※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2015-06-27 00:23:06
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作者 標題 [心得] 房地合一後未來推算圖
時間 Fri Jun 5 14:25:11 2015
持有1年以下出售課稅率45%；
持有1年以上2年以下稅率35%；
持有超過2年至10年以下為20%；
持有超過10年為15%。
為減少影響自住者，三讀修正通過條文規定，自住滿6年，且無供營業使用或出租
屋有免稅額400萬元，扣除免稅額後稅率10%。
預測：
(0): 房地產投資置產，應開始逐漸朝向正常化，房地價起落回歸基本面
(1)： 應該不用把國稅局當白癡，AB合約和人頭的招都是爛梗
在政府前，你的金流是沒有任何隱私可言的。
雖然還是有破解之道，但應該都屬於多數常人無法搞，少部分人在搞，
只要多數人無法搞，就沒有經濟規模，屬於對經濟無影響的層次。
(2): 房屋買賣，今後只有兩個關鍵時間，一是2年，二是6年。
所以，以大部分買家來說，房地產置產的時間想像，請推估6年後該地的興衰
狀況為基準。更有遠見的，請想像該地12年後的興衰，幫你6年後的買家想像
下一個6年的狀況，是置產戰略的時間基礎。
狀況為基準。更有遠見的，請想像該地12年後的興衰，幫你6年後的買家想像
下一個6年的狀況，是置產戰略的時間基礎。
(3): 6年內必須無營業使用或出租，所以請善待你的黑戶房客，以免他不爽檢舉你
，損失會非常巨大。租客會不會得知這個強力的不對稱武器使用？有趣...
(4): 時間拉長，投資客的一些爛招，亂裝潢後再快速出售，基本上都已無任何價值
(5): 第二個重要的數字是400萬免稅額，這是一個微妙的關鍵數字
你覺得你的物件6年後房價會上漲多少？
40%？20%？10%？5%？
免稅額差額400萬的極限總價 簡單對照圖
1400 / 1000 = 140%
2400 / 2000 = 120%
4400 / 4000 = 110%
8400 / 8000 = 105%
由此可以簡單看出，高總價豪宅的死亡，和完全不值得投資。
買了8400萬元的房子，六年後除非房價只漲5%，否則你不管怎樣都會吃重稅。
就算超過10年，還是得硬吃15%的稅。
所以大膽預測，置產戰略可總結為以下一段：
以1000-2000萬級的低總價為主流
配予子女分配人頭登記自住，低總價、分散戶數
尋求6-12年後，基本面的有潛力區域
--
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● 06-05 14:25 ■ [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 16:21 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 16:32 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 16:46 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 17:07 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 17:56 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 19:03 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 19:10 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 21:59 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-06 15:03 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
推 : 讚1F 06/05 14:30
→ : 如果有賺錢 繳稅還是划算2F 06/05 14:30
→ : 這邊 繳稅=不值得投資 的邏輯有問題
→ : 這邊 繳稅=不值得投資 的邏輯有問題
在人頭足夠的前提下，分散戶數可以理論上完全迴避稅率
不是所有人都有無限的人頭，但多少都會有人頭和子女
因此主流的交易總價大膽預測必定下移
※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:32:55
→ : 你要在一年翻倍但要繳獲利45%的2006年買房, 還是在腰斬的4F 06/05 14:32
→ : 1993~2003持有十年?
→ : 1993~2003持有十年?
假設A區域是一個一年翻倍的區域
A區域有高總價與低總價產品 考慮到後來接手與風險問題
不認為高總價產品競爭力 在該區優於低總價產品
政策也是攻擊高總價的方向
推 : 所以也要確定六年後會賺錢, 不然不值得投資6F 06/05 14:32
※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:34:57→ : 分散登記也不能完全迴避稅率, 除非都自住六年+賺不到400萬7F 06/05 14:34
→ : 我是覺得這篇根本搞錯重點...
→ : 我是覺得這篇根本搞錯重點...
