※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-10-18 20:09:09
看板 Stock
作者 標題 Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間 Sun Oct 18 17:32:54 2020
投資房屋或股市的話題前不久有討論過
#1UhaDhch
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算) - 看板 Stock - 批踢踢實業坊
設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算) - 看板 Stock - 批踢踢實業坊
設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算) - 看板 Stock - 批踢踢實業坊
: --------------------------- 恕刪 ---------------- : : 推 morgoth : 你漏算台灣房價十年漲十倍的報酬 05/03 13:27 我設定房價每年漲2%，30年後是1.77倍左右，是不多，那放大到4%，
: --------------------------- 恕刪 ---------------- : : 推 morgoth : 你漏算台灣房價十年漲十倍的報酬 05/03 13:27 我設定房價每年漲2%，30年後是1.77倍左右，是不多，那放大到4%，
https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588497971.A.5EB.html
我做了一個googlesheet表單用來計算比較兩者的投資報酬率
有興趣者可以複製一份副本自行更改裡面的參數
https://bit.ly/3o2ctn1
如果用下方的參數去計算，那麼當房屋出租的投報率達到2.42%的時候，
會勝過S&P 500指數近30年的投報率(9.37%)。
房貸利率 1.50%
每月房貸(本息平均攤還) 27609.62實質房產持有稅 0.09%
房租投報率(年) 2.51%
房價年漲幅 4.00%
社區管理費(年) 0.23%股票投報率 9.370%
當然真實世界變數還很多，這個表單沒考慮很多因素，比如說:
對投資股市者有利的假設為:
* 12年後買房出租組的現金流為正數，目前的計算方式是列入投資股市組的負現金流，
沒有考慮買房出租組把這個正現金流投入股市的情況。
對投資股市組不利的假設為:
* 不用任何槓桿，不融資、不玩期貨。
對買房出租組有利的假設為:
* 房貸利率30年不變，皆處於低檔1.5%
* 持有稅30年不變，皆處於超低的0.09% (2000萬的房子每年房產稅只要1萬8)
* 30年房子不用整修、不用換家具、不用買保險
* 出租30年不曾間斷、不用找房仲，無任何廣告/傭金/公證費支出
* 30年間，與鄰居/房客完全沒有任何官司糾紛，房客不會在房內自殺，
也不會謀殺房東。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.133.105.11 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1VZ0l9pd (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603013577.A.CE7.html
※ 同主題文章:
10-16 22:01 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:38 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:51 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
● 10-18 17:32 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-19 09:49 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:37:51
![[圖]]()
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→ : 你的excel不對喔1F 10/18 17:39
→ : 房屋價值的部分不能這樣算
→ : 房屋價值的部分不能這樣算
→ : 為什麼不能?3F 10/18 17:40
→ : 你又沒出1000萬買房 你只出了200萬4F 10/18 17:41
→ : 早就有把貸款的槓桿考慮進去了 你看仔細一點吧5F 10/18 17:43
→ : 每年的房屋價格應該用 房價-貸款餘額才對6F 10/18 17:43
→ : 貸款設定為8成 投資股市組初始資金就是200萬7F 10/18 17:44
→ : 哪有?8F 10/18 17:44
→ : 貸款設定八成 可是你哪邊用到這個本金?
→ : 貸款設定八成 可是你哪邊用到這個本金?
