看板 home-sale作者 pk329 (擁抱恐懼)標題 Re: [請益] 夫妻第四間貸款時間 Sun May 19 14:46:31 2024
想搭這篇問一下, 也是夫妻四間房貸的問題
夫: 科技業, 年薪550萬
妻: 老師, 年薪50萬
第一戶(夫): 新竹10年四房
貸款剩1000萬(其中有300萬增貸)
第二戶(夫): 竹南預售透天, 2024年中交屋
預計貸1250萬(8成)
第三戶(妻): 青埔預售四房, 2025年中交屋
希望可以貸到1650萬(8成)
第四戶(妻): 橋頭預售兩房, 2025年底交屋
希望可以貸到800萬(8成)
另外有信貸360萬, 主要投資台股正2
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問題1: 月收大概17萬, 有一大部分是來自分紅, 這樣收支比安全嗎?
問題2: 如果還想繼續買第五間在北高雄的兩房(2028後交屋的), 風險會不會太高?
問題3: 是否建議賣股先還信貸? 目前留在股票市場的資金約有2000萬
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※ 作者: pk329 2024-05-19 14:46:31
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 夫妻第四間貸款
05-19 14:46 pk329
推 F93935: 老婆這年薪還不如在家顧小孩
夫妻合併申報他出去做心酸的嗎1F 05/19 14:49
→ pk329: 老婆等四間都貸款到再考慮不工作, 想說有固定收入比較好貸3F 05/19 14:51
推 lightjayjw: 50?? 你這老師不是正式的吧，連幼保員都比你高4F 05/19 14:53
→ F93935: 他有金流就好了你當保人就可以強力過件5F 05/19 14:53
推 limusing: 非正式老師在銀行眼裡沒有加分6F 05/19 14:53
推 suPerFlyK: 很安全啊 都低總 多找幾間銀行問 就行了7F 05/19 14:53
推 ming5566: 桃園跟高雄都是六都 老婆怎麼兩間都貸八成?8F 05/19 14:54
→ pk329: 不好意思, 第四間應該只能7成沒錯
老婆是代理老師9F 05/19 14:55
推 ming5566: 都有租出去超輕鬆吧 股票變現還有兩千萬欸==11F 05/19 14:58
→ F93935: 你去問國泰vip 大概300萬丟在他戶頭就好12F 05/19 15:00
→ pku571: 這真的繳的利息嗎？13F 05/19 15:01
推 foda: 老婆工作為了貸款，這麼明白看不出來嗎14F 05/19 15:06
推 boliguo: 各自的第二戶應該是只能貸七成啦17F 05/19 15:18
推 RealID2018: 喔........這個我給不了建議了
你老婆的部分你一定要做保
2間預售屋交屋時間這麼近......聯徵拉下去很精彩18F 05/19 15:19
→ pk329: 老婆的部分我會作保人21F 05/19 15:22
→ RealID2018: 你銀行沒意外要多問幾間了
你的第2戶跟你老婆的第4戶只能7成
收支比安不安全主要看你2024年的扣憑
很多銀行租金認列會打7折，或不報稅就不認22F 05/19 15:22
推 jamie81416: 這種2～4戶都預售，之後對保會非常精彩….26F 05/19 15:25
推 yih0620: 這薪水 資金都安全啊28F 05/19 15:25
→ RealID2018: 反正預售有整批房貸....看分戶的銀行怎麼核吧....29F 05/19 15:26
→ yih0620: 老婆要做保人的話戶數會一起看吧？印象中30F 05/19 15:26
推 lightjayjw: 其實銀行不在意正不正式，主要年收，上次專員問我，31F 05/19 15:27
推 jamie81416: 以現在政府的作風，夫妻合併計算的可能性非常大顆顆35F 05/19 15:29
→ yih0620: 我最近問的 銀行說年收只要超過頭款都不會問太多36F 05/19 15:29
