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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-01-12 13:54:35
看板 home-sale
作者 jump0517 (Sonic)
標題 Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
時間 Fri Jan 12 01:07:11 2024

※ 引述《shuichia (水餃)》之銘言：
: 至於裝潢的底標就是“自己會想住”

: 租金幾乎都創區域高價
: 同社區還有租金是我一半
: 屋主聽到都覺得我在唬爛我也笑笑

: 結論大概就是
: 房東只要尊重房客，房客就會尊敬房東
: 房客住的爽，房東收的爽，政府抽的爽
: 祝今年版上房東投客都能盆滿缽滿
: 共勉

─────

對shuichia大這句【裝潢的底標是自己會想住】蠻有共鳴的，兩年前起心動念是希望好朋
友可以先求有跟上房地產通膨列車，與他討論自備款以及有機會入手的套房物件，提議自
己先買起來讓他能夠邊存錢，兩年之後等他存到足夠的頭期款，再成本原價賣回給他，不
過後來因為其金流壓力、通勤距離等其他因素沒有購買，但還是累積了一件挺樂在其中的
改造過程。


為了避免把過程打成冗長的文字，剛好那時候照片記錄的挺完整的，能在房版與前輩們交
流學習真的很開心。

─────

https://imgur.com/YLXuV3X
[圖]

有一天晚上睡前滑FB看到仲介貼的廣告
試算如果抓3成自備60萬好像在朋友射程內
隔天就約仲介和朋友及家人一起去賞屋

https://imgur.com/teEe5Sl
[圖]

https://imgur.com/YdA9oV1
[圖]

https://imgur.com/K6XPaZY
[圖]

https://imgur.com/Add9vNC
[圖]

https://imgur.com/r35m2Ob
[圖]

https://imgur.com/mV84yVp
[圖]

仲介說這間屋主長期給業者做日租
買下來後出租超過20年所以想變現
看房的時候覺得小套房又有獨立門牌
正至善路沒有巷弄的門牌應該好貸款
看完之後隔天就斡旋先將他簽下來

在一邊等朋友思考的時候
自己也在想這空間要怎麼規劃
才能讓不到4坪的空間能住的舒適
於是也用小畫家試了幾個配置圖

https://imgur.com/peeWzJS
[圖]

https://imgur.com/x4WavHs
[圖]

然後就在搜尋如何改造套房的時候
剛好有youtuber上傳了同社區的影片
就想說好吧 一樣畫葫蘆應該沒難度

https://www.youtube.com/watch?v=QELdPQ36aNM&t=9s

於是好幾個月就這樣都女朋友在工地約會
然後不時的有各好朋友們一起來探班協助

從第一個工項：撕除整間壁紙開始

https://imgur.com/N3qMedu
[圖]

https://imgur.com/5z8lFw3
[圖]

https://imgur.com/ZSet7va
[圖]

https://imgur.com/9B74Kd3
[圖]

https://imgur.com/BdLdCR6
[圖]

https://imgur.com/PBlChxM
[圖]

然後剛好在自己休息的時候
被朋友拍到了一張邊喝珍奶
邊看著女朋友的貌似監工照
直接被笑說真的要好好把握T_T

https://imgur.com/eEGeUiN
[圖]

我們大概2~3個人慢慢弄了一天
直到了晚上也才撕掉壁紙第一層
眼看著已經天黑還有殘膠未完成
現在都還能回想當時有多麼絕望

https://imgur.com/9pktiWK
[圖]

https://imgur.com/nmyzWkO
[圖]

https://imgur.com/PVMA4LK
[圖]

https://imgur.com/cimwG02
[圖]

壁紙撕除後就開始上油漆

第一層底漆

https://imgur.com/0rrlpAS
[圖]

https://imgur.com/FZRj7n0
[圖]

https://imgur.com/tRskh4l
[圖]

第二層油漆之後看起來明亮多
同時也進了浴室內更新的設備

https://imgur.com/D6EBGyt
[圖]

https://imgur.com/A6CupkD
[圖]

https://imgur.com/35SRW01
[圖]