→ : 那個房屋價值只是用來計算30年後它值多少錢而已10F 10/18 17:44
推 : 讚! 不錯呦! 不過很多買房收租只是為了之後賣房11F 10/18 17:45
→ : 這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低
→ : 這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低
→ : 30年後 房子這邊應該賺了2900萬的房價+500萬的房租13F 10/18 17:46
→ : 收入
→ : 收入
→ : 我少算的是房租的現金流15F 10/18 17:47
→ : 利率會影響房價，這樣算會有問題，不如直接抓一個16F 10/18 17:49
→ : 長期區間來算年化，比較準一點
→ : 不過歷史過去不等於未來，這在股市房市都是一樣
→ : 歷史資料就參考參考就好
→ : 長期區間來算年化，比較準一點
→ : 不過歷史過去不等於未來，這在股市房市都是一樣
→ : 歷史資料就參考參考就好
→ : 考慮房租累積的現金流後 投報率達到2.42%即可20F 10/18 17:50
※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:51:02→ : 所以是期初投入200萬, 然後依照房子的每年現金流21F 10/18 17:53
→ : 調整股市年初金額
→ : 調整股市年初金額
推 : 30年來的房貸利率趨勢是蠻重要的參數喔23F 10/18 17:53
推 : 結論就是貸款40年，房子買下去！24F 10/18 17:54
→ : 房租2.51%其實蠻容易達到的25F 10/18 17:54
→ : 房子每年漲4%難很多
→ : 房子每年漲4%難很多
推 : 這個房東是奸商, 每年調4%肯定房客跑光光 哈哈27F 10/18 17:55
→ : 結論喔 就是房租投報率很重要 但雙北要高不容易28F 10/18 17:55
推 : 他應該是指房價+4%，房租暫時不變29F 10/18 17:56
→ : 而現在房租投報率高的地方 有辦法30年漲3.1倍嗎?30F 10/18 17:56
→ : 然後股票投報率9.3%贏過大盤，這跟82法則邏輯不合31F 10/18 17:56
→ : 啊XD
→ : 啊XD
→ : 你把房租調成4% 房價調1%看看吧33F 10/18 17:57
→ : 房租的確是跟著房價每年漲4% 我固定的是房租投報率34F 10/18 17:57
→ : 9.3%他用的是SP500 30年年化報酬35F 10/18 17:57
→ : 房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況
→ : 房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況
→ : 所以要買美股、買台灣房屋，完美37F 10/18 17:58
推 : 9.3%是指大盤指數，只要買ETF是可以做得到，原po的38F 10/18 17:58
→ : 比較是論文研究最常用的指標，客觀來說是合理的比
→ : 較基準
→ : 比較是論文研究最常用的指標，客觀來說是合理的比
→ : 較基準
→ : 買台股就GG了41F 10/18 17:58
→ : 所以大概4趴多就能有9.x%的年化報酬 差不多42F 10/18 17:59
→ : 如果是買美股，可能也要換算30年來的匯率走勢43F 10/18 17:59
→ : 長期房價可能有機會比1%好一點44F 10/18 18:00
→ : 如果房價2% 房租4%的話 應該會比SP500好
→ : 30年後貸款還完 房子就會狂巴股票了
→ : 如果房價2% 房租4%的話 應該會比SP500好
→ : 30年後貸款還完 房子就會狂巴股票了
→ : 房租投報4%在新北很難想像 可能要完美地點+高檔裝潢47F 10/18 18:03
→ : 不用 隔套就行48F 10/18 18:03
→ : 地點要適合是要
→ : 台大師大附近 或是內科都能做到
→ : 現在布局士科也許未來更好XD
→ : 地點要適合是要
→ : 台大師大附近 或是內科都能做到
→ : 現在布局士科也許未來更好XD
→ : 好吧 你是選房高手 要選到微軟的選股高手才能贏了52F 10/18 18:08
推 : 我手上有隔套5%的啊 20幾間套房53F 10/18 18:16
→ : 都是中山大同，應該永遠不敗吧嘻嘻
推 : 房租好一點是可以扣抵43% 認57%報稅、之前買股股利
→ : 還要被全額計算
