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作者 mini9 (嘿嘿~)
標題 [請益] 賣小買大的實務操作
時間 Thu Feb 22 11:11:04 2024

請教各位神人

小弟目前小房還有房貸25年

因為小孩長大了 想賣小換大（預售）

遇到問題是

1、因已經有房貸 二屋可貸成數是否較低？可能跟銀行商量貸到75%嗎？

2、小房若等大房交屋裝潢後才開始賣，會有好幾個月要同時繳大房和小房的貸款，這樣
似乎壓力有點大。而若先賣小房，我就沒地方住了。

不曉得這兩個問題在實務操作上有沒有什麼建議呢？

非常感謝大家！！

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.97.191 (臺灣)
※ 作者: mini9 2024-02-22 11:11:04
※ 文章代碼(AID): #1brhjA4i (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708571466.A.12C.html
→ GigiBuffon: 非七都的話第二間是不是沒有被限制7成？1F 02/22 11:24
推 pow7520: 重點沒有寬限期，要同時一起繳本金，這樣壓力比較大～2F 02/22 11:29
真的！！

→ pow7520: 看可不可以協調售後租回，等房子裝潢好再搬過去3F 02/22 11:30
這是一個方法！謝謝

推 jkduke: 先賣小房 賣出後跟買家商談租幾個月 再搬到新家去4F 02/22 11:32
謝謝！

→ jkduke: 不然就是先租房 搬出來 賣小房 等大房好再搬過去5F 02/22 11:33
先租再搬 短時間內要搬兩次
實在是有點心累 但若沒其他辦法
也只能這樣了QQ
※ 編輯: mini9 (27.51.97.191 臺灣), 02/22/2024 11:43:08
推 s8752134: 去跟央行講, 早就說第二戶限貸實際影響的是真換屋族6F 02/22 11:47
推 blargelp: 4樓是對的 談回租，租的價錢比行情高一點滿多買家會答應的。比行情多出來的租金部分，怎麼算都比你搬家便宜7F 02/22 12:31
→ xdxd3310: 第一戶轉貸再用寬限期 然後第二戶用老婆名字貸款寬限9F 02/22 12:32
→ blargelp: 而且現賣後買，你手上現金也比較充裕10F 02/22 12:32
→ xdxd3310: 可以只要繳利息 但是你資金會要壓頭期進去還要裝潢
但是就不用急著賣 可以等大的全部弄好在處理小間的
怕是現在大間的假如要延遲交屋 還有退路繼續在小間的住第一間轉增貸的錢可以拿來付裝潢跟第一間利息壓力小一點11F 02/22 12:33
推 CaLawrence: 我記得第二戶可以簽切結書 跟銀行保證一年內出售 貸款條件會比照第一間辦理？
切結內容，除了在第2戶貸款撥款後1年之內，就要出售第1戶，還要清償債務，並塗銷第1戶房貸的抵押權，但要注意，不可以「轉貸」來規避，如果有違反切結，就要收回貸款成數差額，追溯從撥款日起，按貸款餘額「計收罰息」
央行已經知道了 請大家告訴大家15F 02/22 12:59
推 u9313091: 有要貸40年嗎？問過銀行如果不先賣不能貸40年喔，我自己也是前年買一間中古，今年初買預售，會先賣中古屋才能貸新青安23F 02/22 13:57
推 SouthEast62: 你們應該沒有共同持有原來的房子吧？如果有，趕緊
去辦過戶到一個人身上就好，需要浪費一點操作費用
（契稅之類的），之後另外一個人名下沒有房子沒有
貸款，所以之後再買新房子時就不會受到第二戶的成
數限制，貸款條件會比較好。26F 02/22 15:48
推 PaulOneil1: 4樓正解，我當初就是這樣31F 02/22 17:13
推 ceca: 無論怎樣，先記得嗆央行一下
他害你這麼麻煩的32F 02/22 18:11
推 hellosan: 如果你另外一半沒房產且可以信任的話，你新房子以他名義購買(算自然人第一戶)
設定寬限期1~3年
在寬限期內把舊屋賣掉+搬家
這大概扣掉四樓回租 另外一個可行方案34F 02/22 22:47

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