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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-30 07:39:32
看板 home-sale
作者 taoist9999 (鍵盤地政士)
標題 Re: [閒聊] 台灣現行不動產交易就是實坪制
時間 Thu Apr 29 16:18:43 2021

　　在不動產交易實價查詢服務網，可查到的公寓大廈的實價有兩種：
　　一、包含「共有部分」的建坪單價，這是所謂的虛坪價格
　　二、不包含「共有部分」的建坪單價，這是所謂的實坪價格。

　　一般所謂的實坪制，是區分所有建築物之「共有部分」完全不予登記的制度。

　　但日本對於區分所有建築物之登記，專有部分與共用部分之界線、法定共用部
分不予登記，但規約共用部分則得予登記等部分（這是我看某篇地政界公務員的報
告）。


　　至於其他國家的區分所有建築物的登記方式，我不太清楚。

　　我國如果未來要採將建物之「共有部分」完全不予登記的制度，首先就要先修
民法還有一堆法令。

　　我的看法：未來的不動產交易實價查詢，連門牌都會開放揭露，點一下官網就
幫你將虛坪價格、實坪價格換算得好好的，因此我個人認為並沒有必要改變目前區
分所有建築物的登記制度。



--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.35.128 (臺灣)
 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1619684325.A.912.html
Re: [閒聊] 台灣現行不動產交易就是實坪制 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
[圖]
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　　在不動產交易實價查詢服務網，可查到的公寓大廈的實價有兩種： 　　一、包含「共有部分」的建坪單價，這是所謂的虛坪價格 　　二、不包含「共有部分」的建坪單價，這是所謂的實坪價格。 　　一般所謂的實坪制，是區分所有建築物之「共有部分」完全不予登記的制度。 　　但日本對於區分所有建築物之登記，專有部分與共用部分之界線、法定共用部
※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:25:51
推 sdhpipt: 真正問題在於老房子 老房子不重新丈量補登公設之前 那些1F 04/29 16:21
→ sdhpipt: 實坪制的鼓吹都是無效的
→ sdhpipt: 四十年老公寓的樓梯通常都算主建物

　　如果是照你說的，最好目前老公寓的所有權人會願意去重新測量更正。

　　我個人是遇過土地持分、每一層建物有獨立的建物所有權狀，但沒有記載共有部分，
應該就像你講的那樣子。

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:27:24
推 H2: 一跟二相反了，含共有面積的單價就是現行的權狀面積單價4F 04/29 16:26
→ H2: 實坪價格就是總價除以(專有面積＋附屬建物面積)

　　已更正。

　　改文章內容，改到亂了。

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:30:17
推 H2: 其實我覺得實坪誤導爭議在於銷售方式而不是目前的登記制度6F 04/29 16:30

　　無論實坪或虛坪，建商都是賣同一個總價。 XD

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:31:22
→ H2: 我同意以後不動產銷售廣告顯示的面積必須為專有使用的面積7F 04/29 16:30
→ H2: 至於現實登記方式，我覺得已經符合實坪制要求

　　不動產交易實價查詢服務網，只要多點一下，虛坪價格、實坪價格換算得好好的。

　　你連自己算都不必。
　
※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:32:37
→ H2: 公設部分實現不需要說不登記或者在設立個法人掛公設9F 04/29 16:31
→ H2: 共有部分不予登記考慮台灣現況實在曠日費時且爭議多

　　公寓大廈管理委員會法人化，是另一個議題（目前公寓大廈管理委員會在我國法律
上是「非法人團體」）。

　　把公設掛在公寓大廈管理委員會，可能要注意其他法律上的問題。

　　有想過萬一公寓大廈管理委員會的財產被強制執行嗎？ XD

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:34:49
→ H2: 對啊，所以我一直覺得建商最關心的是總銷/去化速度/成本三大項11F 04/29 16:33
→ H2: 不論容積跟免計容積怎麼改，建商最後銷售金額都是把面積用完
→ H2: 才可以取得最大總銷規模

　　沒有錯！只要能用容積換到錢的話，就建商的角度就是儘量將可用的容積率用光光。

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:36:20
→ H2: 另一個問題是台灣目前管委會制度還很不健全啊14F 04/29 16:36
→ H2: 更多是連管委會都沒有的

