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作者
標題 Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
時間 Thu Mar 28 12:54:58 2024
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標題 Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
時間 Thu Mar 28 12:54:58 2024
拿2.x%的出租投報率說要收租為主,這就很有趣.
收租特化不都5%以上?
另外講到收租,真正收租特化搞錯方向的.
應該是那些買店面的.
金店面0.8%出租投報率買來說是為了金店面收租?
你是不是走錯路了..XD
金店面就是要炒阿....你不炒你收0.8%租金在那邊很開心是怎樣一回事.
再加上,金店面的租金只有一開始有一個爆發成長期,後面租金上拉的力度也很低.
更不用說如果堵到商圈轉移你就哭哭....
因此....每次聽到別人說買店面收租吃三代,還去追正夯的商圈.
就覺得很好笑.
金店面不是不能玩,但不是這樣玩的...
你把飛機丟到水裡叫他划水?
但不重要.
這邊講一下不動產的投資價值在哪
價值有幾點.
1.你可以亂買.
你相不相信,AMAX怎樣被套.
她放著放著遲早有一天會價格突破歷史新高,並且繼續突破歷史新高.
不然我們先來看大家說最悲慘的北海岸度假山莊.
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我在本版都講過那時候要不是住北部,不然就買一間來度假.)
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目前全台灣比較"規模"所謂"最悲慘"的不動產.
大概就是這個金山萬里度假村.
套的最久跌得最慘.....
但是你看他們今天價格都回升很多.
而以上是你"抽到簽王"....
也就是你買到全台最屌的最慘的房子...然後挑在最慘的時間點進場.
(他開賣後沒多久就崩潰了,也就是除了他開賣到崩潰的短短一點點時間你進去會被套.
其他時候你進去到今天都是賺錢,而且可能還賺很多)
至於其他的...甚麼鄉下?農村??山上?
你要知道當年這些地方房子一棟都幾十萬.甚至幾萬塊.
(幾乎都是透天,因為沒人在這些地方蓋公寓,更不論大樓)
你現在一百萬去看看買不買的到..XD
也就是說,只要放得夠久..
你幾乎全台灣山上海邊豬舍旁邊,你亂買,你可能都賺錢...XD
所以當你把時間拉得很久很久....不動產亂買,他價格是會回來的.
這時候你在看股票就好.
1980的股票今天剩幾支活的?
1990的股票今天又剩幾支活著.
你買國巨高點,HTC高點,2000塊的國泰金,你這輩子回的來嗎?
so...股票不能亂買.....
那不是你死抱會回來的東西....
so...不動產你要抽到簽王,機率可能只有0.01%.
要天時地利人和...XD...那個還很難抽勒....比射飛靶還難.
但是股票....恩.....你還是謹慎選股吧.
2.他貸款不會斷頭.
所以你不怕大劇烈震盪.
3.槓桿可以開很大.
當然下面兩點是廢話...XD
因此回到不動產投資.
不動產就防禦性資產.
當然你要操作的很激進有一定的攻擊性也是ok.
但你相較金融商品,人家期貨追AI,你不動產怎樣稿都跟不上人家車尾燈的拉.
所以你玩不動產你去跟飆股比績效就是搞錯方向.
他的價值不是在那邊的.
它的價值就在於.
你可以擁有極大的容錯率的亂買下,還可以讓你的資金在很長的時間巨觀下是賺錢的.
而在這個長時間巨觀並且極度無腦亂買下會賺錢的前提.
你還可以擁有超屌的高槓桿和不斷頭貸款優勢.
所以拿不動產來趴錢是很多人做的配置.
更不用說,你無腦亂買都極度難買中簽王.
阿你如果對不動產有一定的概念.
那你不要說買到簽王,你安安穩穩的買到穩定增值的東西,有很難嗎?
那你不就很好趴錢在這邊??
至於說甚麼股票績效甚麼的.
股神當然很厲害啊.財富10倍10倍的翻.
但問題是,大多數人又不是股神....XD
大多數人只想收股息阿,沒看到00940...
但問題是.
如果今天產生一次2000年等級的金融海嘯...
然後在等股票拉回來.
這時候買房子和買股票的人,生死的比例是多少?
那....你可以理解防禦性資產的防禦在指甚麼嗎?
那....你可以理解防禦性資產的防禦在指甚麼嗎?
