顯示廣告
隱藏 ✕
回列表(←)
Disp BBS guest 註冊 登入(i) 線上人數: 692
首頁(home) 上頁(↑) 下頁(↓) 末頁(end)
※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-22 06:55:16
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
時間 Tue Feb 21 18:20:06 2023

其實喔,

買甚麼高股息.


巴菲特就討厭高配息,他可是做長期投資.

一間公司沒有野心,沒有投資規劃,沒有擴張計畫,才會把賺到的錢都發給股東.


另外.

高股息你對高資產族而言,要繳的稅比較多.

而如果是資本支出,反映到股價...這樣你只要承擔證交稅而已.



至於買房和買股麻.

你先理解一件事情.

租屋要付租金,而買房子是開五倍槓桿.

你以機會成本來看好了.

如果你今天租的房子租金投報3%,長期房貸平均1.7%.

這代表甚麼.

這代表你機會成本損失是(3-1.7)%*5=6.5%.

你在這邊損失機會成本6.5%.


因此你去買股票,你"股利"要賺得贏6.5%.

不然其實你錯失了機會成本.

也許不能說你是"虧"但是你是"少賺"


你說股票會漲...喔...房價也會漲,這邊沒跟你計算本金翻滾效應.

不然,如果房價年漲3%,這樣你還要計算15%的淺再增值喪失.

你存骨的年化本金翻滾有15%?...你給我豪洨.


因此在五倍槓桿的面前,你是買高成長股還是高殖利率股.

很容易本金和利息都被買房子海放...顆顆.


啥?你說房價會跌?

那你股價會不會跌??


但是如果你今天是高資產族.

你怎樣開槓桿,就只能開兩倍(資產負債比)

外加高價位的不動產出租投報率通常都很低.

好啦,給你抓出租投報率2.5%好了,這樣算起來機會成本是1.6%.

本金翻漲6%.

而這時候,你如果把"無腦大魔王"~"正二"拿過來看.
(好處就極度無腦阿,你看我那斯達克正二買了丟在那邊都沒在管)

疑....好像就有得打了.

那這樣你是要存骨還是存房,就看你財務規劃拉.

尤其正二內建回收股利到本金....

高資產族還可以省掉股利被抽的所得稅,轉嫁到證交稅去.


所以如果你錢很多,你要存骨...

沒啥問題啊.



所以回過頭來看.

你今天是有錢人,那你的選擇自然跟窮人不一樣.

就像有錢人為啥愛買土地.

因為土地價格翻漲比房子快.

房價漲50%,地價可能飆70%.

所以不開槓桿,土地穩贏買房子,開兩倍槓桿贏更多.

但是房子開五倍槓桿,所以賺了250%.

土建融資七年期又要提開發計畫又只能借...關係好6成,一般人大概4成.算你5成好了.

那你最多開兩倍才賺140%....你還要不斷地轉增貸不然七年其槓桿萎縮很快.

土地轉增貸又超麻煩.

so....你明明就沒多少錢,跑去買土地.

這就是典型"夯枷"(幹,這是現在教科書編譯翻譯...https://0rz.tw/Iqw4d)
"夯枷 giâ-kê" - 臺灣閩南語常用詞辭典
[圖]
臺灣閩南語常用詞辭典 ...

 

你永遠都要知道做某件事情的基礎概念和意義在哪裡.

不要亂學亂做....=.=

and..任何投資都用數學算一下.

不要相信一大堆一輩子不動產交易沒幾次的老人的奇怪觀念.



另外以上都是"成熟的投資人"的操作.

既不會整天在那邊追高殺低.

也不會因為劇烈震盪而失去分寸和方針.

任何操作都是非常理智邏輯和有計畫.

你是一個不成熟的投資人,整天怕東怕西又整天想要爆富發財的.

通常再好的投資計畫給你都沒用的拉.


因此,通常討論都是直接排除不成熟投資人的垃圾問題...XD

不然討論不完.

韭菜是沒救的,直接當它們死人就好.



--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.70 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-02-21 18:20:06
※ 文章代碼(AID): #1Zz9hO4M (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676974808.A.116.html
※ 同主題文章:
　 02-21 17:33 sspider0829. ■ Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
● 02-21 18:20 ceca. ■ Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
　 02-21 21:28 s8752134. ■ Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?
推 bbnctu: 推1F 02/21 18:20
推 alwang: 開5倍槓桿買股票2F 02/21 18:23

這就不是無腦操作.


這樣如果你又把不動產短期或是中期投資拿來比.

誰輸誰贏.


就要看操作功力.


因此無法討論.

因為大多數人股票操作能力可能很有限...XD
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:25:15

另外兩邊都做的話.

這以前講過.

例如也不用說太久,今天好了.


今天你是不是可以把你已經漲很多的房子拿去轉貸或是增貸.

