※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2015-03-08 18:41:26
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作者 標題 Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
時間 Thu Mar 5 12:10:47 2015
目前就最近公佈的資訊是第一階段
預算: 1,300億
戶數:25,000戶
租金:6,800-25,000
配合一段舊聞
批連不懂總體經濟學 2014-07-22
柯文哲表示，籌錢方法很多種，他擬向金融機構長期低利貸款，
保守估算利率三％，日後可透過租金攤還興建成本和利息。
對於連勝文質疑舉債上限問題，柯團隊政策總監張景森說，「柯
Ｐ公宅」是百分之百的自償性公共債務，根據公債法第五條，自
償性公共債務不列入政府舉債上限。郝市府年初提出社會住宅興
建提高至五萬戶，與柯陣營目標一致，顯示這個大方向是正確的
，「請連先生多向郝先生請教。」
Ｐ公宅」是百分之百的自償性公共債務，根據公債法第五條，自
償性公共債務不列入政府舉債上限。郝市府年初提出社會住宅興
建提高至五萬戶，與柯陣營目標一致，顯示這個大方向是正確的
，「請連先生多向郝先生請教。」
有關土地來源，柯文哲辦公室拿出一份由發言人簡余晏所提供資
料，強調國有可建築空地有一百九十八公頃可利用，網路上都找
得到。至於為何不願公布地號？張景森則指連陣營要求公開地號
是不懷好意，想動員當地里長打壓、反對。
料，強調國有可建築空地有一百九十八公頃可利用，網路上都找
得到。至於為何不願公布地號？張景森則指連陣營要求公開地號
是不懷好意，想動員當地里長打壓、反對。
原文網址
http://news.ltn.com.tw/news/politics/paper/798019
《社會住宅政策交鋒》 柯：財源、土地不是問題 連像路人甲提問 - 政治 - 自由時報電子報
![[圖]]()
![[圖]]()
台北市長參選人柯文哲昨拜會社會住宅推動聯盟，請益如何落實居住正義。針對國民黨北市長參選人連勝文數度質疑他的社會住宅政策，柯說，將以住宅基金向銀行借貸，並利用一百九十八公頃的國有可建築地或低度利用空地，財源、土地都不是問題；他更批連的質疑像「路人甲提問」，不懂總體經濟學。批連不懂總體經濟學 ...
![[圖]](http://i3.disp.cc/t/s/img.ltn.com.tw/2014_new_jul_22_images_bigPic_600_264.jpg)
![[圖]](http://i3.disp.cc/t/s/news.ltn.com.tw/images_all_250_ltn.png)
大致可以看出整個計畫的輪廓，那我們就可以做一個簡單的計算
至少先評估帳面上是否可行，這部分的預算看起來柯市府是準備
以借貸的形式去籌資，上面也提到自償性公共債務不列入政府舉
債上限，所以舉債上限是沒有問題的，但這件案子應該不能排擠
到其他預算，不然牽扯的東西就更多了，我的計算如下
至少先評估帳面上是否可行，這部分的預算看起來柯市府是準備
以借貸的形式去籌資，上面也提到自償性公共債務不列入政府舉
債上限，所以舉債上限是沒有問題的，但這件案子應該不能排擠
到其他預算，不然牽扯的東西就更多了，我的計算如下
我先假設1300億都用借的
柯說的3%我不知道他是說平均還是目前，目前的話我認為太高了
，目前市面上價格應該都還借的到2%內，貸款年數沒有說，原則
上正常是20年-30年，情境先設定如下
，目前市面上價格應該都還借的到2%內，貸款年數沒有說，原則
上正常是20年-30年，情境先設定如下
貸款金額130,000,000,000
戶數 25,000
平均每戶 5,200,000
年利率 1.80% 每月還本付息 每戶平均
每期還本(30年) 467,626,000 18,705 (方案一)