　　這是另一個議題。

　　國外已有很多不錯的制度可供參考。

　　台灣學術界有人在討論這件事情，但進展的速度很慢。

→ s26492755: 這邊給你一顆蘋果 那邊幹回一顆橘子  差不多意思啦16F 04/29 16:37

　　管你虛坪或實坪，反正建商就是賣同一個總價。

　　因此虛坪、實坪這個議題，在預售屋方面比較有意義。

　　二手成屋的話，不動產交易實價查詢服務網，就能查到虛坪、實坪轉換價格。

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:38:58
推 mark0204:17F 04/29 16:37
※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:42:35
推 s26492755: 我覺得討論公設制度很好  問題是現在有些拱實坪制的是18F 04/29 16:41
→ s26492755: 希望以此去打房價  就很白癡覺得公設33%不計價  你的總
→ s26492755: 價會*0.67  天真的孩子

　　就算採實坪制計價，建商照樣會把公設要賣的價格，灌到總價啊！

　　反正採虛坪或實坪計價，對總價都沒差啦！

　　執政黨會怕的原因是如果採實坪計價，房價的建坪單價會爆漲啊！ XD

　　一般人又不懂這個，選舉時在這個議題上，執政黨就會被電到飛天了。

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:46:20
→ Unsullied: 是天真的猴子21F 04/29 16:45
→ Unsullied: 所以說政黨集體不負責啊
→ Unsullied: 只在意選票 一群猴子整天說 我拿選票教訓你
→ Unsullied: 結果藍綠輪流爽 不知道什麼時候輪到白

　　很難！

　　因為投票率最高的老年人年齡層的投票行為幾乎只有藍綠兩種選擇而已。

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:48:12
→ Unsullied: 哎呀 現在已經綠獨大了 藍呢？  我好聖文出來主持公道25F 04/29 16:47
→ Unsullied: 畢竟 帝寶只是集合住宅 搬出來剛好
→ Unsullied: 什麼時侯猴子大軍可以威脅到統治階級？

　　PS：在寫這篇文章時，我沒太細看前兩篇在爭論什麼？查資料後寫著寫著就
寫完一篇了。

※ 編輯: taoist9999 (1.162.35.128 臺灣), 04/29/2021 16:50:25
推 cerwvk: 其實很單純的推論, 大多數國家都是實坪, 不敢推實坪就是有28F 04/29 17:01
→ cerwvk: 問題, 這邏輯一點都不難阿.
推 H2: 他國的實坪是你以為的實坪嗎？其實台灣現在也是實坪，以後就寫30F 04/29 17:06
→ H2: 專用面積給你看就好
推 cerwvk: 台灣現在也是實坪?  那為啥我查到的是台灣虛坪制?32F 04/29 17:08
→ cerwvk: 平行世界?
推 H2:  https://i.imgur.com/h54aJsy.jpg34F 04/29 17:09
→ H2:  https://i.imgur.com/6w7Dbcj.jpg
[圖]
 
[圖]
→ H2:  https://i.imgur.com/gMKmdmp.jpg36F 04/29 17:09
→ H2:  https://i.imgur.com/btN7cb2.jpg
[圖]
 
