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作者 michiangchen (白米漿)
標題 [閒聊] 台南區域分析（二）
時間 Thu Mar  7 21:38:47 2024

先上圖
https://i.imgur.com/zJcWesx.jpg
[圖]

接下來回答一下我這篇文被詬病的地方
那就是文化中心
我能理解大家不看好這裡，
畢竟這邊只剩中古屋，也沒什麼題材
主要題材都被旁邊的
可能蓋巨蛋的南台南副都心吸走了！
所以以買房的角度而言不被看好
加上離南科頗遠，想當然爾

但這邊是我的最愛
原因是這種區域成熟的發展
包括地方人文地景與居民素質
是差很多的
是一個吃環境的地方
不然為啥麗水街東門那邊那麼被人喜愛
環境角度100分
但投資角度只有保值成分
加上西南有的副都心重劃區
以及東南邊有仁和商圈(東區)
可算是我認為有發展到
兼具舒服與方便的地方這樣
一些高級餐廳、長榮酒店、匯豐星展
會在這裡，不是沒有原因
重點是看看崇學路這條
有人行道！
（你看看台南有人行道多稀有…）
但當然啦
這種區域我覺得是買爽的
可能不具備投資價值
因為未來也沒啥偉大的願景
不像善化FG，ㄎㄎ

另外關於要住善心還是市區
我只能說
通常有家庭的會往市區住
沒家庭的才會在善新
當然也有例外但我只是說大部分

接下來討論一下區位

以前的台南
只有國一這個大骨幹
https://i.imgur.com/O0FW3Dl.jpg
[圖]

之後的台南
https://i.imgur.com/uLo2Ki6.jpg
[圖]

可以看出北外環這條差很多
直接把資本流入台南市區
跟西卡說的一樣
這條就是整個台南的命脈
有點類似台北蓋捷運的效果
但另外有一點點風險的是
產業不如台北台中多元
台南資本累積幾乎只靠南科吃穿
另外，北外環與善新再怎麼發展
他的商圈形成就是會比市區低一個位階
就如台北市與周邊衛星城市一樣

哎呀其實一個地方的底蘊
真的是長年累積下來的
這真的很難形容
這也是我投資可以看善新九份子
但論到長年自住宅
就寧願選東橋東區成大
這很因人而異

另外有一塊平實周邊的建案
大家不太討論
就是春上春福、
皇龍天字輩一二三期、
三發夢世代那邊
(雖然皇龍昨天挖了一個冥禁洞…
但長期來看應該完全不影響）
以及永仁高中復興國小周邊也有一些小重劃區
符合台南骨幹周邊（大灣交流道）、
小東路直達成大與成大醫院、
近南紡與平實轉運站跟重劃區
未來榮總後面一大塊軍營
感覺也是合理的下一階段被重劃的地方
類似大橋發展完要砲校遷移的概念
算是一個台南房市討論的凹陷區
吃的到南科跟市區重要的場景
交通也不像東橋被鎖死
不過就靜待吧
畢竟現在的平實都還沒蓋出幾個東西

至於高鐵
我真的覺得太難了
青埔有機場、航空城、台北外溢效果

新竹有竹科

烏日有三鐵共構、地處彰化台中中心，交通算方便（然候都發展成這幅鳥樣了）

沙崙……
真的什麼都沒有噎（離南科超爆遠）
不然就是都太遠
我覺得算是真正
多頭馬車發展下很明顯的犧牲者
只能硬拉
但垃不拉的動這匹馬
可能要等個10年
我看橋頭都會發展的比這邊快很多

