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作者 標題 [心得] 淡水小坪頂畢業一年心得
時間 Wed May 31 16:27:26 2023
Hi，房板的先進們大家好
首購淡水小坪頂，傳說中的八(九)卦山
目前住滿一年，經歷了一輪四季，來分享一下心得。
這篇文章會分成兩個部分：
- 買房子的過程跟我希望可以早點知道的細節
- 小坪頂環遊郡住起來的心得
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背景：2021年換了新工作打算換租屋處，才發現租金已然暴漲30%有。以當時居住的淡水
台北灣來說，2/1/1的物件至少都漲了10~20%，算算月租金已經大於房貸了，口袋也剛好
有個150，就心一橫決定買起家厝了。
台北灣來說，2/1/1的物件至少都漲了10~20%，算算月租金已經大於房貸了，口袋也剛好
有個150，就心一橫決定買起家厝了。
買房的流程蠻固定的：
- 設定區域跟預算
- 找房仲or屋主看房，看房隨身帶斡旋金5-10萬，據說仲介會認真很多
- 開價下斡旋，跟屋主喬價錢
- 喬定之後見面簽約(我這間當地房仲沒有小房間議價環節)
- 把簽約款匯到履保帳戶
- 開始送房貸
這個部分當時少做很多功課，以至於吃不少虧。有幾個點補充給可能需要的板友：
- 「房貸八成」指的是「銀行鑑定價格」的八成，不是「成交價」的八成。
以我自己的案例來說，成交600但銀行因為地點跟土地區分山坡地的關係，鑑定500
搞到尾款差點出問題。可參考當時的文章
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1647946216.A.4CE.html
[請益] 買方違約金計算問題 - home-sale板 - Disp BBS
![[圖]]()
Psyman 板上先進們大家好， 由於鑑價與貸款成數皆有嚴重落差， 目前已做好賠錢違約的心理準備。 想請教的部份是：違約金是有上限的嗎？ 我的合約書上並未登載違約金上限的部份， 但是查到行政院的「定型化契約應記載及
![[圖]](https://disp.cc/img/board/home-sale.jpg)
- 短時間內送多次聯徵會影響銀行核貸，所以建議一開始洽詢的時候可以提供收入、
資產證明，請銀行根據物件、地點、個人條件估計一個方案，然後先不要送聯徵。
- 鑑估需要時間，核貸也需要時間，所以洽詢時最好一次把口袋的2~3間銀行全問了，
才不會一間GG換下一間，時間壓力越來越大
資產證明，請銀行根據物件、地點、個人條件估計一個方案，然後先不要送聯徵。
- 鑑估需要時間，核貸也需要時間，所以洽詢時最好一次把口袋的2~3間銀行全問了，
才不會一間GG換下一間，時間壓力越來越大
- 湊資料、跑銀行，把核定房貸外的差額匯到履保
- 簽收資料 & 交屋。要再次確定房屋、土地權狀的資料以及各類明細
自身狀況是當時自備約150，目標總價600左右。開著數字往地圖找房看來看去，發現
小坪頂這個地方。雖然知道它有各種缺點(遠航問題、交通不便、生活機能0)，但便宜
所以都是可以接受的。看房-->下斡-->成交一氣呵成，但在貸款這邊功課真的做少了，
To還沒買的板友： 頭期款buffer抓高一點，現在房貸變嚴格，然後中古屋又有鑑價
小坪頂這個地方。雖然知道它有各種缺點(遠航問題、交通不便、生活機能0)，但便宜
所以都是可以接受的。看房-->下斡-->成交一氣呵成，但在貸款這邊功課真的做少了，
To還沒買的板友： 頭期款buffer抓高一點，現在房貸變嚴格，然後中古屋又有鑑價
可能 != 成交價的狀況，多點預留，少點壓力。
看屋的部分個人倒是比較隨興，主要確認有無座向、採光、通風、曬衣空間、水管經過
的地方跟窗邊有無漏水等不好處理的問題。
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心得部分：
- 優點
- 好山好水好空氣
- 社區人少，晚上安靜