[圖]
→ H2: 哪裡沒實坪？你查的太少38F 04/29 17:10
推 cerwvk: 喔, 原來台灣是實坪制阿.   那應該是平行世界了.39F 04/29 17:10
→ cerwvk: 沒想到平行世界, PTT也能通.
→ H2: 你可以定義你的實坪制是什麼嗎？41F 04/29 17:11
→ H2: 權狀登載跟買賣契約登載還有官方移轉登記都是紀錄主建物跟附
→ H2: 屬建物實際面積
→ H2: 這些是不是實坪？
→ H2: 你從權狀要知道你的公設面積還得自己算呢
推 cerwvk: 跟平行世界爭論台灣是實坪制, 還是虛坪制, 感覺沒有意義.46F 04/29 17:15
→ cerwvk: 你的世界是實坪制, 我的世界是虛坪制.  還需要爭論?
→ H2: 所以你不要活在自己的想像世界了，先說你的實坪是什麼吧48F 04/29 17:16
推 piliwu: 買賣也是總價契約書上根本沒有單價哪有什麼實虛坪49F 04/29 17:17
→ cerwvk: 覺得跟平行世界爭論這個很怪,google一下台灣是虛坪制,50F 04/29 17:17
→ cerwvk: 還是實坪制, 可能平行世界出來的結果不一樣吧.
→ piliwu: 要實坪的自己看要除主+陽還是主就好 合約又沒寫你愛怎麼52F 04/29 17:18
→ piliwu: 算都可以
→ cerwvk: 你的世界已經實坪制很好啊, 我這邊世界還是虛坪制,爛到爆.54F 04/29 17:19
→ piliwu: 我講錯了你們也錯了台灣沒有實虛坪55F 04/29 17:19
推 H2: 你要先定義你的實坪制啊，或著你想學哪個國家的實坪制？56F 04/29 17:19
→ piliwu: 台灣用的是平方公尺沒有坪57F 04/29 17:19
→ cerwvk: 不同世界, 爭論這個很沒意義, google出來的東西完全相反58F 04/29 17:21
→ cerwvk: 還需要爭論?
推 piliwu: 你google到錯的東西不顧交易事實60F 04/29 17:24
推 catson: 改實坪制好啊，老公寓單價跟著漲，租金也可調高61F 04/29 17:25
推 cerwvk: 台灣搜房網協理廖士賢表示，全球僅剩中國、香港、台灣的62F 04/29 17:28
→ cerwvk: 的房產交易採公設計價，其餘國家的買賣價格僅限室內使用
→ cerwvk: 面積  我這邊世界google出來的結果是這樣, 你那邊世界呢?
推 H2: 台灣買賣價格根本無涉室內不室內65F 04/29 17:32
→ H2: 我貼給你的都是台灣官方資料，全部都是實坪處理，沒有任何單
→ H2: 價在裡面
→ H2: 只有交易總價
→ cerwvk: 恩恩,看來你那邊的世界都是已經室內使用面積買賣了,真好.69F 04/29 17:33
→ cerwvk: 我這邊的世界,權狀40坪,還有公設比,真的有夠爛的.
推 H2: 麻煩你自己研究一下那邊世界權狀上寫了什麼東西71F 04/29 17:36
→ H2: 我這邊世界的權狀寫這些
→ H2: https://i.imgur.com/6w7Dbcj.jpg
→ H2: 你可能要研究一下你的四十坪在權狀上的哪邊
推 cerwvk: 我這邊世界  https://reurl.cc/2bqo9n   公設比33.5%75F 04/29 17:39
→ cerwvk: 這種一堆, 看起來就很煩啊, 直接室內坪數價格很難啊.
→ cerwvk: 也不知道為啥繞來繞去的, 直寫不是一目了然?
→ cerwvk: 直接跟世界接軌實坪制, 就方便太多了, 一目了然.
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推 H2: 不是要看權狀嗎？你告訴我你權狀的四十坪在那邊就可以79F 04/29 17:43
