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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-03 18:37:05
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 [閒聊] 大坪數.
時間 Fri Feb  3 13:09:16 2023

之前大坪數低迷的理由,內行人應該都知道.


狂做ab約,買3000做6000貸款八成=貸款4800萬.

買一棟還可以拿1800萬現金,並且4800萬都是房貸利率1.7~2%.
(相對那時候基本的貸款大概6% 7年期...
 你光利率就.借4800萬等同你用一般周轉貸款1600萬的壓力..更不論現金流壓力)


因此蓋太多,炒太兇.一堆人在那邊洗錢.


直到十大惡人之首張盛和出手.

限制你豪宅貸款成數..

所以這些洗錢的就做鳥獸散.


因此豪宅市場就陷入低迷...供給量過大,絕大多數買家跑光光.

當然還是有人買.

但是因為"炒手"跑掉了(建商)

房價又不是靠自住戶買到暴漲的.

房價暴漲要炒手!!!...炒手都跑了,那你漲個屁.

因此進入長期低迷狀態.


這個低迷狀態就是在為之前炒做的泡泡,被張盛和搓破後.

產生了一個天坑.

用冷盤+時間去填那個坑.


這個局面持續了很久.

直到現在.


這一波大漲漲幅有點囂張.

因此,大洪水灌過來,居然把之前豪宅的坑給填掉了..XD


你可以從現在大坪數(150坪)以上看出端倪.

150坪的物件,這一波都有漲價漲到..無論他漲多少,但他就是漲到了.

很明顯的漲到價,基本上就可以宣告"坑被填掉了"...

坑沒被填掉,是漲不動的..


因此大坪數市場應該會開始起死回生.


當然啦起死回生不代表就要噴或是報復性大漲.

但會脫離之前冷盤低迷的狀態.


而下一波大漲,就要關注,有沒有炒手回頭來炒這一塊.


在蛋黃區中最棒的土地上,蓋大坪數豪宅,單價也很高,總價更是超高的物件!!!

然後大肆廣告,上風尚水,人間CBD,地上前花園...

而台灣最會炒做的炒手就那些建商,如果他們紛紛回籠開始炒.

那就代表豪宅市場正式要回來了.


當然這必須觀察才知道...

因為這是人為操作的事情,非市場現象,所以無法推論判斷.

只能講"現在市場開始產生這個回來炒大坪數的機會"

但是要不要回來炒,這要看建商老董的態度.

也許它們認為玩小坪數還沒玩夠,還不想回來....這也有可能.


而等到大坪數又回來後.

中南部的區域價差有機率再度被拉開.

主要是因為,大坪數對地價的拉抬效應太強大.

所以會把蛋黃區的地價再度往上拉.

那蛋黃區的價格就會跟其他區域拉開.

再者,豪宅下去,周邊會有其他配套打造.

所以區域的實際型態也會產生變化.



至於說甚麼買不買得起?

在台灣從來不用煩惱這個問題.

你在台南蓋到一棟5億十億,照樣有人買得起.

單純它們要不要買的問題.

而如果今天,五億十億的東西,你不要說會亂噴亂漲.

他只要跟著整個大環境市場行情跑,人家漲多少她漲多少就好.

你就會看到,甚麼鬼都有人買.

現在是因為,大家都認為大坪數漲不動,所以大家都不買..想買的跑去買大別墅..

所以才很難賣.

這種少數東西+買家資本主義性質極高的產品...

市場受"認知"影響很大...



至於說,如果豪宅又開始起死回生的話.

操作會變成.

這時候會有一個所謂的"單坪價補漲"現象.

也就是單坪價落後的產品,他會有一個單坪補漲的狀態.

例如2房單坪35,三房33,四房32,80坪30,100坪28.

你會發現,之後兩房漲到45....

而三房會追到44,四房43,80坪41,100坪40.

所以會有一段時間,單坪落後越多的漲越兇.

因此"中期"操作可以去追這一塊,有吃到會非常的爽非常的肥.

不過請記住,必須是豪宅市場起死回生,又一波豪宅炒作興起.

再去追中大坪數....

不然的話會建議,60坪以下的物品,進可攻退可守.四平八穩.


當然你說你自住...

自住又沒差,豪宅市場如果10年後,20年後才炒.

你住那麼久麻吃的到.

所以自住爽就好了.

