※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-06-16 08:55:09
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作者 標題 Re: [新聞] 雙北驚傳小建商接連倒閉 房市爛尾樓風暴
時間 Wed Jun 15 09:58:16 2022
主要是都更合建案
在雙北不夠貴都很危險
基本上雙北都更合建案基地沒超過500坪
建商規模不夠，賣的不夠貴的
就是好好看管你的建商
台北市合建再爛的地段，建商地主分配比建商45% 地主55%
基本上市區巷道施工時間等問題
北市20萬建材的蓋了應該也賣不了多少錢
20萬建材的過去應該只要15內
20的建材建商只拿45%建商成本一坪45萬
加上整合費 管銷 搬遷 租金補助 成本逼近50＋銷售費一定過50
建商最少都要賣到65
如果分配比變46 37呢
建材來到用30萬的46分70蓋加其他80
37分100蓋加其他110
建材漲3萬成本等於多10萬
營建業又非常吃週轉
每天應付預支請款等金流很大
一旦銀行抽資金
就是轉去民間借票貼，拿土地壓
還是轉不過就是死
死之前有的還會一屋多賣騙錢
----
我所知道大同區有幾個都更案
規模也不算小當初2018預售60出頭
蓋到現在比他晚開工的已經拆鷹架了
他還抱住鷹架
預售沒錢買貴的就買寶佳 茂德 興富發
再怎樣你都拿的到房子
想閃他們買更小的就自求多福
新店合環應該想哭想死到極點
賺錢案子變燙手山芋
甩掉毀名聲蓋下去賠
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.68.160 (臺灣)
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推 : 現在新簽的建築成本都要30以上1F 06/15 10:07
→ : 已發包的還是有在30以下
→ : 建商合建利潤很少
→ : 已發包的還是有在30以下
→ : 建商合建利潤很少
推 : 請問意思是合環接手30年的爛尾樓，成交70-80萬/坪還可能會4F 06/15 10:08
→ : 倒賠？
→ : 倒賠？
42樓 SC雙制震 日商大林組營造 給的建材
拆爛尾也要錢。補之前買的銀行等也是成本
※ 編輯: a386036 (223.136.68.160 臺灣), 06/15/2022 10:13:05
推 : 我覺得會想辦法蓋完賣就好6F 06/15 10:11
推 : 合環SC的，你看他要花多少成本來做，案子重賣一定不是807F 06/15 10:12
→ : 問題是80以上誰買XD8F 06/15 10:12
→ : 都更成本比新蓋高多了，台灣又不能用炸彈
→ : 都更成本比新蓋高多了，台灣又不能用炸彈
推 : 蓋五年毛毛的 不過合環算在地老牌建商應該本夠厚吧10F 06/15 10:14
→ : SC感覺還好吧 真正漲得多的是工資 少一些板模綁筋11F 06/15 10:14
sc要電焊
鋼材也大漲
→ : 沒有SRC漲得這麼兇12F 06/15 10:15
推 : 他不是單一股東，有拉別人下場，大家一起擔13F 06/15 10:17
※ 編輯: a386036 (223.136.68.160 臺灣), 06/15/2022 10:17:58→ : 合環不是打算蓋很久嗎14F 06/15 10:18
推 : 霖園主要是前一個案子也賣得很辛苦換三次名15F 06/15 10:18
推 : SC這波漲的成本比SRC還凶 用百分比看的話16F 06/15 10:20
→ : 水泥沒漲那麼多
→ : 水泥沒漲那麼多
→ : 有幫大家偷看，天天有進度。已購不用擔心18F 06/15 10:21
推 : 鋼筋早就過前高了，水泥頂多持平19F 06/15 10:22
推 : 很多人把大陸建設捧很高 大陸建設問題不少 也不是個案20F 06/15 10:23
推 : 新店合環有那麼慘？21F 06/15 10:24
合環用的東西拖到現在一定破30
土地要不要錢
利息等
最後大概剩賺高樓層價差跟車位吧
→ : 可是SC工期短工資省啊22F 06/15 10:34
工資剩的還好。主要是資金成本利息
※ 編輯: a386036 (223.136.68.160 臺灣), 06/15/2022 10:38:57
推 : 核心問題在槓桿，但小建商你也查不到財務狀況23F 06/15 10:42
→ : 現在台北市哪來65建案 深山都不見得有了24F 06/15 10:42
→ : 關渡應該有吧25F 06/15 10:43
→ : 台北市合建3:7不難做 問題是3:7夠不夠而已26F 06/15 10:43
→ : 關渡也不只65吧
→ : 關渡也不只65吧
推 : 剛剛看一下其實萬華北投文山都有65以內 士林社子也有28F 06/15 10:46
