※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-08-02 16:37:10
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 所以房價上漲的因素是什麼？
時間 Tue Aug 1 12:31:35 2023
※ 引述《grotwpig645 (張智良)》之銘言：
: 嗨早安
: 阿良我在想
: 究竟是什麼造成房價上漲
: 是因為建商拉價
: 還是軌道建設
: 百貨商場
: 利率政策
: 華人思維
: 基本薪資上漲
: 通貨膨脹
: 科技進步
: 哪些才是最主要的原因呢？
: 阿良個人認為是基本薪資上漲
: 現在隨便都35K
: 而且35k 買600萬內也還可以負擔
: 一起討論看看吧
你討論這個話題很大.
主要就是基本面阿.
收益 VS 成本
當你收益高於成本,那本來價格就會上升.
用哪種姿勢上升法而已.
所以出租投報率 > 資金成本+持有成本.
房價就是沒漲夠.
當然沒漲夠就要看怎樣漲.
2000年崩盤後,房貸利率下降到2%.
就2x年來全台都沒漲夠..
為啥會沒漲夠.
因為政府一直干涉.
但是干涉只要你不修改持有成本.
那他就是內含上漲的壓力.
單純被你用外力強制壓著而已.
因此其他造成上漲的原因,都只是"釋放壓力"而已.
例如台積電要設廠,就會釋放壓力.
至於說資金熱潮.
其實資金是"催化劑"..XD
不動產除了營造成本外,他不吃掉資金.
新建案賣一坪100萬,實際上他指吃掉一坪20萬的營造成本.
(土地的錢被地主拿走去包小模)
而且這些成本很多還只是滾動而不是燒掉.
也就是他成了公司利潤,員工薪水,廣告商的薪水和利潤,營造廠的利潤等等.
基本上只有原物料和勞動力成本才是燒掉的.
其他的錢就只是在這些人的利潤和薪資當中多一次滾動而已...
然後再滾去酒店,飯店,阿比,香菸,大餐,安非他命等等..
所以實際上不動產吃掉的錢很少.
至於廣大的中古屋,更只是交換...你的錢跑到我的口袋,我的錢再跑到他的口袋.
但資金熱潮為啥會刺激房價上漲呢.
因為..
這是催化劑.
你要搖動這個市場,你要先有一些外來資金跟原屋主或是建商做高價的交換啟動.
如果沒有這些資金,那市場可能會很死魚不太動,大家都因循之前的價格做交換.
如果沒有這些資金,那市場可能會很死魚不太動,大家都因循之前的價格做交換.
所以資金熱潮是催化劑,而不是不動產要把這些資金吃掉.
反而當刺激上漲後,不動產會印出更多鈔票到市場.
這也是房價大漲後很容易失控的主因.
他自己印鈔票出來又刺激自己上漲又印鈔票出來又刺激自己上漲.
然後他又不怎麼吃掉資金...所以資金會瘋狂地變多.
進而股票市場或是其他市場資金都會被溢出..
這也是救市場必先救不動產的主因之一.
當然失控就會像中國.
衝破基本面,衝到一個會泡沫很大的境界...
到時候要收拾就很麻煩.
但台灣政府瘋狂地用力壓.
所以完全沒泡沫的問題.
那些整天嚷嚷房價漲太多要泡沫的.
根本連泡沫是甚麼都不懂...顆顆.
你收益大於成本,是要泡沫個屁?
因此,話題是刺激上漲的原因.
資金熱潮是刺激上漲的原因.
人為操作或是建商買廣告也會刺激上漲.
但是本質上還是.
不動產的收益大於成本.
這是上漲的主因,也是主要的上漲動力由來!!!
這也是我們房蟲為啥每天睡到自然醒,打D4打到手抽筋.
你他媽的看過哪個投資人,心臟這麼大顆,心情這麼放鬆的嬤?
大多投資人都嘛神經緊張.
甚至一大堆搞到自己精神失常或是情緒混亂甚至行為舉止跟別人都不一樣.
阿就炒房的,就每個都在養身,研究怎樣長命百歲,然後到處嘻嘻哈哈.
阿..
穩賺不賠的投資....躺著都可以賺錢.
你說我們壓力在哪裡..XD
不要自己貪心把穩賺的玩成高風險.
或是亂走偏門,亂搞一些五四三.
這種自作孽本來就自己要承擔.
阿如果今天基本面不是這樣.
例如像中國.