然後轉過來丟入股市例如買正二..XD

然後關電腦,等到降息循環開始後再來回收??


甚至台股如果你跟國安基金一起進場.

也許被套了半年.

但是現在應該已經開始賺錢了.


所以實際投資策略還有很多變化可以操作.


當然這就牽扯到無腦程度和風險係數的問題.

會不會被斷頭,有沒有現金流壓力,買賣時間掌握度等等.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:28:34
推 AkiMinoriko: 有可以開5倍槓桿買股票又不會有斷頭風險的方式嗎3F 02/21 18:27
→ AkiMinoriko: 房貸(跟信貸，以及正2)的好處就是不用怕斷頭套牢可凹
推 sspider0829: 大神正解5F 02/21 18:29
推 bangQ: 每次聽到“買房產就是開五倍槓桿”就覺得無言，難道買下完6F 02/21 18:29
→ bangQ: 隔天就賣？每個月都不用繳利息/本金

30年房貸,每3~5年轉增貸一次.


另外利息支出我上面算了,而且還多算了一次.

實際利息支出是4倍....


因此我計算後的投報率還是算低了..顆顆.

懶得修正而已,算低一點免得空空在那邊崩潰.


so,,,主要狀況就是.

利息被租金給蓋過去...XD

所以...


所以基本面以下的房子,你根本不用思考泡沫的風險.

成本被收益給淹過去.

你是要泡沫個擔擔麵?

推 ryusenming: c大也知道正2的好8F 02/21 18:29

正二第一次看到他.

就驚覺"挖靠,無腦不會被斷頭又不用操作的股票槓桿....好貨!!!"
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:33:13
推 hellogym: 你只花20%的錢 買到100%的東西 不是5倍槓桿不然咧9F 02/21 18:31
推 partsex: 股息也不全然是賺來的錢 也可以從股東的本金裡面去配10F 02/21 18:32
→ partsex: 5%的股息 可能2%是來自於營業利潤 3%是來自你的股本
推 bangQ: 你持有五年的時間，繳的房貸12F 02/21 18:33
→ bangQ: 都不用算投資成本？

所以說.


很多人連給他數據.

他都不會仔細看清楚...XD


這樣做投資很危險啊..
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:33:56
→ bangQ: 不是推崇存股，只是這個一條線思考的彩商...令人無言14F 02/21 18:33

講那麼多你還沒發現你的錯誤所在.

顆顆.


等下你要被廣大的鄉民嘲笑了.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:34:16
推 hank000040: 請問c大小弟最近要認賠股票16萬湊頭期款買31期大樓一15F 02/21 18:34
→ hank000040: 坪還買28我是不是很韭....

其實南高價格已經落後.


理論上來講北高再強大,南高再落後也有個限度.

所以中長期來講,買南高也沒有問題.

因為要是新灣區有甚麼奇怪的變化.

南高有機率報復性補漲.

就像,2010~2016這一段時間,新彎曲比北高農16美術館貴.

但是北高一個台積電變化把她翻過來.

可是誰知道之後南高會不會有甚麼奇怪的變化.

而價格已經落後,通常代表"別人的利多已反映大半"


因此中長期買南高沒啥問題.


但是如果你是中期.

北高目前看的到話題.

所以新的大漲波,北高反應比較快.

所以會優先買北高,賺到先漲的利潤後,後面再往南高換.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:36:49
推 ryusenming: 五倍槓桿你就自己做台指期無限轉倉吧17F 02/21 18:36
→ icexice: 樓上，我最近湊頭期也是賣股認賠40萬18F 02/21 18:36
→ ryusenming: 只是難保遇到股災你可以很理性的操作19F 02/21 18:36
推 bangQ: 都是用你的理想漲幅來計算..有沒有計算過風險及期望值？還20F 02/21 18:37
→ bangQ: 有機會成本？

你要甚麼風險期望值..XD

又不會被斷頭.


並且本文可是"租屋or自住"


你自己住,租金是付給自己的.

你會欠自己租金嗎???


我講的東西通常風險係數都極度低.

而且都是可以很長期持有...

包含存骨如果買正二的話.

→ ryusenming: 正2好處是內建槓桿22F 02/21 18:37
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:38:34
推 cblade: 講這麼清楚了 還有人能理解錯誤 還是去當股神就好了23F 02/21 18:37
→ icexice: 40萬是有點痛，但房價每坪漲2萬就回正了，長期來看也不24F 02/21 18:37
→ icexice: 算什麼

因為賠錢賣股票換31期.

牽扯到股票細微操作..

股票部分不給建議.


要知道,股票通常會比房價早開始跑.

你看現在道瓊都一臉牛勢的態度.

而不動產現在在冷盤.


所以如果你晚一點才賣股買房.

