※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-18 20:17:18
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作者 標題 Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
時間 Sat Feb 18 09:09:08 2023
※ 引述《maxidogkimo (oo)》之銘言：
: 請問大家買了幾間房子，才會覺得自己已經財富自由了~
: 假如個人一年生活花不到50萬台幣，如果被動收入有50萬就算是財富自由吧
: 除了緊急預備金，假如額外存股存1000萬，報酬率5%，可以達成每年50萬的被動收入~
: 我要求不高，這樣對我來說也算是財富自由了
: 如果改成投資房地產，幾棟房子會讓各位覺得自己財富自由了?
不夠，先不說台灣現在根本沒多少穩定的5%租金收益率的標的物了
（2010年前後的元智、東海、成大等校的大學城還有將近8～10%，但這十幾年來房租漲幅
跟房價漲幅，自己去估算估算吧）
更何況你要考慮房屋修繕、房客臨時退租、遇到租霸房客的問題，甚至潛在的房客輕生風
險，都要顧慮
帳面只有5%的，就算你不繳稅，也要考量偶爾房客轉換時侯損失的月份
修繕也是個問題
如果要穩定5%，你至少要找到帳面上有7、8%的標的物
: 如果買兩間房，每間出租2萬5，每月固定收租5萬，拿租金去繳房貸
不是你想得那麼簡單，尤其台灣已經正式進入少子化階段
因為利率政策與極低的房屋持有稅，台灣比較不會有像美國這樣在景氣反轉時出現兩成、
三成，甚至局部區域逼近五成的跌幅
但出租問題可不一樣，台灣未來30年，除非你地點超級好，否則就是房租漲不了，甚至開
始租不出
你先去已經被廢校的後段技術學院附近看看，實地去走走，去訪問一下當地居民的觀察
因為這種事情，有可能在15年後，發生在中壢、新竹、台中、林口或任何一個有大學城聚
落的台灣城鎮
別忘了，去年的出生人數只有14萬，是民國70年出生總數的35%左右而已
而現在的大學生大致上是出生於2000～2004年這一段，這幾屆的出生總數大約是一年25萬
上下，然後到了2010年就迅速跌破20萬
換言之，各種進入職場的社會新鮮人租屋市場跟大學新生租屋市場，在未來十年，每年都
會有很明顯的跌幅
這年頭，真正比較能賺錢的房東，多半是80歲上下那輩的三師或業績很好的小型企業主（
小雜貨店、小餐廳、小手搖飲料店、小理髮廳、早期的小七加盟店主之類），然後年輕時
候就早早買好幾棟房的那種
小雜貨店、小餐廳、小手搖飲料店、小理髮廳、早期的小七加盟店主之類），然後年輕時
候就早早買好幾棟房的那種
至於現在才想進場買套房、店面？我是覺得請多多評估一下啦
唯一比較有機會的，可能就是在好地點的好建物，因屋主財產分配沒做好，後代分產時決
定賣掉清算，或者房東在其他方面事業失敗，需要緊急賣房來籌資金
通常只有這種少數特殊情況，是後進投資者的極少數的機會（而且你還要面臨其他比你更
有錢的中老年房產投資者的競爭，這種地點好的房產，通常收益率不可能有5%）
: 雖然不能馬上變成現金流，但其實資產每個月增加4萬多 (5萬扣掉利息_)
: 這樣算是財富自由了嗎?
絕對不算……
不要說還有貸款，就算沒貸款，你也是要考慮一堆房屋修繕、破損、房客鬧事、出狀況…
..