- 離北投淡水都不遠，通勤到台北市(騎/開車)時間也還算可以接受
個人數據從小坪頂騎/開車到行天宮，上班時間約40-50分鐘
- 缺點
- 社區營運有嚴重問題，遠航欠非常多管理費，D區(采迭區分ABCDEF區)沒有電梯基金
，若不幸電梯GG了要同棟住戶自己出錢修
- 客廳窗戶為陽台外推，下大雨會漏水，看屋時一定要注意客廳窗戶附近的牆壁(上方)
- 超級濕，我買的三菱除濕機在溼度設定60%的情況下，一天有一半時間以上會運轉
另外濕氣+熱漲冷縮，磁磚容易膨共，看屋時要踩看看
- 畢竟是山上，各種蚊蟲蟑螂少不了。室內還好，室外晚上精彩。
- 社區沒有垃圾集中區，要追垃圾車，一週四班(一、二、四、六晚上六點半左右)，對
上班族不大友善
總之，雖然是跌跌撞撞，但終於有自己的起家厝，看臉色的對象也從房東變成銀行了。
沒有不能買的房，只有不能接受的條件跟價格。祝各位跟我一樣想要有一個家的朋友
也能買到自己理想的窩，謝謝！
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.145.55 (臺灣)
※ 作者: Psyman 2023-05-31 16:27:26
※ 文章代碼(AID): #1aTmJmH3 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685521648.A.443.html
推 : 通勤快一小時？1F 05/31 16:30
推 : 讚 我也想住那邊2F 05/31 16:32
→ : 通勤的話機車走承德+重慶北、汽車洲美+民族西，到行天宮3F 05/31 16:34
→ : 約莫45分鐘無誤
→ : 約莫45分鐘無誤
推 : 有心得推5F 05/31 16:34
推 : 只能說你太想不開了6F 05/31 16:41
推 : 沒有請代書嗎？7F 05/31 16:41
推 : 2021新市鎮還是有600多2房的吧？8F 05/31 16:43
→ : 有代書喔9F 05/31 16:45
→ : 新市鎮的交通真的頭痛，在那邊租兩年多qq
→ : 新市鎮的交通真的頭痛，在那邊租兩年多qq
推 : 厲害了 這裡水壓有沒有問題11F 05/31 16:49
→ : 年輕人榜樣 不要好高騖遠
→ : 年輕人榜樣 不要好高騖遠
推 : 推推，對一年多前的文有印象13F 05/31 16:50
推 : 恭喜14F 05/31 16:50
→ : 請問幾年屋？15F 05/31 16:51
推 : 恭喜～有點猛，好奇大約幾年屋？16F 05/31 16:53
→ : 屋齡目前14/水壓一點點小但不影響使用。看屋打開試試看比17F 05/31 16:56
→ : 較準喔（我是五樓，樓下應該好一點）
→ : 較準喔（我是五樓，樓下應該好一點）
推 : 恭喜 感謝分享19F 05/31 17:05
→ : 看你去年的文有夠精彩...恭喜了20F 05/31 17:07
推 : 我剛剛還在想！=是什麼意思21F 05/31 17:09
→ : 2021 可以買淡水那吧 生活機能 交通好一點22F 05/31 17:11
→ : 好慘的房子= =23F 05/31 17:11
推 : 你這根本是反面教材24F 05/31 17:13
→ : 生活機能淡水新舊市鎮都屌打，但交通的話，之前的心得是25F 05/31 17:13
→ : 不行
→ : 不行
推 : 恭喜畢業 事情也順利解決了27F 05/31 17:15
推 : 真的便宜28F 05/31 17:16
→ : 補充：小坪頂581跟熊貓都不送喔，剛搬過去痛苦了一陣子qq29F 05/31 17:17
→ : 再補充：格局為2/1/1，加一個室內平面車位，權狀30.8，室
→ : 內實際18-19坪，總價605
→ : 再補充：格局為2/1/1，加一個室內平面車位，權狀30.8，室
→ : 內實際18-19坪，總價605
推 : 推個心得32F 05/31 17:24