中期才需要仔細觀察,判斷,在下手.


中期操作最吃判斷....!!

短期最吃實際市場的經驗和操作.然後瘋狂SOP複製成功經驗...

長期只要眼光大概大概就可以了...其他就躺著等.當然長期通常也是賺最少..XD



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--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.113.181 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-02-03 13:09:16
※ 文章代碼(AID): #1Zt9R-bd (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675400958.A.967.html
※ 同主題文章:
● 02-03 13:09 ceca. ■ [閒聊] 大坪數.
　 02-03 14:28 Evilbear. ■ Re: [閒聊] 大坪數.
推 mow1982: 推1F 02/03 13:18
噓 lanew914817: 看一次 噓一次2F 02/03 13:18
推 NTU303150195: 單價收斂上去，總價很可怕捏3F 02/03 13:21
→ NTU303150195: 適用中古屋嗎？
推 OtterMan: 老師午安5F 02/03 13:22
推 hellogym: 豪宅線那邊 應該不會漲的太誇張6F 02/03 13:23
→ nctufish: 百坪以上過去幾年不是漲不動，是很多賠錢還賣不掉7F 02/03 13:23
→ checkman: 豪宅線不動 還剩很難8F 02/03 13:24

豪宅線主要是被之前供給量過大給限制到.


但要知道兩點.

1.如果他是高資產族,他槓桿本來就不會開很高.

而你開豪宅的槓桿,會比開土地的容易.

然後豪宅的槓桿又跟大店面工業地差不多.

所以豪宅只要有穩定增值,那豪宅也會成為他們配置選擇之一.

2.限制的是購屋貸款...

所以一直都還是有人買豪宅....

只是因為冷盤,所以購買的話大多都是實際使用(包含招待所也是實際使用),屯錢順便.

但如果增值回來了...

這樣這一塊的買盤意願也會大幅上升.


再加上豪宅供給量只要不要爆量.

那資金狂潮之下.

不用怕豪宅線對他的限制會太嚴重.



豪宅限制貸款最大的效力是.

"搓破之前炒豪宅的泡泡"

所以大家會覺得豪宅線有多可怕.

實際上真的可怕的是他搓泡泡這件事情..

尤其是ab約被破功,大家裸露見真情.

例如你買3000用ab約做6000.

今天你發現豪宅不漲了,你想跑現金.

那你可能就是賣3xxx就想跑了...XD

那就會看到豪宅交易價大幅下跌.

很多豪宅賠售,是因為買的時候是假交易金額,賣的時候是真實交易金額.

※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:30:14
推 aJan5566: 現在有錢人買房比較多  發現大坪數沒漲多少，乾脆直上9F 02/03 13:25
推 frowning1226: 推~~~10F 02/03 13:25
→ aJan5566: 30~45坪的漲30-50%，60以上反而沒什麼動  當然買60以上11F 02/03 13:26
推 bluezoo: 竹北早期的大坪數價錢也被拱上去了還是有人買12F 02/03 13:27
推 soulknight: 謝分享13F 02/03 13:28
推 qqphor: 推14F 02/03 13:29
→ hellogym: 就有錢人卡豪宅線 沒卡到的低價位買好幾間 現在低價的15F 02/03 13:29
→ hellogym: 漲了 手中現金就夠買更大坪數豪宅了

這一波洪水就是這樣.

中坪數的買家發現大坪數沒貴多少.

所以就往上升級.

然後整個市場漲太多.

因此比價原則把那些既有的中古中大坪數價格給拉上去.


這個買盤基本上大多數都不是虛的.

他是有目的性購置.


因此,算是把泡泡的坑填掉了..

※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:31:52
噓 yychiuchang: 推7樓，大坪數省省吧，從台北賠到高雄。17F 02/03 13:31
推 SINW: 請問中古大坪數呢？18F 02/03 13:31

你看這一波.

中古的大坪數有沒有漲.


是不是全面都漲...


這一波有人炒大坪數嗎?

沒有!!!

※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:32:26
推 sdhpipt: 北部近郊那些山莊 最近五六年總算是漲超過1992年的價錢了19F 02/03 13:33
→ sdhpipt: 當年如果沒買別墅 而是買旁邊的大樓 現在應該翻兩三倍

外圍會牽扯很多.

發展,政治,炒作...


所以外圍尤其是太獨立的外圍.