推 cerwvk: 你們世界,代銷直接給你看權狀阿! 這麼好, 哪像我們世界,80F 04/29 17:44
推 Georgemerry: 仲套只會跳針拉 簡單一句 你問屋主房仲一坪多少錢81F 04/29 17:44
→ Georgemerry:  看他怎麼回你
→ cerwvk: 就只能先看上面的短網址的網頁而已, 到現場也差不多,83F 04/29 17:45
推 H2: https://i.imgur.com/btN7cb2.jpg84F 04/29 17:45
→ cerwvk: 連權狀都沒得看.  我這邊世界真的比較爛, 唉~~~85F 04/29 17:45
→ H2: 官方預售屋合約範本，一樣實坪86F 04/29 17:45
→ cerwvk: 代銷直接給你看權狀真好.  我都沒看過.87F 04/29 17:46
推 H2: 所以不要活在自己想像的世界了88F 04/29 17:47
推 s26492755: 代銷會跟你我室內面積吧  不然也太混89F 04/29 17:47
→ s26492755: 給你
→ cerwvk: 我這邊世界代銷只會講公設比,每坪多少,就這樣了,哪像你們91F 04/29 17:47
→ cerwvk: 的世界, 會給權狀看細節, 我都沒遇到過.
→ H2: 你的世界裡看起來不公不義，居然買房子還不知道實坪是多少93F 04/29 17:48
推 Georgemerry: 拿權狀出來吠 真的有夠低能 跟價錢有關的 都是虛坪94F 04/29 17:48
→ Georgemerry:  實坪只能在旁邊當小的觀賞用
→ H2: 幸好我活的世界可以知道，還是建議您快點醒來吧，別活在自己世96F 04/29 17:48
→ H2: 界
→ s26492755: 甚至以前在剛好雨遮不計價的前後年  我還遇到一個代銷98F 04/29 17:48
→ s26492755: 雨遮計價後的單價跟不計價的單價都算給我看  我直接回
→ s26492755:   總價一樣算這個給我看幹嘛
→ H2: 官方合約範本都沒有看過，蠻可憐的101F 04/29 17:49
→ Georgemerry: 仲套真的可恥 睜眼說瞎話練得淋漓盡致102F 04/29 17:49
→ s26492755: 可以換代銷了  連室內面積都給不了103F 04/29 17:49
→ cerwvk: 真的, 我這邊的世界連公設比的細節分布, 代銷都沒說. 爛爆104F 04/29 17:50
→ cerwvk: 真好,你的世界不像我的世界,公設到底在哪?細節?都不知道.
推 Georgemerry: 你在這邊扯 也沒有腦袋正常的人認為台灣是實坪啦 笑106F 04/29 17:51
→ Georgemerry: 掉大牙 哈哈哈
推 H2: 建議換一個代銷108F 04/29 17:51
→ cerwvk: 實坪制的世界,果然跟我虛坪制的世界不一樣,見識了.109F 04/29 17:52
→ Georgemerry: 建議換一個腦啦 裝肖維110F 04/29 17:52
→ Georgemerry: 仲套就是這樣給人當垃圾看 不要臉的極致
推 H2:  https://i.imgur.com/BO75LrB.jpg112F 04/29 17:53
→ H2: 幸好我看的代銷合約都有說公設怎麼算的
[圖]
→ cerwvk: 對了, 我這邊的世界, 有沒有人真的去量測公設, 還真是問號114F 04/29 17:54
→ cerwvk: 也有聽說過公設寫這樣寫, 實際上沒有的新聞.
→ cerwvk: 不過你那邊的世界這種情形應該不會發生吧, 畢竟是實坪制.
推 H2: 我的世界面積測量要跟官方申請跟登記耶，你的沒有嗎？真的不要117F 04/29 17:56
→ H2: 活在自己世界裡了

