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本人非財經專業出身，僅說一下個人心得供大家參考。

首先，自住客買不起應該不是決定性因素。
因為資產家手上錢多的是，錢多沒地方擺，就囤房啊。
若未來房價持續看漲，為什麼投資客不買房子享受房價上漲的利多呢？
就像以前的大地主一樣，擁有大筆的農地，養一群佃農。
現在是擁有一堆房子，出租給房客。
沒聽說佃農買不起田，地主就要賠錢賣田的。
自住客不買，投資客和囤房客來買就好啦。
可是為什麼現在投資客和囤房客都不買了？


以下是我的看法，

先說結論，近年來台灣房市的漲跌是貨幣因素影響的結果。
這個貨幣因素是美元造成的，此因素影響的起點是美國退出金本位。

下圖是金本位後美元兌歐元的歷史走勢圖。
http://i.imgur.com/0G3iSHG.jpg

圖中大略標示出美元走強的時段，每次走強約5~7年。
每次走強和上一波走強的時間，大約間隔17~18年。
剛好很巧的跟美國房地產循環時間接近。

在這個美元循環內，會發生什麼事呢？
通常美元走弱時，美國利率相對較低，美元流出海外，

既然房地產持續上漲，資金就持續往房地產流，
壓縮製造業等非原物料相關產業的資金供給。
但房地產報酬率高，能賺錢幹麼不賺。

這種財富一直增加的過程是很快活，但是派對不可能永遠開下去。
因為美國是個奇特的國家，一個充滿創新活力的國家。
當美國又拾活力時，美國經濟走強，美元也走強。
一旦美元走強，意味著之前美元走弱時流出的美元會回流。
美元回流的結果，就是非美國家的熱錢流出。
當熱錢流出，收走這些國家的美元儲備。
美元儲備消失，當然之前增發的當地貨幣也需收回。
且美元強，國內資金也想外流賺匯差，造成游資減少，

一來貨幣供給減少，房地產就缺少燃料，
加上美元走強壓制原物料價格和通膨，房地產就失去上漲的基本面。
而美元走強使本國貨幣貶值，以本國貨幣計價的房地產換美元也會縮水。
三重因素影響下，房子就易跌難漲。



以下就細數幾次美元循環的狀況：

第一次美元循環：
因越戰軍費及社福經費大增的背景下，美元在70年代大幅走弱。
弱勢美元帶動原物料大漲，盛產原物料的拉美國家享受強勁的經濟增長。
長達10多年的原物料多頭，讓拉美國家以為經濟會一直成長下去，
對未來的預期，加上美元長期走跌，使拉美國家借入大量美元外債。


啟動美國的高利吸金，美國高利率吸引全球資金，使美元走強，

強勢美元打垮油價和通膨，原物料出口國貿易收入大減。
這些原物料出口國馬上面臨債務無法償還的結果。
1980年代美元第一次走強的結果，使拉丁美洲國家陸續發生債務危機。
至於房地產走勢，因為找不到拉美國家的資料，
先暫用經濟狀況良好的日本和台灣數據。

日本房市走勢，橫軸下排為日本，上排為美國。
http://i.imgur.com/XFYQvOx.png

從日本的圖中可以看到，從1981年以後，東京和大阪的房價就陷入盤整。

從1980~85年，日本股市從7千多漲到13000點。

而同時間，台灣房市同樣受到影響，台北市房價在該段期間小幅走跌。
房地產走勢相對1970年通膨高漲階段的房地產狂漲，實在不可同日而語。

http://i.imgur.com/rii0tiN.jpg


第二次美元循環
80年代前半美國利用高利打壓通膨，同時吸收資金。
結果就是美國產品走不出去，只好協調各國在1985年簽訂廣場協議。
廣場協議簽訂後，就是美元第二次長期走跌的開始。
這段歷史中最多人熟知的，就是前期泡沫化的日本和台灣。
後期則有1990年代後期的東南亞金融危機

美元走弱前期：日本和台灣泡沫
廣場協議後，日本強勢升值熱錢湧入，加上1986年原油大跌，通膨走低。
日本央行怕走升的日圓打擊出口，加上沒有通膨壓力。
將利率從5%大幅降到2.5%。
國內流竄的熱錢搭上低利率，房地產泡沫立即升起。

日本房市走勢，橫軸下排為日本，上排為美國。
http://i.imgur.com/XFYQvOx.png


這波炒作熱潮在日本央行抬高利率和1990年日本崩盤下中止。

美元走弱後期：
進入90年代，貨幣大幅升值的日本，將製造業加速外移至東南亞。
東南亞各國利用豐沛的低階人力吸引外資，並大力借款發展國內經濟。
東南亞國家的作法和70年代的拉美國家沒什麼不同，
差別在拉美國家利用原物料吸引外資，東南亞利用廉價勞力吸引外資。
90年代東南亞國家嚐到利用外資發展經濟的甜頭，
經濟蓬勃發展，人民收入殷實，似乎經濟將永續發展下去，
在人民收入增加，游資豐沛的狀況下，房地產大幅上漲。

美元再度走強：
很不幸的，借外債發展房地產的結果，就是實體產業走弱。
中國在90年代後半，利用人民幣大幅貶值的機會，
搶走東南亞國家大量低階工作，使東南亞國家失去能賺取外匯的產業工作。
隨著美元走強，外資開始撤出，這些國家的貨幣供給也就大量減少。
房地產在缺少貨幣供給的狀況下，只能走向下跌。
後續的狀況大家都知道了，東南亞各國在索羅斯的攻擊下，
一個接一個陷入金融危機，數十年積累的財富，被搜括一空。

美元走強並不止影響東南亞國家，台灣房地產也同樣受害，
雖然當時台灣電子業大好，但台幣仍不敵強勢美元，
台灣房地產走勢在美元走強的期間，表現同樣不佳。

http://i.imgur.com/bwmCBoK.jpg
資料來源：中央銀行季刊：資產價格變動對民間消費支出影響效果之研究

在金融危機的推波助瀾下，台幣從27元貶至34元兌一美元。
房地產產業更陷入危機，大批建設公司周轉不靈而倒閉。
房地產是以台幣計價，台幣大跌就等於資產大跌，
有房子的人，怎麼會不想在美元走強前，先賣出房子，將資金轉成美元呢？
在台幣27元時換美元，和在34元換美元，一來一回差超過20%耶。
更別說加上房子跌價的損失。

第三次美元循環
在2002年之後，美元再度走弱，非美國家的房地產泡沫再度發生。
在美元走弱前期的2009年為止，西班牙是最有名的泡沫破裂國。

在2012年後，美國經濟復原，美元漸漸走強，原物料也開始走跌。
而目前走到強勢美元的中段，美元急升的態勢從美元指數就可以看出。
當美元走強時，美元開始回流，貨幣進入緊縮階段。
失去熱錢供給，非美國家的房地產也露出疲態，
當非美貨幣開始大貶，以本國貨幣計價的房地產吸引力何在？
在強勢美元的影響下，通膨更是不見縱影，買房抗通膨嗎？

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