真的別把地產投資看得這麼簡單，別天真到聽信鄉民的「躺著收租」論點
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 174.243.181.162 (美國)
※ 作者: ntuwalker 2023-02-18 09:09:08
※ 文章代碼(AID): #1Zy2KsKC (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676682550.A.50C.html
※ 同主題文章:
02-17 21:11 ■ [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
02-17 22:08 ■ Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
02-18 00:38 ■ Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
● 02-18 09:09 ■ Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
02-18 10:57 ■ Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
02-18 16:14 ■ Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
推 : 結論是存0056比較好嗎？1F 02/18 09:13
→ : 漲太快 反而不好操作了2F 02/18 09:14
→ : 我相信投資客其實也是希望 下跌的
→ : 現在一堆人手上現金再等下跌
→ : 我相信投資客其實也是希望 下跌的
→ : 現在一堆人手上現金再等下跌
Toto大講的就是當年2008金融海嘯後，以及這次的美國台灣華人圈觀點
基本上因為台灣房價不怎麼跌（頂多漲不上去或小跌3%），但美國疊起來可沒在客氣的，
兩成、三成是很常見，我家附近就有前年中總價82萬成交，在去年底同類型65萬成交的案
例，直接掉兩成，然後加州本地地產商協會預估今年會再跌一成
所以不少台灣移民有在觀望，要不要把台南、竹北這些在這波短短幾年漲兩倍多的賣掉，
回來買加州地產
推 : 租屋需求減少，會讓房價也上不去嗎5F 02/18 09:16
不一定，房價不是單純由租屋市場決定
→ : 把焦點放在年輕人就錯了啊….6F 02/18 09:20
→ : 30.40.50.60歲都會有租屋需求 你以為這社會每個人都有
→ : 買房？
→ : 30.40.50.60歲都會有租屋需求 你以為這社會每個人都有
→ : 買房？
30幾歲還在我討論的年輕人之中，而且我的重點是租屋人口會越來越少
然後五六十歲還在租屋的，可以說，除了少數臨時性跨縣市的工作者（譬如家在台北，人
在新竹醫院的醫師藥師，或因短期建案需要，到外縣市暫住兩年的工程師），其他大部份
是買不起房的經濟弱勢者
你當然可以租給他們，但通常這個族群會有比較多的房租欠繳問題，以及生活打理能力較
差，帶來引患
輕則房屋整潔做得很差，加重你的保養成本；重則引來複雜人士，在房內可能鬥毆、過量
飲酒、吸煙之類的
我自己在美國留學生階段，有朋友因為要省錢，這過這種比較複雜的複合屋
裡面就有個比較偏社會底層的黑人小姐，就時不時帶不同男人回來，有一次兩個情敵見面
，分外眼紅。在打架過程中直接把房東的窗戶打爛，然後她只丟幾句不負責任的話，就提
前搬走了
要跟經濟弱勢的人打交道，就要承擔這種風險
→ : 不買房跟買不起的比你想的多更多9F 02/18 09:22
→ : 廢校又如何 外勞人口增加一樣有租屋需求
→ : 廢校又如何 外勞人口增加一樣有租屋需求
外勞人口增加確實有可能，但你要考慮東南亞本身經濟崛起，外勞減少的狀況
90年代末期，中壢一大票泰勞，現在，泰國勞工已經很少見了
除非印尼、越南都長期擺爛，否則他們的勞工會越來越難請
→ : 只用學校看新竹林口應該會得到完全相反的東西11F 02/18 09:25
→ : 除非你是指中華玄奘這種離園區工作機會很遠的地方