你以為ETF不會下市嗎?我買VIX下市就害我虧了2萬塊...XD
阿你股票永遠都在攻擊?你永遠都在盤中?你永遠都沒有覺得不好操作要離開的時候?
那要是你的錢一段時間離開股市,你除了去債市外.
也很多人選擇轉去不動產....
這時候不就是一種防禦姿態了?
對喔,你說可以買營建股?
查一下199x年的營建股,今天剩幾支活著.
你要知道為啥投審會不准營建股申請上市上櫃興櫃.
你看到的全都是借殼,而且好幾家借殼後投審會還祭出原公司業務必須維持3年後才可以轉.
就是因為199x年的營建上市公司在災難前夕惡性掏空股民的錢和惡性倒閉太誇張.
就是因為199x年的營建上市公司在災難前夕惡性掏空股民的錢和惡性倒閉太誇張.
誇張到投審會從此之後對營建股下重手.
這個也在本版講過很多次,懶得再講細節..自己去爬歷史.
因此不動產這個東西在投資市場就是有它的定位.
所以你該不該投資他,該投資多少,自己去拿捏.
當然現在政府對不動產貸款壓制得很嚴重.
不過你也知道,投資理財型房貸就比較沒有限制.
所以如果你是起家的,錢不多.
你可能買第二間後第三間就會遇到瓶頸.
因為你錢既不夠第三間全額買下來後掛四.
你也無法把自住的那間拿去轉物件.
但是如果你錢多一點.
自然就是善用現金買後掛四借出來.
以及賣小換大,或是賣二小換一大的方式來擴張不動產配置.
而當然你操作到末端一樣會遇到,你的錢不夠現金買一間.
或是你的收支比,或資產負債比的額度用到緊繃,銀行不願意在借你更多錢.
(就我前幾年一直靠杯的狀況)
這...就是逼你的錢需要去其他市場找投資標的了.
目前這個局面無解.
所以到最後你勢必就必須配置一些資金到金融商品或是甚麼地方去.
當然啦,如果你只是想要享受人生.
槓桿隨便開開,賺的錢比通膨快就好.
那....你開心就好...
並且你這種人,實際世界中,佔絕大多數...絕大多數喔..XD
誰在跟你每天槓桿開到緊繃,或是股票操作整天追績效,每天神經緊張地盯盤OOXX.
大多數人都嘛有賺就好,其他時間拿去吃喝玩樂.
之前吐司卡也說,錢到一個數字後,提升財富對生活的影響並沒很大.
對阿,那些人很早就理解到這個道理.
所以後面錢就是隨便賺賺...其他時候上酒店的上酒店,環島的環島,環遊世界的環遊世界.
你年輕燃燒小宇宙賺錢還可以說年輕真好.
你年輕燃燒小宇宙賺錢還可以說年輕真好.
你一路燃燒小宇宙賺錢到老.
你....就算都在賺錢,那你也會短命好嗎....
甚至一大堆搞到精神狀況異常,或是整個人就怪怪的很難相處.
阿再如果你只是把錢趴在一個地方,然後你的現金流又很強壯沒有壓力.
這樣某些人選則把錢趴在不動產,不就是用鼻孔判斷就可以理解的局面.
他敢隨便買間房子丟著讓它爛30年都不管,30年後加價賣掉.
這樣某些人選則把錢趴在不動產,不就是用鼻孔判斷就可以理解的局面.
他敢隨便買間房子丟著讓它爛30年都不管,30年後加價賣掉.
但他敢隨便買支股票放30年???....
老人會嗆你"年輕人....你吃過的鹽吧還是太少了齁"
至於你說買ETF阿.
有阿,不然00940怎麼那麼多人買..哈哈,整個打到痛點....
至於收租.
阿就很多人買房子其實收租也是隨便收收.
不然哪來那麼多天殺的善良老房東...XD
阿就隨便收收有錢就好的概念.
真實世界,絕大多數人,投資都是很保守並且對利潤追求慾望不高的.
尤其是那些有點錢的中老年人.
它們覺得有賺就好,穩穩地賺就好,不要有巨量震盪,不要有壓力.
收租也是這樣一回事.
當然很多老人房東後來被房客欺負後,就把房子收回去不租了.
因此有一些房子空在那邊,屋主有的是被欺負他的房客給氣到的關係.
之前去申請調解的時候,旁邊也有一個阿婆也去,因為他的房客欺負她不付房租還恐嚇她.