年利率 3.00% 每月還本付息 每戶平均
每期還本(30年) 548,085,000 21,923 (方案二)
目前台灣政府30年期公債殖利率2.38%，所以我覺得這個利率區
間算是合理，所以就這數字計算，每戶每月平均租金至少要
18,705-21,923，目前是不知道這25,000戶大小坪數的分配，但
照這數字來看，租金低於１萬的比例必須蠻低的，大致設訂
1房(10坪)=8,000 2房(20坪)=15,000 3房(30坪)=25,000
(坪數未計入公設)
租金 坪數 比例 平均租金 平均坪數
8,000 10 20% 19600 24
15,000 20 20%
25,000 30 60%
結果這樣最後能租到8,000左右的可能佔總比例不到2成，而且這
已經是最最寬鬆到不合理的算法了
地先不管，光營建成本，參考這一篇
http://ppt.cc/vd4e
土質鬆軟區 施工期長 台北多採連續壁 成本加倍 | 蘋果日報
![[圖]]()
【潘姿羽╱綜合報導】台北市房價高得令人咋舌，新建案開價破百萬元已稀鬆平常，但往南至新北市、桃竹，房價砍半甚至還有找，專家分析，除了北市土地成本高昂外，不同區域的土質差異、產品定位甚至營建法規也都會攸關營建成本，像台北市單坪的營建成本，就幾乎達桃園的2∼3倍。 ...
![[圖]](http://i3.disp.cc/t/0/twimg.edgesuite.net_wapple_640pix_20140118_PA04_PA04_001.jpg)
每戶平均成本514萬，如果都不用算地的成本這預算是夠
但其他費用從哪來
就算我先假設租金可以隨升息等比例調整好了，所以升息先不管
這種大型建案至少要蓋2-4年，中間沒有租金收入但頭款和工程
款在完工驗收錢很大部分都要陸續進去，中間的利息呢？撥貸
手續費呢 ?設訂費呢 ?火險呢 ? 稅呢？
這種大型建案至少要蓋2-4年，中間沒有租金收入但頭款和工程
款在完工驗收錢很大部分都要陸續進去，中間的利息呢？撥貸
手續費呢 ?設訂費呢 ?火險呢 ? 稅呢？
房子再怎麼搶手，難道中間都能完美的滿租，每戶租金都收的到？
租不出去利息還是要付。管理修繕維護的費用哪裡來?中長期來看
這費用非常可觀
租不出去利息還是要付。管理修繕維護的費用哪裡來?中長期來看
這費用非常可觀
就算建築成本能稍微降低，難道夠cover上面的支出？ 就算土地
的會計成本和機會成本都不要管了(國有可建築空地並不是市政府
的地，也不會無償給北市用），也不論就算弄成功對台北房價會
有多大影響（新加坡政府和香港政府過去幾十年來蓋了多少公屋
但這兩地的房價在2014年依舊是全球前五大貴的地方），但就柯
市府現在公佈的方案，實在看不出＂自償性＂在哪
的會計成本和機會成本都不要管了(國有可建築空地並不是市政府
的地，也不會無償給北市用），也不論就算弄成功對台北房價會
有多大影響（新加坡政府和香港政府過去幾十年來蓋了多少公屋
但這兩地的房價在2014年依舊是全球前五大貴的地方），但就柯
市府現在公佈的方案，實在看不出＂自償性＂在哪
不知道有沒有專業的能對計算方面給予更精細的建議
像建築成本這塊，到底怎麼抓比較合理？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.219.162.165
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※ 同主題文章:
03-04 14:30 ■ [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
… ×16
