※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-02-01 22:48:18
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作者 標題 [閒聊] 投資房地產最新版
時間 Wed Jan 31 15:28:42 2024
別再吵惹 看我這篇就行
不然各種只分享一半唬爛的
沒想到投資搞得像以前三國 WOW 天堂一樣 還要發個藍帖
首先大學畢業 碩士畢業 服役
先想辦法月薪五萬 這很基本 沒有的去自己去想辦法 汽車包膜 修水電 考公職 外送 家教
這樣是60萬一年 那你有個伴 就是120萬
這樣是60萬一年 那你有個伴 就是120萬
沒有另一半DER 那代表你人生投資在自己很多
自己捕到年薪100 補不到你家的事 時間都去吃喝玩樂下去剛好
真的沒有一百也就算惹 還是可以用以下方式
先買一間自住 用個新青安 自備款自己想辦法 籌資是需要培養的 父母 手足 朋友
先買自住容錯率無限 不要什麼住套房去投資 這種九陰白骨的邪工不適合大多數
基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你對生活品質要求
採用中庸之道 我們假設12.5倍 100萬就是買1250萬
採用中庸之道 我們假設12.5倍 100萬就是買1250萬
你薪水只有中位數什麼36000之類的 也是12.5倍去買 沒差
要不要採用寬限 隨便 反正現在都可以加速還款
多得錢就還貸款或者買無風險美債(目前殖利率可以)
要買台灣那種美債ETF 我知道沒有稅率優勢 還要手續費
但是可以質押也能當財力證明
你說我股神 好 那妳可以左鍵惹 股神不用繼續看
few years later
建議至少還一成到兩成本金啦
去問轉貸 這時候假設1200萬屋子 增值到1400萬就好
1400萬貸個8成 因為我假設你薪資一直上漲 銀行會願意貸給你八成是因為你薪資上漲
我知道語病仔會說可能沒八成 舊屋沒八成 這些不是重點 我只是要跟你講湊錢方法
你這多出來200萬的八成是160萬
這160就是你累積出來成果 這時候路線產生分歧
如果是高收入的忙碌咖 就去買預售就好 方便又好顧 專心本業
如果是一般咖 就去買成屋 馬上就能收租 而且舊屋貸款成數有限 銀行直接幫你控管風險
當你有第二間 就是要專注FCF 自由現金流的時候
又過了幾年 你是不是 第一間 第二間又增值惹 再去轉貸 買第三間
當然 成數 利率 政策 都跟著市場再變
因為這是滾雪球 前面確實最難滾 到一個程度 就是找個斜坡丟下去就可以
=======================================================================
至於投資預售優點是 適合高收入 然後可以最佳抗通膨 不到成屋沒有任何額外成本
要走成屋路線就是要學習一點裝潢 翻修能力 當作斜槓
目前最佳化就是至少5年
明明市價有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距
=========================================================
關鍵提一下
通常增貸的目的 是為了擴增 而不是以債養債等自爆
而增貸會讓你自由現金流減少
所以說 房地產新手看帳面成交價自爽 老手只看FCF
如果要有個小里程碑
處理資產 自租 自售 各三間
這樣大概就什麼狗屁爛事都會遇到惹 也就算是斜槓出一個成果
然後不要聽一個人說什麼 要看一個人做什麼
真的要請教 還是要能確認他有沒有真的真金白銀下去幹
只是出張嘴倒是滿簡單的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.151.30 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2024-01-31 15:28:42
