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作者 標題 Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
時間 Tue Jan 30 11:39:01 2024
※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言：
: 1:舊屋翻修
: 80年代的時候
: 台灣剛經濟起飛 當年是景氣最好的時候
: 上面提到的三黃一劉是最大咖
: 會不斷的買入破舊的中古屋
: 透過精美的裝修
: 搭配仲介把便宜的房子拉高售價
==
只是看到舊屋翻修這個，想分享一下最近心得
想說老了，回去住一下透天好了
最近幾個月一直在看透天，仲介真的各種話術
有些是那種五十年老屋，完全沒有整理，什麼烏克蘭風或是加薩走廊風的還算有創意
很多那種什麼全新整理、拎包入住、水電管路已重拉的
真的不知道仲介怎麼有臉說的出口
看了七八間，那種已翻修/整理/拉線等等87%是話術
很多都是弄的看起來美美的，然後比不整理還慘，買了我還要打掉找工班重作
比如
1.隔間用木板，不是用矽酸板，中間又沒放吸音棉和防火棉
沒放鋼架，不是被燒死也會被吵死，掛個電器可能整個牆倒掉
如果沒有骨架，你鎖電視可能一二天沒事，過二天破牆而出
2.重拉電，但各層各間沒有作單獨迴路，各層沒分電箱、開關用雜牌(至少要用士林吧)
沒有50A留給冷氣/洗脫烘/電熱水器/重拉線不如不拉
還有那種只換開關、插頭內線是舊的也能騙說有整理
把錢算在成本來賣屋，實際上買的人要重部重換
還有那種只換開關、插頭內線是舊的也能騙說有整理
把錢算在成本來賣屋，實際上買的人要重部重換
3.說地板重鋪，結果管路洩水沒捉好1/100都不到，小水沒差，洗衣機進來就死了
4.陽台弄的美美的，捉水平不考慮排水，下水孔在高點是要下什麼水？
5.前手施工垃圾可能藏在家中某個角落
還有很多一下想不到
基本上看了那麼多間，87%都垃圾整理，不知道是投資客真的不懂還是想賺快錢？
找的工班是他媽去向日葵小班找的？
仲介也接觸過七八個，有的真的很專業
有的就，那就那樣，開口就是幹話= =
問個大小，你沒雷射尺也要有捲尺吧，好在我自己有帶雷射尺
--
替員工依法投保有多重要
黑社會老大捏著小明的臉，語調陰冷：「混蛋，你居然是臥底。 」
臥底警察使勁搖頭否認。
老大咬牙道：
「你別裝了！我今天去工會幫你保勞保，人家說你是警察保公保不能重複加保」
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.38.238 (臺灣)
※ 作者: notepad67 2024-01-30 11:39:01
※ 文章代碼(AID): #1bk6zS2X (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706585948.A.0A1.html
※ 同主題文章:
01-30 08:26 ■ [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
● 01-30 11:39 ■ Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-30 23:09 ■ Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
推 : 真的一堆仲介超級不專業1F 01/30 11:41
推 : 摳門裝修路線的.2F 01/30 11:42
→ : 加薩走廊風 我笑了3F 01/30 11:44
推 : 還好不是老宅文青風4F 01/30 11:45
→ : 手提箱塑鋼梯 雷射尺 水平儀 標準配備5F 01/30 11:45
→ : 有type c 手機用延長鏡頭 你有用嗎
→ : 有type c 手機用延長鏡頭 你有用嗎
→ : 我有管道鏡30M的7F 01/30 11:51
→ : 還有那種拉線在木板隔間內，沒有作管束或是導管的，直
→ : 接透過板間下來，打開蓋板就看到了。
→ : 我很好奇的是，真的會有人看到有整理就相信有整理嗎？
→ : 還有那種拉線在木板隔間內，沒有作管束或是導管的，直
→ : 接透過板間下來，打開蓋板就看到了。
→ : 我很好奇的是，真的會有人看到有整理就相信有整理嗎？
→ : 沒錢、沒現金，就沒得選啊XDDDD11F 01/30 11:56
推 : 其實玩透天摳門翻修,主要是怕前後價差太大,買方貸款貸不到.12F 01/30 11:58
→ : 以前翻透天不打夾層大概一百萬.
→ : 那你買500,翻100你要賣多少?大概要賣800.
→ : 因為你還要扣交易成本,然後沒賺到一百多你根本不想賣.
→ : 沒賺到一百你幹嘛不去玩兩間公寓你說是吧.
→ : 但是你買500賣800,買家貸款會因為你買500被慘烈壓制.
→ : 所以會變很難賣.
→ : 因此他們摳門翻修就是把翻修費用壓在40.
→ : 這樣買500翻40,轉賣大概在700.
→ : 這樣他賺不到一百也還好.
→ : 因為一個準備現金是200一個準備現金是140.
→ : 因此現金投報算下去,賣700也沒投報低多少.