然後我叫他直接告上法院最直接...
然後我叫他直接告上法院最直接...
他就說算了,不要上法院....
恩......好吧....
然後他還嚷嚷著房子收回來以後就不出租了OOXX...
恩.....
反正我們偉大的政府不會保障房東.
那...善良老房東就越來越少.
而專業房東和無良房東就越來越多.
生命自己會在市場中找到出路之外.
生態系平衡被打破,就會有些物種開始大量繁殖,直到某一天產生氾濫....恩...哈哈哈.
聽說電價還沒開始漲,就有人已經在調高出租套房的電價了.
是不是本版鄉民阿...
當然啦,收租特化就是.
你買第三間當然不能貸款八成阿.
但你掛四可以啊.
那你懂了嗎?
另外,你錢要可以直接當頭期款買房子.
純玩不動產的還有一個手段叫做.
"賣房子"
例如你賣房子賣掉拿回500萬.
那你這500萬都可以進頭期款.
至於你其他的開銷支出花費,你再用其他房子的轉貸增貸去支付就好.
這應該是多間物件的屋主都知道的常識...
但我發現很多人都不知道...恩...不知道...我該說甚麼好..XD
所以為什麼我總是維持手上會有幾間短期再轉.
早跟各位說過這是用來資金調整的.
除了調整槓桿,調整配置或是讓我在追利多話題的時候有更多空間.
(短期賣掉先買話題區,之後再把本來中長期的賣掉錢在挪回來玩短期)
另一個角度上,他可以拿來洗資金的用圖.
因此有些時候別人的煩惱也不是我的.
我只是很清楚你們的煩惱在哪裡,但不代表我有那個煩惱....
沒事不要替我擔心...
我都在計畫四極點24耐了,你還是替我擔心路況比較好.
不過夏天跑24耐好像神經病一樣.
我看我還是秋天再出發就好.
目前在研究幾點.
1.幾點出發,然後天亮在哪個點,天黑又在哪個點比較好.
2.沿途的休息站有哪幾個比較優質的.
3.沿途加油站有哪幾個比較順比較方便的.
4.沿途有哪些好吃的.
其實機車環島越來越多.
這其實是一個"商業開發"的淺在能量.
機車環島尤其日還或是二日還.
他對休息站的訴求跟開車不一樣.
機車環島很累,外加可能有下雨,以及對同一個點來講幾乎24小時都可能有人過來.
所以你如果為了這些機車環島的人打造的商業空間.
除了基本的吃吃喝喝,加油站,廁所外.
是否可以提共"躺著睡一下"的地方,洗熱水澡的地方,清理整個面罩都是蟲子屍體的服務.
目前的休息站思維都還是汽車型態的思維,忽略了機車的服務.
而我相信,如果你有一個休息站.尤其在宜花東海岸線.
(因為機車走西岸除了路線很多人都不一樣外,重機都跑西濱..)
陰涼處可以有很多吊床(綁繩子的那種),然後有熱水洗澡間,以及機車簡易修護保養站..
最好是附帶一個自助洗車廠.
那你應該沒多久這個休息站就成了絕大多數機車重機環島的重要據點.
沒兩個月你應該就紅了...XD
so...就...繼續看看那些搞休息站的財團,哪時候才會覺醒阿...XD
秋天來挑戰24耐單圈.
之後還有中橫北橫單圈.
中橫南橫單圈等等
喔,還有切地瓜...
and..既上次南橫南迴一圈後,現在我好像只有中橫沒有騎機車走過.
其實環島的路線絕大多數我都騎機車走過.
(西濱除外,以前白牌機車怎麼上西濱,開車是有跑過,但不愛跑西濱,因為白天大車很多)
之後只是把路線連起來+幾乎不太停下來的方式去跑.
另外台灣有個好處就是.
台灣就是一個封閉的島,所以無論你怎樣亂跑,你都還是在台灣島上..XD
不會跑一跑跑到沙漠去了或遇到食人族之類的.
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※ 作者: ceca 2024-03-28 12:54:58
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投入金融市場，但聽說現在全現金買會被問資金來源7F 03/28 13:17
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也就是說理論上無風險資產可以用無限槓桿去買
實務上美債或銀行定存不可能給你槓桿
所以買房收租是實務上可類比定存開大槓桿的投資方式
不過真實世界風險還是存在 槓桿倍數也是有限
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