※ 文章代碼(AID): #1bkVQix2 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706686124.A.EC2.html
推 : 5年後 增貸出來買美股 買正二 買ETF也都可以1F 01/31 15:31
推 : 推一個2F 01/31 15:31
→ : 重點就是要有一間先上車3F 01/31 15:31
推 : 怎麼可以看到一個人做了什麼？網路上都只能看到說了什麼啊4F 01/31 15:31
推 : 重點就是先上車 車越來越少5F 01/31 15:32
推 : 嫩嫩的問一下什麼是FCF6F 01/31 15:33
推 : 美債沒到期都不能講無風險7F 01/31 15:34
推 : 先上車是對的，但一堆人不上車在那邊邊跑邊罵車子開太快….8F 01/31 15:34
→ : 不然就是坐在計程車上笑大家買車都傻瓜，孰不知司機看著跳
→ : 錶笑而不語。
→ : 不然就是坐在計程車上笑大家買車都傻瓜，孰不知司機看著跳
→ : 錶笑而不語。
→ : 美債ETF跟美債則不一樣11F 01/31 15:34
推 : fcf = free cash flow12F 01/31 15:35
→ : https://www.google.com/amp/s/news.housefun.com.tw/news/article/amp/133603381389.html13F 01/31 15:38
→ :
→ :
推 : 謝謝Cala15F 01/31 15:38
推 : 推m大佛16F 01/31 15:38
推 : OK 賀 好 聽你的18F 01/31 15:39
→ : 看來找到好對象 才是最重要的槓桿啦....19F 01/31 15:40
推 : 你上面那篇新聞討論過了20F 01/31 15:40
推 : 感謝整理 房版好人多21F 01/31 15:41
推 : 推啦 一樓現在增貸出來ETF不好買阿 美債比較好買吧22F 01/31 15:42
推 : 推推23F 01/31 15:42
推 : 好，看你的xd24F 01/31 15:43
→ : 就是要看政策嚴緊程度，如果金管會鎖死只能認最原始25F 01/31 15:44
→ : 鑑價金額，那麼漲2倍也只能轉原始核貸金額。
→ : 以後轉增貸風向不曉得，但是沒自住先買一間確實是很合
→ : 理的。
→ : 鑑價金額，那麼漲2倍也只能轉原始核貸金額。
→ : 以後轉增貸風向不曉得，但是沒自住先買一間確實是很合
→ : 理的。
Re: [新聞] 轉增貸買房末日！央行信用管制「這2招」 - home-sale板 - Disp BBS
![[圖]]()
hellogym 我發現網友亂寫，新聞就亂抄XDDD 自己上央行網站看看阿 自然人買房管制的是第二戶 Q14：自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款，可否辦理轉貸或增貸？(112.6.16修正) 答： 1.本規定修正前申辦
![[圖]](https://disp.cc/img/board/home-sale.jpg)
推 : 不買美債買市值型ETF像是0050等可以嗎？31F 01/31 15:45
→ : 你年化收益-利率成本 覺得划算就可以阿32F 01/31 15:46
推 : 原來是第二戶呀33F 01/31 15:47
→ : 我的理解是能放到會漲贏利息就可以34F 01/31 15:47
推 : 有關5年的討論35F 01/31 15:48
→ : 45/35/20，多放3年少15%，這樣是假設利息成本<增值*15
→ : %這樣
→ : 但是否會有增值飽和的情況，ex: 貼近央行設定的高價住
→ : 宅的門檻?
→ : 45/35/20，多放3年少15%，這樣是假設利息成本<增值*15
→ : %這樣
→ : 但是否會有增值飽和的情況，ex: 貼近央行設定的高價住
→ : 宅的門檻?