出租投報率 < 資金成本 + 持有成本.
那,...
那你就會看到我根本一間房子都不屯.
就算要玩也是在很安全的時機快速抽插個短期.
而且資金必然都很保守.....
沒有基本面支撐的市場,就是在山頂玩高空彈跳.
要是一個意外摔下來,看你怎麼活.
這種市場怎麼能跟台灣這種全面房價被低估,都沒漲夠的市場比擬..XD
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.157 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-08-01 12:31:35
※ 文章代碼(AID): #1ao8gfwC (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1690864297.A.E8C.html
推 : 美國房地產基本面如何？1F 08/01 12:34
美國現在的利率很高.
但他的利率是一段式,簽了多少就一路到底.
因此他沒那麼容易跌.
對於之前買房地而言,他的基本面是漂亮的.
新買的才會有問題.
而目前新買的有一些騷動主要是.
有很多人在猜要降息.
所以搶在這個價位先買入.
等到降息後再去辦貸款或是轉貸.
也就是它們有在賭未來性.
不然美國本來房價都開始往下走.
因此美國房地產目前局面算是投資常見的提早反應.
當然如果利率一直不降多撐個兩年.
是否有人受不了炸掉,就到時候看.
這種賭錯的很多.
英國之前就賭房租會一路長紅.
所以李嘉誠跑過去之後,台灣壽險也跟過去.
但沒想到英國搞一個脫歐,租金下跌.
所以....去英國晚一點的全部被套牢.
台灣壽險那時候在那邊套很大.
單純秉著"我不認列就沒有虧"的心態死凹...XD
當然凹久了凹到另一個上漲波起來可以解套.
不過如果凹久了凹到金融海嘯+自己財務出問題.
那就會連環爆.
很多大公司突然整個炸掉就是這種連環爆造成.
他在很多地方都在凹單...但當本體的現金流嘎不過來.
就會所有的凹單全都浮出來要被逼著實現.
這時候大家才會知道洞有多大坑....XD
當然凹過去就又是一尾活龍.
這就是做生意....華麗的外表背後,誰知道是不是坑坑巴巴.
※ 編輯: ceca (61.227.111.157 臺灣), 08/01/2023 12:41:04
推 : 重點：台灣還沒漲夠，問題：漲到多少才夠？2F 08/01 12:36
推 : 現在可以買房了嗎3F 08/01 12:37
→ : 美國看起來租金撐住了 要再跌很難4F 08/01 12:38
推 : 李同榮最近又說了一次全台房價會越靠越近，高雄美5F 08/01 12:38
→ : 術館豪宅7字頭
→ : 合理價位XDD
→ : 術館豪宅7字頭
→ : 合理價位XDD
推 : 推，資金流向解釋很容易理解8F 08/01 12:43
推 : 公式都給你了，還問要漲到哪裡才夠XD9F 08/01 12:57
推 : 原物料和勞動力成本也不會消失 你搞錯了10F 08/01 12:59
推 : 所以其實政府是有在打房摟才沒能漲太快XD11F 08/01 13:20
推 : 所有交易錢都不會消失，只是換人持有12F 08/01 13:25
推 : 不會消失，還會愈印愈多13F 08/01 13:27
推 : 一言以蔽之 就是 錢14F 08/01 13:28
推 : 阿良下個問題應該是要如何炒作租金….15F 08/01 13:30
推 : 吃飯睡覺笑魯空16F 08/01 13:31
推 : 推17F 08/01 13:31
推 : 請問C大：20免以上老套房買入整理賣出，跑短期這樣。18F 08/01 13:31
→ : 有什麼優缺點嗎？
→ : 獨立門牌電梯大樓
→ : 有什麼優缺點嗎？
→ : 獨立門牌電梯大樓
→ : 不過我認識的9x9小開 他房地產賺膩了 搞股票 玩的像進拉斯21F 08/01 13:33
→ : 維加斯一樣 我覺得他根本不是想賺更大 只是享受那個刺激
→ : 維加斯一樣 我覺得他根本不是想賺更大 只是享受那個刺激
推 : 原物料與勞動力不是燒掉的，產出變成對應的貨幣。從23F 08/01 13:34
→ : 能量不滅與質能守恆來看，原理是相似的。