→ : 除非你是指中華玄奘這種離園區工作機會很遠的地方
推 : 不知道別人有沒有扣13F 02/18 09:27
→ : 修繕 空租 保險 稅金 反正算很細 而且不止5%啦 帳面上
→ : 投報是直覺上好計算 但每年都會有一個最真實的整年實
→ : 質收益
→ : 修繕 空租 保險 稅金 反正算很細 而且不止5%啦 帳面上
→ : 投報是直覺上好計算 但每年都會有一個最真實的整年實
→ : 質收益
推 : 好學校跟爛學校此時的差別就出現了 什麼中華、玄奘附近是17F 02/18 09:29
→ : 很慘沒錯 但清交只會更多人 包括國際學生跟國外商務客 投
→ : 資客應該也要有基礎的眼光吧 當然不是什麼地方都值得買啊
→ : 很慘沒錯 但清交只會更多人 包括國際學生跟國外商務客 投
→ : 資客應該也要有基礎的眼光吧 當然不是什麼地方都值得買啊
推 : 中壢就更有趣了，減少的大學生可能還比增加的外勞少…20F 02/18 09:29
→ : 一樓，我對台灣股市不熟，不予置評，只是說地產投資不21F 02/18 09:31
→ : 是大家想像的「躺著收租」
→ : 是大家想像的「躺著收租」
推 : 房屋本身就會折舊 除非你買的是純金打造的房子...23F 02/18 09:32
→ : 存0056是搞笑吧 高股息但低報酬 常常哪本金在湊配息給你24F 02/18 09:32
推 : 不是躺著收租的話 我這邊有教學想聽聽嗎 我一年真的沒25F 02/18 09:34
→ : 處理過房客幾次 去年一整年只有一次 可以a我id 有一些
→ : 跟出租有關的文
→ : 處理過房客幾次 去年一整年只有一次 可以a我id 有一些
→ : 跟出租有關的文
→ : 股市就是只有資本利得28F 02/18 09:35
→ : 股息的本質也是資本利得
→ : 只有高報酬的股需要買 不用管股息報酬
→ : 而且56 報酬也才5%
→ : 那還不如收租 槓桿開下去隨便都10%
※ 編輯: ntuwalker (174.243.181.162 美國), 02/18/2023 09:55:37→ : 股息的本質也是資本利得
→ : 只有高報酬的股需要買 不用管股息報酬
→ : 而且56 報酬也才5%
→ : 那還不如收租 槓桿開下去隨便都10%
噓 : 你根本不常收租吧 外行分析33F 02/18 09:40
不敢說自己內行，不過家裡在台美兩地共計快十處收租，從學生套房、到辦公大樓、透天
店面都有過經驗，從首次當房東起算，距今三十幾年了
推 : 只看出生人口 就是魯空永遠的迷思 台灣必定放寬移民 跟34F 02/18 09:43
→ : 增加外勞數量 不然經濟就是下去
→ : 增加外勞數量 不然經濟就是下去
外勞數量你說增就增？經濟比較有起色的泰國，泰勞現在還剩幾個有意願來台灣….
https://www.thenewslens.com/amparticle/112166
再者，現在各國進入半導體大爭奪時代，中國如果玩出他們自己的體系，台灣直接倒退回
中度開發中國家
就算中國玩失敗，還有想辦法把你家主要產業偷走的美國，跟虎視眈眈的韓國、歐洲
以15年長期而言，我不看好台灣半導體能一直持續幫助台灣站在巔峰；不會全倒，但多少
會比現在衰退一些
一旦台灣成長停滯，我看不出來越南、印尼勞工，有什麼需要來台的理由，尤其他們自己
也在進步中
推 : 一堆大學附近收租房都降價賣不掉是真實的趨勢36F 02/18 09:44
→ : 我怎麼覺得雙北租金一直在往上漲37F 02/18 09:44
→ : 最近在幫妹妹看套房,還算可以的幾乎一上2天內秒殺
→ : 一看到馬上就要打電話,直接約最快可以的時間看房
→ : 當場下訂,不然搞不好就沒了
→ : 最近在幫妹妹看套房,還算可以的幾乎一上2天內秒殺
→ : 一看到馬上就要打電話,直接約最快可以的時間看房
→ : 當場下訂,不然搞不好就沒了
推 : 現在是新大樓（有電梯）且在學區（國中小）超好出租，因41F 02/18 09:46
→ : 為少子化！年輕父母更重視這一區塊！
→ : 為少子化！年輕父母更重視這一區塊！