推 : 提升所得-找好隊友-一間一間買40F 01/31 15:48
推 : 感謝 這篇含金量非常高41F 01/31 15:49
→ : 對，是第二戶啦，不過幾年後會不會變成第一戶難說，42F 01/31 15:49
→ : 所以自己還是得注意變化
→ : 所以自己還是得注意變化
推 : 想請教一下 質押的股票也能當財力證明這部分 是指股票44F 01/31 15:50
→ : 價值還是配息 質押的股票還會在庫存嗎
→ : 價值還是配息 質押的股票還會在庫存嗎
推 : 預售只想等成屋賺個幾十萬就跑，不想負擔太多成本，也不想46F 01/31 15:50
→ : 出租麻煩，這樣可以嗎
→ : 出租麻煩，這樣可以嗎
推 : 預售不用挑入手價嗎 ？還是就無腦買48F 01/31 15:50
→ : 會太虧或是錯過大波段嗎49F 01/31 15:51
→ : 0050質押的利率跟成數 要去問 20年美債ETF很漂亮50F 01/31 15:51
→ : 怎麼可能第一戶限制轉增貸XDD 你政府是想搞死老百姓喔51F 01/31 15:51
→ : 只賺十幾萬建議還是別這麼累惹 除非你真的是要白手拚52F 01/31 15:51
→ : 你淨資產300萬 當然20萬也要賺 端看你淨資產
→ : 你淨資產300萬 當然20萬也要賺 端看你淨資產
→ : 只賺10幾萬去台股賺不就好 要上2萬了54F 01/31 15:52
推 : 幾十萬 例如60-80萬的話55F 01/31 15:52
→ : 增值飽和那是到400056F 01/31 15:53
→ : 不然買夯夯的美股不是更香57F 01/31 15:53
→ : 60~80 那就賺吧 這我也賺58F 01/31 15:53
推 : 一般人要不吃喝玩樂很難欸，很多人年輕時都在享受人生59F 01/31 15:54
→ : 但是你要是確定放到成屋 可以賺更多 幹嘛不要60F 01/31 15:54
→ : 股跟房都有啦 ，長榮鋼不含息賺了70多%了61F 01/31 15:54
→ : 放到五年還有些管理成本、出租風險，加上投資跟居住地差了
→ : 2個縣市
→ : 放到五年還有些管理成本、出租風險，加上投資跟居住地差了
→ : 2個縣市
→ : 那就賺個60閃人吧64F 01/31 15:55
推 : hellogym，第一戶如果要蠻幹就是可以轉，不給增。然65F 01/31 15:55
→ : 後呢，當初第二戶就整到不少人了啦！不過幾年內應該
→ : 不會有太大變化我猜？畢竟現在沒有完全執政？
→ : 後呢，當初第二戶就整到不少人了啦！不過幾年內應該
→ : 不會有太大變化我猜？畢竟現在沒有完全執政？
→ : 感謝m大 桃竹明燈68F 01/31 15:55
推 : 請教m大，意見分歧的那段，多貸出來的160，如何再買下一間69F 01/31 15:57
→ : ？
→ : ？
→ : 160不就第二間頭期款71F 01/31 15:58
推 : 重點就是 各位要知道自己都是終南山裡的雜魚弟子72F 01/31 15:58
推 : 佛心藍帖73F 01/31 15:59
→ : 玄門正宗心法就是練5年 10年方有小成74F 01/31 15:59
推 : 增貸是要怎樣頭期款= = 最近才風聲鶴唳不是麼75F 01/31 15:59
推 : 請問現在檔一檔etf適合這樣做76F 01/31 16:00
→ : 但是不會把你搞死 不要雜書看太多真的都以為自己主角命77F 01/31 16:00
→ : 重點是本業要有一定水準 並且買第二間時也要有成長78F 01/31 16:00
→ : 沒本業成長 銀行也不會隨便放款
→ : 沒本業成長 銀行也不會隨便放款
推 : 阿本來就是 你本業沒一定水準投資啥房地產 自住都要買80F 01/31 16:02
→ : 不起 貸款繳的喘吁吁
→ : 不起 貸款繳的喘吁吁
→ : 現在很多想的是我就兩三萬而已 給我買房的方法82F 01/31 16:03
推 : M大舊文 不給年輕人機會那篇 對社會新人是很好警惕文83F 01/31 16:03
