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作者 dans (Go for the eye)
標題 Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
時間 Fri Oct 25 13:50:20 2024




先講基本理論

◆ 資金投報率：
分母為自有資金，分子為收益，
用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。
舉例：投入500萬，獲得回報為 → 500× n%

◆ 物件投報率：
分母為物件總價，分子為收益，
用處為估算這項標的的合理市價。
舉例：回推物件合適總價為 → 年租金÷n%



新舊屋評估物件，尤其投資件或租件
都會需要估算物件如何出價
這時的競爭對手都是市場中的大投老投

以新屋而言，台北市租報率甚至可低到1.8%
隔套老屋，應該是5%(不在守備範圍沒特別背)

所以評估物件總價，用租金回推合理物件投報率
若是新套，估價約落在2200萬
若是四套公寓，估價約落在2200萬

這是市場的可能成交價格
自己出價則可以再上下調整
若很需要這個物件就加價
若看看就好也沒差就減價

你算自有資金投報率對投資型物件的出價沒有任何輔助

自有資金投報率只有在
1. 面對多種投資標的時
2. 涉及槓桿或資金成本時
才有意義

舉例1：
全現金投股票有5%的年化報酬，
全現金投房產只有3%的租報率，還沒扣費用
不開槓桿的大戶就會選擇棄房投股




骷髏怪的算法
明顯是在市場中挑物件看物件的邏輯
看不懂在那糾正的人
不是傻就是笨
不然就是浩呆

真的建議房版應該禁止這些沒下過市場的魯多發言

尤其這個↓↓↓

噓  blargelp : 雖然你每篇都在嗆人沒買房，但一看就知道你至少兩三年沒
→  blargelp : 買過了。離市場超遠


--


※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言
: 很多人只看漲多少說賺多少
: 其實不對
: 假設1000萬房子，自備200貸款800
: 200台銀定存1.725
: 800貸款能找到I+1就要偷笑
: (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%
: 出租的話投報=2.525%  就沒有利差只有漲幅
: 假設租3萬
: 一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬
: +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千
: 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本
: 在認列空租招租般遷1萬
: 成本36萬
: 也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留
: 假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬
: 在扣掉房地和一20%約44萬=175萬
: 175/5/1000=年3.5%  有很多???
: 簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的




 