風險一向很高.

例如金山萬里的度假山莊那種.


市區的話,很多時候,時間拖到某一天,突然就會起死回生...XD


當然反過來講.

外圍抓到機會會大發財.

市區因為看的人太多,所以通常都是穩定賺錢.

外圍順風的時候,利潤會非常驚人.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:35:58
→ sdhpipt: 我是覺得大坪數中等總價帶的那種 很吃流行與偏好21F 02/03 13:34
→ sdhpipt: 像市區巷內連棟透天 現在也是非常難賣的東西

其實不會.

只是釋出量少,交易量也少.


這一波,連棟透天漲幅很驚人吧.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:36:25
→ sdhpipt: 豪宅類我就不太懂了 超過自己現金總額的房子我是沒關心23F 02/03 13:36

除了使用目的外.


金融上也是一個大資金的產品.

只是豪宅這種東西奢侈品屬性很高.

所以他的個性比較龜毛,波動也比較大,也容易受干擾.


他在炒的時候,金額要多誇張有多誇張,外加很多金融的操作手段.
(因為物件少,外加大家都是內行人,所以很多"偷偷來"大家都一起享受都不會說出去)

但是一冷盤,就死在那邊,要起死回生要很龐大的能量才有辦法再度啟動.


※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 13:38:54
推 kelsierlee: 中古豪宅大坪數單價有回來；但是新的超豪宅賣很慢。24F 02/03 13:42
→ kelsierlee: 現在市中心豪宅新案，單價兩百到兩百五的基本沒在動
→ kelsierlee: 除了安森某豪宅都更案成交兩百以下，幾個月內完銷。
噓 Jacob8330: 閱27F 02/03 13:49
推 elfish123: 大坪數的才是真的垃圾房蟲28F 02/03 13:52
→ elfish123: 張盛和真的做的好
推 enouch777: 見識過同學台中百坪豪宅。真的覺得自己社會地位真的很30F 02/03 13:53
→ enouch777: 低。看來我同學的身價又要補漲一波了。
噓 IBIZA: 鬼扯 跟AB約哪有關係 就豪宅稅32F 02/03 13:53
推 kelsierlee: 所以說市中心超豪宅有沒有辦法繼續拉價？看目前銷售33F 02/03 13:56
→ kelsierlee: 情況是不太行；但是中古豪宅價格回不去，這是肯定的
→ IBIZA: 關鍵就是需不需要貸款35F 02/03 13:58
→ IBIZA: 新的 真.超豪宅 有一批買家是現金買, 豪宅稅對他們沒差
→ IBIZA: 所以單價兩百萬 總價三四億以上的  一直冒出來
→ IBIZA: 但不是真的政商雲集 不能表彰身分的 價格就維持不住
推 nopenisgreat: 所以二重是炒作沒錯啊,這種鳥地方短時間漲了快一倍39F 02/03 14:01
→ nopenisgreat: 不是炒作?
→ IBIZA: 這邊講的東西跟二重沒關係..41F 02/03 14:01
→ IBIZA: 頂端跟剛過豪宅線  完全兩個世界
→ kelsierlee: 就這群人一部分又分散去買中古豪宅；因為單價兩百到43F 02/03 14:02
→ kagaya: 為什麼這也可以亂入二重....44F 02/03 14:02
→ kelsierlee: 三百萬的區間還是太貴，所以新的銷售牛步，舊的回穩45F 02/03 14:02
→ IBIZA: 不會喔  真的頂端豪宅去年前年都很熱46F 02/03 14:03
→ kelsierlee: 新的就真的一陣子才有一兩筆交易；舊的釋出就有人談47F 02/03 14:03
→ kelsierlee: 大部分建案都賣很久了，少數幾棟賣很快的算是例外。
→ kelsierlee: 我說的是大安信義的超豪宅，松山中山賣很快的我知道
推 curry56: ceca人，我的超人。50F 02/03 14:14

現在講的都是遠離豪宅線的東西..XD

貼在豪宅線上的東西並不是重點.

火車頭不是它們...


你現金買的人再多.

也沒有當年人多.

這個收縮產生市場冷盤.


而新的豪宅其實它們價格那麼高,就是一種拉抬.

但因為目前市場還是不好賣.

所以整個格局還沒改變.

如果新的豪宅那種超高價開始穩定銷售.