是否股價已經漲回去不賠錢了,房價還在那邊等你.

這樣變數就很多.


所以只能跟你講,31期切入對中長期來講很ok.

中期來講北高可以有更早的糖吃,可以吃完再回來.

但是牽扯到整個投資計畫搭配問題.

這就要問施主你自己的算盤了.




另外/

連數據公式都提共還看不懂的.

做投資..真的很危險..

顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:41:58
推 hank000040: 感謝c大回覆，我是自住為主，要換屋等有小孩再說了，26F 02/21 18:41
→ hank000040: 感恩
推 AkiMinoriko: 槓桿ETF 是風險很高的項目，可是0050正2的台指期逆價28F 02/21 18:42
→ AkiMinoriko: 差護城河太過強大讓我敢買起來抱，其他就敬謝不敏了
→ hank000040: 樓上我懂，我也是這樣安慰自己30F 02/21 18:43
推 CaLawrence: 機會成本應該是*4吧為什麼會*531F 02/21 18:47
→ ohyakmu: 問題是一般人收入有限，很容易卡住房貸還款上限，現在的32F 02/21 18:47
→ ohyakmu: 房價，租金無法cover本利攤還吧。
推 hank000040: 更正 我是指ice大34F 02/21 18:47
推 googstar: 確實 正2是個好標的 我認為未來30年區間漲個100倍不會是35F 02/21 18:48
→ googstar: 問題

無法承擔房貸.

這代表買太好了.


你月薪4萬塊,買個400萬的.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12670324.html
高雄車站前電梯大兩房.公寓價,高雄燕山大廈A棟,2房2廳,21.34坪,高雄591售屋網
[圖]
591售屋網,高雄售屋資訊:出售住宅,實價登錄社區,高雄車站前電梯大兩房.公寓價,1.絕佳地理.下樓食衣住行樣樣齊2.距車站僅600公尺往北返南交通便利3.衛浴開窗，超大.. ...

 

首購40年房貸開下去.


你知道一個月支付多少嗎?

一萬二還有找你一頓麥當勞.


你為啥月薪四萬要買1500萬的房子?



而可以承擔房貸,就算房價都沒啥漲.

你每過3~5年轉增貸一次就好.


另外長期來講你的薪資會成長,尤其低薪的,基本薪調高很兇.

因此債務相對一直被壓縮.



另外這都沒牽扯到"如果你遇到一次大漲"

你遇到一次大漲,400萬變600萬.

那....


那你怕屁..XD


啥?房價又跌了?

那房價都跌了,你存的股票沒跌喔??..顆顆.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:52:38
→ googstar: 正3買國外有機會能賭到20年區間漲個幾百倍 但會被扣資本37F 02/21 18:49
→ googstar: 利得
推 ppnow: 沒錯，所以我看股板每天自嗨都很想笑，小資可動現金有20039F 02/21 18:50
→ ppnow: 萬，買1000的房，一年5%賺50，買股很少會買滿200，都想留
→ ppnow: 一部分日後攤平，比如拿100出來，你要一年賺50%才能跟房子
→ ppnow: 一樣賺50，哪個比較無腦？
推 frowning1226: 推～43F 02/21 18:51
推 partsex: 200萬就去非雙北買隔套 自己住其中一間 其他間出租 最簡44F 02/21 18:53
→ partsex: 單累積第二間
推 chen831030: 老師，又上課囉46F 02/21 18:54
推 showbon902: 推47F 02/21 18:54
→ jerrylin: 傻了  波克夏不配股根本不是你說的原因48F 02/21 19:02
→ jerrylin: 房租收入對高資產族要繳的稅也很高  只是台灣房東逃漏稅
→ jerrylin: 我就看你要怎麼瞎掰  XD
推 weekman: 也是有高股息兼高成長的股票，例如崇越，但要選對產業跟51F 02/21 19:04
→ weekman: 獨占性
推 carden31: 以前我也真的想過存股不買房，算下來還是不如買房，北53F 02/21 19:04
→ carden31: 部不一定，中南部的房價租金算下來存股很難贏，我的算法
→ carden31: 是1000萬的房子200萬的頭期，200萬買4%的中華電+800萬
→ carden31: 的利息錢+低到不行的持有稅，租金要比這低太難了拿租很
→ carden31: 爛的來比就別說了，而且是用未來的錢買現在的房子，通
→ carden31: 膨因素還沒算
→ jerrylin: 台灣人玩股票會輸房地產  最大的原因是因為貪59F 02/21 19:05
→ jerrylin: 貪心的人哪會慢慢存甚麼高股息  別傻了
推 kanarazu: 現在土融18個月內要開工，超過時限沒開工只能貸四成，61F 02/21 19:06
→ kanarazu: 然後利率往上加；建融要自備5成存到銀行專戶銀行才能貸
→ kanarazu: 土地不好玩( ′Д`)y━･~~
→ jerrylin: 想講台灣房地產就繼續洗腦你的信徒  別講你不懂的東西64F 02/21 19:06
推 D9722162: 確實我靠c大這招，短時間內多買了一間了！65F 02/21 19:07
→ D9722162: 增貸+正2
推 sspider0829: pp說的沒錯 一天到晚AAVV 敢歐銀嗎？歐印一次 下次就67F 02/21 19:08
→ sspider0829: 吐光
推 w21kp: 推69F 02/21 19:10
→ bustinjieber: 才剛要說機會成本算法有瑕疵，就看到你回文修正了70F 02/21 19:13
推 bustinjieber: 股房幣匯自己選適合的，不要來別人地盤亂噴就好
→ bustinjieber: 尤其不懂的門外漢，只會想像
→ kagaya: 高雄電梯大樓好便宜又好漂亮！73F 02/21 19:17
推 wunn: 超過40歲的也能首購40年房貸開下去嗎？74F 02/21 19:17
推 xninjax: 沒錯！問就是正275F 02/21 19:28
推 sspider0829: 應該3076F 02/21 19:28
推 Morphee: c大不知免費讓多少散戶直接爆賺千萬以上了77F 02/21 19:44
→ kagaya: 而且還是首購特化新手說明書。78F 02/21 19:46
推 CaLawrence: 討厭高配息的原因主要是稅吧 他買的股票很多配息率都79F 02/21 19:47
→ CaLawrence: 不低欸 美國銀行 oxy 可樂 khc股利都蠻高的
推 ddt123: 北市租金只有1.5% 房貸1.9%  槓桿5倍 -2%。如果房價每年81F 02/21 19:47
→ ddt123: 沒漲2% 就虧了
→ ssiou: 汪汪隊XD83F 02/21 19:47
→ patrol: 沒有少子化的情況沒有問題 可少子化的情況你當附近商圈84F 02/21 19:47
→ patrol: 滅了還有人願意接盤? 就算不跌也不會漲了阿~
→ ddt123: 要開槓桿中華電拿去質押在把錢貸滿不就好86F 02/21 19:49