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.70.154.116 (臺灣)
※ 作者: dans 2024-10-25 13:50:20
※ 文章代碼(AID): #1d6p6VH3 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729835423.A.443.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 投資房地產成本計算
10-25 12:48 a386036
Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
10-25 13:50 dans
推 EvilJustice: 你是我認識的股版精算師嗎1F 10/25 14:04
推 icemaydays: 所以你有下場玩過嗎？ 我無聊看了一下你最早2019年的文，發現你超級反指標欸，簡直房板8zz，可以看錯這麼多年還越挫越勇，不簡單2F 10/25 14:05
→ dans: 我本來有考慮用毛利率和ROE解釋，考量房版智商太低看不懂太抽象的比喻就算了5F 10/25 14:06
→ baseba1l: 所以他很急啊7F 10/25 14:06
推 blargelp: 我還想說 你把面子看的比真理還重要的人，怎麼上一篇被打臉就不見了。沒硬凹我超不習慣。原來是跑去估狗發文了你還沒解釋為什麼現金買 物件投報率 成本會有貸款利息欸8F 10/25 14:13
→ dans: 為啥不能有貸款利息？抓合理投報率不用評估什麼數值合理嗎？不然都抓千分之一？
我的投資件，用租報率1‰賣你，刻以ㄇ
別擔心啦，你會賺的，我出租件都是天價租金沒裝潢11F 10/25 14:15
→ IBIZA: 不知道為什麼 房版喊空十幾年的空空 卻總是說手上有很多房幾乎每個都是這樣15F 10/25 14:18
推 akita690: 隔套不好貸款，管理也比較多事，通常也要求比較高的投報，5%都算辛苦錢而已。17F 10/25 14:19
→ dans: 就真的有房呀，下禮拜要轉貸幫大家釋放掛1水位，很佛心的我19F 10/25 14:19
→ IBIZA: 就真的很奇怪啊 喊空十幾年 一邊空一邊買20F 10/25 14:20
噓 baseba1l: 最近流行聲稱自己很多房但很怕房價不跌,哈哈21F 10/25 14:20
→ dans: 我爽呀，打爆你們這些假投資客忒開心22F 10/25 14:21
→ IBIZA: 流行很多年了23F 10/25 14:21
噓 baseba1l: 覺得放輕鬆一點啦，沒賺到就沒賺到啊，何必氣急敗壞24F 10/25 14:22
→ twistfist: 喊空根本是喊沒大漲XD25F 10/25 14:22
→ IBIZA: 上一個這樣的我也忘了是誰 不過每個也差不多 記不得id也正常26F 10/25 14:23
→ KrisNYC: 我想到我某些朋友 剛好2019年離開半導體業 或離開海運業28F 10/25 14:24
→ s8752134: 喊空一直買的指標人物不就是張四房?29F 10/25 14:24
→ KrisNYC: 可能剛好錯過這種行業的爆發期 房仲代銷其實這十來年
爆發期大概有2-3次 如果做了5年又都剛好錯過  是蠻傷心的30F 10/25 14:25
→ IBIZA: 張金甌喊空之後應該是多買一間 它本來就三間32F 10/25 14:25
→ KrisNYC: 比較起來 nova也算是錯過這幾年爆發期 但他就蠻能拚的
一樣是感覺有點東西 心態上健康不少33F 10/25 14:29
→ dans: 你們這種吃滿限貸政策的在替代銷擔心錯過時機，是不是搞錯什麼了35F 10/25 14:30
噓 x156w423: 把人性考慮進去
嫌貨才是買貨人
大漲=沒事做. 人從房版消失了
盤整=喊空. 想要偷偷進貨37F 10/25 14:30
推 alexstag: 手上有房怎麼樣都不擔心，最激動的通常都是錯過的
人41F 10/25 14:31
→ baseba1l: 但在批踢踢房版喊沒啥影響力，帶不了什麼風向43F 10/25 14:32
→ alexstag: 不然就是想要吃貨的，好幾個都是，只是有些有承認
有些還在反串騙44F 10/25 14:32
→ dans: 我可能27~28才會進場吧，但漲勢應該是27起，我坦白說46F 10/25 14:33
→ baseba1l: 手上有房的很多都108前買的吧，甚至101以前更早，根本也47F 10/25 14:34
→ dans: 現階段壓不壓貨不干我事48F 10/25 14:34
→ baseba1l: 沒啥在意漲跌了，再爛再爛都至少一倍了，正常大概是2倍以上49F 10/25 14:34
推 akita690: 房市跟股市不一樣，股市不敢接刀子，房市盤或跌反而是挑好貨的時候。51F 10/25 14:37
→ KrisNYC: 是 我好像說過了 昨天有去下斡旋 代銷填我年初出的芭樂價說他要收集一些舊客人的低價斡旋跟公司討論銷售策略
其實很多人都有動作 市場與市價是這些動作的集體表現53F 10/25 14:39
→ dans: 填我PTT ID，說有個噴仔很會嫌價56F 10/25 14:41
→ KrisNYC: 我覺得很多時間點都是人同此心 Lin大也貼了他買6000萬房時間點 氣氛正確 你應該做的事 是出去下低價斡旋
因為循環速度越來越快 氣氛反轉 你要的房子跟價格不一定還在57F 10/25 14:45
→ grace520909: 最近七期新古斡旋中，有買到再來分享^_^61F 10/25 14:46
→ KrisNYC: 台支帶著 勇敢去出 不收就不收 你又沒損失什麼62F 10/25 14:47
→ dans: 不了，我覺得被限貸打到是遜炮在做的事，你們比較合適63F 10/25 14:48
→ grace520909: 已開，但是對方法人戶不差錢，感覺他有想要的價格，但我那個價格可以買新預售啊64F 10/25 14:48
→ dans: 而且這種貸款成數我歐印銀行股都贏房66F 10/25 14:49
推 alexstag: 反正有立flag 2027, 給推，回頭再來看就好67F 10/25 14:51
推 ttyy: 房子都是108年前買的等於錯過這一整段大多頭
但宣稱2022空頭和限貸都有預測到(不過多頭沒有)
這樣算不算俗語說的壞掉的鐘一天也會準兩次?68F 10/25 14:52
→ dans: 你買我的房子，稅讓你付，你就能真真切切知道我沒錯過71F 10/25 14:54
推 PTTMAXQQ: 如果我說這時間其實才適合
我們投資兼自住的人看房下斡你信嗎？72F 10/25 14:54
→ dans: 趁有人能接手我一定棄房歐印股
如果我說我信，你可以幫我說服ttyy買我房+稅嗎？74F 10/25 14:54
推 jaricho: 錯過 看錯這波 自己沒賺到 但看到別人賺到 那種痛苦相對剝削感 是比賠錢還痛苦的76F 10/25 14:55
→ IBIZA: 棄房哪有差  有需要的時候隨時都能多一間出來啊78F 10/25 14:55
→ jaricho: 股市不就有一種說法 賣飛了少賺比賠錢還痛苦79F 10/25 14:56
→ PTTMAXQQ: 其實最近的限貸我也怕怕的，所以接受了3%的高利率，
這些理財房貸我都拿去做了美債槓桿，雖然目前還虧損，但…也這樣借了一千多萬出來了，
所謂的限貸…應該還是卡在某些人吧80F 10/25 14:56
→ dans: 我也想吃3%的高利率，可是轉貸好像最高2.4%而已，難過
撥款完再來回報最終利率，說不定也是3%84F 10/25 14:58
推 ttyy: 要找人接手不就丟到市場上賣就好了XD86F 10/25 15:00
→ dans: 你不信我有房，就你來當這個冤種不就好了？還能幫忙負擔稅87F 10/25 15:02
推 ttyy: 我沒有說你沒房喔，你說你多數108年前買，我信阿
不過行情價賣不肯賣，要溢價超多+稅給別人付才賣
你這樣要當空軍司令，有點口是心非呢88F 10/25 15:03
→ dans: 那你幫我說服KrisNYC買，稅他負擔，我分紅你5%91F 10/25 15:04
→ Zexion: 給我一個股友很像，GG砍在8月阿呆谷，還嘴硬要等美國新爸爸出來再買，結果現在整天看衰別人資產92F 10/25 15:11

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