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.34.166 (臺灣)
※ 作者: michiangchen 2024-03-07 21:38:47
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※ 同主題文章:
[閒聊] 台南區域分析（二）
03-07 21:38 michiangchen
Re: [閒聊] 台南區域分析（二）
03-08 11:54 yftsai
推 zeroyaking: 崇學路7-11店員可愛漂亮 嘻嘻'
住過這區域就會知道多爽了~~吃喝文教居民素質真的舒服交通中華東路東門路兩大幹道 麥當勞肯德基周邊都兩間崇德市場崇義市場方便 又離成大超近 成大醫院市醫兩間崇明崇學忠孝都是好學區 也沒啥大卡車的四期重劃區
現在公司跟住家都在這區域 說真的 不會想搬走
投資是沒啥便宜的可買啦 該進場的都先來了~自住舒服1F 03/07 21:40
推 Kakeron: 你把國8放哪裡？8F 03/07 21:45
→ zeroyaking: 更不用說接到南台南跟德高整塊連動9F 03/07 21:45
推 gyqmo: 能正東區誰不要呢？可惜太貴10F 03/07 21:47
推 chiba: 最近這邊蠻多二手透天要賣，其實可以看看，生活機能真的超好11F 03/07 21:51
推 Mithra: 春上春福這塊蠻不錯的 旁邊的忠孝國宅一直悄悄的在漲13F 03/07 21:53
推 gromitfu: 崇學、崇德生活機能是不錯，但巷內一堆老舊社區，車子都亂停，不覺得素質有很好
還有衣服曬在馬路邊的，看了三條線14F 03/07 21:57
推 snthasin: 東區才是長久且穩的，畢竟地點無敵，要素質好就虎尾寮了17F 03/07 22:02
推 kktt254: 奇美醫院後面的那個重劃區有搞頭嗎18F 03/07 22:21
→ WiiSports: 事實永遠是跌破你眼睛的
平常捧南科，你看假日南科那什麼光景？平日大家進園區，也沒什麼人19F 03/07 22:21
噓 priston: 你的分析與喜愛不重要，市場決定價格22F 03/07 22:29
推 apejun: 人文跟素質確實就像你說的 永康街麗水街瑞安街的氛圍確實就是在地人才會體會到
不過從小在大安這邊長大的 對我來說 台南會吸引我的反而是宜雅內 遠奏曲 這種在原本的地方是沒有辦法體驗到的23F 03/07 22:32
推 yuffie: 老家就在崇學路一帶，天龍朋友南下玩還是嫌棄人行道高高低低很難走果然很鄉下(?)XD 真要說崇學路最推的大概是沒有找不到你想看的診所。任何科別的醫生都找得到超方便XDrz27F 03/07 22:51
→ luckeboy: 你喜歡的不一定別人喜歡阿 全糖手搖多喝點 會比較開心..30F 03/07 22:55
推 nicemood: 台南真天龍國是在成大往東週邊這區域啦！31F 03/07 23:06
推 zeroyaking: 古世代天龍~湖美 中世代天龍~成大周邊東區 新天龍32F 03/07 23:09
推 jamie81416: 高鐵那塊真的滿搞笑的，每次看有人吹都會撲疵笑出來33F 03/07 23:09
→ zeroyaking: 善新及各重劃區?34F 03/07 23:09
→ jamie81416: 青埔政府炒多久了，結果還要靠台北外溢才能漲。沙崙要靠啥？以為只要政府抬轎就會有人接喔35F 03/07 23:11
→ max769: 附近價格合理的真的能買～
小學到國中畢業都可以走路上學
前二志願男女高中也都沒多遠~健康路和東門路在隔壁條而已何況台南車站和南台南站中間多蓋一個林森站～沒事幹嘛砸錢蓋這裡？37F 03/07 23:33
推 kyova: 宜雅內遠奏曲確實特別。這類產品以後越來越稀缺。遠奏曲的海景很少其他市區地點可匹敵。南紡國平開發很難預測。歷史風貌園區和漁光島則是可能偏灘旅產業而非住宅42F 03/07 23:53
推 yftsai: 自住看現況，投資看未來。商圈轉移也是時不時就發生的
就像十年前，你要投資善新還是東區？十年前的善新可是鳥屎ㄧ片啊
同樣的，如果你用現在哪裏舒服來說明該投資哪裡，那也是錯誤的45F 03/07 23:55
推 kyova: 有些人是看景觀環境。安平海景和運河、九份子台江夕照、南台南台糖和機場基地大面積綠地、安南兩河流域、雙博物館綠地、高鐵80米林蔭大道之類的。50F 03/08 00:06
推 over999: 巴克禮公園真的是台南最好的公園53F 03/08 00:49
推 yufat: 高鐵乾脆廢站好了 優先集中資源發展幾個重點就好54F 03/08 01:11
推 Morphee: 你這是個人心得不叫分析55F 03/08 01:32
推 Aubameyang: 高鐵只能靠周圍招商救一下了，遠到靠北56F 03/08 01:53
→ njunju: 台南只有東橋人行道跟棟距還可以和信義區比 其它都不行
巴克禮公園旁居民在這裡 這邊就像台南大安了啦 自住超舒適 但投資就比其它地方不行
你有個觀點我持相反意見 剛成立家庭的才會在善新 要接送小孩還要通勤台南市超累好嗎 起碼小孩快國小才不一定待善新這已經反應到善新幼兒園都比台南市其它地區幼稚園還搶了我剛好巴克禮和善新都有房子 就選擇搶善新幼兒園 你参考林森站應該是東區地方勢力爭取的
好啦 我承認我就10年前買東區 近年買善新的 當年不知道GG先進製程能影響南科局勢這麼大 善新真的上車太慢看走眼57F 03/08 02:12
推 yftsai: 南科區才是近十年買房主力，人口移入就善新永康安定安南。南科員工也不用考慮學區，有南科實中
當然，前面大大說得沒錯，住起來當然東區舒服，但問題是，南科工程師比較希望下班可以早點回到家67F 03/08 07:46
→ williamchan: 南科實中小 最好學區有用，都要抽籤啦
還一堆住市區的來搶71F 03/08 08:18
推 m2724669: 明明超多學長姐都住市區 尤其有結婚的
我在南科也買市區73F 03/08 08:19
→ williamchan: 搞得還要買市區當備案 不然就是通勤讀私立
蓮潭也只有LM是基本校區 僧多飯少
最好是南科不用考慮學區勒75F 03/08 08:20

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