也不用說銷售多快,可以平均開賣到完銷壓在4~5年.

以下所有無論甚麼中古豪宅,或是豪宅線附近的OOXX.

全都會補漲一波起來.


大坪數的領頭羊是那些最新最貴遠遠離開豪宅限制貸款的新案的銷售.

他們才是這一串的火車頭.


目前局面還沒明顯的改變...銷售速度還是很慢...
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:20:03
推 p20770299: 難得看I大跟C大持相反意見51F 02/03 14:16
→ p20770299: 另外想問C大，如果陶朱賣出第一戶之後是否可以當成
→ p20770299: 豪宅市場向上
→ p20770299: 發動的指標
推 SkyFee: 很真實 的確最近有在看大坪數的物件55F 02/03 14:18

單一案子無法是市場指標.

你要以市場這種型態的大多數建案巨觀去看.


豪宅這種東西有時候又很龜毛.

一個設計不好,或是一個奇怪的缺點.

這一棟就會特別難賣.

所以看單一物件會有判斷偏差的現象.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:21:34
→ ytlintexas: 就物件本身來說，中古(20年）大坪數一直是票房毒藥，56F 02/03 14:21
→ ytlintexas: 因錢夠多的會買新成屋，錢不夠的反而傾向買3房新屋，2
→ ytlintexas: 0年大坪數再過幾年不易脫手

這其實是冷盤造成的.


但這一波.

你看30年的150坪有沒有漲.

有...XD


大坪數銷售時間本來就會久很多.

因此他要跟他自己比.


不過當然目前中古大坪數的單坪價遠遠落後還是很明顯.

不過你反過來講/

例如同樣30年,50坪的一坪30,150坪的一坪17.

之後如果50坪的一坪漲到50,而150坪的一坪漲到35.

他還是單坪價落後,但請問誰賺得多?

中期想賺的就是這個.

銷售時間也許會比較久,但是利潤很肥.


※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:25:47
推 nopenisgreat: 因為之前糾正我房價不是炒作的人也在這裡,剛好C大59F 02/03 14:26
→ nopenisgreat: 說房價要炒作才會爆漲

你光靠買家那樣買買賣賣.

要漲也是漲很慢.


炒手下去.

新建案瘋狂拉抬價格,哄抬地價.

或是中古案要炒這一棟,先瘋狂吃貨,然後掛天價來拚高價成交.

人為操作下去.

才會快速暴漲.

暴漲到所有人都嚇呆了,包含買家和中古屋的賣家....XD


以前我玩北鹽埕區老大樓,和堀江店炒皇家貴賓的故事不是講過.

果貿國宅某人炒作事件.

戀戀愛情海炒作事件.

以前講過的故事,都是市場上發生的經典案例阿.
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:29:29
推 kelsierlee: 回想去年前年，其實都還有便宜中古豪宅可以買；61F 02/03 14:29
→ kelsierlee: 畢竟當時有一波移民潮醞釀，結果沒多久賣完就上漲。
→ kelsierlee: 台北就算二十年中古豪宅，夠稀缺還是有人排隊指名買
推 NicholasTse3: 這個內容好像第一次講？之前沒看過64F 02/03 14:42

是的.


這是一個最近市場的局面.


主要是原本很冷的中大坪數市場動了.

動了這件事情是一個"大變化"

雖然現在動的動作並沒很大,但她動了!!!


你可以想像一個下半身癱瘓的人,腳趾動了兩下代表甚麼意思嗎...XD

大概這種概念.


不過這是一個市場的當下狀態.

而未來的發展,會牽扯到很多人為操作.

所以只能說"市場局面產生變化"但是未來無法預測...

不過會有一個方向可以去觀察...

如果人為有意要在這一塊做些事情.

那會有很多前置跡象可以追蹤的到...

※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:46:37
推 piliwu: 我有觀察到，青埔桃大詠54-72坪，之前潛銷版上m大65F 02/03 14:53
→ piliwu: 有去看過覺得太
→ piliwu: 貴，結果他半年不到實登賣了101戶，2500-4000萬賣
→ piliwu: 比2000以下快，
→ piliwu: 這案嚇到我了
推 jeromeshih: 不過大坪數住宅一種做法，不是聽說可全現金購買，再用70F 02/03 14:54
→ jeromeshih: 周轉金貸款，似乎可以不受房貸條款的限制，還是實際銀
→ jeromeshih: 行也是會審核?