有人耍白癡.


就說.


現在是"自住買房 VS 存骨租屋"

你自住買房,租金繳給自己,你他媽的要繳什麼稅..XD


所以才用"機會成本"去看,而不是直接講收益.


阿就為了反而反.

然後.

把很爛條件的選項,只挑優點拿來講得很厲害.

目的就是"反"無腦爽賺的選項...XD


而這到底是,他自己搞不清楚狀況呢.

還是他睜著眼睛說瞎話.

各位都看在眼裡的拉.



呵呵....一值講一些奇妙的神話,或是包裝很爛的選項講的好棒棒.

是怕別人賺太多,自己PR一值下降喔.

不用怕拉,注定的事情逃不掉的拉.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 19:56:34
推 timetime: 巴菲特根本是垃圾 我只推ceca老師87F 02/21 19:56
→ patrol: 不過投資的部份是這樣 自住的話還是推薦就是88F 02/21 19:57
→ patrol: 畢竟 有自住可以增加心理穩定度 再玩其他的才會順手

煩惱少子化.

應該要煩惱,甚麼中國衰退美國衰退美金霸權不再台灣被競爭台海危機...

長期來看.

股票的煩惱有比不動產少嗎...XD

光一個產業轉型,你就嚇死了.

當年12682的行情,多久以後才打破阿.


為啥中間拖這麼久.

是不是因為產業轉型阿.


喔,你又說股利.

那房租你算了沒有?房租有用5倍槓桿槓桿算嗎...??


是不是,又是把奇怪的東西包裝成好棒棒.

然後把低風險的東西的低風險無限擴張的放大在講.

你真的投資,風險估算是這樣計算的??


尤其少子化如果真的影響,他是慢性影響.

所以你看到跡象到影響到你的投資.

例如甚麼高雄田寮,或是甚麼西螺還是屏東潮州開始因為少子化有下跌跡象.

要燒到六都市中心.

中間可能有一二十年的反應時間.

一二十年可以調整的投資計劃.

你會那麼害怕怕到死.

阿不就好膽小??

但是如果局面震盪產生的其他投資結構性變化.

你都當沒事好棒棒沒風險...XD

喔喔....

到底是智商有問題.

還是爭著眼睛說瞎話呢?



so...要是今天少子化效應真的會發酵.

我們也早就在影響到價格之前全都跑光光了...XD

阿你現在看到這些外圍漲那麼兇.

誰白癡去幻想明天少子化效應就會讓你的房子崩盤???

