※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-11-14 17:15:25
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作者 標題 [心得] 預售禁轉的結果就是讓建商多賺一段吧？
時間 Mon Nov 13 08:35:16 2023
預售屋禁轉，到現在幾個月了，結果已經看得出來了。
假設預售屋一坪剛開案時賣35萬，
原本：
建商賣35萬，投資客買到手後，放個兩三年，40-42萬左右賣掉給自住的。
禁轉之後，自住客就真的買到便宜的嗎？ 當然沒有啊。
現在變這樣：
建商賣35萬，鎖樓鎖層（禁轉以前就有，現在鎖更多）
35萬賣完調37萬，37萬賣完調40萬。
就是把原本投資客吃到的部分，改成讓建商吃而已啊。
說到底，
以沒有建設、從頭開始的重劃區來說，自住客本來就不會買。
有沒有禁轉，自住客都不會買啊，誰知道這個地方以後能不能發展起來？
還不都是投資客先進來，等到生活機能發展起來自住客才來接。
現在搞禁轉，除非那個地區預售期+房地合一稅算一算還是有效益，不然投資客根本也不會進來。
換言之，以後從零開始的重劃區，
要嘛未來預期發展速度極快，那還是有投資客先買；
要嘛發展慢一點的重劃區，投資客不玩、自住客看不上—>賣的慢—》蓋的慢—〉住戶進駐慢—》廠商進駐慢。 根本惡性循環。
等到這個區域好不容易發展起來，自住客終於要進來了，還是買發展完貴的價格啊。就建商直接賣給你新價格（甚至建商自己炒未來價，比投資客還敢）。
預售禁轉，是今年幾個打房政策中最失敗的一個沒錯吧？ 根本負面效果。
--
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※ 作者: blargelp 2023-11-13 08:35:16
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※ 同主題文章:
● 11-13 08:35 ■ [心得] 預售禁轉的結果就是讓建商多賺一段吧？
11-13 10:05 ■ Re: [心得] 預售禁轉的結果就是讓建商多賺一段吧？
11-13 11:17 ■ Re: [心得] 預售禁轉的結果就是讓建商多賺一段吧？
噓 : 還沒蓋就瘋狂打電話來叫你參加說明會了 誰跟你鎖樓層1F 11/13 08:44
推 : 由結論來看是這樣沒錯2F 11/13 08:45
→ : 因為禁轉的關係，請問投資客跟自住客有區別嗎？
→ : 買了都是要等到交屋了
→ : 差別是投資客交屋後可以會選擇出租或出售
→ : 但！自住客難道就不會臨時變卦變出租或出售？
→ : 所以結論是以前投資客會覺得有賺頭衝一波
→ : 現在是投資客跟自住客根本沒兩樣
→ : 建商把所有客人都當作自住客看待即可
→ : 那你覺得怎樣已購買的客戶好交代？
→ : 不就是越後期越貴
→ : 這樣前面買的已購客覺得帳面有賺到
→ : 是不是會感覺到愉悅？
→ : 建商調高售價 純利增加 是不是也開心？
→ : 後期才買的客人 只要交屋更高價 他會有損失嗎？
→ : 根本就是皆大歡喜
→ : 所以最傻的就是建商越賣越低價的
→ : 那種建商只能搞一次
→ : 然後以後都滯銷 因為大家都等破盤價
→ : 因為禁轉的關係，請問投資客跟自住客有區別嗎？
