也很難有個定論 要降多少也一直變動
台灣這邊又更撲朔迷離 很多利空 利多 都在市場 而且很勢均力敵
正常來說 2023上半年之後應該是冷卻盤整
但是新青安出來 改變本益比這種大事情 以及低利補助 算是徹底改變市場
要知道 金融規則應該是有錢的人 淨資產 淨金流強大 可以拿到更低借貸利率
新青安是完全反著幹 你看看新青安規則 反而是讓一群還款能力比較不穩定的
持有更長年限的借貸 並且更長寬限期 以及低利率
新青安是完全反著幹 你看看新青安規則 反而是讓一群還款能力比較不穩定的
持有更長年限的借貸 並且更長寬限期 以及低利率
另外租金補貼再升級 要知道租金補貼丟入房地產這個POOL 遲早也是反應到房價終端
用一個水庫去思考就好
房價是容量 房租是逕流 因為有槓桿 當你改變貸款年限 水庫就是擴增
提升租金補貼 就是增加逕流
2023的上漲 主要就是新青安的帶動以及降息的預期 最後是景氣疑似上行
看起來都沒問題 妥妥的
唯一問題就一個大殺器 利率
資金現在就面臨一個 幾乎無風險的4% 近乎零管理成本 670的免稅額
(750這數字哪裡來 我沒考究 等其他一線補充)
而現在買的房子 政策管制多到我不想說惹
之後一堆人都有自住房 租金甚至會受到壓抑 順便打壓房價
那為何大家都不看跌 因為政府收槓桿的速度比這些利空反應還要更快且猛
我上個月終於把重要的專案搞定
市價1.4 只給貸款4500(優質餘屋貸款四成以下政策) 而且是有15年租約的專案
槓桿收的又急又猛
坦白講這波是有被政策搞到 預售屋簽下去那時候一個屁政策都沒 現在都快交屋
手上變得至少要湊6000貸款差額
現在能不能買房 很看個體的貸款承受力以及生涯規劃
對於沒有真的分享自己身體力行做什麼投資的建議 我是都笑笑看看
我在後疫情升息時期 只有購入3間
威均帝璽 惠宇謙恆 A20 (不信來約看合約 賭10杯抹茶拿鐵 特大杯)
前面兩者都可以自用 淘汰掉超過30年得手上餘屋 我大概還有3年可以慢慢賣房子
不過我還是建議 個體財務能交屋貸款狀況 買入一些 高坪效 無走道 市區兩房+一平車
只要台灣長期賺錢出超且缺乏新房 市區租金就是會一直跟通膨走
如果我有額外資金進入 也會去找這種產品
每一間都會變成收入永動機
當你變得剩四成貸款之後 跳去買美債 辦好質押
如果以後的世界 是3~4%的年度報酬 那房價遲早也會跟上這種漲幅
如果以後會降到2~3%的世界 那債券可以爽賺 抵抗掉一些房地產風險
所以我目前自身結論是
持有長預售且持續增持美債跟美金定存(要質押買美債避免降息)
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.152.166 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2024-02-03 14:30:40
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※ 同主題文章:
Re: [心得] 2024下半年的房地產大事
02-03 14:30
02-03 16:31
02-03 17:38
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02-04 01:35
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02-04 10:03
02-04 10:20
推 : 房板就是這點好，不同議題就算觀點不同。1F 02/03 14:32
推 : 水庫跟徑流比喻得非常好 值得深思2F 02/03 14:32
→ : 但其他議題仍然可以客觀討論3F 02/03 14:33
推 : 2026年新青安下台一鞠躬，各位房蟲也準備下台一鞠躬
再來青安補貼只到20260731，再不下車的各位 耗子尾汁 笑死4F 02/03 14:39
再來青安補貼只到20260731，再不下車的各位 耗子尾汁 笑死4F 02/03 14:39
→ : 反正說個笑話.無視政策制定.然後鬼扯一堆利率怎樣.然後
忘了金管會央行可以去調整這東西.11年了.這本來就是很基礎6F 02/03 14:41