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:05:30
推 kagaya: 大家講質借也講得很輕鬆的樣子@@ 這個其實壓力很大吧90F 02/21 19:59
→ jayppt: https://www.youtube.com/watch?v=9H2UrOEKWgY 4分鐘處91F 02/21 20:01
→ jayppt: 稍微解釋一下 巴菲特談股息1.巴菲特用sees candy和水牛城
→ jayppt: 報 2個案例 談為何他們接受股息 因為在不能好好理由獲利
→ jayppt: 轉投資的前提下發股息是對的 他自己講的
→ jayppt: 2.巴菲特也談到為何波克夏不發股息 因為他們能做更好利用
推 CaLawrence: 質押股票很輕鬆吧 你真的押過就知道 超無感96F 02/21 20:04
→ jayppt: 在可以轉投資（而不是為投資而投資）前提下 不發股息才有97F 02/21 20:04
→ jayppt: 意義
→ CaLawrence: 但巴菲特會做很大規模的股票回購 跟股利一樣意思99F 02/21 20:05
→ CaLawrence: 也是看狀況吧 沒什麼好標的不如現金回購給投資人
→ jayppt: 對啊 就是沒標的就還錢啊 今天一個糖果廠sees candy年年賺101F 02/21 20:06
→ jayppt: 錢但沒有擴廠打算 那就發股利
→ jayppt: 那個 房市也非絕對啦 日本到今天也沒回到1991高點...

看到政府改稅制.


就請他下台就好了.

顆顆.


台灣人可沒有切腹精神.

2016調高公告地價.

2017立法院修正公告地價兩年一條.

2018立刻調降下來.

這就是台灣政府.

不像小日本,房價崩盤後調高稅金讓房價漲不回去.


切腹自殺....果然很小日本.

然後後面失落的20年.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:10:49
推 k149h: 請問西卡大，以放5年以上來看，台中南屯1100w的二房物件月104F 02/21 20:10
→ k149h: 租2.3w左右值得進場嗎？還是去買正二報酬率比較高呢？

降息循環開始.

股票還有一波報復性大漲.

這一波大漲可能會很肥.


所以這方面有點難講.

這是一個巨變的時間點.

推 kagaya: 看下來不管房市跟股市 ，感覺都要學會看現在環境趨勢，才106F 02/21 20:10
→ kagaya: 知道自己在投資什麼東西…

長期投資,局面顧一下.

不要出大事都還好.


當然你資產夠多可以分散配置.

互相cover.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:12:47
推 jayppt: 恩 是沒錯 起碼日本手段太蠻橫 當時6趴利率打死房價108F 02/21 20:11
→ jayppt: 台灣房市就算要打房 也不會下那麼重手 重蹈覆轍一口氣打死
推 gakkag: 每年穩定贏大盤再選擇股票吧110F 02/21 20:19
推 hankyan919: 高股息就是垃圾111F 02/21 20:20
推 sspider0829: 討論少子化 還不如直接看台海危機 台海危機房地產會112F 02/21 20:26
→ sspider0829: 不會崩我是不知道啦 乾但是股票肯定死 484股神都忘了
→ sspider0829: 外資狂賣台股台積電 去年9-10月的事而已欸 租屋股神
→ sspider0829: 自己精算一下 有沒有人停損砍股啊？
→ patrol: 阿 我台股主要放老人股喔 電子垃圾佔比已經不到5%116F 02/21 20:28
→ patrol: 然後現在你怎麼會以為我定期定額的是台股?
→ patrol: 老人股的話 應該還有 30年多頭可走 情勢惡化真的跑得掉的
→ patrol: 是股票不是房產喔~ 你知道現在房產交易量很低吧
→ patrol: 再這麼低的量中 你要順利脫手不容易吧~

長期投資.

整天脫手脫手..XD


而慢性反映十幾二十年.

十幾二十年全都交易量縮??


另外今天的量是有很低逆.

要不要把歷史成交量拿出來看.

你是相對歷史高點很低.

還是相對平均成交量很高??
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:33:27
推 iamala: 五倍槓桿就怕遇到五倍課稅，否則是不用白不用一定要開滿121F 02/21 20:32
→ iamala: 的工具。但只要高利率一久加上政府腦筋動到稅制上，賠也
→ iamala: 是五倍XD 理性的政府不至於搬石頭砸自己腳啦，不理性的就
→ iamala: 不知道了…至於股票，只要一波波就夠低買高賣了，政府的
→ iamala: 魔爪還沒伸到資本利得不賺才是傻了。
推 aa00788: 真股神都賺到買房了 租屋股神一嘴好投資 然後當無殼蝸牛126F 02/21 20:35
→ aa00788:  加油^.<
推 a96932000: 如果把把都能低買高賣，那真心不建議買房128F 02/21 20:35
→ patrol: ㄟ 長期投資也得先有長期 才能投資阿 ~129F 02/21 20:35
→ patrol: 你覺得少子化有未來嗎? 當然自住客買進以後多生一點
→ patrol: 前景也會改變就是~

有沒有想過.