03-05 10:42 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 10:52 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 11:08 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 11:17 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 11:24 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
● 03-05 12:10 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 12:17 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 13:41 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 14:12 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 14:45 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
03-05 15:25 ■ Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
… ×3
※ 編輯: shihchinlun (49.219.162.165), 03/05/2015 12:15:33
--
推 : 總之，借款1300億，利率3%，要靠租金攤還本金和利息，你想1F 03/05 12:19
→ : 可能嗎？
→ : 而且這租金還是市價的七折到九折。
→ : 可能嗎？
→ : 而且這租金還是市價的七折到九折。
→ : 我覺得這篇寫得很好，但我用另一種方式幫你表達會比較容易4F 03/05 12:28
→ : 1300億蓋25000戶，每戶平均成本520萬，照你的意思買一間520
→ : 萬的房子房租若低於2萬元是會賠錢的？你應該是這個意思吧
→ : 這樣要版上投資客仲介房東們情何以堪阿
→ : 1300億蓋25000戶，每戶平均成本520萬，照你的意思買一間520
→ : 萬的房子房租若低於2萬元是會賠錢的？你應該是這個意思吧
→ : 這樣要版上投資客仲介房東們情何以堪阿
→ : 樓上，那是不含土地成本。8F 03/05 12:33
→ : 一般住宅土地成本才是重頭戲。
→ : 一般住宅土地成本才是重頭戲。
→ : 土地從哪來這我們很難算，但現在政府的預算是1300億囉10F 03/05 12:37
推 : 1300億搞不好跟中央買地的錢就花費8成11F 03/05 12:40
→ : 他現在都講理想，未來實務沒人能保證變怎樣
→ : 他現在都講理想，未來實務沒人能保證變怎樣
→ : 對阿所以現在預算1300億，我們能掌握計算的部分就這些，其13F 03/05 12:42
→ : 他都是猜的不是？而且社會住宅是一種社會福利，能做到自償
→ : 他都是猜的不是？而且社會住宅是一種社會福利，能做到自償
→ : 除非相信政府不會騙人，我們有633,15F 03/05 12:43
→ : 機捷2005通車，亞太營運中心, 國宅6萬政策
→ : 機捷2005通車，亞太營運中心, 國宅6萬政策
→ : 真的是"極度理想"，我覺得柯P的做法就是提出"最完美的情況"17F 03/05 12:43
→ : 我希望他繼續往理想努力，不過期望效益用3折看18F 03/05 12:44
→ : 最後可能只有7~8成的水準，以這樣的概念去思考政策吧19F 03/05 12:44
→ : 總比一開始就覺得不可行結果是0的好多了阿，台灣就是看衰
→ : 不做事的人太多，才會不斷退步，我自己是不相信8年內我們可
→ : 以趕上新加坡，但這個目標很明確，即使最後只有7~8成，好像
→ : 也比現況好100倍以上了吧^^
→ : 總比一開始就覺得不可行結果是0的好多了阿，台灣就是看衰
→ : 不做事的人太多，才會不斷退步，我自己是不相信8年內我們可