推 : 萬華還有啊29F 06/15 10:46
→ : 那也都是很零星個案了30F 06/15 10:48
→ : 現在討論甚麼賣到65沒意義, 台北都更最主要還是容積用超過
→ : 的問題
→ : 現在討論甚麼賣到65沒意義, 台北都更最主要還是容積用超過
→ : 的問題
還有建蔽率 建築線問題高度拉不上去
要室內一坪換一坪 原容積＋25%來說
至少130才有建商成本最少要賣170
才有機會做
問題剩幾個買的起
最低消費
不買車位套房2500
不買車位兩房5000
買車位三房8000
※ 編輯: a386036 (223.136.68.160 臺灣), 06/15/2022 10:57:03
推 : 現在不是危老可以用原容積拿獎勵了，不用原本的法定22533F 06/15 10:51
→ : 其實我覺得是違建使用坪數的問題更大…34F 06/15 10:52
→ : 原容積+法容30% 或 原容積+原容積15%35F 06/15 10:52
→ : 但不夠
→ : 原容積爆的情況 法容30%不夠cover
→ : 如果原本60%建蔽蓋5層 容積=300%, 法容30%=67.5
→ : 比例是4.5:1
→ : 如果那個1=25萬 就要賣到137萬
→ : 但25要包 整合 搬遷 補助 設計 管理 營造 銷售 一定不夠的
→ : 現在TOD鬆綁到60% 可能有點機會
→ : 但全台北市都沒有看到有人在做TOD 很奇怪
→ : 但不夠
→ : 原容積爆的情況 法容30%不夠cover
→ : 如果原本60%建蔽蓋5層 容積=300%, 法容30%=67.5
→ : 比例是4.5:1
→ : 如果那個1=25萬 就要賣到137萬
→ : 但25要包 整合 搬遷 補助 設計 管理 營造 銷售 一定不夠的
→ : 現在TOD鬆綁到60% 可能有點機會
→ : 但全台北市都沒有看到有人在做TOD 很奇怪
推 : 我看上次推文有人說忠孝新生那附近的都更案有住三拿到433%44F 06/15 11:00
→ : 的容積
→ : 60 300是住三之一的容積吧
→ : 的容積
→ : 60 300是住三之一的容積吧
→ : 那是實施容積管制前蓋的 實施容積管制前蓋的五層樓公寓基47F 06/15 11:01
→ : 本上容積都用超過了
→ : 台北市民國82年開始全面實施容積管制
→ : 實施容積管制之前, 是用樓高+建蔽管制
→ : 建蔽=你的地的建蔽, 主要是60%或70%, 也有別的
→ : 樓高就是看你門口馬路多寬, 馬路寬(公尺)*3=樓高
→ : 本上容積都用超過了
→ : 台北市民國82年開始全面實施容積管制
→ : 實施容積管制之前, 是用樓高+建蔽管制
→ : 建蔽=你的地的建蔽, 主要是60%或70%, 也有別的
→ : 樓高就是看你門口馬路多寬, 馬路寬(公尺)*3=樓高
推 : 請教I大 要怎麼知道自己老家有沒有用超過容積啊，還是只53F 06/15 11:05
→ : 能請專業的來評估
→ : 能請專業的來評估
→ : 所以只要是六米巷, 基本都能蓋到18公尺 五樓, 看要不要蓋55F 06/15 11:05
→ : 而已
→ : 用建築面積除土地面積就可以得到大概啊 然後看你們附屬建
→ : 物(樓梯 梯廳 陽台..)怎麼登記
→ : 而已
→ : 用建築面積除土地面積就可以得到大概啊 然後看你們附屬建
→ : 物(樓梯 梯廳 陽台..)怎麼登記
→ : 先看使用執照面積資料啊 不過早年主建物含梯間59F 06/15 11:06
→ : 不同時代登記方式不一樣 要調整一下60F 06/15 11:06
→ : 但那個差距小
→ : 但那個差距小
推 : 所以就是權狀/土地持分 看看有沒有超過土地法定容積這樣64F 06/15 11:07
→ : 嗎
→ : 嗎
→ : TOD不是就士林那個 其他還在喬吧66F 06/15 11:07
→ : 妳看妳家附近大樓長什麼樣就差不多意思
→ : 妳看妳家附近大樓長什麼樣就差不多意思
→ : 對啊 士林那個就台北市政府示範的TOD, 但都沒有其它案68F 06/15 11:09
→ : 對 你就拿扣除樓梯的主建物去除土地面積 應該就差不多
→ : 對 你就拿扣除樓梯的主建物去除土地面積 應該就差不多
推 : 權狀理論上只有主建物算容積 陽台梯間車位公設都不算70F 06/15 11:10
要扣掉的1換1
→ : 應該是有 劍潭案不是就被皮蛋豆腐抗議71F 06/15 11:10
→ : 台北市政府是有在推
→ : 台北市政府是有在推
推 : 感謝 a大73F 06/15 11:12
→ : 這幾年新北都更整合進度快很多 台北市不知道在幹嘛74F 06/15 11:12
→ : 主力都是財團單一產權的危老都更很開心
→ : 主力都是財團單一產權的危老都更很開心