推 : 日本老齡化後果那麼嚴重 逆全球而寬鬆經濟跟通膨還是起43F 02/18 09:48
→ : 不來 政府想到都在抖 不會沒有應印對策的
→ : 不來 政府想到都在抖 不會沒有應印對策的
推 : 我的觀察是年輕人愛的好電梯套房很難找 有的話都秒殺45F 02/18 09:48
推 : 租外勞就難租一般正常人了 管理也是問題46F 02/18 09:48
→ : 以前那種四間雅房一層的可能不好租47F 02/18 09:49
→ : 之前看中和 超舊的沒電梯公寓 陰暗的小套房 1200048F 02/18 09:50
推 : 我是覺得文中舉的例子有些根本不知道在幹嘛，新竹台南大49F 02/18 09:50
→ : 學城一般人會想到的是清交成大周圍，新竹東區 台南東區
→ : 那個是要怎麼跌？沒人在說中華大學城的啦
→ : 學城一般人會想到的是清交成大周圍，新竹東區 台南東區
→ : 那個是要怎麼跌？沒人在說中華大學城的啦
改稱「大學聚落」好了，避免誤解，不過本來大學就不是只有清交成
新竹至少有中華、玄奘、元培這幾個比較中後段的大學或科技大學，其中最差的可能直接
廢校，稍差的可能人數減半
這意味著周邊的店面也會被迫關閉、遷離（我是認為玄奘跟元培聚落至少人口減半）
→ : 台北市套房不好賣 單價太高52F 02/18 09:50
→ : 還是你覺得台科大北科大之後會碾壓清交成？53F 02/18 09:50
從頭到尾我沒說清交成附近人口會減少
不過剛剛瞄了一下台南的地圖，如果南台科大、台南大學人口銳減為原來的兩三成，導致
周邊租屋、店面面臨完全租不出去而大幅降價求生的話，就有可能衝擊到成大周邊
清交倒是比較沒問題，玄奘-元培聚落離太遠，又有山區阻擋
→ : 房仲網 中山區 大同區 一堆都高高掛54F 02/18 09:50
推 : 股房誰好賺難說，但是ETF一定比較輕鬆無腦無勞力55F 02/18 09:56
推 : 之前講ETF無腦的現在還套一大段56F 02/18 09:58
→ : 買ETF完全不用管他，房子租人要管理時間拉長修繕折舊等57F 02/18 09:58
※ 編輯: ntuwalker (174.243.181.162 美國), 02/18/2023 10:32:51→ : 重點是一堆人etf都亂買阿 0056那種產品為什麼會爆紅 根58F 02/18 10:02
→ : 本看不懂
→ : 低報酬的東西 寫個高股息 就一堆傻屌跑去買
→ : 本看不懂
→ : 低報酬的東西 寫個高股息 就一堆傻屌跑去買
→ : 重點在於台灣股票 崩盤的幅度跟以前比也很少了61F 02/18 10:07
→ : 低風險 低報酬啊 合理
→ : 低風險 低報酬啊 合理
推 : 從萬八才開始買套牢不要自我安慰說是長期投資63F 02/18 10:08
→ : 股票那麼好你們就不會出現在這裡
→ : 股票那麼好你們就不會出現在這裡
推 : 謝謝分析65F 02/18 10:09
噓 : 胡說八道66F 02/18 10:12
推 : 就少子化 少子化 少子化啊67F 02/18 10:12
推 : 股房雙棲 878 50 金金 存起來 房貸增貸增出來信貸開起來68F 02/18 10:27
推 : 靠北 又扯到外勞 外勞靠租屋的少之又少 大部分仲介直69F 02/18 10:50
→ : 接蓋一棟給外勞 不然就廢工廠改裝 大一點的企業工廠是
→ : 直接提供給外勞住 現在有在租房的大部分是逃逸外勞 是
→ : 能逃幾個 自己去南部私校附近的套房出租逛一圈不就知道
→ : 一堆天龍人拿手機看BBS唬爛就以為很熟外勞這塊
→ : 接蓋一棟給外勞 不然就廢工廠改裝 大一點的企業工廠是
→ : 直接提供給外勞住 現在有在租房的大部分是逃逸外勞 是
→ : 能逃幾個 自己去南部私校附近的套房出租逛一圈不就知道
→ : 一堆天龍人拿手機看BBS唬爛就以為很熟外勞這塊
推 : 安安 國稅局查水表囉74F 02/18 10:50
推 : 有外勞啊 沒在怕75F 02/18 10:58
推 : 逃逸外勞六萬多個啊 還會更多唷76F 02/18 11:17
→ : 我公司附近的外勞都嘛自己租屋 要大型的公司請幾十上百