推 : 買這邊可以體驗住鬼屋的感覺33F 05/31 17:40
推 : 你應該沒實際開過新市鎮到龍山寺吧？我開到梧州街，50-6034F 05/31 17:40
→ : 分而已，上洲美一直到下橋左轉，華西街，基本上都沒什麼車
→ : 分而已，上洲美一直到下橋左轉，華西街，基本上都沒什麼車
→ : 寧願八里或新市政36F 05/31 17:42
推 : 讚37F 05/31 17:50
推 : 還記得你！恭喜！38F 05/31 17:55
噓 : 說八里跟新市鎮的 你知道每天開車要多一小時嗎…39F 05/31 17:57
推 : 便宜治百病 恭喜~40F 05/31 18:00
→ : 新市鎮今天下雨你有辦法梧州街50分鐘開回到家我剁掉41F 05/31 18:00
→ : 關渡就已經比小坪頂的交通時間長了，免到淡水吧!!!42F 05/31 18:00
→ : 新市鎮等淡江大橋開通看有沒有機會而已43F 05/31 18:01
→ : 沒有吧 這都估得出來44F 05/31 18:02
推 : 恭喜，真不錯45F 05/31 18:03
→ : 新市鎮真的不行，早上開車會從登輝大道至少塞到竹圍（我46F 05/31 18:09
→ : 之前在關渡和碩上班）。八里如果可以接受大車多的話，台
→ : 北港附近還行，台64開到中正區大概30-40分鐘。當時探過路
→ : ，但砂石車跟大貨車有夠多，建議也是到當地先看看
→ : 之前在關渡和碩上班）。八里如果可以接受大車多的話，台
→ : 北港附近還行，台64開到中正區大概30-40分鐘。當時探過路
→ : ，但砂石車跟大貨車有夠多，建議也是到當地先看看
推 : 我就住家樂福旁，你是要剁腦嗎？早上本來就1小時內能到，50F 05/31 18:09
→ : 自己在那偷換條件，下班時間竹圍本來就比上班時間塞
→ : 自己在那偷換條件，下班時間竹圍本來就比上班時間塞
→ : 別生氣別生氣～我之前住V09台北灣那邊，家樂福那邊不錯，52F 05/31 18:11
→ : 但600即便2年前應該也買不到喔。現在又更貴了qq
→ : 但600即便2年前應該也買不到喔。現在又更貴了qq
→ : 換個心態想，新北每坪單價最高的前幾名大樓也在小坪頂54F 05/31 18:20
推 : 開車八里好很多啊 還更便宜55F 05/31 18:26
推 : 台北萬通那個社區真的超好看的56F 05/31 18:34
→ : 新古屋還要追垃圾車喔,而且還是在山上欸57F 05/31 18:34
→ : 是，社區沒有規劃垃圾場。垃圾車的話是會進興福寮66巷繞58F 05/31 18:40
→ : 一圈，但就是時間到要去定點等這樣。
→ : 一圈，但就是時間到要去定點等這樣。
推 : 恭喜 築夢踏實 祝福你 !60F 05/31 18:42
→ : 600萬/兩房18坪含平車 貸400萬/30Y/2% 本利每月還1萬4
→ : 雖然漲幅不見得高 但至少房租存起來 又省時間 很踏實:)
→ : 600萬/兩房18坪含平車 貸400萬/30Y/2% 本利每月還1萬4
→ : 雖然漲幅不見得高 但至少房租存起來 又省時間 很踏實:)
→ : 自住沒差，撐下去63F 05/31 18:48
推 : 恭喜64F 05/31 18:48
推 : 恭喜 但那座聯外大橋不是因為產權關係無法維修嗎65F 05/31 18:55
推 : 恭喜!!祝ㄧ路買回市中心!!66F 05/31 18:56
→ : 啊，橋之後確實是個問題。之後最差情況就是之後走天境36067F 05/31 18:57
→ : 那邊接小坪頂路的出口。目前就先祈禱它撐住囉xd
→ : 那邊接小坪頂路的出口。目前就先祈禱它撐住囉xd
推 : 推一個 比一堆好高騖遠的人好多了69F 05/31 19:05
推 : 很棒，買買的起的房子！70F 05/31 19:15
推 : 推務實 一步一腳印 祝你成功!71F 05/31 19:15
推 : 挺好的，要是等到現在，更難買72F 05/31 19:15
