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作者 dskr (dskr)
標題 Re: [閒聊] 這樣買房真的不會炸嗎
時間 Sun Sep 15 01:25:57 2024

剛剛打到一半斷線...簡單重打
這個用算的就算得出來了，不用被房蟲人云亦云

※ 引述《VScode (VSisBestIDEinTheWorld)》之銘言
: 身為魯空 身邊的長輩常常講親戚的故事要我買房
: 說有個親戚買了1200萬的房子
: 已經繳了400萬的貸款
假設當年貸八成30年利率2%，每年還款約42w
假設沒寬限期，那麼是一間屋齡九年的房子
按照這幾年的市況，附近新建案預售應該可以賣到2000萬
不過那是九年中古，一般年輕人看不上，中古屋又有貸款問題
頂多賣預售屋的八成（1600）
剛好躲過400萬免稅額，不用繳房地合一稅，仲介費64萬
賣完房實拿400-64+400（房貸清償）=736

打個岔，400萬過了九年本金最後只拿736，這年化實在慘不忍睹...還沒算你裝潢和持有成
本...真慘

: 因為有一個小孩 覺得房子小 於是又買了3000萬的預售屋
: 打算賣掉舊的換新的
: 但我算了一下 真的有辨法這樣換嗎
: 他們雙薪加起來每月12萬 要湊出1200萬的頭款
: 每月貸款大概近七萬 還要養小孩 這有可能嗎
: 他們到時候會不會爆炸啊?
分成幾種情況
1. 先賣後買，一切順利，貸八成（頭期600），應該過得去
2. 先賣後買，但貸款刁難只能七成（頭期900），可能有點緊了
雙薪12萬只能算中等收入，又要養小孩，付房貸和工程款，存不了多少錢
3. 舊房賣不掉，特定地區只能貸六成（頭期1200），慘了，要不就是降價賣，要不就是付
違約金
額外岔一句，千萬別聽c某去借高利貸，笑死

總之大概不爆也是很緊，有機率爆
就算不爆也是錯誤決定

一、就自住的角度而言, 有房子住就很好了，現在預售3000的房子也不見得比他的舊房大多
少，何況重新裝潢的成本現在很高
雙薪12萬有需要住到3000萬的房子？

二、就投資角度而言，3000萬的房子增值空間也小，若不在雙北，再怎麼增值也不會破豪宅
線4000，不管你多久要賣，到時不管是政策還是稅都可能搞你一波

奉勸小資還是有多少錢做多少事
房板說什麼只會用月薪看怎樣怎樣、什麼財商、什麼本來1200現在2500，基本上只是在做夢
而已
（真竹科會雙薪12？）
大部分中古屋就是預售屋打八折，還不一定賣得出去（以現在的貸款條件）
不要以為你家隔壁預售屋跟你家條件相同

真正會賺錢的投資客早就跑了，現在還在炒房的是投資小白為主
這些人進入社會不到十年，沒看過幾次蕭條和景氣循環，不懂算數更別說總經
看過幾個案例甚至預售屋都還沒到手就滿口房蟲經

現在這時機如果買貴了，真的可能套好幾年...
記住一句話：笨蛋等到聰明人都準備下車了，才開始做聰明人一開始就在做的事。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.154.144 (臺灣)
※ 作者: dskr 2024-09-15 01:25:57
※ 文章代碼(AID): #1cvSSdfw (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726334759.A.A7A.html
※ 編輯: dskr (111.251.154.144 臺灣), 09/15/2024 01:32:28
→ dcdc: 一開始的房子一年有9.3%回報率已經不錯了...1F 09/15 01:35
→ dskr: 本金640、九年獲利336、你是這樣算？2F 09/15 01:40
→ veter: 好啦給你跌5年，你去租屋一個月2萬就好5年120萬，低總價沒跌120萬你還是賺啊
不要跟我說什麼住老家不用房租，一堆人北漂最好有老家住3F 09/15 01:51
噓 huiliu: 根本亂算 賣掉他們拿回錢至少也900萬
還有甚麼新古屋打8折的謬論 不在市場就不用出來丟臉6F 09/15 01:55
我住的區域現在8-12年屋實登50-55 附近預售屋剔除極端值是65-70
九年屋連開價都很少開超過60 成交到55已經很勉強了 就是附近預售屋打八折
我的第二間房附近 預售屋55-60 附近比較少九年屋 不過六年屋也就45左右
我找房仲看過起碼30間房 自己的房也給仲介估價過 現在這就是市場

必須承認一點 每個區域漲幅不同 我也不知道原po所說個案的區域漲幅到底多少
取個平均值而已

推 ttyy: 這邊人真的不錯，不懂房子的人跑來房版教大家算獲利…這狀況跑去股版不知道會怎樣XD8F 09/15 02:16
推 freekid: 你用irr重算一遍 記得扣除居住成本 就會知道你問題出在哪10F 09/15 03:06
內文有點寫錯了也沒仔細算 (就說只是岔題了)
本金240 裝潢算100 每年付貸款42 管理費算3
沒買房的話租房成本前四年算24 後五年漲租到30 這樣IRR也不超過5%
重點是算IRR時 有把裝潢和隱性成本考慮進去嗎?

噓 panted: 算的真的很不錯，下次別算了12F 09/15 03:12
推 spike1215: 頭期只有240好嗎= =,這樣跟我說會算年化XD13F 09/15 07:41
推 iceyu: 算得很精準 推！！！14F 09/15 08:31
推 s940758: 算的很棒，你繼續租房吧15F 09/15 09:11
→ dcdc: 400又不是一次拿出來，是分9年拿出來，加頭期平均成本要用440算喔...16F 09/15 10:10
對不起 已經重算了
推 prostar: 算術能力真好。18F 09/15 12:34

我的重點還是放在原po說的那個薪資和他現有的資產上
如果雙薪30 就買啊 為什麼不買
雙薪12因為買自住房花3000萬 把自己逼得那麼緊 沒什麼好處
※ 編輯: dskr (111.251.154.144 臺灣), 09/15/2024 13:55:02
→ amd3dnow: 從1坪20算到1坪80,還要繼續算下去嗎???19F 09/15 13:55
推 spanish26: 買房當投資 要認真想下一個接盤是誰20F 09/15 15:51

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