→ : 然後買家貸款額度就高多了..
→ : 這是透天摳門翻修得存在的原因..
→ : 而像我...我...我他媽的不爽玩透天ing...
→ : 之後要玩可能也是考慮1600以上的透天.
→ : 這樣攤下去翻修費用可以相對很少.
→ : 以前翻透天不打夾層大概一百萬.
→ : 那你買500,翻100你要賣多少?大概要賣800.
→ : 因為你還要扣交易成本,然後沒賺到一百多你根本不想賣.
→ : 沒賺到一百你幹嘛不去玩兩間公寓你說是吧.
→ : 但是你買500賣800,買家貸款會因為你買500被慘烈壓制.
→ : 所以會變很難賣.
→ : 因此他們摳門翻修就是把翻修費用壓在40.
→ : 這樣買500翻40,轉賣大概在700.
→ : 這樣他賺不到一百也還好.
→ : 因為一個準備現金是200一個準備現金是140.
→ : 因此現金投報算下去,賣700也沒投報低多少.
→ : 然後買家貸款額度就高多了..
→ : 這是透天摳門翻修得存在的原因..
→ : 而像我...我...我他媽的不爽玩透天ing...
→ : 之後要玩可能也是考慮1600以上的透天.
→ : 這樣攤下去翻修費用可以相對很少.
推 : 就各種敲盤子啊 他敲十個大概看有沒有一個人懂，敲到一個29F 01/30 12:02
→ : 盤子他就賺。而且不懂裝潢的一定比懂的人多
→ : 盤子他就賺。而且不懂裝潢的一定比懂的人多
→ : 就不會撞到這種買家貸款貸不到的問題.31F 01/30 12:02
→ : 以前住女生宿舍，跳電沒燈，找個配電箱幫她們重開光明被當32F 01/30 12:04
→ : 神=.= 一百個人裡看有沒有一個懂...
→ : 喔....原來有價格考量@@又學到了
→ : 這樣就剩明明是摳門裝修話術你他不摳門的問題XD 不過仲介
→ : 本來就話術一堆了...
→ : 神=.= 一百個人裡看有沒有一個懂...
→ : 喔....原來有價格考量@@又學到了
→ : 這樣就剩明明是摳門裝修話術你他不摳門的問題XD 不過仲介
→ : 本來就話術一堆了...
推 : 仲介跟我說公寓50年比30年大樓屋況好，還不用收管理37F 01/30 12:09
→ : 費，真垃圾
→ : 費，真垃圾
→ : 50年公寓比30年大樓屋況好倒不一定是錯的阿39F 01/30 12:15
→ : 不要看到仲介就預設太多立場 老大樓爛起來更恐怖
→ : 不要看到仲介就預設太多立場 老大樓爛起來更恐怖
推 : 所以我才不想買中古屋41F 01/30 12:23
推 : 老屋翻修真的沒這麼簡單，高雄老家附近有些一看就知道是專業42F 01/30 12:27
→ : 投資客翻修的老透天，兩三年了都還沒賣出，這麼專業都不好處
→ : 理了，何況是一般人。倒是新屋或是預售屋，風險也沒有板上
→ : 的高手們說得這麼危險。例如高雄衛武營預售新屋，買 32，高
→ : 雄人一定覺得貴爆，但是 5 年後呢？效率說不定比老屋翻修還
→ : 高，本業不差，例如醫生工程師老師等等的一般人，真的適合
→ : 老屋翻修嗎？有時候甚至根本是一種微都更的節奏，一點也不
→ : 輕鬆，監工這種事，絕對不輕鬆
→ : 投資客翻修的老透天，兩三年了都還沒賣出，這麼專業都不好處
→ : 理了，何況是一般人。倒是新屋或是預售屋，風險也沒有板上
→ : 的高手們說得這麼危險。例如高雄衛武營預售新屋，買 32，高
→ : 雄人一定覺得貴爆，但是 5 年後呢？效率說不定比老屋翻修還
→ : 高，本業不差，例如醫生工程師老師等等的一般人，真的適合
→ : 老屋翻修嗎？有時候甚至根本是一種微都更的節奏，一點也不
→ : 輕鬆，監工這種事，絕對不輕鬆
推 : 不輕鬆啊 所以買來裝潢出售有他的獲利在50F 01/30 12:29
推 : 漲太兇的時候,中期會賺得比短期多.51F 01/30 12:30
→ : 但大多時候,短期賺得比中期多更比長期多.
→ : 所以要看時期.
→ : 但大多時候,短期賺得比中期多更比長期多.
→ : 所以要看時期.