→ : 買了都是要等到交屋了
→ : 差別是投資客交屋後可以會選擇出租或出售
→ : 但！自住客難道就不會臨時變卦變出租或出售？
→ : 所以結論是以前投資客會覺得有賺頭衝一波
→ : 現在是投資客跟自住客根本沒兩樣
→ : 建商把所有客人都當作自住客看待即可
→ : 那你覺得怎樣已購買的客戶好交代？
→ : 不就是越後期越貴
→ : 這樣前面買的已購客覺得帳面有賺到
→ : 是不是會感覺到愉悅？
→ : 建商調高售價 純利增加 是不是也開心？
→ : 後期才買的客人 只要交屋更高價 他會有損失嗎？
→ : 根本就是皆大歡喜
→ : 所以最傻的就是建商越賣越低價的
→ : 那種建商只能搞一次
→ : 然後以後都滯銷 因為大家都等破盤價
推 : 自住客沒啥差，自住客若沒差很多$的話，會寧可跟建商買20F 11/13 08:48
推 : 給投資客賺 貸款又沒辦法貸滿 好處在哪？21F 11/13 08:54
推 : 禁轉後沒有投資客，所以建商高高賣，又說自住客不買，這22F 11/13 08:54
→ : 不是很矛盾嗎？建商不缺錢的都是成屋在賣，賣預售的都是
→ : 需要現金週轉的。所以自住投資客都不買的建商怎麼可能高
→ : 價賣房？又不是陶朱
→ : 我喜歡給建商賺，不喜歡給投資客賺。建商有售後服務，投
→ : 資客沒有
→ : 不是很矛盾嗎？建商不缺錢的都是成屋在賣，賣預售的都是
→ : 需要現金週轉的。所以自住投資客都不買的建商怎麼可能高
→ : 價賣房？又不是陶朱
→ : 我喜歡給建商賺，不喜歡給投資客賺。建商有售後服務，投
→ : 資客沒有
推 : 一堆賣不完一直打電話call 你確定沒差嗎 呵呵28F 11/13 09:03
推 : 這個不是以前講過了29F 11/13 09:03
推 : 我覺得是建商變貪心了，寧願先找錢來撐著，抬價慢慢賣30F 11/13 09:04
→ : 早期的建商都是拼快速清盤，現在的賣不掉再調價慢慢賣
→ : 早期的建商都是拼快速清盤，現在的賣不掉再調價慢慢賣
推 : 投資客退場很好啊，剩下看建商能力32F 11/13 09:06
推 : 不完全是貪心，而是成本抓不準吧，這幾年工料成本33F 11/13 09:09
→ : 這樣波動，預售蓋太快建商根本為人作嫁
→ : 這樣波動，預售蓋太快建商根本為人作嫁
推 : 不就建商飢餓行銷35F 11/13 09:12
推 : 從這個政策一出來 這邊就是有在買賣的說這樣變成鎖籌碼36F 11/13 09:12
→ : 一堆菜雞在那說怎樣都會有小投客撐不住丟出來破壞價格
→ : 問題就是投客再怎麼撐不住 他頂多就賠10%~15%退給建商
→ : 你會覺得跟投客買麻煩 投客也覺得要賠也賠給建商比較方便
→ : 他頂多-10% 你跟他殺到-8%他就開始覺得不如回去跟建商談
→ : 這種幾趴程度的折價轉約對想要崩盤的人來說到底有何意義?
→ : 然後建商資金有壓力 後面直接緩開案 緩請照 緩開工
→ : 一年本來蓋9萬間新房子都搶成這樣了 現在只蓋7萬間
→ : 一堆菜雞在那說怎樣都會有小投客撐不住丟出來破壞價格
→ : 問題就是投客再怎麼撐不住 他頂多就賠10%~15%退給建商
→ : 你會覺得跟投客買麻煩 投客也覺得要賠也賠給建商比較方便
→ : 他頂多-10% 你跟他殺到-8%他就開始覺得不如回去跟建商談
→ : 這種幾趴程度的折價轉約對想要崩盤的人來說到底有何意義?