少子化到今天.

為啥玉山山上都在漲..XD


另外,都不考慮外勞外來人口以及以後觀光客回流.

它們都用不到住宅類型不動產?


更不論.


少子化要壓到不動產前.

你知道少子化會壓到股票嗎??

少子化會先壓到不動產還是壓到股票.

有興趣可以自己研究看看.


基本上台灣政府不會讓少子化的問題浮現.

解決的辦法手段很多.

單看他想走哪一條路.

但就算今天要浮現了.

會被套住逃跑時間很短很緊迫的.

很可能是股票而不是不動產...XD

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:38:41
推 buike: 看不懂股票，交給各位創造經濟就好，股神衝啊132F 02/21 20:37
推 maypcc: 房價有漲要增貸其實也會卡本身還款條件 當時買1千結果漲133F 02/21 20:44
→ maypcc: 個2千萬 收支比根本算不過
→ maypcc: 本業也要夠威

算不過就是進入我上面舉例的高資產族的狀況.


因為放款有兩種放法.

1.收支比

2.資產負債比.


當你用資產負債比的時候.

計算法自然不一樣.


因此高資產族和低資產族在投資上面選擇.

基本上本來就不會一樣.


so...你不能有錢人買甚麼你就買甚麼.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:47:48
→ patrol: 恩 看看吧 應該是有賴各位房神多生一點 不然我真要跑了cc136F 02/21 20:46

少子化發酵下去.


股票可以考慮認賠出脫..顆顆.


房價大概就是,外圍開始跌,市區越漲越少的狀況下出脫.


一個在賠錢的狀況下出脫.

一個在越賺越少的情況下出脫.



怎麼會天真的認為,少子化最大的影響是不動產.


早就說過很多次,天塌下來,有其他經濟產業金融頂著.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 20:49:10
→ jayppt: 要避險的話 個人是用外國卷商+美金資產啦 但你也是要吃137F 02/21 20:50
→ jayppt: 美金匯兌風險就是 但好處是現在高利環境 其實投資標的很多
→ jayppt: 對少子化 在台灣如果覺得自用房子夠了 個人其實是推薦把
→ jayppt: 至少 至少 投資的房子換美金買股票或直債
推 luckysmallsu: 少年股神都是信貸屆滿141F 02/21 20:56
→ luckysmallsu: 歐印星宇
→ jayppt: 星宇？祝好運了 XD143F 02/21 20:56
→ patrol: 股票本益比低阿 很多不足15~ 有些還可以外銷 再怎樣都比144F 02/21 20:58
→ patrol: 本益比超過30的房子有投資價值~
推 luckysmallsu: 小朋友才做選擇…多得是靠股息cover房貸的146F 02/21 21:01
→ luckysmallsu: 我一直不能理解為什麼房子股票只能擇一資產配置很
→ luckysmallsu: 難嗎
推 dreamdds: 房子就是要一直買才會一直爽149F 02/21 21:05
→ foreverk: 因為家裡可以賴所以沒差啊，同事朋友中我從來沒看過只150F 02/21 21:06
→ foreverk: 租房的股神，有錢的都是兩者皆有
推 aa00788: 因為沒錢啊 這麼簡單152F 02/21 21:07
→ foreverk: 只有那種不用考慮剛需的，才會在那邊單壓股市153F 02/21 21:07
推 CaLawrence: 資產負債比能貸出來的就很有限了吧154F 02/21 21:09
→ CaLawrence: 資產一千萬的話 透過資產負債比可以借多少

一棟的話.

價值1億可以借六千萬.


但是如果是很多筆.

最後會趨於一半.

也就是你資產2億,裡面一億是借的.


以上單指不動產質押.

不包含股票質押.

股票質押是另外一個計算.


所以如果你是說.

你不動產質押之後拿錢去買股票再用股票質押.

那當然槓桿就更多還多很多.

但是同時你的債務風險係數就大幅提高.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 21:12:34
→ CaLawrence: 查了一下1500萬資產只能借款1000萬 才65% 靠收入借錢156F 02/21 21:12
→ CaLawrence: 還是比較強 我反而覺得本業收入比較重要 房子漲要增
→ CaLawrence: 貸什麼的也是要靠本業去支撐才吃得到 不然也只是說說
推 kagaya: 卡收支比又卡資產負債比 雙卡XD159F 02/21 21:12

收支比借貸,永遠都有個上限.

另外當收支比借貸超過兩千萬後.

其實會開始被壓制.


而你純靠不動產要做收支比.

你只要做租金滾入收入.

就可以把收支比擴張不少.


因此,之前的文章就寫過.

一般炒房會遇到的瓶頸問題.