推 : 不是有人說增貸不能買房，會被查金流，還查祖宗八代84F 01/31 16:04
Re: [心得] Dcard說不給年輕人機會 - home-sale板 - Disp BBS mfcke 笑死人了 根本就是自己爛 人類一直往好的地方發展 越後面才越有優勢 要是真的一代不如一代 人類不是早就被取代了 以前資訊超不發達 一堆東西都是口耳相傳 被騙 身體受到一些半永久傷害都是稀鬆平常 你媽
推 : 第一段很重要 本業先加油啦 不要年薪60一直想無限放大86F 01/31 16:06
→ : 那篇真的寫得很好 太多人不愛努力又愛抱怨了87F 01/31 16:07
推 : M大的美金定存再質押有推薦那幾個銀行嗎？88F 01/31 16:07
推 : NC大戰 順便幫大家複習一下各種重點 還有m大出來發懶人89F 01/31 16:08
→ : 包攻略 其實還不賴
→ : 包攻略 其實還不賴
→ : 匯豐91F 01/31 16:09
→ : 增貸頭款不是不行 而是嚴格要求之下 資金池要夠大 不然92F 01/31 16:09
→ : 被查後最慘的就是違約被銀行收回本金 人生重來 所以重點
→ : 還是在本業啦 本業年薪500資金池通常很健全
→ : 被查後最慘的就是違約被銀行收回本金 人生重來 所以重點
→ : 還是在本業啦 本業年薪500資金池通常很健全
推 : 感謝分享95F 01/31 16:10
→ : 這篇新手攻略要收錄到精華區了吧，簡單粗暴好懂96F 01/31 16:12
推 : 這篇真的可以收錄97F 01/31 16:16
→ : roadmap講的清清楚楚
→ : 而且是真的可複製的
→ : 照著做就屌虐一堆人了
→ : roadmap講的清清楚楚
→ : 而且是真的可複製的
→ : 照著做就屌虐一堆人了
推 : 台灣的美債ETF反而才有稅率優勢吧（相較美股上市的債101F 01/31 16:19
→ : 券ETF,除非用富邦國泰買特定標的才打平)
→ : 券ETF,除非用富邦國泰買特定標的才打平)
推 : 必須推103F 01/31 16:21
→ : 海外收入670萬免稅額 你買台灣美債沒有104F 01/31 16:22
推 : 其實你真的3萬也要買房 唯一辦法是免頭款 不然永遠存不到105F 01/31 16:24
推 : 各三間 好難 嗚嗚106F 01/31 16:24
推 : 謝謝重點整理，對新手很有幫助107F 01/31 16:24
推 : 房版只推竹北王 ++++++108F 01/31 16:25
→ : 自住上車絕對要想辦法達到，後面能走到什麼程度盡109F 01/31 16:27
→ : 力就好，有時候也很靠機運。
→ : 力就好，有時候也很靠機運。
推 : 已收藏感謝推一個111F 01/31 16:28
推 : 哈哈還是你最清醒最理智112F 01/31 16:29
推 : 買台股的美債ETF算境內基金境外標的，只有配息算海外113F 01/31 16:33
→ : 所得要吃750萬門檻，價差算證券交易所得只繳證交稅不
→ : 課資本利得稅不會吃750萬門檻，買TLT之類的反而價差
→ : 跟股息兩者都要吃750萬門檻
→ : 所得要吃750萬門檻，價差算證券交易所得只繳證交稅不
→ : 課資本利得稅不會吃750萬門檻，買TLT之類的反而價差
→ : 跟股息兩者都要吃750萬門檻
噓 : 問題在頭期款，整篇廢話，我爸媽可以隨便拿個千萬給我117F 01/31 16:36
→ : ，我也是房產投資大師
→ : ，我也是房產投資大師
推 : 推一個119F 01/31 16:36
推 : 感謝分享。120F 01/31 16:36
→ : 一年存50萬 4年不就有惹 可悲仔121F 01/31 16:38
推 : 借問，新手第一間應該買預售還是中古出租，已有自住122F 01/31 16:38
→ : 的地方
→ : 的地方
→ : 一年存200萬就好了，很難嗎124F 01/31 16:39