→ : 以上的才能有規模弄給他們住好嗎 一堆小企業請10個以下
→ : 的才不會那麼麻煩 自從桃園燒死幾次外勞之後 現在政府
→ : 規定外勞不能住在公司裡面不然就是要很嚴格檢視防火建
→ : 材等等的 小規模的外勞早就都跑出來租屋了
→ : 我公司附近的外勞都嘛自己租屋 要大型的公司請幾十上百
→ : 以上的才能有規模弄給他們住好嗎 一堆小企業請10個以下
→ : 的才不會那麼麻煩 自從桃園燒死幾次外勞之後 現在政府
→ : 規定外勞不能住在公司裡面不然就是要很嚴格檢視防火建
→ : 材等等的 小規模的外勞早就都跑出來租屋了
推 : 未來開始出現外籍房東，敬請期待82F 02/18 11:35
→ : 我怎麼覺得你舉例怪怪的83F 02/18 11:47
→ : 你要說新竹青椒永遠有新人，還有產業根本不怕少子化
→ : 東海你知道東海在哪嗎?在中科旁邊大學廢了又怎樣
→ : 你要說新竹青椒永遠有新人，還有產業根本不怕少子化
→ : 東海你知道東海在哪嗎?在中科旁邊大學廢了又怎樣
→ : 去年新竹東區套房成本380租1.5萬86F 02/18 11:51
→ : 還是放上591隔天就秒租掉，這樣不知幾%
→ : 還是放上591隔天就秒租掉，這樣不知幾%
噓 : 根本就是看不懂國際情勢，推文胡說八道一場88F 02/18 11:57
→ : 什麼玩出自己的產業，要幾年??5年還10年??
→ : 然後外勞是政府不願大量引入，你當沒人要來
→ : 什麼玩出自己的產業，要幾年??5年還10年??
→ : 然後外勞是政府不願大量引入，你當沒人要來
推 : 不太像房東91F 02/18 11:59
→ : 說啥呢 看護類外勞哪有那麼多企業搞宿舍92F 02/18 12:36
推 : 浪費我3分鐘93F 02/18 12:36
→ : 成大周邊不會租到你講的那些學校
→ : 成大周邊不會租到你講的那些學校
推 : 但老實說，房地產漲幅可能沒有更多，但一個自然人，一95F 02/18 12:51
→ : 輩子兩間5倍槓桿房，說實話除非真的養不起，要不然以
→ : 投資角度來看，想不到不用滿的理由。 當然自身賺錢能
→ : 力，投資能力海放房地產市場，那倒沒話說
→ : 輩子兩間5倍槓桿房，說實話除非真的養不起，要不然以
→ : 投資角度來看，想不到不用滿的理由。 當然自身賺錢能
→ : 力，投資能力海放房地產市場，那倒沒話說
推 : 現在的外勞一堆都是大學學歷 他們其實比你想的還想要有99F 02/18 12:51
→ : 生活品質 有錢就跑出去外面住了
→ : 生活品質 有錢就跑出去外面住了
推 : 多多崩潰嗆原po魯空，但是人家是有十處租人，科科101F 02/18 13:23
→ : 推a96大102F 02/18 13:29
噓 : 這傢伙在講啥...103F 02/18 13:40
→ : 跟10處收租有啥關係，這表示這個人本身觀念不怎樣...阿不就
→ : 靠家裡...
→ : 跟10處收租有啥關係，這表示這個人本身觀念不怎樣...阿不就
→ : 靠家裡...
推 : 大學城是真的不行了 我爺爺生前是有五間買大學城106F 02/18 14:00
→ : 我爸陸續都處分
→ : 掉
→ : 我爸陸續都處分
→ : 掉
推 : 東海我真的覺得不會有問題 工業區 中科都在旁邊 。只是109F 02/18 14:28
→ : 租金不高而已 大學附近只要是夠市區有上班族的都安全。
→ : 不過學套最大的問題就租金調整的空間有限 當然租金上不
→ : 去投報看起來就很爛了 當然套房重要的是要看有沒有重新
→ : 包裝的價值 有時候租金低反而是利多
→ : 租金不高而已 大學附近只要是夠市區有上班族的都安全。
→ : 不過學套最大的問題就租金調整的空間有限 當然租金上不
→ : 去投報看起來就很爛了 當然套房重要的是要看有沒有重新
→ : 包裝的價值 有時候租金低反而是利多
→ : 用心還是有好標的114F 02/18 15:59
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