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標題 Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
時間 Sun Feb 18 20:56:13 2024
標題 Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
時間 Sun Feb 18 20:56:13 2024
※ 引述《redbeansyrup (紅豆湯)》之銘言：
: 現在ETF隨便買都五趴以上
: 然後還不用去巡視房子
: 還不用處理租客一堆鳥事
: 要變現也很快，資金運轉很靈活
: 扛了一堆管理責任但賺的還比人少
: 這年頭當包租公到底是有什麼誘因?
當包租公哪那麼多鳥事，鳥事會多就兩個原因：
1. 你的房屋在市場屬於比較沒有競爭力的，所以相對出得起錢想住得比較舒適
的租客挑不上你的房子。通常這類租客屬於正常的比例都比較高。
最多毛最多問題的都是那種沒錢或是斤斤計較少幾百少1000租金的人...。
2. 你沒在挑選租客。 (其實也不是多挑, 偶爾遇到奇葩過濾掉而已)
我的租客大多都是一年找我一次而已(重新簽約)
以我個人來看，先說我出租的房已經是全台租報率相對較差的台北新北了，
中南部租報率要做到 6% 以上真的不是很困難。
要不是我生活圈在台北我就...... XDDD
只能說自己太懶。 這也是房地產投資大多有其地域性問題。
除非專業投客北中南哪裡有利潤就到處都買。
離題了，說回來，舉我一間為例：
2020 購入，總價 1xxx，當初有幾個選擇：
1. 原況出租 - 純等都更，租金投報不理想
2. 搞兩個 2/1/1 租個兩個小家庭，預估月收 6 萬。
3. 搞五個套房單位，預估月收 7-8 萬。
4. 弄共生公寓，當初預估月收 5萬。(實際月收 5.4 萬)
我最後是選4，一來工程改動小，二來裝修金額較 2/3小，最後則是如果哪天
我改變想法不等都更了，基本上就是一間裝修後的整層住家，因為格局是自住
客可以接受的格局，因此裝修費大多能灌入總價內，簡單的說就是彈性較高。
而 2/3 的做法未來假設要賣的客群多半只能是其他包租公投客。
我改變想法不等都更了，基本上就是一間裝修後的整層住家，因為格局是自住
客可以接受的格局，因此裝修費大多能灌入總價內，簡單的說就是彈性較高。
而 2/3 的做法未來假設要賣的客群多半只能是其他包租公投客。
包租公投客的買價基本上都是拿年化報酬X%去反推願意出的總價，因此除非投報
率再拉高，否則到時候價差也不會很甜，當然不排除遇到盤子新手投客拉，
這幾年太多仲介推我台北隔套不到3%的物件......，
還很有把握地跟我說這投報很甜，我聽了都傻眼。
這間出租到現在三年多，前兩年寬限繳息 + 後續繳本息，還餘 100 多萬，
我頭期 + 仲介費 + 裝修費丟完後，沒再丟過任何一塊錢進去。
實際總租報率 4% 左右，現金投報約 10% 左右(包含仲介費 +裝修費)。
房價漲幅約 20% ~ 30%，(當初買單坪不到60，現在隔壁幾個成交的都一坪7x原屋況)
附帶一個低機率的都更 buff。
地點在台北市，這幾年的漲幅已經是全台後段班了。
所以不要說 5% 高息 etf拉，在我買房能槓桿 7成 8成的前提下，
就算給 10% 高息etf 我還是會優先選擇買房。
所以你說誘因是啥？ 阿不管是事前評估試算或是實際數字跑下去，買房的現金年化
報酬至少就是 20% 起跳，是一般存股領息很難很難追上的。
至於股神隨便買都賺個幾十趴上百趴的，那真的完全沒必要買房，他爽就好。
只是像我這種心臟小顆的，不喜歡看到股票市值大幅波動的，買房或是波動小的
高息etf or 美債就很適合我。
例如我的營業員週四才推包 SMCI 的 FCN，說有醫生團買這檔，利息給到 3x%，
結果我判定不妥回絕後周五就一根 20%下來...