→ : 以趕上新加坡，但這個目標很明確，即使最後只有7~8成，好像
→ : 也比現況好100倍以上了吧^^
→ : 現在的假設幾乎都是完美了,看起來還是無法損益兩平24F 03/05 12:46
→ : 上一任郝龍斌就搞過社會宅的理想，效益...25F 03/05 12:47
→ : 如果無法自償那問題就更複雜很多了,預算排擠,舉債上26F 03/05 12:47
推 : 郝算了吧.出張嘴最厲害27F 03/05 12:47
→ : 選址一公布，里民拉布條抗議很大。新聞有報28F 03/05 12:48
→ : 限,為什麼政府愛用bot,因為這樣不用拿錢出來..29F 03/05 12:48
→ : 很多問題相對簡單很多
→ : 很多問題相對簡單很多
→ : 不是郝的問題，是當地居民做梗。31F 03/05 12:49
→ : 政策推行本來就面臨各種困難,財務 資源排擠 政治32F 03/05 12:50
→ : 可能需學德國組個黑衫軍對反對者來個長刀之夜33F 03/05 12:51
→ : 隔天就沒人說話了
→ : 隔天就沒人說話了
→ : 地方反應, 法令限制 不是在玩模擬城市35F 03/05 12:51
推 : 郝龍斌很認真在做呢！36F 03/05 12:51
→ : sh大，自償性這件事應該是租金只有有還到本金就有所謂自償37F 03/05 12:52
→ : 性，但不是要跟你爭這個，所以就請不要在這個字眼上繞了
→ : 性，但不是要跟你爭這個，所以就請不要在這個字眼上繞了
→ : 它大概是假設0元要地。只自償營造成本39F 03/05 12:53
→ : 另外還有就是居民抗議，這的確是個問題，但為何同樣是華人40F 03/05 12:54
→ : 的新加坡，香港可以接受？台灣卻不能？如何改變台北人對社
→ : 會住宅的觀感，我覺得是柯P除了"硬體"外最重要的工作之一
→ : 營造成本25000戶每坪造價10萬應該用不到750億啦，土地的規
→ : 的新加坡，香港可以接受？台灣卻不能？如何改變台北人對社
→ : 會住宅的觀感，我覺得是柯P除了"硬體"外最重要的工作之一
→ : 營造成本25000戶每坪造價10萬應該用不到750億啦，土地的規
→ : 如果市府有地 那至少也要自償營造+營運成本44F 03/05 12:57
→ : 畫應該有部分是市有，一部分購入，實際有誰知道可以說明嗎?45F 03/05 12:57
→ : 當然可以說建物在30年後還有殘值再把金額打下來一點46F 03/05 12:58
→ : 但我認為20年以上的屋子光是維護成本就很驚人了
→ : 但我認為20年以上的屋子光是維護成本就很驚人了
→ : 自償性應該這樣算啦：收入-利息支出-營用費用=自償部分48F 03/05 13:01
→ : 折舊不用算費用嗎49F 03/05 13:02
→ : 年租金大約60億-利息支出25億-營運支出我隨便抓5億50F 03/05 13:02
→ : 剩的30億就是自償部分囉
→ : 折舊要阿，但你算折舊就不能算本金^^，一般建物50年平均法
→ : 一年還有15億(快用完了XDDD)
→ : 而且折舊沒有cashout喔，講來講去重點還是柯P一開始講的
→ : 土地從哪裡來？我覺得這真的是重點，我們在這裡講破頭根本
→ : 抓不到重點阿XDDD
→ : 剩的30億就是自償部分囉
→ : 折舊要阿，但你算折舊就不能算本金^^，一般建物50年平均法
→ : 一年還有15億(快用完了XDDD)
→ : 而且折舊沒有cashout喔，講來講去重點還是柯P一開始講的
→ : 土地從哪裡來？我覺得這真的是重點，我們在這裡講破頭根本
→ : 抓不到重點阿XDDD
→ : 營造2.5萬戶三房40坪x建築10萬=1000億利息另計57F 03/05 13:06
→ : 750億大概蓋2房小宅
→ : 土地是黑洞沒人知道，有郝的前例市府也不敢講
→ : 750億大概蓋2房小宅
→ : 土地是黑洞沒人知道，有郝的前例市府也不敢講