忘了金管會央行可以去調整這東西.11年了.這本來就是很基礎6F 02/03 14:41
推 : 都幾歲老鬼了，一直往未來看，你沒多少人生可以等了啦8F 02/03 14:42
→ : 版上都存在多久的東西.一個/鍵都可以查的到.唉野兔越來越10F 02/03 14:42
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3U/KrhZ66g.jpg)
→ : 瞜.12F 02/03 14:42
→ : 750沒什麼特別…就是改規則而已13F 02/03 14:43
推 : 笑死 你也知道是舊的青安不夠用了 才出"新"青安14F 02/03 14:44
推 : 這邊比較有料15F 02/03 14:45
→ : 那之後會有什麼你自己想吧16F 02/03 14:45
→ : 有人是不是能預知未來 確定2026之後就不會補助？而且還有自住貸款補助這種東西知道嗎17F 02/03 14:46
噓 : 看到永動機，先噓了，還無新房？？19F 02/03 14:48
→ : 政策是執政黨去推.反正他要降低房價可以去動稅率啊.我沒意見.但是你看中央跟地方之間會好歡樂而已.然後新青安結束是啊.沒有人說政府不能為了一票抗議的再推一堆奇葩方案20F 02/03 14:49
推 : 青安這類補助 只會跟著經濟成長放寬，政策幫忙上車
換誰上來都會做的事情23F 02/03 14:51
換誰上來都會做的事情23F 02/03 14:51
推 : 你聽說過一句古文 杞人憂天嗎？25F 02/03 14:51
推 : 推一個26F 02/03 14:52
→ : 三年三年又三年27F 02/03 14:56
推 : 推28F 02/03 14:57
推 : 一年能領七百萬原始資金至少要六千質押29F 02/03 15:01
推 : 推m大，現在的點就是連好幾個跟銀行麻吉麻吉bodybody都沒辦法3+3才上來講，不然我早就買好買滿還怕房價漲…
重點game changer出現了，這個狀況沒人遇過所以要注意30F 02/03 15:02
重點game changer出現了，這個狀況沒人遇過所以要注意30F 02/03 15:02
推 : 推m大33F 02/03 15:04
推 : 優文收藏祝大大一生平安34F 02/03 15:07
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3U/VZNx0T5.png)
推 : 推37F 02/03 15:10
推 : 但也代表了這群人更容易爆掉，至於政府會不會讓他爆，或是慢慢爆…就是另一個故事了….38F 02/03 15:12
推 : 謝謝m大40F 02/03 15:14
推 : 優文41F 02/03 15:15
推 : 政府那有那麼壞心讓你上車又讓你爆
越多人上車越不會爆好嗎
選票會說話42F 02/03 15:19
越多人上車越不會爆好嗎
選票會說話42F 02/03 15:19
推 : 雖然哥沒買房但研究政府政策比板上傻多專業百倍有45F 02/03 15:19
推 : 光是寬限三年後平轉不出去就賠錢了幹嘛一定要爆46F 02/03 15:20
→ : 新青安利率補貼只到20260731，無論你何時買，到20260731利47F 02/03 15:21
→ : 我從頭到尾講的點都是付完所有成本後有盈餘才是賺48F 02/03 15:21
→ : 率就是會驟升到2.15%，以房價本益比來估價越接近20260731房價會雪崩越嚴重49F 02/03 15:21
推 : 謝謝m大分享51F 02/03 15:22
推 : 有賭注有推～
謝謝詳細分析，很棒的文章，帥！52F 02/03 15:25
謝謝詳細分析，很棒的文章，帥！52F 02/03 15:25
→ : 我覺得會變得太多人上車 政府只好把40年房貸持續HOLD住54F 02/03 15:27
→ : 新青安增加不穩定籌碼沒錯 但我覺得...不會爆XD55F 02/03 15:27
→ : 這就是不動產做空很難贏的原因
反正大家都在車上 你有本事把市場40年貸款兩三年後收掉?