壁紙油漆結束之後著手改造浴室
原本的馬桶跟洗手台覺得太老舊
更換個人挑選比較現代的新款式
陽台的部分打除了窗台以及花台
整理出冷氣室外機和洗衣機位置

https://imgur.com/B7t0EIu
[圖]

https://imgur.com/OGSYQD2
[圖]

https://imgur.com/MevYIN7
[圖]

https://imgur.com/LaOcy9V
[圖]

https://imgur.com/KQgKSEq
[圖]

https://imgur.com/HoA06tY
[圖]

https://imgur.com/moGuU9F
[圖]

https://imgur.com/ZKPfED5
[圖]

帶著從陽台打下來的8x8cm方磚
到筏子溪邊的建材行找相近款式

https://imgur.com/flVSe4r
[圖]

https://imgur.com/iSSrTcY
[圖]

https://imgur.com/mQcb638
[圖]

然後邀爸爸在週末時協助磁磚復原
同時自己繼續拆除房間內的踢腳板

https://imgur.com/y2HRIJC
[圖]

https://imgur.com/ERnLhlF
[圖]

https://imgur.com/cgZ1QTB
[圖]

https://imgur.com/Tsr2ahf
[圖]

北部的阿姨和家人來臺中找我們玩
聽到我和爸爸在做工就一起來聚會

https://imgur.com/iomfYlo
[圖]

https://imgur.com/iLBYgSp
[圖]

https://imgur.com/MUnOoic
[圖]

接著拆除原本的自黏塑膠地板後
再把整個房間細部油漆(第三層)

https://imgur.com/UCyR2Hj
[圖]

https://imgur.com/JBZdmiA
[圖]

終於進行到地板除膠的項目
不然走路起來都覺得黏黏的
網路搜尋了一下白博士好用!!!

https://imgur.com/MVQA9VA
[圖]

https://imgur.com/NiJ5ZPV
[圖]

https://imgur.com/u7ucYJH
[圖]

https://imgur.com/btEXzGH
[圖]

https://imgur.com/BdIJd3U
[圖]

https://imgur.com/DPcOIMG
[圖]

https://imgur.com/OYrWtLX
[圖]

https://imgur.com/uF68ub7
[圖]

在地板膠除階段完成之後
這裡與家人討論了一部分
爸爸媽媽覺得這樣屋況可以了
建議就這樣直接出租至少80分

但依照房版前輩們的分享
還需要一些更加分的項目
才可以讓空間變得更舒適

於是決定要增加SPC地板
讓房間看起來可以更溫馨

https://imgur.com/HgA4ZxR
[圖]

https://imgur.com/TOy8eFh
[圖]

https://imgur.com/a41tfzQ
[圖]

https://imgur.com/7tEy4WR
[圖]

https://imgur.com/RygORpp
[圖]

https://imgur.com/wLTVIhr
[圖]

到特力屋買了SPC地板和燈具
還是麻煩爸爸週末一起施工
地板完成那個下午
覺得好像有點樣子

與冷氣師傅在確認位置安全無虞
冷氣的室內機跟室外機就定位了

https://imgur.com/I9wSzIQ
[圖]

https://imgur.com/z8IfBRs
[圖]

因為自己已經習慣使用電子鎖
出門可以少帶一把鑰匙很方便
但新鎖裝在舊門上總覺得尷尬
於是乎訂製一個新的門扇搭配

https://imgur.com/jPXB1ge
[圖]

https://imgur.com/uFe9xvs
[圖]

https://imgur.com/uWaFZQx
[圖]

https://imgur.com/vmDAF4D
[圖]

為了怕老舊鋁門窗 隔音不好
空間不大 想增加浴室通透感
換新了鋁門窗 和浴室玻璃門

https://imgur.com/2VR3lXh
[圖]

https://imgur.com/wUDfWcv
[圖]

https://imgur.com/YhIDumi
[圖]