推 : 因為預售成屋成本相對高……你一間預售新成屋卡住的錢54F 01/30 12:32
→ : 或許可以買個一大一小兩中古了
→ : 或許可以買個一大一小兩中古了
推 : 少在那邊了 難道我跟你說屋主買500萬整理花了兩百萬 要賣56F 01/30 12:33
→ : 一千萬你就會買單？人寧願吃包著糖衣的毒藥也不願意吃能
→ : 治療身體的苦藥。看過太多了。不過我很少賣到投資客的案
→ : 件就是^_^
→ : 一千萬你就會買單？人寧願吃包著糖衣的毒藥也不願意吃能
→ : 治療身體的苦藥。看過太多了。不過我很少賣到投資客的案
→ : 件就是^_^
推 : 我的心得是有在上班的，比較適合無腦投資流，但賺得比人家60F 01/30 12:33
→ : 有腦翻修少，這算專業財該人家賺吧
→ : 有腦翻修少，這算專業財該人家賺吧
推 : 我也覺得投資客很不專業 翻新都翻得不好62F 01/30 12:52
→ : 工細不細是一回事，安不安全比較重要吧63F 01/30 13:03
推 : 我也看過投資客裝修過的，有的是美但是細看亂整理，不64F 01/30 13:18
→ : 實用，不如不整理，有的是整理得真的很好，但價格超貴
→ : 實用，不如不整理，有的是整理得真的很好，但價格超貴
→ : 有些是真的粗到跟阿里山神木一樣粗，有人會看不出來？66F 01/30 13:19
推 : 看投資客的房子，真的要懂一點裝修才能買，容易被坑67F 01/30 13:22
推 : 就 市場比較喜歡這種案子 自住客看到廢墟會怕 看到簡單68F 01/30 13:29
→ : 翻過的不會怕 這種容易被唬的真的只適合買新房 但沒錢
→ : 投資客為什麼喜歡蓋這種的 因為市場喜歡這種的
→ : 翻過的不會怕 這種容易被唬的真的只適合買新房 但沒錢
→ : 投資客為什麼喜歡蓋這種的 因為市場喜歡這種的
推 : 拉皮就只是拉皮....不可能返老還童，除非重新投胎。71F 01/30 13:31
拉皮又是另一回事了，一樣是RF作防水作好一點，花錢作頂樓防水，弄防水布，再上漆這樣頂樓還可以用
可以曬衣服、裝水塔
如果是省錢直接裝鐵皮的話，RF=廢掉
因為某六都拆除課來說，101年後新違建
1.沒人檢舉，不告不理
2.有人檢舉，如果正在施工，停工，即報即拆
3.有人檢舉，如果已完工，拍照排隊拆，排多久可能要排到二岸統一
4.架水塔沒關係，因為水塔是設備
5.太陽能熱水器要申請，但如果RF是違建不會過
6.老屋想合法，除非沒有增建，不然一定超過投影60%，1000%不可能會過
7.老透天風險很高，因為大部份沒有接到污水下水道如果汙水/糞水管沒接好，會很危險
所以一樣穿衣服，技巧還是有差，對未來利用也有影響
※ 編輯: notepad67 (220.130.38.238 臺灣), 01/30/2024 13:37:50
→ : 最後都是看法規和成本 來處理72F 01/30 13:35
推 : 成本很重要...這樣說好了...這是南部實例，你有一間45年73F 01/30 16:24
→ : 3樓老屋450萬，附近一間35年賣650萬，你該花多少錢來整
→ : 理45年屋，然後賣出能賺錢? 你要地板牆壁打到見磚，鋁
→ : 門窗都換氣密窗都重新來弄，起碼要400萬以上吧，你成本
→ : 都850萬了..要怎麼賣!! 所以做基本油漆防水換電線廁所3
→ : 件就好，地板不夠錢重鋪啦，鐵門鐵皮屋鋁窗都不夠錢。
→ : 抓100萬內整理，成本550賣600萬。
推 : 所以你看到很多整理過房子，只有整理半套，能接受就可以
→ : 買，不然就去買35年的來自己整理，但可能也是要再花100
→ : 萬，油漆.防水拉.電線.浴室3件....但地板.鋁門窗.鐵門，
→ : 可能會比45年的新一點，不用重新弄。
→ : 3樓老屋450萬，附近一間35年賣650萬，你該花多少錢來整
→ : 理45年屋，然後賣出能賺錢? 你要地板牆壁打到見磚，鋁
→ : 門窗都換氣密窗都重新來弄，起碼要400萬以上吧，你成本
→ : 都850萬了..要怎麼賣!! 所以做基本油漆防水換電線廁所3
→ : 件就好，地板不夠錢重鋪啦，鐵門鐵皮屋鋁窗都不夠錢。
→ : 抓100萬內整理，成本550賣600萬。
推 : 所以你看到很多整理過房子，只有整理半套，能接受就可以
→ : 買，不然就去買35年的來自己整理，但可能也是要再花100
→ : 萬，油漆.防水拉.電線.浴室3件....但地板.鋁門窗.鐵門，
→ : 可能會比45年的新一點，不用重新弄。
推 : 加薩走廊風wwwww84F 01/30 19:56
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