→ : 能量不滅與質能守恆來看，原理是相似的。
→ : 政府是有在打房沒錯啊 不然我早就繼續買了25F 08/01 13:38
→ : 但打房的政策也有分的 那種交易稅 禁轉的 其實用處
→ : 不大 信用管制就有差了
→ : 升息也有差
→ : 但打房的政策也有分的 那種交易稅 禁轉的 其實用處
→ : 不大 信用管制就有差了
→ : 升息也有差
推 : 美國租金也大漲遊民瘋狂增加，升息最大受害者還是租屋族29F 08/01 13:49
→ : 李同榮觀點我也贊成
→ : 李同榮觀點我也贊成
→ : 凹單拓海 凹不過填海31F 08/01 13:55
推 : 做預售屋的也睡得著嗎XD32F 08/01 13:55
推 : 推33F 08/01 13:56
推 : 推34F 08/01 13:57
推 : 請問c大 正20米路台南35年老透天明年底持有滿五年脫手35F 08/01 14:07
→ : 是不是剛好可以收穫滿滿果實
→ : 是不是剛好可以收穫滿滿果實
推 : 中肯推37F 08/01 14:10
推 : 推～38F 08/01 15:10
推 : 中國那個泡沫太扯了，30年前的台灣都沒它們那樣搞39F 08/01 15:34
→ : 不只房地產，它們的經營手法在哪個領域都差不多，都很慘
→ : 反正就是燒錢降成本把對方踢掉，然後慢慢賺錢不一定還得起
→ : 利息，最後以債養債，一個嘎不過來就炸了
→ : 本來還可以靠龐大的勞動力去賺錢，疫情後期竟然搞自殺
→ : 不只房地產，它們的經營手法在哪個領域都差不多，都很慘
→ : 反正就是燒錢降成本把對方踢掉，然後慢慢賺錢不一定還得起
→ : 利息，最後以債養債，一個嘎不過來就炸了
→ : 本來還可以靠龐大的勞動力去賺錢，疫情後期竟然搞自殺
→ : 中國好笑的是有龐大勞動力 但每天投資搞那些省人力的技術44F 08/01 15:45
→ : 自己錶自己
→ : 自己錶自己
推 : 以前的上市建商股價不太高還偶爾虧錢，現在一家比一家ep46F 08/01 15:47
→ : s高
→ : s高
推 : 一句話，台灣房價太便宜48F 08/01 16:09
推 : 房價上漲永動機 吸血魯空無腦躺賺就是這麼輕鬆寫意49F 08/01 16:37
推 : 我想到一個故事，大意是外來客到小村莊收款加嫖妓，50F 08/01 17:56
→ : 給了小姐2000元，小姐拿了錢付A，A拿錢買B的服務，B
→ : 拿錢還外來客，一個輪轉產生消費，總量不變。
→ : 給了小姐2000元，小姐拿了錢付A，A拿錢買B的服務，B
→ : 拿錢還外來客，一個輪轉產生消費，總量不變。
推 : 推分析53F 08/01 20:30
推 : 倫敦去年一年租金漲差不多兩成，需求增加供給減少啊54F 08/01 20:35
推 : 依照這個算法，台灣房價還可以再漲一倍？55F 08/01 20:37
→ : 不只一倍，我知道妳不信，繼續租屋感謝56F 08/01 21:09
→ : 阿良老是問菜鳥問題，漲多少才夠? 至少漲到出租投報率57F 08/01 21:29
→ : 大於持有成本+資金成本啊，ceca文中都講3次了
→ : 所以預售的別再幻想補漲了，接下來是看中古屋表演
→ : 大於持有成本+資金成本啊，ceca文中都講3次了
→ : 所以預售的別再幻想補漲了，接下來是看中古屋表演
推 : 房貸2%+稅0.2%60F 08/01 21:36
→ : 至少是房租的550倍，降息就更多
→ : 至少是房租的550倍，降息就更多
推 : 請問房價2000萬 月租金2萬2 這樣子有合公式嗎？62F 08/02 03:52
推 : 謝謝63F 08/02 04:53
→ : 就會漲到基本面啊
→ : 房租一月一萬的房，房價在600萬啊，持有成本太低我略
→ : 過
→ : 月租2萬2的房，房價大概在1320萬
→ : 我錯誤請指正
→ : 就會漲到基本面啊
→ : 房租一月一萬的房，房價在600萬啊，持有成本太低我略
→ : 過
→ : 月租2萬2的房，房價大概在1320萬
→ : 我錯誤請指正
推 : 推69F 08/02 11:20
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