→ : 我的結論是這樣參考一下：1.土地取得 2.社會觀感60F 03/05 13:08
→ : 3.妥善管理
→ : k大，請用sh大假設的坪數計算我們才有相同的基準，他的計
→ : 算下，平均每戶是24坪喔，如果你都是3房的話，年租金是90億
→ : 感覺可以更快還完本金
→ : 3.妥善管理
→ : k大，請用sh大假設的坪數計算我們才有相同的基準，他的計
→ : 算下，平均每戶是24坪喔，如果你都是3房的話，年租金是90億
→ : 感覺可以更快還完本金
→ : ok65F 03/05 13:23
→ : 事實上社會住宅屬於社福措施，實際上我認為並不會影響房價66F 03/05 13:27
→ : 柯P也說他沒有能力影響房價，他要做的只是讓大家都有得住
→ : 只是不曉得為何不動產從業人員反應這麼大？最多就是一些
→ : 房東受到影響而已吧
→ : 柯P也說他沒有能力影響房價，他要做的只是讓大家都有得住
→ : 只是不曉得為何不動產從業人員反應這麼大？最多就是一些
→ : 房東受到影響而已吧
→ : 建築十萬已經是低估了，房子要能住人還要裝潢家具那些東西70F 03/05 13:31
→ : 光蓋毛胚屋就要十萬了，裝潢算進去一坪十五不過份
→ : 光蓋毛胚屋就要十萬了，裝潢算進去一坪十五不過份
→ : 知道你家一坪要100萬啦~~我們現在討論的是"社會住宅"^^72F 03/05 13:32
→ : 還裝潢勒，台北市平均住宅營建成本13萬(含衛浴)，還記得這
→ : 篇是社會住宅嗎？
→ : 說到建築成本台北真的硬是要比中南部高個3~4萬，地下室開
→ : 挖弄個連續壁就貴死了，挖出來的土還賣不了甚麼錢，台中就
→ : 還裝潢勒，台北市平均住宅營建成本13萬(含衛浴)，還記得這
→ : 篇是社會住宅嗎？
→ : 說到建築成本台北真的硬是要比中南部高個3~4萬，地下室開
→ : 挖弄個連續壁就貴死了，挖出來的土還賣不了甚麼錢，台中就
→ : 所以呢? 蓋社會住宅一坪就可以用十算而不是平均的十三?77F 03/05 13:39
→ : 好多了，免費幫你開挖還貼錢給建商(挖出來的是黑金阿)78F 03/05 13:39
→ : 其實現在社會住宅也沒有統一 有些有家具 有些沒有79F 03/05 13:41
→ : 如果社會住宅在台中6~7萬就可以搞定了，1300億搞不好真的80F 03/05 13:41
→ : 就是5萬戶
→ : 就是5萬戶
→ : 現在是在台北，提其他地方沒意義82F 03/05 13:42
→ : 13萬是"平均"，別忘了有些房子是有游泳池健身房卡拉ok，最83F 03/05 13:42
→ : 如果要用這篇作者的數據來計算最低就是十五，不是十也不是84F 03/05 13:43
→ : 十三
→ : 十三
→ : SRC更貴，有的建案還把室內裝潢冷氣冰箱算進去(好賣阿)86F 03/05 13:44
→ : 而且十五只算"營建成本"你要能租人基本的油漆衛浴廚具還要87F 03/05 13:45
→ : 增加，管理費也還沒算
→ : 增加，管理費也還沒算
→ : 如果社會住宅比我家還豪華，我第一個反對不囉嗦89F 03/05 13:45
→ : 沒人要比你家豪華，這只是基本，房子要出租直接用毛胚租嗎90F 03/05 13:46
→ : 15萬能做的事情太多啦,不需要爭這個,這個版應該有建商就知91F 03/05 13:47
→ : 道，15萬一坪大概就可以給一個全套裝潢(品質普通有含衛浴,
→ : 冰箱冷氣,視聽,廚房,家具)這樣
→ : 你毛胚10萬是蓋RCA嗎?還是有社區游泳池?
→ : 他應該是假設15萬不是算出15萬吧XD我就跟你說一坪15萬蓋的
→ : 公共住宅我第一個反對，這樣可以嗎？這根本不可能啊
→ : 道，15萬一坪大概就可以給一個全套裝潢(品質普通有含衛浴,
→ : 冰箱冷氣,視聽,廚房,家具)這樣
→ : 你毛胚10萬是蓋RCA嗎?還是有社區游泳池?