推 : 160頭款，但本業收入並沒有成長到可以再背另一間1200萬的房125F 01/31 16:39
→ : 貸的話，是不是沒戲唱了
→ : 貸的話，是不是沒戲唱了
→ : 身邊的89跟外勞一年都可以存300以上買國硯127F 01/31 16:40
→ : 我身邊的外勞跟89 一年就能買信義哥吉拉呢128F 01/31 16:41
→ : 那就慢慢等薪資成長 存錢129F 01/31 16:42
→ : 買C300裝逼不是很好嗎130F 01/31 16:43
推 : 增貸拿來買etf什麼的也很爽 不一定要背另一間房貸131F 01/31 16:44
推 : 寫這麼清楚,還有糞青怒噓,哭啊132F 01/31 16:44
推 : 推啦133F 01/31 16:47
推 : 優文收藏，祝大大一生平安134F 01/31 16:50
推 : 樓上n大有第一間比較好找隊友一起努力一起成長阿135F 01/31 16:52
推 : 頭期本來就是需要自己去努力的部分136F 01/31 16:52
→ : 這篇的大前提就是，請先想辦法努力提升本業所得，連努力都
→ : 不願意又愛在那邊哀，什麼都要靠別人？
→ : 板上一堆大神也都沒靠爸媽，負債起家的也不少
→ : 這篇的大前提就是，請先想辦法努力提升本業所得，連努力都
→ : 不願意又愛在那邊哀，什麼都要靠別人？
→ : 板上一堆大神也都沒靠爸媽，負債起家的也不少
推 : 這篇真的正解140F 01/31 16:56
推 : 抱歉在詢問一下m大，這樣一直搞下去，除非有拿房子當包租公141F 01/31 17:00
→ : ，不然這樣每搞一次，就在再背一個1200萬(月繳四萬)，等於
→ : 原本房貸月繳四萬變成月繳八萬，能夠月繳八萬的工作，已經P
→ : R95了吧，甚至後面能夠月繳12/15萬的，是PR99的台灣人也不
→ : 為過吧。
→ : ，不然這樣每搞一次，就在再背一個1200萬(月繳四萬)，等於
→ : 原本房貸月繳四萬變成月繳八萬，能夠月繳八萬的工作，已經P
→ : R95了吧，甚至後面能夠月繳12/15萬的，是PR99的台灣人也不
→ : 為過吧。
推 : 笑死 寫新手攻略還要被噓XDD146F 01/31 17:00
推 : 你房貸付不出來就是要拿來出租阿 租客幫你繳房貸捏147F 01/31 17:01
推 : 資本社會 不是比能力 而是你背後的家族過去做了哪148F 01/31 17:01
→ : 些事情
→ : 像我這種沒家族 爸媽沒資產 沒房子的
→ : 靠自己多存 想辦法多賺
→ : 些事情
→ : 像我這種沒家族 爸媽沒資產 沒房子的
→ : 靠自己多存 想辦法多賺
推 : 佛心m大152F 01/31 17:01
→ : 我29要30了 勉強扛一間預售1100 還得被別人講傻傻153F 01/31 17:01
→ : 買最高 結果同年新開建案再創新高
→ : 感謝m大分享 大家繼續努力
→ : 買最高 結果同年新開建案再創新高
→ : 感謝m大分享 大家繼續努力
推 : 所以這樣搞，必須建立在房子出租補助房貸的前提下。156F 01/31 17:03
推 : 台灣還是不少靠自己賺頭期付房貸，自有率高不是假157F 01/31 17:06
→ : 的
→ : 的
→ : 增貸買ETF+1159F 01/31 17:16
→ : 普通人房子2-3間夠用就好 增貸炒股不香嗎160F 01/31 17:17
→ : 你扛不起第二間就投錢進股市啊==，弄給人出租也很麻煩161F 01/31 17:18
→ : 的…
→ : 板上租房大師不少都是相關產業從業人員，才有能力低成
→ : 本快速處理，一般上班族搞這個真的累死
→ : 的…
→ : 板上租房大師不少都是相關產業從業人員，才有能力低成
→ : 本快速處理，一般上班族搞這個真的累死
推 : 房東還是辛苦的啦 遇到租客雞雞歪歪的還是很煩 股票 ET165F 01/31 17:20
→ : f不會對你雞雞歪歪的 頂多套牢XDD
→ : f不會對你雞雞歪歪的 頂多套牢XDD