推 : 你的假設是在維持目前房價狀況，要是跌掉2-3成9F 06/05 14:35
→ : 那玩法就不一樣了
→ : 那玩法就不一樣了
推 : 感恩解析11F 06/05 14:35
推 : 基本上我預測投資客會大幅離開市場12F 06/05 14:35
推 : 別爭了 去玩美股陸股比較好13F 06/05 14:36
投資客離開市場是確定 這是置產戰略 人有房地基本需求 還是有置產需求
※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:36:51
→ : 市場會回歸自住的基本面14F 06/05 14:36
→ : 投資客離場也不是因為房地合一稅 而是房市現在不好賺了15F 06/05 14:36
→ : 然後我不看好自住為主的基本面市場撐得住現在的房價16F 06/05 14:36
推 : 投資客變少是一定的 現在這價錢光靠自住客也撐不住17F 06/05 14:37
→ : 坦白說 目前看來房地合一稅比起奢侈稅, 對於短期炒作的嚇18F 06/05 14:37
→ : 阻力小很多
→ : 阻力小很多
奢侈稅只要撐2年 2年後就無稅
新稅制2-6年還要課稅 甚至6年後還要課
→ : 說穿了 現在買房的人幾乎都是抱著續漲的預期才買得下手20F 06/05 14:37
大盤續跌還是有個股會漲
人在跌勢的時候如果有必要強迫置產 就只能挑選有預期建設 和發展繁榮的區域
※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:40:11
→ : 高總價跟低總價產品的接手與風險問題, 和這次的稅無關21F 06/05 14:38
→ : 這個預期消失之後呢? 1點多的投報率還有人買嗎?22F 06/05 14:38
推 : 如果土增稅大幅調整，是否自住6年可能差異不大23F 06/05 14:38
→ : 你在這個議題上談這個沒甚麼意義24F 06/05 14:38
推 : 房地合一稅只是催化劑25F 06/05 14:38
→ : 現在短期炒作也沒賺頭吧? 照成本價賣都沒人接了26F 06/05 14:39
→ : 目前看起來 房地合一稅對炒作當然有一些影響(獲利率) 但影27F 06/05 14:39
→ : 響不如奢侈稅
→ : 響不如奢侈稅
→ : 這法案主要影響在把置產客的資金趕離房市29F 06/05 14:39
推 : 然後以台灣現在政府財政窘迫的狀況 我預測 動持有稅的30F 06/05 14:39
→ : 日子不遠了
→ : 日子不遠了
推 : 15~20%也叫重稅喔= = 賺錢交點稅臭了嗎32F 06/05 14:40
→ : 短線有賺頭 是靠長期置產客(或本夠厚的自住客)來接手33F 06/05 14:40
→ : 所以以後小坪數會很夯 夫妻各買一間自住打通這樣 ?34F 06/05 14:40
→ : 遲早會動到持有稅35F 06/05 14:40
→ : 奢侈稅要撐兩年 合一稅根本不用撐36F 06/05 14:40
持有1年以下出售課稅率45%持有1年以上2年以下稅率35%
何以不用撐的說法
→ : 沒長線置產客 短線炒作的投資客根本出不了貨37F 06/05 14:41
→ : 房地合一稅完全就是看市場往上還是往下而已38F 06/05 14:41
→ : 然後就是 錢會去哪? 股市死了 房市死了 大媽要要噴了39F 06/05 14:41
※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:42:02→ : 高所得課到40%都沒在哀了 投機閒閒抽10~20%小錢啦40F 06/05 14:41
→ : 以上講的限於台北市 或許其他房價低的區域還能有點搞頭41F 06/05 14:41
→ : 房市持平或向下 根本不會被抽到合一稅42F 06/05 14:41
→ : 是要撐甚麼?
→ : 是要撐甚麼?
→ : 錢當然是去國外啊 剛好趕上美國升息44F 06/05 14:42
→ : 公司買賣的算了嗎45F 06/05 14:42
→ : 如果房市向上 像2006年那樣一年漲一倍, 繳45%稅率還是大賺46F 06/05 14:42
→ : 重點是"心理預期"47F 06/05 14:42
→ : 55%, 也根本不用像奢侈稅那樣撐兩年48F 06/05 14:42
推 : 還有中國人民幣定存 一堆人在存49F 06/05 14:42
→ : 你重點根本沒搞清楚50F 06/05 14:43
→ : 現在這價還想漲一倍 真的洗洗睡比較實在51F 06/05 14:43
→ : 奢侈稅是可以讓你從賺變成賠 房地合一稅不用52F 06/05 14:43
→ : 奢侈稅是可以讓你從賺變成賠 房地合一稅不會
→ : 奢侈稅是可以讓你從賺變成賠 房地合一稅不會
→ : 問題是房市目前幾乎可以確定不可能大漲了54F 06/05 14:43
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^→ : I大 請問 那現在是否買預售屋 是殺價好時機?55F 06/05 14:43
→ : 投報率1點多 不確定會不會漲的房子56F 06/05 14:43
→ : 房地合一稅最多就是讓你少賺45%而已57F 06/05 14:43
→ : 能小漲已是萬幸58F 06/05 14:43