　　我國「建物所有權第一次登記」（俗稱「保存登記」）係採「任意登記」，而非
「強制登記」。

　　基本上，地政事務所不會沒事找事做，自行重新量測公設面積，這不僅會害到以前
的測量員，也會引起民怨。沒錢又吃力不討好的事情，基本上是不會有人去做的。

※ 編輯: taoist9999 (1.169.3.189 臺灣), 04/29/2021 17:58:53
推 cerwvk: 一個實坪制的世界, 一個虛坪制的世界, 還需要較真?119F 04/29 17:58
※ 編輯: taoist9999 (1.169.3.189 臺灣), 04/29/2021 18:01:11
→ kusomanfcu: 就說了 可以自己蓋阿,萬人響應0人到場 要掏大筆錢的120F 04/29 18:06
→ kusomanfcu: 事看你們揪不揪的到人
推 lagadidi: 怎麼又是計算機問題，合約書權狀沒看過？122F 04/29 18:30
推 lagadidi: 這麼賭爛公設比，為什麼不買透天堅持要大樓？是喜歡被虐
→ lagadidi: ？
推 lagadidi: 市場現在大樓普遍就32%起，不喜歡幹麻一直說商品爛還一
→ lagadidi: 直看，買0%的不是很好？
→ Fujiwarano: cerwvk真的在跳針@@ 預售屋都還沒蓋好哪來權狀啦127F 04/29 18:46
→ cerwvk: 當然沒有權狀啊, 可是有人說看權狀就可以了.128F 04/29 19:16
→ cerwvk: 講白了,沒幾個國家用虛坪制,然後堅持不跟國際接軌,沒鬼?
→ cerwvk: 就只是這樣的邏輯觀念,真的有這麼難懂?
推 H2: 你的實坪制是什麼？131F 04/29 19:27
推 cerwvk: 我很難跟認為台灣是實坪制的人溝通, 虛坪制硬生生變成實坪132F 04/29 19:32
→ cerwvk: 制, 只問你一句, 你認為台灣是實坪制還是虛坪制, 這是
→ cerwvk: 第一個要釐清的問題, 連這個都沒有共識, 後面不用談了.
推 adonisXD: 管委會法人化不可行 B>Z135F 04/29 19:44
推 spmark: 賣房子的都用虛坪，因為看起來大啊 XD136F 04/29 19:53
→ spmark: 但是這和登記制度沒有關係，而是商業行為的問題
→ spmark: 今天如果有個房屋交易網站，以主建物坪數為主
→ spmark: 應該很快就可以逼其他平台跟進了....
推 H2: 沒人注意到的藍海出來了，快點用專這個賣點來搞房地產網站140F 04/29 19:56
推 JuanWang: 實坪仔繼續崩潰哭哭喔 要用實坪你可以自己用啊141F 04/29 20:06
→ JuanWang: 計算機按一按就好 不然自己開建設公司用實坪賣房子
→ JuanWang: 就跟不二價一樣 總是要有人起頭 慢慢改變市場
推 Yishanhuang: 你們好閒可以吵這個，台灣一直登記的很完善啊@@144F 04/29 20:09
推 JuanWang: 現行台灣制度該登記都登記了 只是交易習慣問題而已145F 04/29 20:09
→ JuanWang: 改變交易習慣先從自己身邊做起 不然都空談而已
→ Yishanhuang: 加減乘除不會算，要不要搬去委內瑞拉R147F 04/29 20:09
→ Yishanhuang: 主流網站像591，通通都有揭露主建物或專有部分，懶
→ Yishanhuang: 人沒藥醫
推 Yishanhuang: https://i.imgur.com/8znpQWL.jpg
→ Yishanhuang: 這有什麼好吵的！！！
[圖]
推 s26492755: 就巨嬰會嘴你為什麼還要自己查  為什麼還要按計算機152F 04/29 21:46
→ s26492755: 小學四則運算沒學好
→ cerwvk: 原PO都說明了   一般公設量測, 吃力不討好, 所以你買的154F 04/29 22:11
→ cerwvk: 公設就一定會有? 思考一下就可以知道的事情.
推 s26492755: 我看樓上還是不要買房吧  被代銷弄的團團轉156F 04/29 22:14
→ cerwvk: 不一定要買帳,不缺我一個客戶,沒差,找到一個OK的代銷,157F 04/29 22:35
→ cerwvk: 買起來也比較舒心一點.
→ s26492755: 對  既然他沒心服務你  就換一個用心一點的159F 04/29 22:43
→ Georgemerry: 台灣實坪制低能兒滾去喝奶吧 説人巨嬰 噗疵160F 04/29 22:56
推 Trams: 現行權狀登記問題不大，但內政部實價登錄網頁做太爛（慢、161F 04/29 23:22
→ Trams: 閒置自動登出、車位有的沒登記），所以你要短時間內有效率
→ Trams: 地看到大量周邊實坪成交價做出價參考是很花時間的。
推 Trams: 這就造成大部分的只能退而求其次到房仲網或樂居、比價王等
→ Trams: 看虛坪價格出價。造成目前市場交易用的的語言仍是虛坪。
推 Trams: 版上某些人說的「愛用實坪自己去用」就像是說「愛跟房仲代
→ Trams: 銷說英文自己去說」是差不多的邏輯。
推 JuanWang: 錯了 因為市場主力買方大多還是使用你們所謂虛坪制168F 04/30 00:05
→ JuanWang: 這些網站只是推行多數人習慣使用的制度而已
→ JuanWang: 今天你們實坪制使用的人多 自然就會有類似功能網站出現
推 JuanWang: 愛用實坪當然自己去用 市場多數人習慣就這樣
→ JuanWang: 為什麼要遷就你們小眾的使用習慣而強迫大家更改？
推 Trams: 我的意思是，使用虛坪或是實坪這個語言，只有非常大的力量173F 04/30 01:13
→ Trams: （如政府）才有機會改變。就如同「假設」台灣想要變成雙語
→ Trams: 國家的話，也非要政府從官方文件、教育等方面著手，才有機
→ Trams: 會達成。放到實坪虛坪計價，內政部實價登錄就是這個官方文
→ Trams: 件的類比。至於內政部實價登錄同時提供「有效率顯示該棟以
→ Trams: 及周邊大量實坪和虛坪扣除車位單價」後，市場會使用什麼語
→ Trams: 言，就應該交由市場決定即可。不過未看先猜等一下又會有人
→ Trams: 說為什麼要浪費納稅人的錢改善內政部實價登錄…lol
→ supa64: "你要問輿論的力量.你選的嘛 英雄"181F 04/30 01:28

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※ 同主題文章:
　 04-29 12:23 H2. ■ [閒聊] 台灣現行不動產交易就是實坪制
● 04-29 16:18 taoist9999. ■ Re: [閒聊] 台灣現行不動產交易就是實坪制
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