記得當年喬治瑪莉嘛 政府還是出來收爛攤
一起上車 就是穩 顆顆56F 02/03 15:27
反正大家都在車上 你有本事把市場40年貸款兩三年後收掉?
記得當年喬治瑪莉嘛 政府還是出來收爛攤
一起上車 就是穩 顆顆56F 02/03 15:27
推 : 不可能收，2026就收會被現在買預售的年輕人幹爆60F 02/03 15:29
推 : 有沒新青安沒差
猜測2030 40寬5房貸大概就普及化了
就跟現在每家都30年一樣61F 02/03 15:31
猜測2030 40寬5房貸大概就普及化了
就跟現在每家都30年一樣61F 02/03 15:31
→ : 2026要地方選舉啦，政策持平是基本，加碼都有可能
直接收不可能的64F 02/03 15:31
直接收不可能的64F 02/03 15:31
→ : 這就是要賭看看惹 我也覺得40年房貸之後會普及給 "首購"還好我手上有預售 沒事66F 02/03 15:33
→ : 已經普及給首購了XD
連轉貸也有40年68F 02/03 15:33
連轉貸也有40年68F 02/03 15:33
→ : 轉貸也能用新青安喔?70F 02/03 15:36
推 : 政府不可能收啦71F 02/03 15:36
→ : 新青安 有要低收 還是父母沒房不是?72F 02/03 15:36
→ : 星展有開，轉貸可以40年73F 02/03 15:36
推 : 沒有74F 02/03 15:37
→ : 其實新青安的條件，除了前面三年1.775%75F 02/03 15:37
→ : 欸 不用欸 剛查惹 條件超寬鬆 XD76F 02/03 15:37
→ : 主要差在這裡，其他一些銀行都有開40年了77F 02/03 15:38
→ : 瑪的 真的是首購就能用78F 02/03 15:38
→ : 對啊XDDDD 自住首購還不快上車79F 02/03 15:38
→ : 感覺看完只有一個心得 鼓勵離婚 XD80F 02/03 15:39
→ : 這是真的XDD81F 02/03 15:39
→ : 會不會變成真離婚...82F 02/03 15:40
推 : 其實會引發房板大戰就不是針對首購，而是槓桿槓桿，我一直講的都是過度槓桿跟預售沒賣出=沒賺，如果只有一間的根本沒差，有差的是買多戶被限貸，以前還能用增貸補現在不能了，大概就是這樣不用無限上綱到我說會崩83F 02/03 15:40
→ : 星展轉貸40年 還是要自用住宅吧?87F 02/03 15:40
推 : 是吧 新青安一出來我第一個反應也是哪有這樣懲罰婚姻的88F 02/03 15:40
→ : 奢侈稅那年就很多假離婚啦89F 02/03 15:40
→ : 不管我有幾間 我直接跟我老婆離婚我老婆就能用新青安90F 02/03 15:41
→ : 是的自用住宅91F 02/03 15:41
噓 : 40年房貸新青安，除非推新的，不然退場後，大家看著辦吧92F 02/03 15:41
→ : 奢侈稅是2011-13，剛a一下ceca他好像也是2017才開始po94F 02/03 15:41
→ : 然後轉貸40年，增貸部分30-20年95F 02/03 15:41
→ : 那有碰到好物件當然簽一簽先賺96F 02/03 15:41
→ : 趁有青安40快買，後面我是不敢想像啦，票流失那麼多97F 02/03 15:42
→ : 我A10最後一間賣惹 雖然沒收到錢之前都變數
但是自己吃下來也行 反正漲得也有一成五 算是安全水位99F 02/03 15:43
但是自己吃下來也行 反正漲得也有一成五 算是安全水位99F 02/03 15:43
推 : 看這串才發現今年變750264F 02/03 21:10
推 : 感謝回覆，因為也還沒審核下來，保守一點還是等確定下來再把剩的現金轉債265F 02/03 23:30
推 : 推！m大也有買弟媳！267F 02/04 00:21
→ : 天花板不解禁 大概就這樣了268F 02/04 11:05
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