→ : 他應該是假設15萬不是算出15萬吧XD我就跟你說一坪15萬蓋的
→ : 公共住宅我第一個反對，這樣可以嗎？這根本不可能啊
→ : 樓層高度 地下室深度就差很多了97F 03/05 13:56
→ : 我是認為戶數這麼多樓層數應該會蓋高,地下室也需要深
→ : 我是認為戶數這麼多樓層數應該會蓋高,地下室也需要深
→ : 對阿，我是用2部電梯去估，已經高估囉99F 03/05 13:58
→ : 而且要拿來租的,家具不管至少裡面基本的裝修也要做好100F 03/05 13:58
壽險公會擬撥270億 蓋3萬戶社會住宅 | 即時新聞 | 20141224 | 蘋果日報
![[圖]]()
新北市有福了，壽險公會將興建3萬戶青年社會住宅，讓在外工作的青年能有房可住，租金約為雙北租屋市場行情的1／3。壽險公會理事長許舒博昨（23)日表示將提供270億餘元預算打造社宅。據今日出刊《自由時報》 ...
![[圖]](http://i3.disp.cc/t/0/twimg.edgesuite.net_420_c68b6a42087cbf5f515531410adeafe6.jpg)
→ : 壽險公會也說社會住宅大約10萬，不曉得這有甚麼好爭的ＸＤ102F 03/05 13:59
→ : 去參住宅類建築造價表 北市21樓以上鋼筋混凝土每坪103F 03/05 14:00
→ : 造價132,000 加上內裝 15萬我覺得不算過分
→ : 造價132,000 加上內裝 15萬我覺得不算過分
→ : sh大，你這個表銀行蠻愛用的，建商也都用這個去騙建融XD106F 03/05 14:05
→ : 這是97年出的表，當時原物料價格極高，現在鋼筋7折，混凝土
→ : 8~9折(看地區)，但你要用這個表說15萬的確是有所本不能說你
→ : 錯，但就像我說的，如果到時候真的15萬我絕對反對
→ : 這是97年出的表，當時原物料價格極高，現在鋼筋7折，混凝土
→ : 8~9折(看地區)，但你要用這個表說15萬的確是有所本不能說你
→ : 錯，但就像我說的，如果到時候真的15萬我絕對反對
→ : 所以說我文內就說我覺得最難估的就是建價了..110F 03/05 14:07
→ : 新聞說15-20 表上說13 那只好抓個15
→ : 而且一坪多少其實沒啥影響，一戶成本520是用1300億和
→ : 25000戶除出來的
→ : 坪數則是不同利率的損益兩平點和預計租金估出來的
→ : 新聞說15-20 表上說13 那只好抓個15
→ : 而且一坪多少其實沒啥影響，一戶成本520是用1300億和
→ : 25000戶除出來的
→ : 坪數則是不同利率的損益兩平點和預計租金估出來的
→ : 10或15萬其實都可以，看要蓋多好而已115F 03/05 14:20
→ : 你也以水泥壁只塗漆不貼磚，或改低價磚。
→ : 重點還是土地取得的問題，這才困難。
→ : 你也以水泥壁只塗漆不貼磚，或改低價磚。
→ : 重點還是土地取得的問題，這才困難。
→ : 我的意思就是這樣,拿不是問題的問題出來講感覺就是來亂的118F 03/05 14:21
→ : 未來淡海二期或麥仔園都有用不完的配餘地。119F 03/05 14:24
→ : 如果北市肯出營造費，新北很可能願意出地入股
→ : 兩邊再協調分配比例。
→ : 如果北市肯出營造費，新北很可能願意出地入股
→ : 兩邊再協調分配比例。
→ : 感謝ku大導回主題122F 03/05 14:25
→ : 而那種外圍墾荒地，沒啥居民會反對社會宅。123F 03/05 14:26
→ : 因為周圍都拆光重劃，只有野狗沒有人。
→ : 因為周圍都拆光重劃，只有野狗沒有人。
→ : 但你淡海一般套房的租金要多少125F 03/05 14:29
推 : 推...很認真的計算126F 03/06 13:26
--
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