→ : 鑑價和成交價中取低的八成，也要過收支比73F 05/31 19:16
→ : 你有裝潢嗎？還是屋況好到可以直接入住？74F 05/31 19:17
→ : 沒有額外裝潢（前屋主沿用），只有額外花快2萬處理膨共75F 05/31 19:21
推 : 恩 這個我會買 大學附近 我討厭倒垃圾 ....76F 05/31 19:34
噓 : 以後要賣沒人要77F 05/31 19:47
推 : 個人覺得小坪頂景緻空氣不錯。不過以價格及便利性及未78F 05/31 19:54
→ : 來出售不如買爭議性淡水巧克力社區！
→ : 來出售不如買爭議性淡水巧克力社區！
推 : 環遊郡真的像鬼屋，而且這個建案記得蓋超久，80F 05/31 19:59
→ : 但以騎車或開車真的比淡水新市鎮好太多，
→ : 下山就到稻香路了，但其他還真的沒優點。
→ : 以前還沒蓋好的時候，望過去超像金寶山
→ : 但以騎車或開車真的比淡水新市鎮好太多，
→ : 下山就到稻香路了，但其他還真的沒優點。
→ : 以前還沒蓋好的時候，望過去超像金寶山
噓 : 瘋了吧。買八卦山穩套牢的區域 是想不開嗎84F 05/31 20:09
推 : 相信你一定是比較過且選擇自己可以接受的房子 恭喜85F 05/31 20:27
推 : 重點要自己倒垃圾，這是無法接受的86F 05/31 20:40
→ : 沒有多餘的裝潢費，ok啦自住新房94爽87F 05/31 20:48
→ : 不確定你有無寬限期，但一個月1萬4也還好
→ : 然後找銀行，若平時沒跟銀行來往，真的要跟當海王一樣一
→ : 次找一群，直接去loan版發文最省時間。我當初是在薪轉跟
→ : 代書認識的銀行間選擇，其他銀行的條件都跟你的狀況很像
→ : ，鑑價鑑不到貸不到還要補。
→ : 不確定你有無寬限期，但一個月1萬4也還好
→ : 然後找銀行，若平時沒跟銀行來往，真的要跟當海王一樣一
→ : 次找一群，直接去loan版發文最省時間。我當初是在薪轉跟
→ : 代書認識的銀行間選擇，其他銀行的條件都跟你的狀況很像
→ : ，鑑價鑑不到貸不到還要補。
推 : 垃圾要自己丟…哇勒93F 05/31 21:30
推 : 恭喜94F 05/31 22:30
推 : 恭喜!感覺環境滿清幽的~95F 05/31 22:31
推 : 通勤到北市一小時很快啊96F 05/31 22:38
推 : 恭喜 希望你能慢慢買回市中心97F 06/01 00:05
推 : 恭喜98F 06/01 00:47
→ : 你買的是環遊郡那個？ 那個好像爛尾很久了 還有成交哦99F 06/01 01:00
→ : ？
→ : ？
推 : 不錯啦，沒有眼高手低，只是選點上，以後換房會比較麻煩101F 06/01 09:12
→ : 。
→ : 要是去選七八堵或鶯歌山佳，淡水新市鎮可能會再更好一點
→ : 。
→ : 要是去選七八堵或鶯歌山佳，淡水新市鎮可能會再更好一點
→ : 我買的是「采迭區」。爛尾的案子不（算？）是這邊，後來104F 06/01 10:28
→ : 樺福接手後有蓋完。目前仍然爛尾的是「台北君天下」還有
→ : 它旁邊一排不知道屬於誰的別墅
→ : 七堵跟基隆當時也有考慮，可惜沒看到喜歡的物件
→ : 補充一下好了，當時考慮的幾個區域是淡水、青埔（高鐵站
→ : 西邊比較荒涼的地區）、中壢、汐止-基隆沿路、宜蘭（羅東
→ : 、五結）。條件則是電梯兩房含車位20坪以上
→ : 樺福接手後有蓋完。目前仍然爛尾的是「台北君天下」還有
→ : 它旁邊一排不知道屬於誰的別墅
→ : 七堵跟基隆當時也有考慮，可惜沒看到喜歡的物件
→ : 補充一下好了，當時考慮的幾個區域是淡水、青埔（高鐵站
→ : 西邊比較荒涼的地區）、中壢、汐止-基隆沿路、宜蘭（羅東
→ : 、五結）。條件則是電梯兩房含車位20坪以上
推 : 怎麼缺點比優多，不過就看個人選擇，住得慣就是好房子111F 06/01 10:35
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