就是收支比借貸開始達到邊緣後.

你就必須做投資升級.

不然你的財富累積會遇到瓶頸而速度大幅下降.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 21:15:49
推 CaLawrence: 身邊有個案例同學年收入四百萬左右 房貸4000萬左右也160F 02/21 21:18
→ CaLawrence: 是照樣八成貸款 沒有你說的什麼2000萬以上卡什麼的
→ CaLawrence: 還是你講的壓制是別的意思

你的收支比的cap額度問題.

例如...(PS.舉例而已)

如果100萬收入可以借2000萬.

200萬可能會剩下3800萬.


當然如果你的擔保品貸款八成借貸只有3700萬,

那當然還是八成.

但是當你本金很龐大的時候.

你借貸是嘎著你的cap再跑.

你就會發現收支比的天花板被壓制.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 21:21:13
推 frowning1226: 他資產還沒到，不懂你在說什麼163F 02/21 21:19
推 garlic5566: 槓桿五倍是貸八成，只有第一間可以吧164F 02/21 21:30

以抵押品來講,前兩間都可以.

而且都可以30年...

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 21:31:57
→ frowning1226: 第二間現在不一定，收支比過不去會不到...165F 02/21 21:32
→ frowning1226: 不過第二間還是有方法可以繞開收支比，而且不難
推 smoothapple: 我就收入太低，只能用資產負債比167F 02/21 21:37
推 s202655: 推168F 02/21 21:56
推 garlic5566: oh兩間八成但可能卡收支比，懂169F 02/21 22:00
推 garlic5566: 可用收入 / 房貸支出 抓 120% 100w可以出去83w
推 longley: （本金+貸款）*預估投報率-貸款*貸款利率  照c大3% 1.7%171F 02/21 22:03
→ longley:  貸款八成  利潤是本金的8.2% 但反之 什麼時候利潤變負
→ longley: 的 就是貸款利率超過預估投報率的1.25倍
推 sspider0829: 可以確定他不懂 哈哈哈哈 我覺得2000以上真的沒那麼174F 02/21 22:04
→ sspider0829: 好借 還好我有做租金 還拉得上去
→ garlic5566: 一年房貸出去83w 利率算1.85, 83/1.85% 約 4486w176F 02/21 22:05
推 ChikanDesu: 房貸除了利息以外就是你自己的錢存進去啊 不然咧 重點177F 02/21 22:05
→ ChikanDesu: 是房屋買下去就是躉繳的概念 大本金去算成長 股票一開
→ ChikanDesu: 始就沒可能一次給你無腦五倍槓桿 會斷頭的哥 這都搞不
→ ChikanDesu: 懂不用在那邊講什麼財商啦笑死
推 iamala: 買房和買股從來不是排擠，要住的好吃得飽股才抱得勞。181F 02/21 22:06
→ garlic5566: 天啊原來可以借這麼多錢，我有算錯嗎，大驚訝182F 02/21 22:06
推 CaLawrence: 我是不懂啊 因為我沒遇過借錢收支比不夠的狀況183F 02/21 22:14
推 piliwu: 租屋股神拿點實績好嗎？抱怨房價高買不起說你是股184F 02/21 22:19
→ piliwu: 神完全沒說服力
推 piliwu: 講本金就真的外行了，本金越還越少你知道嗎XD
→ piliwu: 例如第一間200萬本金買1000萬經歷2022年後本金剩多
→ piliwu: 少？100萬甚至
→ piliwu: 0元
→ piliwu: 資產規模大到一定程度才會遇到問題，我想少年股神
→ piliwu: 資產要再膨脹好
→ piliwu: 幾倍才會遇到不用杞人憂天
推 garlic5566: 冷靜想想，借這麼多錢之前也要準備兩成自備款買房，不193F 02/21 22:26
→ garlic5566: 是只看收支比。

上面你算錯了.

收支比是用本利和去算.

例如計算下來你每年收支比可以支撐36萬支出.

一個月3萬.

那銀行可以放給你.

20年期的600萬房貸

或是30年期的850萬房貸.

或是首購40年期的1000萬房貸.


因此還款年限越高,你可以借越多.

而不是單純看你收入多少可以借多少.


為啥信貸會吃掉額度.

也是因為信貸七年期.

因此240萬就把你一個月3萬的額度給吃掉了.


※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 22:34:53
推 bbnctu: 好奇為什麼100萬收入可以借2000萬，到200萬收入會剩3800呢195F 02/21 22:54
→ bbnctu: ？如果用同樣用收支比不是要4000嗎？還是不同所得級距收
→ bbnctu: 支比會不同？

就是銀行內部評分方式計算的細節造成的.

這也牽扯到銀行的內部風險係數控管.