→ : 然後建商資金有壓力 後面直接緩開案 緩請照 緩開工
→ : 一年本來蓋9萬間新房子都搶成這樣了 現在只蓋7萬間
推 : 以前就說過有投資客才能撿便宜44F 11/13 09:17
→ : 蓋得差不多的也不急著請使照不急著賣 反正疫情開的案45F 11/13 09:17
→ : 所以預售禁轉的政策，建商是站在政府這邊的46F 11/13 09:17
推 : 沒有打房政策47F 11/13 09:17
→ : 不然建商要拉高價賣，投資客在干擾價格48F 11/13 09:18
→ : 違約工期都拉到5年甚至8年以上了 新屋供給再緊縮一次49F 11/13 09:18
噓 : 所以給建商賺，不給短期投資客賺，投資客沒賺頭不高興了50F 11/13 09:19
→ : 喔，扯自住客幹嘛，講的好像短期投資客幫自住客壓房價似
→ : 的，呵呵。
→ : 喔，扯自住客幹嘛，講的好像短期投資客幫自住客壓房價似
→ : 的，呵呵。
推 : 一直往上加QQ53F 11/13 09:21
→ : 房仲要吃土了54F 11/13 09:22
推 : K大說的沒有錯，但長期來看我覺得禁轉還是對的，不然主55F 11/13 09:23
→ : 升段時自住客投資客都在搶房，本來一兩年才可能完成的漲
→ : 幅，搞到開銷就達標，短時間內漲的太快，慢慢漲還是比較
→ : 健康的
→ : 升段時自住客投資客都在搶房，本來一兩年才可能完成的漲
→ : 幅，搞到開銷就達標，短時間內漲的太快，慢慢漲還是比較
→ : 健康的
噓 : 我就寧願給有做事的建商賺，也不給不生產的投資客賺59F 11/13 09:23
推 : 這一年前就講過了 respect30男子漢60F 11/13 09:25
推 : 早就講過了61F 11/13 09:28
噓 : 哪次不鎖樓層62F 11/13 09:30
→ : 讓建商的門檻變高在用法律規範土建融和銷售期,也不失63F 11/13 09:30
→ : 是一個管控方法,不然一堆奇奇怪怪小建商弄到求償無門
→ : 最近的案例還不夠多嗎= = 讓建商賺和建商之間競爭,拿
→ : 取利潤的同時提供服務與保障,至少沒人覺得寶佳會蓋不
→ : 出東西來.
→ : 是一個管控方法,不然一堆奇奇怪怪小建商弄到求償無門
→ : 最近的案例還不夠多嗎= = 讓建商賺和建商之間競爭,拿
→ : 取利潤的同時提供服務與保障,至少沒人覺得寶佳會蓋不
→ : 出東西來.
推 : 給建商賺，一來現金不用這麼多，二來相對比較有售後服68F 11/13 09:32
→ : 務。
→ : 務。
推 : 給建商賺你還少付1~2%給仲介哦 開心70F 11/13 09:35
推 : 我是寧可給建商賺啦至少建商還有生產力71F 11/13 09:41
推 : C大之前說過了，少了投資客在那邊亂，建商開價才兇呢72F 11/13 09:43
推 : 給生產者賺比較合理，給房蟲房仲賺很不合理73F 11/13 09:45
→ : 建商賺錢實力雄厚才不會跑路阿 :D
→ : 建商賺錢實力雄厚才不會跑路阿 :D
推 : 建商漲價 買氣只會越來越差而已 等著看75F 11/13 09:46
推 : 樓上所以他縮量阿76F 11/13 09:47
→ : 等到量縮還是被吃完，就可以開始嘗試不同方向了
→ : 量縮，讓價持平在那，只給你那些供給去選擇
→ : 等到量縮還是被吃完，就可以開始嘗試不同方向了
→ : 量縮，讓價持平在那，只給你那些供給去選擇
推 : 是阿建商就說度小月 緩開案緩蓋慢慢賣了 但獲利還是新高79F 11/13 09:48
→ : 你想買，也只能買那些，撐過就海闊天空了80F 11/13 09:48
推 : 建商又不是笨蛋 他也會看市場需求推量 現在推量變有夠低81F 11/13 09:48
→ : 你去買菜 擺在攤子上能給你選得更少 更貴了 開心嗎82F 11/13 09:49