→ RealID2018: 難保明年不會有內規夫妻合併計算超過3戶只能4成37F 05/19 15:29
→ yih0620: 年收小於頭款的都要小心金流查核的部分38F 05/19 15:29
→ yih0620: 樓上沒錯 所以隨時要準備現金40F 05/19 15:30
→ RealID2018: 到時搞不好要技術性離婚XD
但是非配偶又做保有的銀行會雕41F 05/19 15:30
推 jamie81416: 25年交屋的那2間，要做好貸款成數很爛的準備43F 05/19 15:31
推 alexstag: 一串看下來台灣人很勇吧，年收300-600都可以買到4
間44F 05/19 15:31
→ pk329: 我目前也是擔心政策有變, 看來隨時準備300萬辦國泰VIP
比較保險46F 05/19 15:32
→ RealID2018: 你股票留著吧，搞不好之後會需要質押出來用
辦國泰VIP也沒用阿，央行政策她也違背不了
多存現金是真的
而且國泰VIP漲到1000萬了49F 05/19 15:32
→ jamie81416: 政府未來一定會在家庭持有數量上下手的，一來這邊的人數少，動了不影響大局。二來標題夠聳動，足夠交代53F 05/19 15:33
推 alexstag: 嗯…幫你更新一下，國泰VIP內規是不夠用了，要SVIP
1000萬，雖然好像可以找方法額外上簽呈破解，但是
沒有辦法保證55F 05/19 15:33
→ junior020486: 股票質押未必有用，他股票是增貸還有信貸買的，認真要刁，那些質押也不能購屋59F 05/19 15:33
推 jamie81416: 央行政策小魚小蝦繞過去可行，這種多屋的是大魚
銀行要給過要上簽呈62F 05/19 15:33
推 CrabBro: 你最好有收租之類其他收入來源比較穩64F 05/19 15:34
→ CrabBro: 2. 算一下你們總負債不含信貸4700萬，以你們總收入550來67F 05/19 15:35
推 junior020486: 你這個太狂了吧，我兩間成屋兩間預售，其中一間預售低總我還可以現金交屋，你這個又增貸又信貸，交屋隔那麼近68F 05/19 15:35
→ CrabBro: 評估到是還好，信貸台指正二賭博成份頗高72F 05/19 15:35
推 NeihuSnape: Ok的 衝吧！ 真的嘎不過 賣掉一間就好了 反正都會賺73F 05/19 15:35
→ CrabBro: 會先建議還信貸，拉高可貸款房屋成數，不過你們都第三間75F 05/19 15:36
→ CrabBro: 最高大概只剩下四成77F 05/19 15:36
→ abyssa1: 可以買到四間 一般來說花點時間應該都可以刷成全週轉金78F 05/19 15:37
→ abyssa1: 刷成全週轉金就是首購了啊 後面就一路綠燈了81F 05/19 15:38
推 alexstag: 央行目前還是看購屋貸款數量，而不是週轉金數量82F 05/19 15:38
→ abyssa1: 央行沒有管週轉金 不過有的銀行會自我審查就是了84F 05/19 15:39
→ alexstag: 如果股市資金有1000+是完全自有無槓桿就很好解86F 05/19 15:40
→ pk329: 股市有接近2000是自有資金, 只有部分是信貸87F 05/19 15:42
→ pk329: 不過貸款好像也不看股市資金評估
最糟是否就賣股還掉第一間房貸跟信貸89F 05/19 15:42
推 alexstag: 賣掉還一還之後再貸出來就好，輕輕鬆鬆
質押出來還可能也行吧…91F 05/19 15:44
→ abyssa1: 賣股還信貸吧 房貸搞定再看要不要再貸信貸
信貸七年收支比吃太兇
第一間跟信貸應該要提早全部還掉換成週轉金93F 05/19 15:46
→ abyssa1: 第二間第三間辦購屋貸款就好 第四間應該也可以現金結清之後再把第一間第四間都貸款週轉金出來97F 05/19 15:49
推 TradePau: 有550萬年收我會問專業的99F 05/19 15:59