→ : 還有I大76F 06/15 11:12
→ : 台北危老也蠻多的吧 國泰這幾年不都搞了一波77F 06/15 11:13
→ : https://www.udd.gov.taipei/events/f3gxcu9-1593278F 06/15 11:13
→ : 有其它TOD案嗎? 我是都沒看到消息
→ : 有其它TOD案嗎? 我是都沒看到消息
→ : 台北市老房屋主還是選票主力 看看新市長會不會再獎勵80F 06/15 11:13
投資客看的是更新後價差
原住戶是想變暴發戶
→ : 你查劍潭tod 就會看到抗議了 XDD81F 06/15 11:14
※ 編輯: a386036 (223.136.68.160 臺灣), 06/15/2022 11:16:03→ : 我是說有沒有別案啦 因為兩年多都沒案子 很怪82F 06/15 11:15
→ : 很多飯店趁疫情關門危老改建豪宅或商辦啊83F 06/15 11:15
→ : 但是整合難度高戶數多的進度就還是慢
→ : 但是整合難度高戶數多的進度就還是慢
→ : 劍潭跟士林是不同案85F 06/15 11:15
→ : 大家在等新市長了。任期尾聲跛腳現任市長不期不待86F 06/15 11:16
推 : 台灣能蓋SC的營造你兩隻手手指數一數差不多數完了87F 06/15 11:24
推 : 都更 老住戶貪婪後果自己承擔88F 06/15 11:24
→ : 通通都是不給偷不給凹的J8大廠 還好合環案子戶數很多89F 06/15 11:25
聽說後面去買的漲很多不給殺
直接明這說前面賣太便宜要找後面補
※ 編輯: a386036 (223.136.68.160 臺灣), 06/15/2022 11:31:46
→ : 一個案子順銷本來就會漲，不一定是前面賣便宜90F 06/15 11:34
推 : 前面才賣60甚至5尾要扛2x萬營造和拆除/地主戶 很硬啦91F 06/15 11:37
據說後面要賣到快8才能不虧
推 : 不管有沒有新市長 這種歪風感覺很難被根治!92F 06/15 11:43
→ : 所以台北市就是默默等獎勵容積再增加，93F 06/15 12:01
→ : 或是容積率再提高
→ : 或是容積率再提高
地主還會多要
→ : 你是地主你也等啊 歷史告訴他們 等就沒錯95F 06/15 12:07
→ : 尤其台北一堆70上下地主家族都是建商 他的生命經驗就是
→ : 這樣啊
→ : 地先買了貸款 然後再看要幹嘛
→ : 尤其台北一堆70上下地主家族都是建商 他的生命經驗就是
→ : 這樣啊
→ : 地先買了貸款 然後再看要幹嘛
→ : 鷹架放在那邊就是一直燒錢耶，對了反正是燒預售買家的錢99F 06/15 12:12
→ : 公園首席？ XD100F 06/15 12:14
民權西路還有一個
※ 編輯: a386036 (223.136.68.160 臺灣), 06/15/2022 12:21:04
推 : 請問骷髏大怎麼看新店合環建案的後續？101F 06/15 12:21
合環會蓋完拉
他跑不掉
只是後面買的要幫前面買的補價差
買家心理感受很差
※ 編輯: a386036 (223.136.68.160 臺灣), 06/15/2022 12:28:20
推 : 只是在想說這樣會不會有減料省成本的可能性 畢竟成本漲102F 06/15 12:38
→ : 這麼大
→ : 這麼大
→ : 如果你是老闆 你會怎麼做 。如果你是此次防疫險的老闆你會104F 06/15 13:01
→ : 怎麼作。耍賴一次可以省多少錢，自己衡量吧
→ : 怎麼作。耍賴一次可以省多少錢，自己衡量吧
推 : 劍南路站也有TOD要蓋106F 06/15 13:07
推 : 大者恆大107F 06/15 13:08
推 : 大同區是在說公園●席嗎108F 06/15 14:27
→ : 可是長期看漲有差嗎109F 06/15 14:53
推 : 合環Landmark應該是拚一個歷史定位 不賺錢也要蓋完吧110F 06/15 15:54
→ : 地標級建案鳥掉了被笑一輩子 你看宏國蓋101也是捏到底
→ : 地標級建案鳥掉了被笑一輩子 你看宏國蓋101也是捏到底
推 : 合環好像也拿到惠國市場都更案112F 06/15 16:11
推 : 合環沒問題啦 新店的在地建商 本錢還算OK113F 06/15 16:14
→ : 而且之前新店房價夠高 所以都更危老都還有賺頭
→ : 而且之前新店房價夠高 所以都更危老都還有賺頭
→ : 我以為惠國是配套的 以為啦115F 06/15 16:34
推 : 一坪換一坪 嘻嘻嘻嘻116F 06/15 17:55
推 : 新店合環工期拉很長 不知道撐不撐得住117F 06/15 22:39
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