→ : 都是中山大同，應該永遠不敗吧嘻嘻
推 : 房租好一點是可以扣抵43% 認57%報稅、之前買股股利
→ : 還要被全額計算
→ : F93935 屋齡?57F 10/18 18:21
→ : 屋齡重要嗎？999年也沒差房客會挑你屋齡嗎58F 10/18 18:22
→ : 呵呵 若屋齡高又5%應該是躺著賺 羨慕~~~59F 10/18 18:26
→ : 隔套出租當然是高屋齡 何必買新房出租..60F 10/18 18:29
推 : 但其實當房東有很多額外維護成本吧 這點就輸股票很61F 10/18 18:29
→ : 多了 像是是什麼設備壞掉阿 房間空置期 地價稅房屋
→ : 稅
→ : 股票應該就沒這些五四三 頂多就是買進手續費而已
→ : 多了 像是是什麼設備壞掉阿 房間空置期 地價稅房屋
→ : 稅
→ : 股票應該就沒這些五四三 頂多就是買進手續費而已
→ : 但房屋出租的不確定性很低65F 10/18 18:31
→ : 擬就算是買SP500 ETF 你也沒把握未來30年年化報酬
→ : 還會不會是9%
→ : 擬就算是買SP500 ETF 你也沒把握未來30年年化報酬
→ : 還會不會是9%
推 : 尤其房子要維持租金不變 非店面每年大概都要花點錢68F 10/18 18:32
→ : 打理
→ : 出租光是租客不確定性就夠高了
→ : 其實不論是股票或者房地產 過去的漲幅很大一部分都
→ : 來自於降息 現在這個最大利多之後空間就很小了 我是
→ : 比較不好看預期成長性較差的資產
推 : 屋齡怎麼會不重要 土地是恆產 房子可不是 六十年屋
→ : 你再過一次房貸週期三十年 基本就沒有人要收了
→ : 打理
→ : 出租光是租客不確定性就夠高了
→ : 其實不論是股票或者房地產 過去的漲幅很大一部分都
→ : 來自於降息 現在這個最大利多之後空間就很小了 我是
→ : 比較不好看預期成長性較差的資產
推 : 屋齡怎麼會不重要 土地是恆產 房子可不是 六十年屋
→ : 你再過一次房貸週期三十年 基本就沒有人要收了
→ : 台北市屋齡真的不重要越老越值錢76F 10/18 18:36
→ : 其他縣市不知道
→ : 台北市老房建商捧著鈔票要找你危老都更
→ : 其他縣市不知道
→ : 台北市老房建商捧著鈔票要找你危老都更
→ : 999年也沒差有多少我買多少，有土地就好79F 10/18 18:38
→ : 其實倒了還比較乾脆XD80F 10/18 18:39
→ : 不能全倒啦，要有危樓才獎勵容積-.-81F 10/18 18:40
→ : 菜雞才看屋齡，都馬看土地價值多少，臨路幾米82F 10/18 18:41
→ : 還有使用分區XD83F 10/18 18:42
推 : 那也要很特殊的物件吧 你買個三千萬 公寓頂多兩戶84F 10/18 18:43
→ : 你拿什麼跟建商談 更不要說你整棟樓下來 你土地才
→ : 分到多少
→ : 你拿什麼跟建商談 更不要說你整棟樓下來 你土地才
→ : 分到多少
→ : 其實如果價格都不上漲的話 靠租金/股息 有槓桿87F 10/18 18:44
→ : 的房子肯定贏的
→ : 的房子肯定贏的
→ : 更不要說台北市 上面那些什麼危樓 什麼都更 跟投資89F 10/18 18:44
→ : 的概念已經差太遠了吧
→ : 根本就不可複製
→ : 的概念已經差太遠了吧
→ : 根本就不可複製
→ : 土開就是一種投資啊XD92F 10/18 18:45
→ : 怎麼會不可複製，不然那些都更分到的地主是假的嗎
→ : 其實這些很簡單上網找一找資訊就可以知道那些物件
→ : 有價值了
→ : 怎麼會不可複製，不然那些都更分到的地主是假的嗎
→ : 其實這些很簡單上網找一找資訊就可以知道那些物件
→ : 有價值了
推 : 別人買股票 三千塊到三千億都是一樣的報酬率 怎麼總96F 10/18 18:46
→ : 有人要找那種很千年一遇的物件 後來強調其實報酬率
→ : 很好 問題是無法規模化阿 你可以運氣好個一兩次 不
→ : 會每次都讓你遇到這麼好的物件吧
→ : 有人要找那種很千年一遇的物件 後來強調其實報酬率
→ : 很好 問題是無法規模化阿 你可以運氣好個一兩次 不
→ : 會每次都讓你遇到這麼好的物件吧
→ : 自己算一算就可以知道大概分多少了@@沒這麼難100F 10/18 18:46
→ : 不然你現在去591找一個十年內你保證會被都更的物件101F 10/18 18:47
→ : 來瞧瞧？
→ : 來瞧瞧？
→ : 怎樣算千年一遇 4%雖然不能說到處都是 但也不難找103F 10/18 18:47
→ : 啊
→ : 可是你說的是六十年屋 再加30年不是嗎?