→ : 你選擇性變少，你要嘛捏著上，要麻等著這波低潮過，房市83F 11/13 09:49
→ : 又緩上去時，你就來不及了
→ : 又緩上去時，你就來不及了
→ : 而且明年非常大概率 FED要開始降息了 壓力最大的時間點85F 11/13 09:50
→ : 或者說對建商壓力最大的時間點只剩半年左右
→ : 或者說對建商壓力最大的時間點只剩半年左右
推 : 去建商代銷中心被當貴賓看黑絲比較爽87F 11/13 09:51
推 : 我去怎麼都阿桑~QQ88F 11/13 09:52
→ : 付款的方式來說 菜鳥基本上也非常難去接投客認賠的房子89F 11/13 09:52
推 : 笑死你給房蟲賺完建商也有可能跑路啊你以為跟投資90F 11/13 09:53
→ : 客買就一定蓋的好？
→ : 客買就一定蓋的好？
→ : 一間1000萬整數比較好算 你倆講好920萬他賠8092F 11/13 09:53
→ : 跟投資客買最大問題就是價差關係貸不滿成數93F 11/13 09:54
→ : 去找建商換約 還有一條換約手續費要橋誰出 然後是清算94F 11/13 09:54
推 : 遇到都是阿姨而且還是很醜的肉絲95F 11/13 09:54
→ : 這位投客已繳的金額 後面變你來付款 這過程搞不好你還要96F 11/13 09:54
→ : 如果投客已經繳了150 你還得貼現金50~70出來
→ : 光是這邊的麻煩程度就足夠讓一堆人寧可去跟建商慢慢繳款
→ : 阿也不要以為投客轉一手多簡單 1000要賣1200 差額是現金
→ : 等於你要拿200+原本1000萬房子的頭款出來跟投客買
→ : 如果投客已經繳了150 你還得貼現金50~70出來
→ : 光是這邊的麻煩程度就足夠讓一堆人寧可去跟建商慢慢繳款
→ : 阿也不要以為投客轉一手多簡單 1000要賣1200 差額是現金
→ : 等於你要拿200+原本1000萬房子的頭款出來跟投客買
推 : 政府還要多抽一手房地合一稅結果全部都轉嫁到買家101F 11/13 09:59
噓 : 原來原本建商這麼佛心 自己不賺給投資客賺102F 11/13 10:00
→ : 禁轉還是比較健康，至少你買得到房子，比較不會一開案就103F 11/13 10:06
→ : 掃光被逼得只能買黃牛房
→ : 掃光被逼得只能買黃牛房
推 : 現在是建商直接賣蓋好後的未來價 然後利用低首付吸引你買105F 11/13 10:08
→ : 比方說簽約只要付5% 剩下15-25% 3年內慢慢付
→ : 對自住是很友善 但價格直接賣未來價 很貴~~~~
→ : 比方說簽約只要付5% 剩下15-25% 3年內慢慢付
→ : 對自住是很友善 但價格直接賣未來價 很貴~~~~
推 : 預售換約要拿更多現金 投客要賺的跟之前繳的 根本失去108F 11/13 10:12
→ : 預售意義 給健商賺至少人家是實業 賺的也會流向工人
→ : 身上
→ : 預售意義 給健商賺至少人家是實業 賺的也會流向工人
→ : 身上
→ : 投資客會在短時間內轉一手兩手~很快速墊高房價111F 11/13 10:18
噓 : 急了？112F 11/13 10:18
噓 : 早討論過了lag很久113F 11/13 10:30
推 : C大講過好多次，怎麼還會有這種__問題114F 11/13 10:34
→ : 是啊115F 11/13 10:36
→ : 根本沒用的政策
→ : 根本沒用的政策
推 : 賣不掉是賺個鳥...117F 11/13 10:37
推 : 賣不掉加價賣就對了118F 11/13 10:48
推 : 禁轉還是有好處啦 之前沒禁轉 拉價拉更爽119F 11/13 10:49
→ : 一堆投機客
→ : 一堆投機客
推 : 預售禁轉絕對是這幾波政策最成功的了121F 11/13 10:52
→ : 沒禁轉才是拉價更兇
→ : 沒禁轉才是拉價更兇