到這邊大致上所有工程算結束
拍一輪紀錄這得來不易的成果

https://imgur.com/9VtaVWh
[圖]

https://imgur.com/FtUfKcs
[圖]

https://imgur.com/6g6CVvf
[圖]

https://imgur.com/m1Prkxr
[圖]

https://imgur.com/8SPi0OC
[圖]

https://imgur.com/95JlR6D
[圖]

https://imgur.com/VIMSDr7
[圖]

https://imgur.com/PG00X25
[圖]

https://imgur.com/MMV7TT4
[圖]

https://imgur.com/H8jOUPA
[圖]

https://imgur.com/mHqd44W
[圖]

https://imgur.com/WLrduEr
[圖]

─────

最後加上自己理想的傢俱配置
所呈現最後刊登出租時的照片

https://imgur.com/K2nVaIZ
[圖]

https://imgur.com/NOaWVj1
[圖]

https://imgur.com/3uoPtm9
[圖]

https://imgur.com/9i9tx4C
[圖]

https://imgur.com/S5sZTAF
[圖]

https://imgur.com/gF3WhHW
[圖]

https://imgur.com/zyODqou
[圖]

https://imgur.com/WKKQAAq
[圖]

https://imgur.com/mB6K4xH
[圖]

https://imgur.com/UBUTlop
[圖]

https://imgur.com/RBGkHlI
[圖]

https://imgur.com/BwgbyAf
[圖]

https://imgur.com/JnNR9R3
[圖]

以上終於把自己學生時期
認為是理想中的宿舍模樣
和家人一起慢慢地捏出來

那時候只問自己
什麼樣的套房是我會想租的
那就任性的把他嘗試做出來

https://imgur.com/aLqA2iM
[圖]

當中與家人溝通很多次
讓我可以選喜歡的傢俱
提高部分項目裝修預算
我會喜歡 代表同性質的人會喜歡
就能以高於市場行情出租

最後也有達成對爸媽的承諾
以一次年繳12萬可租屋補貼
找到適合彼此的房客：）

文章一開始提到的youtuber
也在自己套房出租後不久
就看到他那間的售屋廣告…

https://imgur.com/DXjJ4g2
[圖]

開價可是比自己這間多了好幾十萬
回頭檢視這半年的記錄的支出項目

https://imgur.com/LP2nbLJ
[圖]

186萬無貸款購買的小套房
不含自己以及家人的心血
零零總總又投入了近25萬

從3月利用週末忙碌到7月完工
多少假日都和女友做工當約會
現在看到廢墟風的老屋
老實說對於改造不擔心
但已經被下通牒沒有下一次..Orz!!

以總資金成本210萬 年收12萬的套房
無貸款當初想說 不要浪費首購名額
不開槓桿之下 感覺投報率並不算高

借這篇想問板友說 有試過哪間銀行
對不到10坪的套房 房貸比較友善嗎?

去年最後一個扣打 補了間老公寓後
判斷近期不會再買新投資件收租了…
想說把套房交易給二等親外的家人
設定費當成是成本轉長期收租套利

感謝您的閱讀Q.Q!!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.168.109.202 (臺灣)
※ 作者: jump0517 2024-01-12 01:07:11
※ 文章代碼(AID): #1be213Wx (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704992835.A.83B.html
※ 同主題文章:
　 01-11 17:58 jamo. ■ Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
● 01-12 01:07 jump0517. ■ Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
推 uvuv: 推1F 01/12 01:10
→ abyssa1: 這工感覺好累啊2F 01/12 01:23

要這樣自己diy的話 以後不會有了
好累好累 少賺發包請師傅幫忙就好
但這個改造實踐的過程裡面
家人團結一心的感覺很溫馨

推 sharkman1793: 我也想分享 但我的都是公寓一整層 我不喜歡套房3F 01/12 01:30
推 ajax4444: 看成 多少假日都和女友風狂做4F 01/12 01:31