可以.


這種作法本來是.

先民間借一筆.

買了之後立刻辦周轉金.

總貸款額可以達買價的八成.


所以後來央行不是下了一個規定(半年前)

要滿三個月才可以辦周轉金貸款.

※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:56:12
推 piliwu: 小坪數產品銷售變慢，但這種中坪數總價貼到豪宅線73F 02/03 14:54
→ piliwu: 邊緣產品賣飛快

https://ctee.com.tw/news/finance/714433.html
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:57:07
推 NicholasTse3: 感謝高雄王 那我分享我邊新北看到的 我這邊的頂級建75F 02/03 14:57
→ NicholasTse3: 商大坪數90坪  總價只比寶咖小坪數 多一倍左右 單坪
→ NicholasTse3: 均價拉超級大 所以我這邊是覺得這幾年大坪數太委屈
→ NicholasTse3: 為我自己家抱不平xd

一個東西過度委屈,會是一個賺錢的淺再機會..


例如興達港好了..

之前委屈到建地一坪3萬塊..XD

最近我媽那一塊賣掉,一坪1x萬.


當然,這個淺再機會反應的時間要怎樣抓.

就是要靠觀察和判斷.

※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 14:59:49
推 kktt254: 總價超過3000在高雄就算是美術館也很難賣79F 02/03 14:59

其實你看皇苑的銷售.

好像也沒那麼難賣..XD
※ 編輯: ceca (61.227.113.181 臺灣), 02/03/2023 15:00:11
推 esproject: 話說通膨再上去以後連一般住宅頂到豪宅線會怎樣80F 02/03 15:43
→ esproject: 豪宅線會跟著往上調嗎
→ piliwu: 蓋小一點就解決啊，未來室內18坪標準三房這樣82F 02/03 15:44
推 zaza5566: 哪有很難賣 當初遠雄the one 剛出就豪宅線啊 還不是賣83F 02/03 15:48
→ zaza5566: 的不錯
→ zaza5566: 台積之後又漲一波 更多房子接近豪宅線 卻沒有豪宅的樣
→ zaza5566: 子
推 sspider0829: 美術館皇苑鼎宇有很難賣嗎 應該還好吧87F 02/03 15:49
→ zaza5566: 現在的問題叫是豪宅線不上調 總價低坪數小的只會更多88F 02/03 15:51
→ zaza5566: 自備款800萬的只能越買越小 慘啊
推 piliwu: 現在總價3500-4000根本不是豪宅90F 02/03 15:52
→ a1322313: 我覺得最扯的是工業地一直蓋住家吧，打著大坪數低單價的91F 02/03 16:21
→ a1322313: 口號在那邊當住家賣，出事就說自己沒有權利管屋主用途
→ proepi: 美術館3000萬根本超好賣 連御之苑貼近4000萬都賣很快93F 02/03 16:27
推 piliwu: 合約上都有寫啊乙工、事務所，你買賣過就知道買方94F 02/03 16:28
→ piliwu: 不可能連用途都
→ piliwu: 沒看矇著眼睛簽字
推 bornwinner: 你今年什麼時候要下手大坪數?97F 02/03 16:40
推 doushebu: 好奇ceca大是看到那些高雄大坪數開始動了..平常沒在關注98F 02/03 16:56
→ doushebu: 我連高雄有哪些150坪以上的都不知道XD
推 qqphor: 591100F 02/03 17:22
推 Fulva9507: 樓上各位大大，因看上面留言，有人提到說這類型產品也101F 02/03 17:23
→ Fulva9507: 類似工業地，借文請教，自用工業地（低污染）都計內乙
→ Fulva9507: 工，或是都計外丁建，亦或是廠房，（實際需要坪數約25
→ Fulva9507: 0-300，樓高7米以上）
→ Fulva9507: 因金額目前看起來真的不低，純自用感覺不如租來得彈性
→ Fulva9507: 穩妥，想買的另一個目的亦是10-20年置產規劃，請問產
→ Fulva9507: 品類型的優缺或是會怎麼選擇，在桃園，或是有大佬願意
→ Fulva9507: 談談工業地，小弟不甚感激
→ Fulva9507: 謝謝
推 snaken: 台北市還沒看到，我們豪宅線太低了..7000真的也買不了啥110F 02/03 17:58

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