推 paunch: 比較穩的方法是妻子貸第二第四，原po貸第三，只是這樣成本高一些100F 05/19 16:00
推 Anna1225: 只有我想問青埔四房總價兩千出頭哪裡買的嗎XD102F 05/19 16:11
推 kill2400: 合併申報 50大概剩下30...103F 05/19 16:12
推 bustinjieber: 薪資上下限有點大，可能安全可能不安全；
2028還算久，沒什麼問題；
除非你卡收支比，不然不一定要先還信貸。
了不起就賣股補貸款而已104F 05/19 16:13
推 kill2400: 先還信貸+1 反正之後可以在重新貸出來108F 05/19 16:16
推 probex: 第四間先付清109F 05/19 16:29
推 askaa: 沒有大問題 只有每天屬前屬到手軟的問題 恭喜110F 05/19 16:30
推 abelyang: 最差情況，還清改掛4會卡3-6個月才過件，樓主可能要問一下原貸行111F 05/19 16:33
推 zorko: 這種狀況稅合併申報但是是分開計稅哦 老婆大概所得稅5% 不會是夫的稅率啦113F 05/19 16:38
推 johnbogle: Q1:還行，收支比用年收看，看起來總貸款金額4700w, 月還款17萬那邊，收支比3成多
Q2: 要買到第五間就要股票質押先結清一間轉掛4了
Q3: 建議還掉for 收支比更多buffer115F 05/19 16:47
推 zorko: 這薪水科技業又新竹 八成是豬屎屋的 e9以上 我覺得你這個有點太衝 要小心分紅有時候落差很大的 還是抓個buffer比較好這種貸法我會抖119F 05/19 16:48
推 steany: 年收600 再買10間根本輕輕鬆鬆123F 05/19 17:17
推 jackgn: 這種不用問，反正嘎不過賣掉就好，差沒幾百萬125F 05/19 17:32
推 buji: 我也想藉這篇請教達人一下, 好友想買第四房來換屋的問題，感覺風險不小不知是否該勸阻？
夫: 已退，妻: 年薪80+。夫妻淨流動資產約3000+，夫妻非房產投資收入 -150～500（年均250左右）
第一戶(妻): 台北自住房，週轉貸款1100(隨借隨還800)，還可借出600
第二戶(夫): 台北房出租中
貸1600掛1，寛限期餘約1年(租金打平利息)，之後27年貸。淨值約500
第三戶(妻): 台北預售房年底交屋, 自備款尚需200。預計貸1800 (7成5)，預計未來售出
第四戶(夫): 台北預售擬換屋自住, 2027年底交屋，5200貸8成---------------------------------------------
問題1：2027年妻應已退，夫妻均無工作收入，還有辦法辦房貸嗎？
問題2：即便貸得到，投資收入不穩定，狀況不好時保得住1與4嗎？
若不換屋應該可以立刻退休輕鬆樂活才對啊
推錯了
另開一篇128F 05/19 18:11
→ sirloin: 6樓錯了，我朋友約聘而已，房貸隨便貸隨便過，據他說銀行根本沒仔細看他提供的資料，一聽到是老師就過了148F 05/19 18:15
※ 編輯: pk329 (36.230.165.247 臺灣), 05/19/2024 18:35:32
→ phakeQQQ: 推錯文請原PO幫刪,感謝150F 05/19 18:36
推 frowning1226: 你這有什麼好怕的，聽一堆在亂恐嚇
上來問一堆根本沒經驗的酸民何不找理專
1.光股票部分，你如果是權值股，可以用期貨
變現完房貸搞好再換回現股
然後年薪500你這些物件全部沒有威脅
你光股市這個動作就可以讓你有很大的緩衝了151F 05/19 19:28
噓 fac2016: 真的年薪550萬會問這種問題？159F 05/19 20:51
推 foda: 其實很多年薪 500 的人，正因為很投入本業，所以財物方面不熟是很正常的，我自己觀察是這樣子。為了公司的鬥爭，那些細節都是花很多時間的，很多東西都是代價。161F 05/20 09:15
→ imagesun: 藉文請教一下，交屋太近會影響貸款成數嗎？164F 05/20 11:43
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