銀行對大金額比較保守.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 22:59:40
推 yihua2: 這篇含金量真高 謝謝C大老師198F 02/21 22:59
推 maypcc: 另外...正常人買房都是收入可負擔之下槓桿開到滿。當時買199F 02/21 23:05
→ maypcc: 1千萬收入槓桿通常開到滿了，當房子漲到3千萬，基本上收
→ maypcc: 入不會漲到三倍...
→ kagaya: 樓上這個對，雙卡的困境講得真清楚XD202F 02/21 23:06
→ maypcc: 400萬貸4千萬? 你同學還真的是特例 週遭過400的一堆 也很203F 02/21 23:06
→ maypcc: 少貸款4千萬的
推 ganninian: 風險承受度高的話 長期買正2真的不錯205F 02/21 23:07
→ kagaya: 之前有前人是建議卡住時，就該買入收益型資產了206F 02/21 23:07

收益型產品用途是擴大收入拉高收支比.

當然也可以轉向增值型產品,但就要承受槓桿縮減的狀況.

各有好處.

自己找適合自己的配置平衡.


所以為啥有些人會現金買獨立套房或是改套房產品.

很多時候現金買套房目的是在其他地方擴大借貸能力....

6%投報率增加現金流能力.

貸款30年,其實可以拉高你槓桿八成的額度.
(30年大概相對於4%本利和支付壓力)


※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:13:59
推 MintTW: 在台灣炒房207F 02/21 23:21
→ MintTW: 的確比任何投資都強
→ MintTW: 只有中共才能救台灣

阿共不但沒有救了香港,新疆.

阿共連他自己都救不了...XD


北上廣深的房價.

雖然下跌了一點.

但是價位還是遠遠超過基本面.

價位高到我們投資客都對他半點投資興趣都沒有.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:23:13
推 bbnctu: 年收400，用七成收支比計算，大概可以貸到6000萬30年。只210F 02/21 23:24
→ bbnctu: 貸4000是用20年算吧
推 roy0710: 我們家2008當完韭菜之後就只買房收租  要換物件錢不夠才212F 02/21 23:29
→ roy0710: 會賣 身為韭菜的後代建議沒事就買房出租 好好工作專注本
→ roy0710: 業不要想一些有的沒的 時間到了效果就出來了
推 pauljet: 蛤？香港不是樓價越來越高嗎？以為已經很高了215F 02/21 23:32

所以說阿.

中共怎麼可能救台灣(買不起房的韭菜)..XD


反而小心蝗蟲阿.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:37:48
推 paunch: https://dailyview.tw/Popular/Detail/20364216F 02/21 23:38
→ paunch: 本版一直有人期待中國和香港的房價所得比
2023年房價所得比台灣全球第16！為何在台20年不吃不喝才能買房？專家曝主因 | 網路人氣話題 | DailyView 網路溫度計
[圖]
民眾購屋壓力有多大？數據庫Numbeo公布的全球2023年房價所得比排名資料顯示，台灣以20.1倍排名第16名，相當於不吃不喝沒有任何花費，得要20年才買得起房，是相當大的負擔。 ...

 
推 frowning1226: 房價往上有利於穩定民間218F 02/21 23:45

長期房價穩定小小漲.

有利於 everything.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:49:06
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 23:49:51
推 k7117836: 台灣垃圾韭菜很多希望中共來救 笑死 的時候連健保都沒219F 02/22 00:08
→ k7117836: 有 就在在台灣還可以當個人 在中共眼中 沒有勞動力 沒
→ k7117836: 有創稅價值 死死比較快
推 starbucks16: 推222F 02/22 00:43
推 googstar: 推啦 讓大家賺錢的真神人223F 02/22 00:54
推 frowning1226: 老師送出去的知識這兩年值7位數滿地都是...224F 02/22 01:10
→ frowning1226: 8位數的也大有人在，這真的是很大的功德
→ jasonkey123: 買股買房可以同時進行,並不衝突226F 02/22 01:11
推 garlic5566: 懂，謝謝解惑！227F 02/22 02:01
→ zxcv512: 請問c大租金投報3%是花1000萬每年本金可還30萬去算嗎？228F 02/22 02:11
推 PTTMAXQQ: https://i.imgur.com/4RhnlTy.jpg229F 02/22 04:36
→ PTTMAXQQ: 我們台灣竟然房價還輸給這麼多國家
→ PTTMAXQQ: 其中竟還包括外勞供應區…
→ PTTMAXQQ: 香港跟中國都跌了房價還這麼高…
→ PTTMAXQQ: 台灣太不會炒了唉
[圖]

--
※ 看板: home-sale　文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 45　
作者 ceca 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄
分享網址: 複製 已複製
r)回覆 e)編輯 d)刪除 M)收藏 ^x)轉錄 同主題: =)首篇 [)上篇 ])下篇