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^同意在這種超高額轉嫁稅率45%中，不可能有大漲格局
※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:45:42
→ : 少賺45%很多阿59F 06/05 14:44
→ : 跟利率2點多的美幣定存 還可以賺匯差 錢會往哪跑?60F 06/05 14:44
→ : pizpizpizpiz 再撐一段時間吧 現在很明顯還在高檔啊61F 06/05 14:44
推 : 能算到12年後的走勢，搞不好玩股票比玩房產賺62F 06/05 14:44
→ : 少賺45%很多 但是賺了55%也還是很多啊Xd63F 06/05 14:44
推 : 對阿 奢侈稅2年內賣是用交易金額課 新制用 賣出-買進價課64F 06/05 14:44
→ : 投資客誰在繳奢侈稅的? 拿房地合一跟奢侈稅比才搞錯重點65F 06/05 14:45
推 : 你們真的懂房地合一嗎 你們知道奢侈稅退場嗎 ?66F 06/05 14:45
→ : 有賺錢才課 跟不管有沒有賺錢都課 差很多阿67F 06/05 14:45
推 : 謝謝I大68F 06/05 14:45
推 : 奢侈稅真的超好逃 拿房地合一跟奢侈稅比真的搞錯重點69F 06/05 14:46
→ : 賺的要吐45%當然很難漲, 但是你要比較的基準是奢侈稅..70F 06/05 14:46
→ : 奢侈稅這麼好逃 市場這幾年就不會一灘死水了
奢侈稅2011年6月1日上路→ : 奢侈稅這麼好逃 市場這幾年就不會一灘死水了
當時是房市交易量與漲幅的新高，一直持續到2014年為止
※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:49:30
推 : 奢侈稅 真的在完的 根本課不到是0%72F 06/05 14:48
推 : 市場2014年才開始一灘死水 2013年可旺的73F 06/05 14:49
推 : 一攤死水是漲不上去 關奢侈稅甚麼事74F 06/05 14:49
→ : 奢侈稅是2012年開徵的75F 06/05 14:49
→ : 真的一年漲一倍 轉嫁買方就好了76F 06/05 14:49
→ : 不是55% 是從30%起跳的投報率變成只剩15%77F 06/05 14:49
→ : 打錯2011年78F 06/05 14:49
→ : 高風險沒有對應高獲利 不玩的人會變多79F 06/05 14:51
推 : 簡單邏輯問題: 現在市場總資金如果是10080F 06/05 14:52
→ : 奢侈稅2011年開始 但是有不溯及既往...81F 06/05 14:52
→ : 房地合一之後 資金是會變多還變少?82F 06/05 14:52
→ : 資金變少價格還有辦法撐?
→ : 資金變少價格還有辦法撐?
→ : 一開始還是很多上路前買的房子 甚至很多調整日期的84F 06/05 14:53
→ : 55%是指獲利變成55%
→ : 55%是指獲利變成原本獲利的55%
→ : 55%是指獲利變成55%
→ : 55%是指獲利變成原本獲利的55%
推 : 往好的地方想 就是提高生育率啊 (咦!?)87F 06/05 15:10
→ : 一家子自住也只能三間而已,除非你兒女都成年了88F 06/05 15:12
推 : 有概念 北市以外井噴89F 06/05 15:16
推 : 好吧,五股王背抽到一塊錢可能就覺得他快死掉了..XD90F 06/05 16:32
→ : 所以都要放6年..
→ : 像我們都會乖乖納稅的..
→ : 20%,扣個土增,建築改良物,OOXX.之後,我們還是要當納稅好公民
→ : 至於跑短一年喔...那些壞人都馬用假發票在嘎.
→ : 跑短本來就賺的少,嘎一下就光了..XD
→ : 喔,我說那些壞人拉...賺60萬,40萬用發票嘎掉,20萬讓他抽45%
→ : 不要太貪心60萬全嘎掉就好了..
→ : 所以都要放6年..
→ : 像我們都會乖乖納稅的..
→ : 20%,扣個土增,建築改良物,OOXX.之後,我們還是要當納稅好公民
→ : 至於跑短一年喔...那些壞人都馬用假發票在嘎.
→ : 跑短本來就賺的少,嘎一下就光了..XD
→ : 喔,我說那些壞人拉...賺60萬,40萬用發票嘎掉,20萬讓他抽45%
→ : 不要太貪心60萬全嘎掉就好了..
推 : 逃命波早就開始了.還在想獲利？98F 06/05 17:31
→ : 就算課45% 還是賺50幾趴99F 06/05 17:46
→ : 賣不掉加價賣 買不到檢舉他100F 06/05 20:14
推 : 18124又來傳教，SGG褲子都脫了，重點奢侈稅根本課不到，101F 06/05 21:37
→ : 但房地合ㄧ你保證大賺不了，房子還可能跌，別騙了
→ : 但房地合ㄧ你保證大賺不了，房子還可能跌，別騙了
推 : 如果沒了漲價的預期，自住客會撐不起這個盤吧？103F 06/06 08:25
推 : 近年本來就漲到高檔 已緩漲 投資客買都有持有較久的打算104F 06/06 11:28
→ : 奢侈稅進場太晚 故效果相當不顯著
→ : 奢侈稅進場太晚 故效果相當不顯著
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