這種高風險的標的不適合我這種想要天天睏霸數錢的人。
不過我現在也買美債也買高息etf啊，一來開質押賺現金流，二來放著等降息賺一點
價差，等哪天看看解除貸款成數的信用管制，或是我哪天受不了跑去用掛四的方式購
入再去買房，不然現在再買房只能貸款 4 成，完全沒興趣去操作。
價差，等哪天看看解除貸款成數的信用管制，或是我哪天受不了跑去用掛四的方式購
入再去買房，不然現在再買房只能貸款 4 成，完全沒興趣去操作。
當然如果有明顯價差很甜的，要買是沒問題啦，只是這種物件就久久出一次，
只能當作是上天要送你錢，不能放入規劃期待一定能買的到。
所以結論是夫妻兩人四間之前，說真的不太需要考慮高息etf就是了。
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※ 作者: s8752134 2024-02-18 20:56:13
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Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
02-18 20:56
推 : 請問S大大概都挑幾年房呢？格局三房或是兩房？1F 02/18 20:59
推 : 推2F 02/18 21:00
推 : 確實 夫妻四間槓桿開滿之前 不考慮高股息3F 02/18 21:02
推 : 方便問一下共生公寓公共區域會有什麼奇怪的狀況出現嗎？例如廚房使用時段衝突？4F 02/18 21:07
推 : 通常是廁所吧6F 02/18 21:20
→ : 還是要提醒房產小白,樓主是專業裝修包租出身的,他能選到的物件和裝修出來的物件,不是凡人可以隨便複製,任意買買無經驗出租想要做到投報20%不是這麼簡單.尤其沒有龐大資金池作後手,物件想改掛4並不是隨便都可以辦到7F 02/18 21:26
→ : 樓上你認錯人了，做裝修的是s26，不是我XD11F 02/18 21:30
推 : 哈哈 常常跟新莊王搞混的帳號12F 02/18 21:31
→ : 抱歉 也許搞混了 想提醒大家作業亂抄之前...多加留心13F 02/18 21:33
→ : 800入手的2房租25000好了，請問怎麼拉到投報6%？更何況800內的物件幾乎是被30年以上14F 02/18 21:47
→ : 屋齡老只要能反映在取得價格就好，完全不影響出租行情吧16F 02/18 21:56
→ : 當然啊，問題是就算700的房也不到6%，然後前提你要買的到70017F 02/18 22:07
推 : 有點好奇大家說的美債,是指美國公司債還是美國公債啊19F 02/18 22:44
推 : 為啥能租這麼高? 含頂加嗎20F 02/18 22:54
推 : 一般美債都是美國公債21F 02/18 23:17
推 : 方便請教，共生公寓也是包租代管公司操作嗎？屬於社宅屬性之一嗎？還是完全不同概念22F 02/18 23:31
推 : 能否請教共生公寓的公共空間如何管理啊?
有共用空間給租客用,房東應該有管理成本啊!24F 02/19 00:19
有共用空間給租客用,房東應該有管理成本啊!24F 02/19 00:19
推 : 共生公寓是不是只能在雙北？ 其他地方房租不高好像不好搞26F 02/19 12:25
推 : 共生公寓不會很麻煩嗎？自己可以弄嗎？感謝分享！27F 02/19 12:59
推 : 推28F 02/19 14:39
推 : 都會有高投報物件，我接手一間之後，
租金總共拉高4500，投報目前5.4（新北）
拉高一兩千租金其實是小東西，
我看重的是投報率反推賣房價，
1000/月 大概就是反應24萬房價，
打個折扣也有增值20萬的潛力。
共生其實就是文青版的雅房，
這樣想就好了。29F 02/19 14:41
租金總共拉高4500，投報目前5.4（新北）
拉高一兩千租金其實是小東西，
我看重的是投報率反推賣房價，
1000/月 大概就是反應24萬房價，
打個折扣也有增值20萬的潛力。
共生其實就是文青版的雅房，
這樣想就好了。29F 02/19 14:41
推 : 其他的不知道 但有部分你可能誤會了 在資本市場中要加槓桿肯定更容易…37F 02/19 19:24
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