噓 : 所以?123F 11/13 10:54
推 : 事實，炒房是莊家帶頭，當然買不到便宜124F 11/13 11:02
推 : 韭菜多多喜歡高價接低價出 高興就好125F 11/13 11:09
推 : 我自己觀察禁轉才是好的...不然現在價格絕對還要再126F 11/13 11:14
→ : 翻上去
→ : 翻上去
推 : 笑死一樓買什麼地方，一定太偏僻才開什麼說明會128F 11/13 11:15
→ : 好的點光排隊都來不及了還說明會
→ : 好的點光排隊都來不及了還說明會
推 : 現在預售都搞工程0付款 永遠有新鮮韭菜~~130F 11/13 11:16
噓 : 降低有人會貸不出錢的機率不好嗎131F 11/13 11:19
→ : 跟建商比起來，投資客才是真的吸血蛀蟲132F 11/13 11:20
推 : 投機客更貪心133F 11/13 11:21
→ : 投資客什麼貢獻都沒有，轉個手就想賺幾百萬。134F 11/13 11:32
→ : 給建商賺，至少錢是拿去蓋房子和營運支出，讓建商有
→ : 充裕資金讓建案完工。
→ : 給建商賺，至少錢是拿去蓋房子和營運支出，讓建商有
→ : 充裕資金讓建案完工。
噓 : 只是因為政策而調整 誰想放著不賣137F 11/13 12:03
→ : 不是，你有實力現金愛買幾間投資都行，沒實力還想靠開槓138F 11/13 12:17
→ : 桿分杯羹，以前可以現在政府把這洞堵起來了，要認
→ : 順風的時候投客最愛講利用制度賺錢，現在制度變了你怎麼
→ : 調整策略？不能逆風的時候換投客出來該該叫政策
→ : 桿分杯羹，以前可以現在政府把這洞堵起來了，要認
→ : 順風的時候投客最愛講利用制度賺錢，現在制度變了你怎麼
→ : 調整策略？不能逆風的時候換投客出來該該叫政策
推 : 你要這樣說也沒錯啦142F 11/13 12:42
→ : 但我至少買到的一手的預售
→ : 投資客無法直接圈整棟 一般人至少買得到一手
→ : 但我至少買到的一手的預售
→ : 投資客無法直接圈整棟 一般人至少買得到一手
推 : 現在才發現?145F 11/13 12:44
推 : 哈 怎麼不說禁轉 投資買盤縮減 價格少漲了146F 11/13 12:44
→ : 7/1新規上路後預售價有跌一些147F 11/13 12:45
→ : 仲仲：新青安熱呼呼的148F 11/13 13:00
推 : 工程0付款真香 這餌又肥又大...149F 11/13 13:15
推 : 差不多，反正好地點還是鎖+漲慢慢賣...150F 11/13 13:50
→ : 早就說過禁轉約預售就是建商們說的算，一堆人支持151F 11/13 14:23
→ : 還說讓投資客死光，結果看看現在是誰死光
→ : 還說讓投資客死光，結果看看現在是誰死光
噓 : 難道投資客跟建商買的時候是投資客說了算？ 笑死153F 11/13 14:31
推 : 投資客根本拋不出去最好投資客敢接154F 11/13 14:49
噓 : 哈哈哈哈155F 11/13 15:06
![[圖]](https://i.imgur.com/OIhe8Wj.jpg)
噓 : 你搞錯資金鏈了，重來157F 11/13 16:34
→ : 建商賺總比炒房的賺走好158F 11/13 18:05
推 : 禁轉後存貨成本風險變成在建商上了159F 11/13 19:38
推 : 你要給建商賺還是給投資客賺？我是寧願給建商賺啦160F 11/14 02:27
推 : 這才是政府要的，有票拿又不得罪建商161F 11/14 04:43
推 : C老師很早就講了 自住的現在更抖了162F 11/14 08:28
→ : 這種條件只看1000多一點163F 11/14 10:35
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