推 : 有神快跪167F 01/31 17:33
推 : 猛的168F 01/31 17:40
推 : 好人 一生平安169F 01/31 17:49
推 : 很推m大，真的人很好，很願意拉人一把170F 01/31 17:53
推 : 推171F 01/31 18:00
推 : 這篇最讚172F 01/31 18:02
推 : 推一個173F 01/31 18:03
推 : 你不想投資複雜 就是無腦定期定額ETF 0050你也不要看其174F 01/31 18:28
→ : 0050 0056就是二十年驗證過不敗 穩報8%
→ : 0050 0056就是二十年驗證過不敗 穩報8%
推 : 強太多了176F 01/31 18:31
推 : 筆記177F 01/31 18:43
推 : 推178F 01/31 18:48
推 : 謝謝m大 年收達標了 可惜沒頭期， 信貸怕被抓 只能在等179F 01/31 19:03
→ : 等了
→ : 等了
推 : 最近要掛4把新竹這兩年增幅的錢潤出來 天知道啥時規則又變181F 01/31 19:14
推 : 優質好文，謝謝您～愛您182F 01/31 19:15
推 : 自備款先信貸歐印美股或美債 三年之後就有183F 01/31 19:29
推 : 感謝告知184F 01/31 19:49
推 : 說薪資低的 GG歡迎你啦 非常欠人 還有專車接送 老天爺把185F 01/31 20:04
→ : GG給台灣 還是有人嫌要輪班不是躺著賺
→ : GG給台灣 還是有人嫌要輪班不是躺著賺
推 : 真的把複雜實務操作給濃縮成高湯了187F 01/31 20:16
推 : 推m大188F 01/31 20:18
→ : 現實跟網路這種叫頭期的巨嬰,好心教不看重點,普通雙薪
→ : 青安買個800以下,591 打開看都有不殺價買也行,頭期家
→ : 裡出的爽阿關你屁事,沒人幫還不巴結一點乾脆躺平開開
→ : 心心不用上來找罪受
→ : 現實跟網路這種叫頭期的巨嬰,好心教不看重點,普通雙薪
→ : 青安買個800以下,591 打開看都有不殺價買也行,頭期家
→ : 裡出的爽阿關你屁事,沒人幫還不巴結一點乾脆躺平開開
→ : 心心不用上來找罪受
推 : 推193F 01/31 20:23
→ : GG最近也沒前幾年門大開了，要嫌棄不努力可能要換一家194F 01/31 20:50
→ : 公司
→ : 公司
推 : 佛！196F 01/31 20:59
推 : 推推197F 01/31 22:29
推 : 推推198F 01/31 22:52
推 : 搞得我好亂啊 增貸不是不能當頭期嗎199F 01/31 22:53
推 : 台股美債etf也計入海外670/750萬免稅額啊...200F 01/31 22:55
推 : 推201F 01/31 23:05
推 : 佛心202F 01/31 23:14
→ : 沒有吧 我問是沒有欸 因為是台灣發出來得203F 01/31 23:23
→ : 我是沒跟營業員查證 明天可以問看看
→ : 我是買那種20年期 ETF 富邦 國泰 元大 隨便買
→ : 我是沒跟營業員查證 明天可以問看看
→ : 我是買那種20年期 ETF 富邦 國泰 元大 隨便買
推 : 一目了然，其他人只會寫一堆廢話206F 01/31 23:33
推 : 新手救星，可以分享一億以後要怎麼操作嗎207F 02/01 00:08
→ : 配息看註冊地，資本利得看交易地208F 02/01 00:08
推 : 只推m大209F 02/01 00:21
推 : 推210F 02/01 01:14
推 : 佛心精華文211F 02/01 01:14
推 : 推212F 02/01 01:33
推 : 推213F 02/01 02:18
推 : 推啦 哈哈214F 02/01 02:36
推 : 感謝215F 02/01 07:17
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