做工啦 a大壞XD

→ sharkman1793: 我是連烘衣機 洗碗機 廁所暖風機都給房客，基本上我5F 01/12 01:35
→ sharkman1793: 會需要的，我都假設他們會要，我的房子幾乎都是一天
→ sharkman1793: 出租，很少超過3天,一次都打三年合約，價格都是區域
→ sharkman1793: 的＋30趴以上，房客也幾乎不會煩我
→ sharkman1793: 看到您分享的很像我第一間的心情，後面就sop複製就
→ sharkman1793: 好，家電建議都買國際牌，有問題房客一通電話就來，
→ sharkman1793: 完全不會煩到你

建立SOP後只需要操作到熟能生巧m(_ _)m

推 fo11ow: 你光跳過室內裝修許可就省了好幾萬 再來就是你那個工錢其12F 01/12 01:39
→ fo11ow: 實超貴 我每次看到貼壁紙的都謝謝再聯絡 太難清了 不過成
→ fo11ow: 果的確好看

謝謝f大

推 zzz50126: 塑膠地板其實是能不用拆直接鋪spc省工15F 01/12 02:22
→ zzz50126: 這樣腳對窗 房客之後可能會要求裝窗簾吧
→ zzz50126: 能diy到這樣 真的蠻厲害的
推 s26492755: 你的友善是多友善 我的經驗是永豐 富邦 台新 國泰 兆18F 01/12 04:45
→ s26492755: 豐都能做到七成 到要看你物件的狀況有的是看跟捷運之
→ s26492755: 間的距離

筆記 永豐 富邦 台新 國泰 兆豐
謝謝s大 您的分享自己受益良多
尤其在租客的挑選 精準射擊

推 olliekr: 台中比較慘，國泰要12以上，可到8成，富邦15以下只能6成21F 01/12 06:47
→ olliekr: ，聯邦的成數坪數比較友善，但是估價很保守...

筆記 聯邦
謝謝o大

推 shuichia: 推～有很多神隊友幫忙，廢墟風重生真的會很有成就感23F 01/12 06:52

真的 很感謝每個幫忙的朋友家人

推 kinnazeen: 上海可以問問24F 01/12 08:13
推 j401f2: 你這投報沒辦法算 花了這麼多人力成本25F 01/12 08:44
→ ice1015: 我自己油漆 都會把我自己的工錢算進來 一天就三千26F 01/12 08:48
→ ice1015: 然後再加上我請來的兼職工錢
推 s8752134: 自己DIY真的是很用心, 重點是可以學到完整的過程拉! 讚28F 01/12 09:06
推 abby2007: 這人力真的驚人 不過完整紀錄真的厲害29F 01/12 09:14
推 s8930335: 感謝圖文並茂的分享30F 01/12 09:20
推 estd1971: 推～感謝分享，壁紙真的很討厭xD31F 01/12 09:48

那時候有想過 還是直接再貼一層壁紙就好
把撕壁紙想的太簡單 底層還得邊噴水邊刮 XD

推 D9722162: 推推，感謝分享32F 01/12 09:52
推 alanbread: 有點猛，但實話說不便宜QQ33F 01/12 09:52

CP值不高 200萬的頭期如果買公寓會更好
不過有點像板上s大 自地自建的莊園農舍
享受一種實踐的過程

推 miauah: 好棒！34F 01/12 09:57
推 sdhpipt: DIY真強啊 佩服佩服35F 01/12 10:00
推 SouthEast62: 關於套房的認定與貸款額度，玉山銀行超硬的，竟然36F 01/12 10:00
→ SouthEast62: 說我們的房子「主建物」不到15坪需要歸類為套房，
→ SouthEast62: 只給貸到75成（這套房也未免太大間了！）
→ sdhpipt: 話說 我總覺得繼續用窗型冷氣就好 現在也有變頻的窗型39F 01/12 10:01

打那個窗台真的超麻煩又危險
不過考量使用者的洗曬衣空間
最後還是解放窗型冷氣的位置
因為房間的面積已經不大
盡可能地去放大採光陽台
不然能用窗型變頻最佳解 ___〆(・∀・)

推 miauah: 既然都已經現金繳清了，問看看銀行理財貸款吧40F 01/12 10:10
推 KrisNYC: 這要推 台灣人就缺這種自己手做的精神41F 01/12 10:13
→ KrisNYC: 碎念買了加裝潢根本賺不回來 那就留給肯動手的賺吧

大部分裝修教學在youtube上都能找到
包括簡易更換插座開關
但我怕危險都會戴手套
如果不排斥自己動手當作運動
真的是可以省下不少點工費用..