→ : 啊
→ : 可是你說的是六十年屋 再加30年不是嗎?
→ : 而且我讀大學的時候 聽到很多台北市的同學說 都更106F 10/18 18:48
→ : IBIZA意思就是沒都更就放著收租啊。沒那麼好物件就107F 10/18 18:48
→ : 不要買麻，這不是跟股票價格太高不要買一樣
→ : 不要買麻，這不是跟股票價格太高不要買一樣
→ : 都馬是地主還要自己花錢的 哪可能這麼好 真當建商109F 10/18 18:48
→ : 都傻逼？
→ : 都傻逼？
→ : 都更要不要自己花錢那是看你買在哪111F 10/18 18:48
→ : 新房價沒有80萬的地方 通常得自己花錢
→ : 新房價沒有80萬的地方 通常得自己花錢
→ : 90年還屹立不搖我也認了可以被文化局列古蹟113F 10/18 18:49
→ : 你可以不追加坪數啊，住小間一點
→ : 你同學沒跟妳說，它原本房產價值增加多少？只有跟你
→ : 說要追加？這同學不老實喔
→ : 你可以不追加坪數啊，住小間一點
→ : 你同學沒跟妳說，它原本房產價值增加多少？只有跟你
→ : 說要追加？這同學不老實喔
→ : 你的假設很有問題吧117F 10/18 18:51
→ : [url=https://imgur.com/zS37dcn]https://i.imgur.com/zS37dcn.jpg[/url]118F 10/18 18:53
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/zS37dcn.jpg)
→ : 大概是這樣 這是以不花錢拿到室內同坪數119F 10/18 18:54
→ : 不過不花錢拿到室內同坪數, 通常會已經賺快一倍了
→ : 不過不花錢拿到室內同坪數, 通常會已經賺快一倍了
推 : 我還在等10年內可以被都更的物件121F 10/18 18:56
→ : 可是你明明是說60年+30年吧 為什麼變10年?122F 10/18 18:56
→ : 你會買的物件 都不會10年後沒人要吧
→ : 你自己設定不同的條件 是要等什麼?
→ : 你會買的物件 都不會10年後沒人要吧
→ : 你自己設定不同的條件 是要等什麼?
→ : 而且花個一兩百萬換一間新成屋我是覺得沒什麼好抱125F 10/18 18:57
→ : 怨的啦。
→ : 怨的啦。
推 : 不用都更喔，你預算多少沒講 找透天跑危老就好了127F 10/18 18:58
→ : 自己功課自己做還要等@@投資你家的事吧128F 10/18 18:58
推 : 找不到就當沒有囉129F 10/18 18:59
→ : 對耶 其實買30年以上透天 想重建跑危老明年就行130F 10/18 18:59
→ : 不用10年XD
→ : 不用10年XD
→ : 房地產水這麼深 還是留給高手賺RRR132F 10/18 18:59
→ : 台北市現在中小建商都跑危老啊瘋狂圈老透天133F 10/18 19:00
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/d2lQm6sh.jpg)
→ : 大建商當然不屑啦135F 10/18 19:01
→ : 找到了你自己危老就好了136F 10/18 19:01
推 : 只能說房市穩 股市比較不穩但是報酬比較高 這麼簡137F 10/18 19:04
→ : 單還要討論？
→ : 單還要討論？
推 : 就有槓精啊，硬要抬槓139F 10/18 19:05
推 : 會討論就是在台灣房地產報酬太高了140F 10/18 19:14
→ : 高？那怎麼會説房價太高？不解141F 10/18 19:15
→ : 房產持有稅太低了 低於其他國家太多 乘10倍都不夠142F 10/18 19:24
推 : 也還好吧 最近三四五年持有的有賺到哪裡嗎143F 10/18 19:24
→ : 房價也漲不去哪裡了 在漲我怕要暴動
→ : 房價也漲不去哪裡了 在漲我怕要暴動
推 : 一看就知道是沒買過房的人做的Excel145F 10/18 20:03
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