推 zerofantacy: 天地壁做好真的有煥然一新的感覺43F 01/12 10:15
推 elmo17: 推分享44F 01/12 10:19
推 copyii: 好厲害!45F 01/12 10:25
推 hcdee90: 推DIY46F 01/12 10:31
推 tomap41017: 好厲害！47F 01/12 10:41
推 diedieway: 這種文章好！多多益善48F 01/12 10:42
推 Nujabes: 好猛，但出租的家具應該不用買到無印等級吧？49F 01/12 10:45

通常應該是搭配IKEA就好
不過這個是圓學生時期的夢~Q.Q

推 orzloveorz: 請問SPC耐用嗎50F 01/12 10:54
推 floatfaith: WOW地板看起來貼得很好耶 真厲害然後自己除壁紙殘膠51F 01/12 10:55

和爸爸都是第一次安裝SPC~
開工前有先研究youtube教學

→ floatfaith: 會不會殘膠沒乾淨漆很快就剝落了阿?壁紙真的很討厭lol52F 01/12 10:56
推 becometoo: 房板需要多一點這種溫馨的文～53F 01/12 10:59
推 TAKIHERO: 推，這賺的是辛苦錢，但也踏實54F 01/12 11:02
推 olliekr: 壁紙真的超煩，找人清超貴，找人重貼比較便宜，但是也要55F 01/12 11:04
→ olliekr: 差不多4萬(室內10坪)
推 aass5566: 木地板+油漆  效果很好啊57F 01/12 11:21
→ aass5566: 基本上 沒打除.泥作  就是處理表皮  一般人diy還行
推 yuuga: 好好喔 你有朋友59F 01/12 11:41
推 sqera: 我高雄套房問國泰電銷直接叫我問別家說他們主力不是套房XD60F 01/12 11:52
推 davidbeckham: 詳細推，不過那個冷氣室外機......61F 01/12 11:54
推 cokellen: 這分享很棒，成果很好看62F 01/12 12:07
推 tsaipiwei: 用MUJI家具真心佛63F 01/12 12:20
→ BJkiller: 家具也太佛 我出租家具不超過300064F 01/12 12:36
推 BJkiller: 不過你這樣頭期款真的才60嗎
推 lovelylive: 床頭靠廁所牆應該最後會被房客移位66F 01/12 13:00
噓 logen: 全部找親朋好友作白工省下工錢這分享的金額就沒參考性了67F 01/12 13:08

l大您好 其實分享的是改造過程
如果說投資報酬率參考確實不高

但說找親朋好友做白工這不客觀
大家會聚在一起並不是為了金錢
就像 和朋友打球運動一樣
邊做邊閒話家常 分享近況

不會計較工錢這種事情呀
假日去幫朋友搬家搬沙發
難道會跟人家點工嗎..囧?

推 s26492755: 國泰跟我說他們主力老房啊 但不是主力沒關係 友善就好68F 01/12 13:14
→ s26492755: 了
推 s26492755: 坪數有時候不是絕對還要看所在地點 縣市 附近有沒有交
→ s26492755: 通設施 等等
→ s26492755: 有的銀行真的就比較靠腰了 15坪內喔 我們沒法承作喔
→ s26492755: 其實用友善這個字眼好像不對 應該說其他銀行敵視套房
→ s26492755:  我們要找不敵視的

永豐 富邦 台新 國泰 兆豐 聯邦 上海
推文內有提到的銀行 執行時再詢過一輪
在與s大分享 各銀行對小套房的放款態度：）
※ 編輯: jump0517 (36.234.46.121 臺灣), 01/12/2024 13:26:05
推 smallkop: 出租用有情門跟無印，我服你75F 01/12 13:25
推 gcobc37695: 這已經是不在意投報比較像在圓夢了吧 超猛給推76F 01/12 13:28

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